НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Нижний Новгород 15 марта 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Погорелко О.В. судей Гориной Л.Н., Крашенинниковой М.В. при секретаре Филипповой З.В. рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гориной Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ООО «Актеон» по доверенности – Колесова О.Ю. с участием представителя Ратникова М.П. – адвоката Шаровой Н.О., представителя ТСЖ «Костина» - Вороновой Е.Л., представителя ООО «Актеон» - Икренниковой Т.В. на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 8 декабря 2010 года по делу по иску Ратникова М.П. к ООО «Актеон», ЗАО «Капитал-НН» о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании сделок недействительными, о признании недействительным зарегистрированного права У С Т А Н О В И Л А: Истец Ратников М.П. обратился в суд с иском к ООО «Актеон», ЗАО «Капитал-НН», указывая, что он является собственником квартиры <...>, которая расположена в многоквартирном доме <...> г. Нижнего Новгорода. В июне 2010 года он узнал, что встроенная котельная их дома, которая состоит из собственно самой котельной (нежилое помещение № <...>), бойлерной (нежилое помещение № <...>), диспетчерской (помещение № <...>), принадлежит на праве собственности ООО «Актеон». ЗАО «Капитал-НН» являлось застройщиком дома <...>. Данный дом, в соответствии с проектной и разрешительной документацией, изначально являлся домом с встроенной котельной, которая обеспечивает теплоснабжением дом и является единственным источником теплоснабжения дома <...>, находится в пределах внешней стены дома и расположена на земельном участке, сформированном под указанным домом. Нежилые помещения <...> являются общим имуществом жилого дома и не могли быть зарегистрированы на праве собственности сначала за ЗАО «Капитал-НН», а затем за ООО «Актеон». Истец считает, что сделки, заключенные между ЗАО «Капитал-НН» и ООО «Актеон», по купле-продаже указанных нежилых помещений являются ничтожными, так как у ЗАО «Капитал-НН» отсутствовало право на отчуждение данных объектов общего имущества многоквартирного дома, данные помещения в силу закона не могут быть отчуждены, в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а могут быть лишь переданы в пользование, по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истец считает, что нахождение спорных нежилых помещений в собственности ООО «Актеон» нарушает права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, так как ответчик самовольно устанавливает порядок осуществления теплоснабжения дома, прекращает подачу горячей воды, отопления. На основании изложенного, с учетом заявлений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд: - признать нежилые помещения <...>, расположенные по адресу: <...> общим имуществом многоквартирного жилого дома; - признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Капитал-НН» на нежилые помещений <...>, расположенных по адресу: <...>; - признать недействительными (ничтожными) договор купли продажи помещений П9,П19, расположенных по адресу: дом 6 корп. 1 по ул.Костина в г.Нижнем Новгороде, заключенного 29.12.2008 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель); - признать недействительными (ничтожными) договор купли продажи помещения <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенного 13.02.2009 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель) - признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ООО «Актеон» на нежилые помещений <...>, расположенных по адресу: <...>; - истребовать из незаконного владения ООО «Актеон» нежилые помещения <...>, расположенные по адресу: <...>. Представитель ответчика ООО «Актеон» на основании доверенности Колесов О. Ю. в судебном заседании с иском истца не согласился, заявил о пропуске истцом сроков исковой давности. Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, также заявил о пропуске истцом срока исковой давности на предъявление иска в суд. Представитель третьего лица ТСЖ «Костина» Воронова Е. Л. в судебном заседании требования истца поддержала. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебном заседании в судебном заседании разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда. Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 8 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены частично – признаны недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи помещений <...>, расположенных по адресу <...>, заключенный 29.12.2008 г. ЗАО «Капитал-НН» и ООО «Актеон». Применены последствия недействительности ничтожной сделки: нежилые помещения <...>, расположенные по адресу: <...> признаны общим имуществом многоквартирного жилого дома. Признано недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Капитал-НН» на нежилые помещений <...>, расположенных по адресу: <...>. Признано недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ООО «Актеон» на нежилые помещений <...>, расположенных по адресу: <...>. Взысканы с ЗАО «Капитал-НН» в пользу ООО «Актеон» денежные суммы в размере <...>, уплаченные по договору купли-продажи от 29 декабря 2008 года, и <...>, уплаченные по договору купли-продажи от 13 февраля 2009 года. В кассационной жалобе представителя ООО «Актеон» по доверенности – Колесова О.Ю. поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения, т.к. судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права. В соответствии со ст.347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами. Основываясь на положениях ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нежилые помещения <...>, в которых расположены котельная, бойлерная, диспетчерская, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома, в связи с чем признал право общей долевой собственности на нежилые помещения дома за собственниками квартир данного дома, а сделки купли-продажи и, соответственно, запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ответчиками – недействительными. С доводами кассационной жалобы о том, что нежилые помещения являлись самостоятельными объектами инвестирования, изначально не входили в общее имущество многоквартирного жилого дома и не возводились за счет денежных средств собственников жилых помещений, нельзя согласиться по следующим основаниям. В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которым владеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной лишь по основаниям, установленным настоящим Кодексом. Статьей 168 ГК РФ установлена недействительность сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с положением статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме определено, что общим имуществом являются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); Как следует из материалов дела, распоряжением администрации г. Нижнего Новгорода от 1 марта 2004 года № <...