НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.НижнийНовгород 15марта2011года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.

судей: Нижегородцевой И.Л., Таниной Н.А.

при секретаре судебного заседания: Гончаровой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по кассационной жалобе представителя Аладина В.П. по доверенности Усманова А.А.

на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2010 года

гражданское дело по иску Аладина В.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области об отмене решения о заключения договора купли-продажи, государственной регистрации права муниципальной собственности, возврате имущества,

заслушав доклад судьи областного суда Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения истца Аладина В.П., его представителя по доверенности Усманова А.А., Софроновой Ю.Е., представляющей интересы администрации г.Дзержинска Нижегородской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области по доверенностям,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился с данным иском к ответчику, указав, что он проживает по адресу: г.*** *** области, пр.***, д.*** кв.***, является собственником данного жилого помещения. Как собственнику жилого помещения, на правах долевой собственности ему принадлежат помещения общего пользования за пределами его квартиры, в том числе технический подвал, в котором находятся инженерные коммуникации жизнеобеспечения дома: системы отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения. На 01.01.2010г. 93% жителей дома №*** по пр.*** в г.*** *** области являются собственниками занимаемого жилья и соответственно собственниками помещений общего пользования на долевой основе. В соответствии с нормами, установленными ст.36 Жилищного кодекса РФ, изъятие долевой собственности допускается только с согласия большинства собственников, принятого на общем собрании. В нарушении норм ст.235, 250 ГК РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ и ст.8 ч.2 Конституции РФ КУМИ г.Дзержинска Нижегородской области изъято у собственников жилья подвальное помещение общей площадью 157 кв.м., коммерческая стоимость которого составляет 792000 руб. и указана в договоре купли-продажи №*** от 20 ноября 2009 года. В части проданного подвального помещения размещено инженерное оборудование по отоплению, канализации, холодному и горячему снабжению с запорными устройствами по обслуживанию 48 квартир. Изъятая часть подвала переоборудована в помещение под магазин и передана в аренду третьему лицу. Собственники жилья, а также службы по техническому и аварийному обслуживанию имеют возможность доступа в подвал только в часы работы магазина. Таким образом, своими действиями КУМИ администрации г.Дзержинска Нижегородской области нанес значительный материальный ущерб собственникам жилья, проживающим в доме №*** по пр.*** в г.*** *** области, в размере 792000 руб., в том числе, материальный ущерб истца составил более 70000 руб. Истец просил отменить решение КУМИ администрации г.Дзержинска Нижегородской области о заключении договора №*** купли-продажи части технического подвала дома №*** по пр.*** в г.*** *** области, и вернуть незаконно изъятое имущество в долевое пользование владельцев жилья.

