Судья: Кулаева Е. В. Дело №33-1872\2011г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е :

01 марта 2011г. судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Кутыревой Е. Б. и судей Давыдова А. П., Старковой А. В.

при секретаре Коваленко А. Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А. П.

дело по жалобе ОАО «Банк Возрождение» и представлению прокурора Автозаводского района г. Н. Новгорода Гребешева С. Г.

с участием представителя банка Кирсановой Ю. В., Левашкина Д. А., его представителя Липатовой Л. Ю., прокурора Евтюшкина А. Ю.

на решение Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 13 декабря 2010г.

по делу по иску ОАО «Банк «Возрождение» к Левашкину Д.А. о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании освободить квартиру от вещей и по встречному иску Левашкина Д.А. к ОАО «Банк «Возрождение» о признании права пользования, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

У С Т А Н О В И Л А :

ОАО «Банк «Возрождение» обратилось в суд с иском к Левашкину Д.А. о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании освободить квартиру от вещей, указывая, что в связи с неисполнением обязательств по договору об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты № <…>, заключенному 14.03.2008 г. между Банком «Возрождение» (ОАО) и Л. Л.Л., решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 27.05.2009 г. с Л. Л.Л. взыскана задолженность в сумме <…> рублей <…> коп., обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества от 14.03.2008 г. имущество - квартиру № <…>, общей площадью 40,5 кв.м., расположенную на 12 этаже 17-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: <…>, путем продажи с публичных торгов.

10 сентября 2010 г. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <…> области зарегистрировало право собственности Банка «Возрождение» (ОАО) на жилое помещение - квартиру № <…>, расположенную по адресу: <…>. Право собственности банка на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 52 АГ № <…> от 10.09.2010 г.

В квартире № <…> зарегистрирован член семьи предыдущего собственника квартиры - Левашкин Д. А.

15 сентября 2010 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление об освобождении занимаемого жилого помещения с предложением в добровольном порядке в срок до 21.09.2010 г. освободить занимаемое жилое помещение. В указанный срок ответчик жилое помещение не освободил, с регистрационного учета не снялся.

Истец просил прекратить право ответчика на пользование квартирой№<…>, расположенной по адресу: <…>; выселить Левашкина Д.А. из указанной квартиры. Обязать Левашкина Д.А освободить от вещей квартиру № <…>, расположенную по адресу: <…>. Снять Левашкина Д.А. с регистрационного учета по адресу: <…>. Взыскать с Левашкина Д.А. расходы на уплату государственной пошлины в размере <…> рублей.

Левашкин Д.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ОАО «Банк «Возрождение». В обоснование иска указал, что с данным иском не согласен. Указал, что его мать, Л. Л.Л. 14.03.2008г. заключила кредитный договор. В обеспечение обязательств заемщика между ними 14.03.2008г. также был заключен договор залога недвижимого имущества, согласно которому мать передала в залог Банку принадлежавшую ей на праве собственности однокомнатную квартиру № <…> общей площадью 40,5 кв.м в доме <…> по ул. <…> г. <…>.

В спорной квартире он зарегистрирован с 04 декабря 2007г. На момент заключения договора залога – на 14.03.2008г. он был зарегистрирован и проживал в спорной квартире. Банку было известно, что в квартире имеет право пользования наниматель, поскольку ответчику предоставлялись все документы в отношении квартиры, в т.ч. и выписка из лицевого счета.

Дальнейшие действия Банка - предоставление кредита и заключение договора залога свидетельствуют о том, что ответчик был согласен с тем, что в предоставленной ему в залог квартире проживает и имеет право пользования посторонний человек. С декабря 2007г. проживает отдельно от родителей и фактически создал свою семью, самостоятельно несет все расходы, в том числе, и по содержанию данной квартиры. Считает, что не может являться членом семьи собственника. Уведомления из банка не было и 16 сентября 2010г., без какого-либо предупреждения, представители Банка произвели замену входных замков в квартиру, где он проживал, заперли и опечатали квартиру в его отсутствие. Все имущество, одежда остались в квартире, куда он не имеет доступа до настоящего времени. Неоднократные просьбы о предоставлении возможности хотя бы взять вещи банком игнорируются. В суде ему стало известно, что у квартиры сменился собственник - с 10.09.2010г. зарегистрировано право собственности на Банк. Просит признать за ним право пользования квартирой <…> дома <…> по улице <…> города <…>; устранить препятствия в пользовании квартирой <…> дома <…> по улице <…> города <…>, обязав ОАО Банк «Возрождение» предоставить ключи от указанной квартиры, вселить в квартиру <…> дома <…> по улице <…> города <…>, взыскать с ОАО Банк «Возрождение» в его пользу судебные расходы.

Решением Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 13 декабря 2010г. постановлено:

В иске ОАО «Банк «Возрождение» к Левашкину Д.А. о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании освободить квартиру от вещей - отказать.

Признать за Левашикиным Д.А. право пользования жилым помещением квартиры <…> дома <…> по улица <…> города <…> на основании договора найма от 01.05.2009 года.

Вселить Левашкина Д.А. в квартиру <…> дома <…> по улица <…> города <…>.

Устранить препятствия в пользовании квартирой <…> дома <…> по ул. <…> города <…>, обязав ОАО «Банк «Возрождение» предоставить Левашкину Д.А. ключ от квартиры <…> дома <…> по улице <…> города <…>.

Взыскать с ОАО «Банк «Возрождение» в пользу Левашкина Д.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <…> рублей.

В кассационной жалобе ОАО «Банк Возрождение» просит данное решение отменить, так как по мнению кассатора оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, на недостаточно полно проверенных материалах дела.

В кассационном представлении прокурор просит отменить решение по аналогичным основаниям.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения, которым исковые требования банка подлежат удовлетворению, во встречном иске Левашкину Д. А. следует отказать.

Из материалов дела усматривается, что в связи с неисполнением обязательств по договору об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты № <…>, заключенному 14.03.2008 г. между Банком «Возрождение» (ОАО) и Л. Л.Л., решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 27.05.2009 г. с Л. Л.Л. взыскана задолженность в сумме <…> рублей <…> коп., обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества от 14.03.2008 г. имущество - квартиру № <…>, общей площадью 40,5 кв.м., расположенную на 12 этаже 17-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: <…>, путем продажи с публичных торгов (л.д.7-10). 10 сентября 2010 г. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <…> области зарегистрировало право собственности Банка «Возрождение» (ОАО) на жилое помещение - квартиру № <…>, расположенную по адресу: <…>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 52 АГ № <…> от 10.09.2010 г. (л.д.11).

На стадии исполнения решения суда на основании исполнительного листа от 27 мая 2009 года (л.д.54-57), постановлением судебного пристава – исполнителя (л.д.58) квартира № <…>, общей площадью 40,5 кв.м., находящаяся по адресу: <…> была передана ОАО Банку «Возрождение», что подтверждается актом о вскрытии спорной квартиры (л.д.59).

Согласно копии лицевого счета (л.д.12) в спорной квартире с 04.12.2007 года зарегистрирован Левашкин Д.А.

Судом установлено, что на момент заключения договора о залоге недвижимого имущества 14.03.2008 года, Левашкин Д.А. проживал в спорной квартире, был там зарегистрирован. Копия лицевого счета была предоставлена в Банк «Возрождение».

Между Л. Л.Л. и Левашкиным Д.А. 01.05.2009 года был заключен договор найма жилого помещения сроком на четыре года (л.д.81). Согласно справки и сообщению УСЗН <…> района (л.д.66,79-80) ответчику Левашкину Д.А. была назначена субсидия на оплату жилого помещения по адресу: <…>. По сообщению ТСЖ «<…>» (л.д.69, 71) задолженности по оплате коммунальных услуг Левашкин Д.В. не имеет.

Отказывая банку в удовлетворении иска и удовлетворяя встречный иск Левашкина Д.А., суд пришел к выводу, что имеется договор найма, заключенный между прежним собственником спорного жилого помещения и ответчиком Левашкиным Д.А., срок договора определен в 4 года, то есть до настоящего времени не истек. Договор найма никем не оспорен, не расторгнут сторонами, в связи с чем, в соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ новый собственник спорного жилого помещения – ОАО Банк «Возрождение» становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Однако данный вывод суда является ошибочным, так как суд при вынесении решения не применил закон, подлежащий применению.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно п.п. 1,2 ст. 40 ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1) Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока, обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2) В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, представленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требование залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В силу п. 3 ст. 78 указанного закона договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.

По смыслу указанных норм права залогодатель после заключения договора об ипотеки в отношении предмета договора не вправе без согласия залогодержателя заключать с третьими лицами договора найма или аренды заложенного имущества без согласия залогодержателя.

Из материалов дела усматривается, что 14 марта 2008г. между банком и Л. Л.Л. был заключен договор об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты № <…>.

В обеспечение обязательства Л. Л.Л. к договору об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты 14 марта 2008г. был заключен договор залога спорной квартиры, принадлежавшей на праве собственности Л. Л.Л.

В связи с неисполнением обязательств по договору об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты № <…>, заключенному 14.03.2008 г. между Банком «Возрождение» (ОАО) и Л. Л.Л., решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 27.05.2009 г. с Л. Л.Л. взыскана задолженность в сумме <…> рублей <…> коп., обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества от 14.03.2008 г. имущество - квартиру № <…>, общей площадью 40,5 кв.м., расположенную на 12 этаже 17-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: <…>, путем продажи с публичных торгов (л.д.7-10). 10 сентября 2010 г. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <…> области зарегистрировало право собственности Банка «Возрождение» (ОАО) на жилое помещение - квартиру № <…>, расположенную по адресу: <…>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 52 АГ № <…> от 10.09.2010 г. (л.д.11).

В спорной квартире до настоящего времени зарегистрирован сын Л. Л.Л. – Левашкин Д. А.

01 мая 2009г. они заключили договор коммерческого найма спорной квартиры сроком на четыре года.

Однако данный договор в нарушение положений ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был заключен без согласия ООО Банк «Возрождение», поэтому судебная коллегия в силу ст. ст. 166 и 168 ГК РФ признает ее недействительной в силу ее ничтожности как не соответствующую требованиям закона, в силу чего указанный договор не влечет каких-либо юридических последствий.

Следовательно, Левашкин Д. А. права пользования спорным жилым помещением, собственником которого является ООО Банк «Возрождение», не приобрел, поскольку в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Кроме того, прекращение права пользования Левашкиным Д. А. спорным жилым помещением предусмотрено п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 2008г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге о недвижимости)», согласно которого обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В связи с этим судебная коллегия считает возможным, отменяя решение суда первой инстанции, не направлять дело на новое рассмотрение, а вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования собственника спорного жилого помещения ООО Банк «Возрождение» и отказать во встречном иске Левашкину Д. А.

Кроме того, на основании ст. 98 ГПК РФ с последнего в пользу банка следует взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <…> руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13 декабря 2010г. отменить, не передавая дело на новое рассмотрение вынести новое решение следующего содержания.

Исковые требования ООО Банк «Возрождение удовлетворить.

Левашкина Д.А. признать прекратившим право пользования квартирой № <…> в доме № <…> по улице <…> г. <…>, снять его с регистрационного учета в этой квартире и обязать Левашкина Д.А. освободить данную квартиру от вещей.

Взыскать с Левашкина Д.А. в пользу ООО Банк «Возрождение» судебные расходы в сумме <…> (<…>) руб.

В удовлетворении встречного иска Левашкину Д.А. к ООО Банк «Возрождение» признании права пользования жилым помещением, вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением отказать за необоснованностью требований.

Председательствующий:

Судьи: