НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.НижнийНовгород 22марта2011года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.

судей: Нижегородцевой И.Л., Таниной Н.А.

при секретаре судебного заседания: Гончаровой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по кассационной жалобе Капановой Е.В.

на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 декабря 2010 года

гражданское дело по иску Капановой Е.В. к Чечеткиной И.Ю., Чечеткиной Э.Н. о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и применении последствий ничтожной сделки,

заслушав доклад судьи областного суда Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения истца Капановой Е.В., Кузьминой М.В. и Кириной В.В., представляющих интересы истца Капановой Е.В. по доверенностям, адвоката Нескиной Т.Ф., представляющей интересы ответчика Чечеткиной Э.Н. по ордеру,

УСТАНОВИЛА:

Капанова Е.В. обратилась в суд с иском к Чечеткиной И.Ю., Чечеткиной Э.Н. с указанным иском. В обоснование исковых требований указала, что 04.09.2006г. между Ариковой З.Н., действующей на основании доверенности, выданной от ее имени 25.08.2006г., с одной стороны, и Чечеткиным В.Ю. с другой стороны был заключен договор №*** купли-продажи незавершенного строительством нежилого помещения, принадлежащего ей по праву собственности. Пунктом первым вышеуказанного договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить в порядке и на условиях, указанных в настоящем договоре, следующий объект недвижимости: незавершенное строительством нежилое встроенное помещение № П 1, общей площадью 40,80 кв.м., находящееся на первом этаже в трехэтажном кирпичном здании, 1947 года постройки, инвентарный №***, литер А, расположенное по адресу: *** область, ул.***, д.***. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует порядок проведения государственной регистрации, а также порядок предоставления документации, необходимой для совершения такой сделки. В частности, ст.18 указанного закона гласит: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Правоустанавливающие документы на спорный объект, выданная истицей доверенность на продажу, договор, заключенный между истицей, в лице Ариковой З.Н., и Чечеткиным В.Ю., свидетельствуют о том, что спорный объект является незавершенным строительством объектом с готовностью 90%. Однако, перед проведением сделки купли-продажи объект был повторно проинвентаризирован с выездом на место и выдана техническая справка и инвентаризационный план. По состоянию на дату обследования 30.08.2006г. спорный объект (помещение П 1) имеет готовность 100% и в эксплуатацию не введен. Инвентаризация, проведенная в 2003 году, подтверждает, что на момент возникновения права собственности у Капановой Е.В. спорное жилое помещение не имело крыльца, не имело установленных сантехнических приборов, и не было внутренней отделки. Те же сведения о готовности - 90% - содержит инвентаризация от 2004 года, по результатам которой объекту присвоен не инвентарный, а условный номер *** в связи с тем, что объект не завершен, но на момент продажи объект уже был достроен, однако в эксплуатацию надлежащим образом введен не был и регистрация права собственности на законченный строительством объект произведена не была. То есть, фактически данная справка говорила о том, что на момент подписания договора купли-продажи объект уже не является объектом незавершенного строительства, как это указано в договоре, поскольку строительство завершено полностью. Таким образом, объект, существующий на момент совершения сделки, и объект, указанный в договоре купли-продажи, юридически и фактически разные объекты в силу гражданского законодательства. Считает, что спорный объект относится к разряду самовольно возведенных, поскольку, не было получено необходимой разрешительной документации, на произведение строительных работ по приведению объекта к 100% готовности и право собственности на вновь созданную вещь в силу ст.554 ГК РФ: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При таких обстоятельствах невозможно определённо установить, какое недвижимое имущество подлежало передаче по договору купли-продажи, поскольку из текста договора следует, что спорный объект незавершенный строительством, а техническая документация говорит о том, что объект завершен и в эксплуатацию не принят. При таких обстоятельствах нельзя считать предмет договора согласованным. Далее, согласно СНиП 3.01.01-85, строительство зданий разделено на три цикла, третий цикл строительства - это проведение отделочных работ, составляющий 20% от всего объема строительства. Поскольку она произвела эти работы, то объект стал законченный строительством. В силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, перечень является исчерпывающим и не содержит сведений о том, что отдельные составные части объекта могут быть отнесены к самостоятельным объектам капитального строительства. Далее, произведение любых строительных работ влекущих изменения параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения, в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ - это реконструкция. Поэтому, для произведения строительных работ по реконструкции объекта необходимо соблюдение требований п.1, 2, 12 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, а это - разрешение на строительство, представляющее собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. В силу той же ст.51 п.17. выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Однако, как указывалось ранее, и подтверждается технической документацией, возникла капитальная конструктивная часть объекта, неразрывно связанная с нежилым помещением и затрагивающая капитальную стену жилого дома.