В последующем истец дополнил исковые требования, просил отменить государственную регистрацию на право муниципальной собственности подвального помещения площадью 157 кв.м. в доме №*** по пр.*** в г.*** *** области с условным номером ***; постановление Мэра г.Дзержинска Нижегородской области №*** от 13.11.2009г.; договор купли-продажи №*** от 20.11.2009г.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме, показал, что спорное подвальное помещение расположено в доме №*** по пр.*** и является неотделимой частью общего подвала дома объемом 1609 м. В данном подвальном помещении расположены инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность всего дома. Подвал имеет один дверной проем, служащий входом в помещение. Спорная часть недвижимости представляет один отсек общего подвала площадью 157 м., через который проходит выход из подвала и обслуживает 12 четырехкомнатных квартир. Спорная часть недвижимости по договору аренды, заключенным КУМИ с Филатовым А.В., была передана Филатову А.В. Основанием передачи послужил приказ №*** от 13.06.2006 г.: «О представлении в аренду части здания целевым назначением (Регистрационный № *** от 13.06.2006 г.). На момент передачи недвижимости в аренду ИП Филатову А.В. число собственников в доме составляло 90%. На этот период вступил в силу Жилищный кодекс РФ, приказом КУМИ №*** от 13.06.2006г. нарушены нормы, установленные ЖК РФ. В июле 2006г. чиновники Комитета по управлению муниципальным имуществом изъяли часть подвального помещения площадью 157 кв.м. с единственным входом в подвал дома. Это создало барьер для прохода в технический подвал площадью 497 кв.м., где расположена инженерная коммуникация по обслуживанию всего жилого дома. За передачей подвального помещения площадью 157 кв.м. последовала его перестройка. Перестройка проходила без утвержденного проекта, изменению подверглись несущие конструкции, вентиляционные проемы, инженерные коммуникации по теплу, водоснабжению, канализации, электроснабжению. В феврале 2007 года по жалобе жителей дома Государственная жилищная инспекция Нижегородской области проводила комплексное обследование с участием ГУК №1, в ходе которой были выявлены серьезные нарушения. По факту выявленных нарушений «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» п.1.7 - условия и порядок преобразования жилых и нежилых помещений в отношении Филатова А.В. возбуждалось административное дело по ст.7.21 ч.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Контроль за устранением выявленных недостатков поручен Дзержинскому отделению ГЖИ, но выявленные недостатки не устранены. Истец на законных основаниях защищает свои личные интересы, как долевого собственника мест общего пользования, так и интересы других жителей дома, которые наделили его своими полномочиями, принятыми на общем собрании жильцов дома. Считает, что заключение договора о передаче в аренду части нежилого помещения дома №*** по пр.*** площадью 157 кв.м от КУМИ г-ну Филатову А.В. (приказ №*** от 23.06.2006г.), заключен с явным нарушением ст.36 ЖК РФ и ст.13 ГК РФ является недействительным актом, подлежащем отмене судом. Над техническим подвалом (П-4) расположены 12 4-хкомнатных квартир. Все квартиры связаны инженерными коммуникациями от 12 этажа до подвала (П-4). В подвале на каждом стояке отопительной системы имелись запорные устройства и устройства для продувки и промывки отопительной системы. Во время реконструкции П-4 эти устройства были демонтированы. Это привело к ухудшению температурного режима в квартирах. В марте-апреле 2010г. жители дома №*** на общем собрании приняли решение о создании ТСЖ. 29 апреля 2010г. получено свидетельство о государственной регистрации юридического лица ТСЖ под условным наименованием «ТСЖ ***, ***». 09.04.2010 группа жильцов из 20 человек обратилась к руководству ООО «Мой дом» с просьбой возвратить подвал собственникам дома. 28.04.2010г. руководство ООО «Мой дом» письмом №*** сообщило, что подвальное помещение и вход в него «примерно около 7 лет назад» передано в безвозмездную аренду КУМИ г.Дзержинска. Данный документ ООО «Мой дом» вызывает сомнение на том основании, что в нем нет точного времени передачи недвижимости, ссылки на документы, на основании которых передана недвижимость. С аналогичным письмом жители дома обратились к руководству КУМИ. Руководство КУМИ 13.08.2010г. №*** сообщило следующее: «Право собственности муниципального образования городского округа г.Дзержинска на выше указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации *** от 22.07.2008г.)». Принятие данного акта государственной регистрации произошло с нарушением правовых норм, предусмотренных ч.4 ст.36 ЖК РФ, которая установила следующие нормы права: «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц». Сделка совершена неправомерно, т.к. никто мнения жильцов не спросил. На замечание, сделанное начальнику КУМИ о том, что он нарушает нормы жилищного права, г-н Слезов А.В. в своем ответе заметил: «Установить правомерность или неправомерность действий КУМИ имеет право только суд». В записи в Едином регистре прав на недвижимость и сделок с ними в мае 2008 года технический подвал П-4 получил наименование «Нежилое встроенное помещение для самостоятельного использования». В обосновании законности заключений КУМИ ссылается на данные БТИ. «По данным БТИ подвальное помещение, расположенное по адресу г.***, пр.*** дом *** было проинвентаризировано и учтено как подвальное помещение для самостоятельного использования в 1976г. (т.е. до момента начала приватизации жилого фонда). По результатам инвентаризации общая площадь подвала составляла 380,41 м., в том числе, помещение «1» площадью 70,59 м., комната 3, 4 площадью 93,18 м. Возникают вопросы: как помещение П-4 может быть зарегистрировано как помещение для самостоятельного использования, если в нем располагаются инженерные коммуникации для обслуживания 12 четырехкомнатных квартир. Подвальное помещение П-4 является частью общего подвала с одним входом. Какие данные БТИ использовали составители озвученного документа на название, которого не сделана ссылка его авторами. Каждому серьезному строению, после его приема Государственной комиссией (по правилам, существующим на момент сдачи дома №*** - 1976г.) БТИ составляется технический паспорт и исполнительная съемка в том числе подвального помещения и земельного участка. Такой технический паспорт был составлен и на дом *** по пр.*** (приложение №1 приказа Министерства Коммунального хозяйства РСФСР от 06.05.1968г. №167). К паспорту прилагается план земельного участка. Все документы зарегистрированы в БТИ под №***. Технический паспорт дома №*** по пр.*** составлен по состоянию на 25 марта 1976г. В техническом паспорте дома имеются данные: инвентарный номер 9543, реестровый номер 2971, год постройки 1975, этажей 12, площадь мест общего пользования 728,52 м., полезная площадь 3888,1 м., в том числе подвала 1609 м. (654 м.) Никаких других помещений, технический паспорт №*** не содержит. 13.11.2009г. мэром г.Дзержинска по материалам, подготовленным КУМИ, издается постановление №*** о передаче П-4 площадью 157 м² в собственность Филатову А.В. 20.11.2009г. на основании постановления главы администрации, заключается договор купли-продажи недвижимости - подвального встроенного помещения для самостоятельного использования №***. Договор заключается между КУМИ и господином Филатовым А.В. 20.10.2009г. 01.02.2010г. Филатов А.В. 40 кв.м. подвального помещения передает в аренду под торговлю промышленными товарами. Остальная часть спорного помещения остается не использованной. Жители дома №*** по пр.*** принимали досудебные меры по возвращению незаконно изъятого у собственников подвального помещения. ООО «Мой дом» и руководство КУМИ порекомендовало обратиться в суд. Мэр города на письмо жителей дома не отреагировал.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области - Софронова Ю.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