> ЗАО «Капитал-НН» разрешено строительство жилого дома с подземной автостоянкой, конторскими помещениями и пристроенной газовой котельной по адресу: <...>. Из акта приемки в эксплуатацию от 31 марта 2006 года следует, что заказчиком ЗАО «Капитал-НН» предъявлен к приемке в эксплуатацию жилой дом с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и трансформаторной <...>. Технологические и архитектурно-строительные решения по предъявленному к приемке в эксплуатацию объекта характеризуются следующими данными: монолитный железобетонный каркас, наружные стены – пенобетонные блоки с утеплителем, обеспечен теплом, водой, канализацией, электроэнергией (тепло и ГВС от пристроенной газовой котельной, сданной приемочной комиссии от 14.12.05 г. (л.д. 160-163, т. 1). Из заключения по рабочему проекту 2 очереди строительства жилого дома с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и трансформаторной подстанцией <...> следует, что теплоснабжение указанного дома обеспечивается от индивидуальной котельной, которая пристроена к глухим торцам жилого дома (л.д. 71-75, т. 1). Распоряжением Администрации Нижегородского района № <...> от 22.08.2006 г. к жилому дому был присвоен почтовый адрес <...>. (л.д. 164, т. 1). 6 июля 2007 года по акту приема-передачи здания Товариществу собственников жилья «Костина» был передан от Застройщика ЗАО «Капитал-НН» жилой дом с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и ТП. Совместно с актом Председателю ТСЖ был передан Технический паспорт на жилой дом и земельный участок, составленный на 19.12.2005 г. В техпаспорте жилого дома <...> отражены все те же, количественные характеристики передаваемого объекта, в том числе благоустройство полезной площади – отопление от собственной котельной. И котельная и бойлерная и диспетчерская (<...>) указаны в поэтажных планах дома, как элементы благоустройства - для отопления, приготовления горячего водоснабжения, автоматической координации работы приборов котельной и через диспетчера. Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения <...> относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку пристроенная газовая котельная, состоящая из нежилых помещений <...> (котельная), <...> (бойлерная), <...> (диспетчерская), является единственным источником теплоснабжения для жилых и нежилых помещений дома <...>, составляет с ним единый объект капитального строительства, необходима для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома, указанные помещения относятся к внутридомовой системе отопления, расположенной в пределах внешней границы стены многоквартирного дома, являются его составной частью. По указанным выше основаниям подлежат отклонению и доводы кассатора о том, что котельная относится к помещениям общественного назначения, офисным и подвальным помещениям. Довод кассационной жалобы о том, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников жилого дома, поскольку их строительство финансировалось за счет средств ответчика ЗАО «Капитал-НН», без участия собственников квартир, которые финансировали строительство только своих квартир, подлежит отклонению по следующим основаниям. По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ - вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Таким образом, право собственности на общее имущество помещений в многоквартирном доме возникает у собственников квартир в силу закона. Более того, из п. 1.1 договора на участие в долевом строительстве жилого дома, заключенного 4 апреля 2006 года между ЗАО «Капитал-НН» и Ратниковым М.П. следует, что застройщик принял дольщика в долевое строительство на <...> квартиру в жилом доме с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной <...> (л.д. 7-10, т. 1). Ссылка кассатора на то, что Ратников М.П. не имеет материально-правовых оснований и необходимых полномочий для предъявления указанных требований подлежит отклонению как необоснованный и противоречащий нормам права. Как установлено судом, Ратников М. П. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, а также доли в общем имуществе многоквартирного дома (л.д. 6). Согласно Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2). Из смысла ст. 36 ЖК РФ, придаваемого ей Конституционным Судом РФ, изложенным в Постановлении «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» от 28 мая 2010 г. № 12-П, следует, что за защитой нарушенных прав на общее имущество дома может обратиться любой собственник жилого помещения в многоквартирном доме, вне зависимости от того, уполномочивали ли его иные собственники на подобное обращение или нет. Также судом первой инстанции со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», дано аргументированное суждение о том, что ООО «Актеон» не является добросовестным приобретателем, а поэтому избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде признания сделки недействительной (ничтожной), и примененная судом двусторонняя реституция является верным. Ссылка кассатора на то, что общество «Актеон» при совершении сделок купли-продажи спорных нежилых помещений руководствовался нормами действующего законодательства, а также действовал с должной осмотрительностью и разумной осторожностью, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили соответствующую правовую оценку. Необоснованным является заявление кассатора о пропуске истцом срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры купли-продажи были заключены между ЗАО «Капитал-НН» и ООО «Актеон» 29.12.2008 года и 13.02.2009 года. С исковыми требованиями о признании договоров недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, Ратников М.П. обратился 12.06.2010 года. Согласно пункту 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Вследствие того, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Исполнение оспариваемых сделок началось соответственно в декабре 2008 года и феврале 2009 года - с момента передачи ЗАО «Капитал-НН» нежилых помещений ООО «Актеон», следовательно исковые требования предъявлены до истечения сроков исковой давности. Таким образом, основные доводы кассационной жалобы представителя ООО «Актеон» повторяют позицию Общества по делу, не опровергают выводов суда первой инстанций, направлены на переоценку уже исследованных и оцененных судом обстоятельств и материалов дела. Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется. В решении суда в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Доводы кассатора подлежат отклонению в силу вышеизложенного, как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в кассационной жалобе не содержится. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных ст.362 ГПК РФ оснований к отмене решения в кассационном порядке не имеется. Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 8 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО «Актеон» по доверенности – Колесова О.Ю. – без удовлетворения. Председательствующий Судьи