В соответствии со ст.17 п.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. То есть, при таких условиях заключения договора, в случае проведения регистрации, документы не прошли бы проверки и в результате в регистрации права было бы отказано. Статья 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, как на момент сделки, так и в настоящий момент спорный объект без дальнейшего предварительного оформления документов вообще не может являться предметом гражданских правоотношений.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

*** года Ч.В.Ю. умер. После него, в порядке ст.44 ГПК РФ правопреемниками являются Чечеткина И.Ю. и Чечеткина Э.Н.

Капанова Е.В. просила признать договор №*** купли-продажи незавершенного строительством нежилого помещения, заключенный 04.09.2006г. между Ариковой З.Н., действующей на основании доверенности, выданной от Капановой Е.В. 25.08.2006 года, с одной стороны, и Ч.В.Ю., с другой стороны, ничтожной сделкой. Применить последствия ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение. Взыскать с ответчиков в равных долях в пользу Капановой Е.В. сумму судебных расходов на представителя, в размере 30000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Кирина В.В. дополнила исковые требования, указав, что на текущий момент ответчица Чечеткина Э.Н. и ее несовершеннолетняя дочь Чечеткина А. вступили в права наследства после умершего Ч.В.Ю., на основании решения Дзержинского городско суда от 05.05.2010г. за ними признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорное помещение – за каждой. В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, то есть в состав наследственного имущества также входят денежные средства. Таким образом, возврат Капановой Е.В. наследникам Чечеткина денежных средств, полученных от умершего Ч.В.Ю. за продажу объекта недвижимости в сумме 530000 рублей не будет нарушать их наследственных прав. В случае удовлетворения требований о признании сделки ничтожной, Капанова Е.В. сможет использовать свое право на подачу в суд заявления о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы на решение суда от 05.05.2010г., поскольку вынесенное решение затрагивает права и интересы истицы. По заявлению представителя истца Кириной В.В. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена несовершеннолетняя Чечеткина Анастасия от имени которой действует ее мать Чечеткина Э.Н. (л.д.115, 118)

В судебном заседании истица Капанова Е.В. исковые требования поддержала. Ее представители Кузьмина М.В., Кирина В.В. требования также поддержали. Представитель Кузьмина М.В. пояснила, что основанием признания сделки по продаже нежилого помещения ничтожной является ст.168 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи незавершенным строительством нежилого помещения не соответствует ст.218, 219, 222 ГК РФ, а также ст.51 Градостроительного кодекса. Также Кузмина М.В. уточнила, что в пользу истицы просят взыскать расходы на услуги представителя в сумме 25000 рублей, согласно квитанции.

Ответчики Чечеткина И.Ю., Чечеткина Э.Н. в судебное заседание не явились.

Представитель Чечеткиной Э.Н – адвокат Нескина Т.Ф. - в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что на момент совершения сделки Капановой Е.В. принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства, объект в эксплуатацию введен не был, поэтому сделка является правомерной. Также просила отказать в удовлетворении исковых требований за истечением срока исковой давности.

Представитель истца Кузьмина М.В. просила восстановить срок исковой давности, поскольку на момент совершения сделки она была арестована и находилась в СИЗО, что препятствовало своевременному обращению в суд, а также Копанова Е.А. обращалась в суд с другими требованиями относительно данной сделки.

Третье лицо Арикова З.Н. в судебное заседание не явилась.

Ее представитель Нескина Т.Ф. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области Лобанова Г.А. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда, пояснив, что 17.11.2003г. в ЕГРП была внесена запись о праве собственности Капановой Е.В. на незавершенное строительством нежилое помещение №1, расположенное по адресу: г.***, ул.***, дом ***. Эта запись актуальна до настоящего времени. 14.09.2006 года в Дзержинский отдел обратились Ч.В.Ю. и Арикова З.Н., действующая по доверенности от имени Капановой Е.В., с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное помещение от Капановой к Чечёткину. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 04.09.3006г., подписанный Ариковой З.Н. от имени Капановой Е.В. и Чечёткиным В.К. Государственная регистрация была приостановлена, так как постановлением Дзержинского городского суда от 11.05.2006г. на вышеуказанное помещение был наложен арест, впоследствии в регистрации права собственности было отказано. 11.01.2007г. в Дзержинский отдел обратились Филатова Т.А., действующая по доверенности от имени Капановой Е.В., и Филатов С.М. с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное помещение от Капановой Е.В. к Филатову С.М. На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 11.01.2007г. Государственная регистрация была приостановлена, а 12.03.2007г. в государственной регистрации было отказано на основании абз 6, 7 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как на данный объект недвижимости был наложен запрет еще до обращения с заявлениями о государственной регистрации, а договор купли-продажи не содержал указаний о наличии ограничений. Этот отказ также сторонами сделки не оспаривался. Арест, наложенный в 2006 году на основании постановления от 11.05.2006г., был снят 15.06.2007г. на основании постановления Дзержинского городского суда №*** от 12.04.2007 года. Но 13.10.2008г. на основании определения Дзержинского городского суда от 08.10.2008г. наложено запрещение совершать сделки по отчуждению и запрещение на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права собственности, регистрации договоров, заключенных в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. 25.11.2009г. в Дзержинский отдел поступило определение Дзержинского городского суда от 15.09.2009г., вступившее в законную силу, об отмене обеспечения иска. Данное определение было исполнено Дзержинским отделом и в настоящее время с вышеуказанного объекта недвижимости сняты все запреты. 27.05.2010г. в Дзержинский отдел обратилась Чечеткина Э.Н., действующая от своего имени и от имени своей несовершеннолетней дочери Чечеткиной А.В. с заявлениями о государственной регистрации права долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости. На государственную регистрацию Чечеткина Э.Н. представила решение Дзержинского городского суда по делу №*** от 05.05.2010г, по которому за Чечеткиной Э.Н. и Чечеткиной А.В. признано право собственности по ? доли за каждой на нежилое встроенное помещение П 1, общей площадью 40,8кв.м., расположенное по адресу: г.***, ул.***, д.***. Государственная регистрация была приостановлена на срок по 26.07.2010г., впоследствии в регистрации было отказано.