Третьи лица Мойкина Н.Н., Егоршина Л.П., Гуреева Г.Г., Сухотин В.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, подтвердив обстоятельства, изложенные истцом.

Третьи лица Никифорова Е.М., Боброва Г.В., Медведева С.А., Сахарова П.И., Белов А.Б., Кузьмин В.В., Селехов В.И., Спасенкова Н.Д., Золотов В.А., Дурарчук О.В., Кулемин Д.В., Чернышова Е.Е., Осипова Е.Н., Костерина В.И., Краева Е.А., Тактаева М.В., Савльева Н.И., Дуринина В.Н., Лазарева Г.П., Клочкова Е.Н., Пестова Л.В., Мустафина Г.Н., Мишин И.С., Земскова В.В., Ярцева О.Н.. Чуркина Л.М., Киселева И.А., Ширяева Е.В., Клещев А.Н., Сумин В.А., Молева Л.И., Старжевская Л.Ф., Артамонова Е.П., Филатов Н.Т., Епланов С.В., Смирнова А.Н., Трофимова И.В., Сироткина Л.Н.,Заульская Т.Н., Драгунов В.В., Ивашкина З.И., Королева А.В., Ипполитов В.В., Лобанова И.В., Панченко О.Д., Парушкина О.А., Черноносва Т.Ф., Чурикова Л.И., Князев Н.В., Веретенников Ю.И., Москалев В.В., Костерина Е.П., Мосалева Н.В., Салтыкова И.А., Шульпин С.Е., Ерин А.В., Алтышев В.Н., Баймашов Т.А., Кузякина И.А., Седова Т.А., Салакова Т.П., Богдашкина В.И., Смирнова А.С., Иванов В.А., Давыдова З.Н., Большаков А.Н., Суханов А.В., Сазанов Е.Н., Теляшова Г.А., Полуэктова Т.И., Карпова Л.А., Ширманов С.В., Дыдалин С.А., Гуреева Н.Г. в судебное заседание не явились.

Третье лицо - представитель ТСЖ «***,***» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие третьего лица.

Третье лицо - ИП Филатов А.В. - в судебном заседании показал, что с 2002 года арендует помещение, расположенное по адресу: пр.***, д.***, договоры были зарегистрированы, после того, как вступил в силу закон №159 и дополнения к нему, он подал документы на покупку данного подвального помещения, договор купли-продажи был заключен и зарегистрирован в установленном порядке, претензий не было, они начали возникать в последнее время, они надуманы, коммуникации были восстановлены, приведены в исправное состояние, если заглянуть в оставшиеся помещения, они в ужасном состоянии, технические возможности для оборудования отдельного входа есть, техническая возможность для оборудования отдельной котельной и прочее есть, там еще много помещений.

Представитель третьего лица - администрации г.Дзержинска Нижегородской области - Софронова Ю.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании показала, что администрация г.Дзержинска Нижегородской области считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица - ООО «Мой дом» - в судебное заседание не явился.

Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2010 года постановлено: в иске Аладину В.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области об отмене решения о заключении договора купли-продажи, государственной регистрации права муниципальной собственности, возврате имущества отказать в полном объеме.

В кассационной жалобе представителя Аладина В.П. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.

Судом при рассмотрении дела установлено, что нежилое помещение - подвал, расположенный по адресу: пр.***, д.*** в г.*** *** области - было включено в реестр муниципальной собственности (номер 650) на основании Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации). Распоряжением администрации Нижегородской области №*** была осуществлена передача жилого дома по пр.***, д.*** в г.*** *** области в муниципальную собственность.

Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

По данным БТИ Дзержинского филиала ГП НО «Нижтехинвентаризация» в соответствии с Инструкцией о проведения учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №37) при первичной инвентаризации жилого дома в 1976 году, расположенного по адресу: г.*** *** области, пр.***, д.***, подвал площадью 380,41 кв.м, был вычерчен на поэтажных планах дома, площадь указанного подвала в общую жилую площадь жилого дома не вошла (т.2 л.д.56).

Впоследствии муниципалитет обособил часть подвального помещения площадью 157 кв.м., выделив помещение П4. Государственная регистрация права собственности муниципального образования г.Дзержинска на нежилое помещение площадью 157 кв.м произведена 22.07.2008г. на основании выписки из реестра муниципальной собственности г.Дзержинска номер *** и Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г. №3020-1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от 22.07.2008г. (т.1 л.д.29).

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» спорное подвальное помещение прошло технический учет, является нежилым помещением, предназначенным для самостоятельного использования, к общему имуществу многоквартирного дома не относится, в связи с чем право общей долевой собственности на него у жителей дома на основании ст.36 ЖК РФ не возникло.

Поэтому довод жалобы о неправильном применении судом положений ст.36 ЖК РФ является несостоятельным.

В силу ст.209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Постановлением администрации г.Дзержинска Нижегородской области №*** от 13.11.2009г. принято решение об осуществлении приватизации нежилого встроенного помещения, подвал общей площадью 157 кв.м., расположенного по адресу: г.*** *** области, пр.***, д.***, помещение П4, с условием преимущественного права индивидуального предпринимателя Филатова А.В. на приобретение арендуемого муниципального имущества. (т.1 л.д.180). На основании указанного постановления Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области в лице председателя Слизова А.В., действующего на основании Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Дзержинска Нижегородской области от 18.12.2008г. №417, в соответствии с Федеральным Законом от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 18.12.2008г. №961 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества», заключил договор купли-продажи арендуемого имущества с залогом нежилого встроенного помещения общей площадью 157 кв.м., подвал, расположенное по адресу: *** область, г.***, пр.***, д.***, помещение П4, условный номер: ***, с индивидуальным предпринимателем Филатовым А.В. (т.1 л.д.181-185). Указанное помещение передано по акту приема-передачи (т.1 л.д.186-187). За ИП Филатовым А.В. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости (т.1 л.д.30).

Установив, что договор купли-продажи спорного помещения был заключен на основании постановления администрации г.Дзержинска Нижегородской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Дзержинска Нижегородской области решение о заключении указанного договора не принимал, суд обоснованно отказал в требовании истца об отмене решения КУМИ.

Суд также обоснованно отказал в удовлетворении требований Аладина В.П. об отмене постановления администрации г.Дзержинска Нижегородской области от 13.11.2009г. №***.

Судом установлено, что при первичной инвентаризации жилого дома в 1976 году спорное подвальное помещение было сформировано и учтено для самостоятельного использования, прошло технический учет отдельно от жилого дома, площадь указанного подвала в общую жилую площадь жилого дома не вошла. Впоследствии данное помещение было включено в реестр муниципальной собственности (номер 650) на основании Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г. №3020-1. Документом, подтверждающим на тот период времени право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, будучи титульным собственником спорного помещения, администрация г.Дзержинска законно, с учетом требований ст.209 ГК РФ и Федерального Закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 13.11.2009г. по материалам, подготовленным КУМИ, издало постановление №4682 о передаче П-4 площадью 157 м² в собственность Филатову А.В.

Требования истца об отмене государственной регистрации права муниципальной собственности спорного помещения и договора купли- продажи не основаны на законе, в связи с чем удовлетворению не подлежат. Кроме того, суд правильно указал, что указанные способы защиты не предусмотрены ст.12 ГПК РФ.

Доказательств того, что спорное помещение когда-либо находилось в собственности истца, либо других жителей дома, суду не представлено. В связи с чем, требования о возврате незаконно изъятого имущества в долевое пользования владельцев дома необоснованны и в их удовлетворении законно отказано.

Довод кассационной жалобы о наличии в подвале инженерных коммуникаций жизнеобеспечения дома не имеет существенного значения, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности совладельцев на помещения.

Доводы жалобы заявителя, в том числе, и в части применения ст.36 ЖК РФ, основаны на неправильном толковании норм материального права, регулирующих спорные отношения.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя и отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Аладина В.П. по доверенности Усманова А.А.– без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи –