Судья Блохина С.П. Дело № 33-2305 15 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего Лазорина Б.П. и судей Щербакова М.В., Гаврилова В.С. при секретаре Симоновой О.А. заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаврилова В.С. дело по кассационной жалобе Рудминой Л.В. с участием адвоката Фофанова А.Н., Нефедовой Н.А.(по довер.), на решение Борского городского суда Нижегородской области от 02 декабря 2010 года по иску Пеньковой Г.А. к Рудминой Л.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, и признании права собственности на земельный участок, У С Т А Н О В И Л А : Согласно договора купли-продажи от 16.08.2008 г., Пенькова Г.А. продала Рудминой Л.В. земельный участок площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: <...> Пенькова Г.А. обратилась в суд с иском к Рудминой Л.В. о расторжении указанного договора, в связи с тем, что Рудмина Л.В. не выполнила условия договора об оплате стоимости земельного участка, чем существенно нарушила условия договора. В связи с требованием о расторжении договора купли-продажи от 16.08.2008 г., истица просила также признать недействительной регистрационную запись о переходе права собственности на спорный земельный участок к Рудминой Л.В. и признать за ней право собственности на земельный участок площадью <...> кв.м. ( л.д. 7). В судебном заседании представитель истицы Нефедова Н.А. исковые требования поддержала, уточнив, что Рудмина Л.В. не в полной мере произвела оплату стоимости приобретенного земельного участка, а именно вместо <...>рублей уплатила продавцу только <...>рублей. Рудмина Л.В. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия, о чем имеется ее заявление от 30.11.10 г., направила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от 16.08.2008 г. расчет за спорный земельный участок был произведен между сторонами в момент подписания договора. Кроме того, истица не вправе требовать расторжения договора, поскольку это не предусмотрено его условиями, и у истицы остается право требовать оплаты суммы по договору с процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, если она считает, что расчет между сторонами за проданный земельный участок не произведен, ( л.д. 50-52). Представитель ответчика Фофанов А.Н. дополнительно пояснил, что его доверителем были выполнены условия договора об оплате стоимости земельного участка, о чем указано в договоре купли-продажи. Рудмина Л.В. при подписании договора выплатила Пеньковой Г.А. <...>рублей, а оставшуюся сумму в <...> рублей не стала выплачивать до оформления документов о переходе права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. Впоследствии оставшаяся сумма в <...> рублей была передана Пеньковой Г.А. 11.10.08 г., что подтверждается распиской от 14.12.2008 г. Кроме того, Пеньковой Г.А. не соблюден предусмотренный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, заявление Пеньковой Г.А. подлежит оставлению без рассмотрения. Решением Борского городского суда Нижегородской области от 02 декабря 2010 года постановлено : Иск Пеньковой Г.А. удовлетворить. Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка, заключенный между Пеньковой Г.А. и Рудминой Л.В. 16 августа 2008 года. Признать недействительным зарегистрированное право собственности Рудминой Л.В. на земельный участок площадью 1400 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: <...>, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 декабря 2008 года № <...>. Признать за Пеньковой Г.А. право собственности на земельный участок площадью <...> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: <...> В кассационной жалобе Рудмина Л.В. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное. Указывается, что истицей не соблюден досудебный порядок разрешения спора, сделка не состоялась по вине истицы, не представившей своевременно все документы на дом, о регистрации сделки 13.12.2008г. ей не было известно при встрече с истицей 14 декабря 2008г., по делу не доказано. Что ею истице не передавались <...>рублей, а ею такие доказательства представлены, суд не сослался на закон, признав недействительным ее право собственности на дом, зарегистрированное в установленном законом порядке. Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующему. Из дела видно, что 16.08.2008 г. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Пенькова Г.А. продала, а Рудмина Л.В. купила земельный участок площадью 1400 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> Согласно п. 3 указанного договора, земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за <...> рублей, расчет которых произведен при подписании настоящего договора. По утверждению Пеньковой Г.А. Рудмина Л.В. передала ей в счет оплаты стоимости земельного участка только <...> рублей. Данный довод истицы проверен судом, сделан вывод о том, что указанное подтверждается распиской от 14.12.2008 г., которой Пенькова Г.А. подтвердила факт получения ею от Рудминой Л.В. предоплаты в сумме <...> рублей 11.10.2008 г. по договору купли-продажи от 16.08.2008 г. за земельный участок, расположенный по адресу: <...> Это же следует из пояснений представителя истца Нефедовой Н.А.о том, что 16.08.2008 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи спорного земельного участка, однако, несмотря на указание в договоре о произведенном расчете между сторонами, Пенькова Г.А. и Рудмина Л.В. пришли к соглашению, что деньги за земельный участок будут переданы от покупателя продавцу после государственной регистрации права собственности Рудминой Л.В. на приобретенный земельный участок. В день подписания договора, стороны передали договор и все необходимые документы в УФРС по Нижегородской области для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на земельной участок на Рудмину Л.В. Но государственная регистрация была приостановлена на срок до 21.09.2008 г. в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов и наличия противоречий в предоставленных документах. Впоследствии по заявлению Рудминой Л.В. приостановление государственной регистрации было продлено до 18.12.2008 г. В этот период времени, 11.10.2008 г. Рудмина Л.В. передала Пеньковой Г.А. <...> рублей в счет оплаты стоимости земельного участка, а впоследствии, сказав, что утратила интерес к покупаемому земельному участку, попросила Пенькову Г.А. написать расписку, о том, что истец получила в качестве предоплаты за земельный участок <...> рублей. Поскольку договор купли-продажи не состоялся и право собственности Рудминой Л.В. на земельный участок не зарегистрировано, то Пенькова Г.А. обязуется возвратить полученные деньги Рудминой Л.В. в срок до мая 2009 года. Доводы представителя истца подтверждаются: распиской от 14.12.2008 г., в которой Пенькова Г.А. указала, что в настоящее время из-за неполного пакета документов, представленных на государственную регистрацию, оформление права собственности на Рудмину Л.В. невозможно, сделка не состоялась, в связи с этим Пенькова Г.А. обязуется вернуть Рудминой Л.В. всю денежную сумму в размере <...> рублей в срок до мая 2009 года; письмами Борского отдела УФРС от 16.06.2008 г., и от 18.09.2008 г. о приостановлении государственной регистрации ранее возникшего права собственности, перехода права собственности и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, ( л.д. 6,7, 57). Тот факт, что в счет оплаты стоимости земельного участка истцу была передана ответчиком сумма только в размере 50000 рублей, и обстоятельства передачи указанной суммы денег, были подтверждены показаниями свидетеля <...>., присутствовавшей как при передаче денег, так и при написании расписки от 14.12.2008 г., что подтверждается ее подписью в названной расписке. При этом Пенькова В.Ю. также пояснила, что она предложила Рудминой Л.В. приобрести спорный земельный участок, поскольку работала вместе с ответчиком, и ей достоверно известно, что кроме <...> рублей, Рудмина Л.В. не выплачивала Пеньковой Г.А. каких-либо денег за приобретаемый земельный участок. Впоследствии, в связи с возникновением проблемы при государственной регистрации права собственности Рудминой Л.В. на приобретенный земельный участок, стороны договора пришли к соглашению о том, что фактически сделка не состоялась и Пенькова Г.А. взяла на себя обязательство возвратить полученные <...> рублей Рудминой Л.В. Данные показания свидетеля были оглашены в судебном заседании, ( л.д.68). Суд обоснованно критически отнесся к показаниям : свидетеля <...>., показавшей, что она видела Рудмину Л.В. 16.08.2008 г. около Борского отдела федеральной регистрационной службы, со слов которой узнала о приобретении земельного участка, видевшей в сумке Рудминой Л.В. пачки с деньгами, так как <...>. не присутствовала при передаче денег от ответчика истцу, и не смогла пояснить какая сумма денег в день подписания договора была у Рудминой Л.В. ;свидетеля <...>., также не присутствующей при передаче денег, показавшей, что она присутствовала при написании расписки от 14.12.2008 г., которая была написана Пеньковой Г.А. и выдана Рудминой Л.В. Пенькова Г.А. и написала расписку, что если документы, которые нужно предоставить в ФРС не будут готовы, то она должна будет вернуть Рудминой Л.В. <...> рублей. Из слов Рудминой Л.В., говорившей, что она купила земельный участок, сделала вывод о полной оплате ею Пеньковой Г.А. стоимости приобретаемого земельного участка в размере <...> рублей.. К тому же, показания свидетеля <...>., а также ее подпись на расписке от 14.12.2008 г. подтверждают довод истца и ее представителя о том, что Рудмина Л.В. передала Пеньковой Г.А. только <...>рублей за приобретенный земельный участок. Исходя из вышеизложенного, суд сделал правильный вывод о том, что расчет между сторонами за спорный земельный участок не был произведен в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи 16.08.2008 г., Рудминой Л.В. было уплачено только <...> рублей из <...> рублей, и указанное полностью подтверждено представленными доказательствами. Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Поскольку утверждение представителя ответчика об уплате ответчиком истцу <...> рублей вместо предусмотренных договором <...> рублей противоречит тексту договора, а именно п. 3 договора, Рудмина Л.В. вправе была потребовать от Пеньковой Г.А. расписку о частичном исполнении своего обязательства по оплате стоимости земельного участка. Однако в материалах дела представлена лишь одна расписка от 14.12.2008 г., из которой следует, что Рудмина Л.В. уплатила за приобретаемый земельный участок <...> рублей и не в момент подписания договора, а только 11.10.2008 г. в качестве предоплаты. Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истица просила расторгнуть договор купли-продажи от 16.08.2008 г. в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора в части оплаты стоимости земельного участка. Суд находит требования Пеньковой Г.А. обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку невыплата ответчиком истцу <...> рублей из <...> рублей, за которые продавался спорный земельный участок, является существенным нарушением условий договора, так как истец лишилась значительной части денежных средств, которые рассчитывала получить при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как разъяснил Пленум, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта3статьи486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Следовательно, регистрация перехода права собственности к Рудминой Л.В. на проданный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Приведенным опровергается довод жалобы Рудминой Л.В. о том, что Пенькова Г.А. не вправе требовать расторжения договора, а в случае неоплаты суммы по договору может требовать взыскания этой суммы с процентами, в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Этот довод был предметом оценки и суда первой инстанции. Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с данной нормой закона представителем ответчика было заявлено ходатайство об оставлении иска Пеньковой Г.А. без рассмотрения. Однако, как следует из искового заявления (при рассмотрении дела это ответчицей не опровергнуто), в феврале 2009 года истица обращалась к ответчице с предложением расторгнуть договор, однако последняя на расторжение договора не согласилась, не предложила иного варианта разрешения спора. Кроме того, как следует из расписки от 14.12.2008 г., подписанной и истцом и ответчиком, сделка между ними не состоялась, поскольку оформление документов по переходу права собственности на Рудмину Л.В. из-за неполного пакета документов, невозможно, в связи с чем Пенькова Г.А. берет на себя обязательство вернуть Рудминой Л.В. денежную в сумму в размере <...> рублей. Из изложенного следует, что стороны фактически пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи, однако не оформили данное соглашение в установленном законом порядке, ( ст. 452 ГК РФ). Несмотря на данное соглашение, Рудмина Л.В., не поставив в известность Пенькову Г.А. и, зная о неисполнении соглашения об оплате полной стоимости земельного участка, зарегистрировала свое право собственности на спорный земельный участок, нарушив тем самым права Пеньковой Г.А. Ввиду изложенного, судом по настоящему делу установлены все юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального права, регулирующие возникшие отношения, существенных нарушений норм процессуального закона при рассмотрении дела не допущено. Таким образом, законных оснований для отмены решения суда не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит. На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия, Решение Борского городского суда Нижегородской области от 02 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Рудминой Л.В. – без удовлетворения. Председательствующий Судьи