Представитель третьего лица ГП НО «Нижтехинвентаризация» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен судебной повесткой, о причинах неявки суду неизвестно.

Представитель третьего лица Администрации г. Дзержинска специалист отдела опеки и попечительства Кузнецова М.Г. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, решение вынести на усмотрение суда.

Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 декабря 2010 года постановлено: в удовлетворении исковых требований Капановой Е.В. отказать.

В кассационной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Указано, что суд не проверил с достаточной полнотой данные об уважительности пропуска срока исковой давности – нахождение истицы длительное время на стационарном лечении. Судом не учтены документы, свидетельствующие о том, что предмет продажи в договоре был не определен в связи с разночтениями в документах о проценте готовности.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 04 сентября 2006 года Арикова З.Н., действующая на основании доверенности от имени Капановой Е.В., заключила договор купли-продажи незавершенного строительством нежилого встроенного помещения № П1, расположенного по адресу: г.***, ул.***, д.***, с Ч.В.Ю. (л.д.18, 19).

24 октября 2006г. Капанова Е.В. написала заявление в регистрационную службу об отказе в государственной регистрации указанного договора купли-продажи. В связи с данными обстоятельствами Ч.В.Ю. обратился в суд с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. 20 февраля 2009г. Дзержинским городским судом вынесено решение о регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством нежилое встроенное помещение № П1, общей площадью 40,8 кв.м., расположенное по адресу: г.***, ул.***, д.***, от Капановой Е.В. к Ч.В.Ю., решение вступило в законную силу по определению судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда 14 апреля 2009г. Однако, регистрация перехода права собственности Ч.В.Ю. произведена не была, поскольку он был тяжело болен, а *** умер.

До настоящего времени право собственности на спорное помещение зарегистрировано за Капановой Е.В. (л.д.9)

У нотариуса г.Дзержинска Семиной О.А. находится наследственное дело о праве наследования к имуществу Ч.В.Ю. Наследниками являются жена – Чечеткина Э.Н., и дочь – Чечеткина А.В. (л.д.50).

Решением Дзержинского городского суда от 05.05.2010г. за Чечеткиной Э.Н. и несовершеннолетней Чечеткиной А.В. признано право собственности по ? доли за каждой на нежилое встроенное помещение П1, общей площадью 40,8 кв.м., расположенное по адресу: г.***, ул.***, д.***., решение вступило в законную силу 18 мая 2010г.

Ответчик Чечеткина И.Ю. не приняла наследство после смерти Ч.В.Ю. и не может являться ответчиком по данному делу.

В обоснование иска о ничтожности сделки (ст.222 ГК РФ.

Представитель ответчика адвокат Нескина Т.Ф. просила отказать в удовлетворении исковых требований по основанию пропуска Капановой Е.В. срока исковой давности.

В соответствии с п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 4 оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения от 04.09.2006г., цена объекта недвижимости составляет 530000 рублей, расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.

Об исполнении сторонами указанной сделки свидетельствует акт приема-передачи объекта недвижимости от 04.09.2006г. (л.д.141).

Поэтому суд правильно исчислил 3-летний срок исковой давности с 04.09.2006г.

Согласно ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Суд обоснованно отказал в восстановлении Капановой Е.В. пропущенного срока исковой давности, дав надлежащую оценку всем причинам пропуска срока, указанным истицей и ее представителями, в качестве основания для его восстановления.

Довод кассационной жалобы о частом нахождении Капановой Е.В. на стационарном лечении также не может относиться к уважительной причине, учитывая также то, что Капанова Е.В. могла реализовать свое право через представителей, что ею и было сделано при рассмотрении данного дела.

Доводы кассационной жалобы заявителя направлены на оценку доказательств, которым суд в их совокупности дал надлежащую оценку. У судебной коллегии оснований к их переоценке не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя и отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Капановой Е.В. – без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -