КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 апреля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Давыдова А.П., судей Башаркиной Н.Н. и Гаврилова В.С.,

при секретаре Бурдуковой Е.И.,

с участием адвоката Козлова Н.В., представителя Чернигина А.Ф.- Попова А.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н.,

по кассационной жалобе Чернигиной А.Н., Чернигина А.Ф.

на решение Ковернинского районного суда Нижегородской области от 14 февраля 2011 года

по делу по иску Швецовой И.Н. к Чернигину А.Ф., Чернигиной А.Н. о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л а:

Швецова И.Н. обратилась с иском к Чернигину А.Ф., Чернигиной А.Н. о признании права собственности на объект незавершенного строительства -жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область Ковернинский район д. <...> дом 9 общей площадью застройки 157,1 кв.м., указывая на то, что летом 2008 года между Чернигиной А.Н., Чернигиным А.Ф. и ей состоялась договоренность о купле-продаже объекта недвижимого имущества – жилого дома под № 9 в д. <...> Ковернинского района Нижегородской области за 80000 рублей. В подтверждение заключения указанной сделки купли-продажи ответчиками собственноручно был составлен и подписан письменный документ с указанием всех существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных действующим законодательством, а именно: предмета договора, конкретизированы объект сделки, субъекты сделки, цена договора. По итогам заключения договора и передачи денежных средств между сторонами была произведена фактическая передача и прием объекта недвижимого имущества. В процессе оформления документов на дом выяснилось, что у ответчиков отсутствует ряд документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Для оформления необходимых документов Чернигиным А.Ф. была выдана доверенность на супруга Швецовой И.Н.- Шишлина В.С. сроком на три года с предоставлением всех необходимых полномочий для сбора, получения и оформления отсутствующих документов на объект. В связи с данным поручением ответчиками были переданы документы, касающиеся объекта недвижимого имущества: договор купли-продажи от 08.10.1997 года покупки фундамента, заключенный между Троицкой православной церковью в лице её старосты Г.Т.М. и Чернигиным А.Ф., квитанция об оплате стоимости приобретенного фундамента по договору от 08.10.1997 года, постановление Скоробогатовской сельской администрации Ковернинского района Нижегородской области от 10.11.1997 года № 21 о выделении Чернигину А.Ф. земельного участка под строительство жилого дома в селе <...> и о разрешении строительства жилого дома на выделенном участке. При получении технического паспорта, изготовленного ГП НО «<...>» (Ковернинский филиал) и кадастрового паспорта на земельной участок было установлено, что спорный объект недвижимого имущества фактически является объектом незавершенного индивидуального жилищного строительства. Назначение объекта: жилое, общая площадь застройки 157,1 кв.м., степень готовности 58%, количество этажей 2, инвентарный номер У-193, литера А, А1. При обращении к ответчикам с требованиями о внесении изменений в письменный документ купли-продажи недвижимого имущества было отказано. Со дня заключения договора, оплаты денег и фактического приема-передачи объекта Швецова И.Н. владеет и пользуется объектом спорного недвижимого имущества. Ею были произведены определенные вложения в текущий и капитальный ремонт объекта.

В ходе рассмотрения дела истица изменила исковые требования, и просила признать сделку по купле-продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: Нижегородская область Ковернинский район Скоробогатовский сельсовет деревня <...> дом 9, общей площадью застройки 157,1 кв.м. от 11 марта 2009 года между ней и Чернигиным А.Ф., Чернигиной А.Н. совершенной. Признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства (жилого дома), обязать произвести государственную регистрацию следки (перехода права собственности) по договору от 11 марта 2009 года купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилого дома).

Решением Ковернинского районного суда от 14 февраля 2011 года постановлено: исковые требования Швецовой И.Н. к Чернигину А.Ф., Чернигиной А.Н. – удовлетворить.

Признать сделку по купле-продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: Нижегородская область. Ковернинскнй район, деревня <...>, дом 9, общей площадью застройки 157,1 кв.м. от 11 марта 2009 года между Швецовой И.Н. и Чернигиным А.Ф. Чернигиной А.Н. совершенной.

Признать за Швецовой И.Н., <…> 1976 года рождения, уроженкой г. Городец Горьковской области, право собственности на объект незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: Нижегородская область, Ковернинский район, деревня <...>, дом 9, общей площадью застройки 157,1 кв.м.

Обязать произвести государственную регистрацию следки (перехода права собственности) по договору от 11 марта 2009 года купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: Нижегородская область, Ковернинский район, деревня <...>, дом 9, общей площадью застройки 157,1 кв.м. между Швецовой И.Н. и Чернигиным А.Ф., Чернигиной А.Н.

В кассационной жалобе Чернигины А.Ф., А.Н. просят отменить решение суда, полагая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд неправильно применил положение ст.433 ГК РФ.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся лиц, считает, что решение суда является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из дела видно, по заявлению Чернигина А.Ф. постановлением главы Скоробогатовской сельской администрации № 21 от 10.11.1997 года Чернигину А.Ф. выделен земельный участок площадью 600 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства в селе <...>. Выдано свидетельство о праве собственности на землю 10.11.1997 года серии РФ <...> № <...>, регистрационная запись № <...> от 11.11.1997 года.

Чернигину А.Ф. принадлежит незавершенный строительством жилой дом, находящийся по адресу: Нижегородская область, Ковернинский район, д. <...>, д. № 9, расположенный на земельном участке 0,06 га.

11.03.2009 года Чернигины А.Ф., А.Н. по расписке получили от Швецовой И.Н. 80000 рублей полную стоимость за проданный дом №9 в д.<...> Ковернинского района Нижегородской области. Деньги получены полностью, претензий не имеют (т.1 л.д. 53).

В соответствии с ч.1 и 2 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статья 435 ГК РФ устанавливает, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Одновременно с этим в силу статьи 550 Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).

Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оформление сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется путем составления договора и акта-приема-передачи имуществ.

Признавая сделку по купле-продаже объекта незавершенного строительства совершенной, суд не учел положение параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

В договоре продажи недвижимости, должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно: площадь здания, земельного участка, жилого дома, кадастровый или условный номер, разрешенное использование объекта, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В представленной в суд расписке этих данных нет, поэтому признать расписку заключённым договором купли-продажи незавершенного строительством жилого дома нельзя.

В последствии Швецова И.Н. к ответчикам с требованием заключить договор купли-продажи не обращалась.

Статья 556 ГК РФ предусматривает передачу недвижимости по подписываемому сторонами передаточному акту, но ни Швецова, ни Чернигины данного акта не составляли или иного документа о передаче дома и ни одна из сторон на этом не настаивала.

Согласно ч.4 ст.35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из материалов дела видно, что Чернигину на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 0,06 га (л.д. 76) расположенный по адресу: Нижегородская обл., Ковернинский район, д. <...>, д. № 9.

Однако в расписке не идет речь о продаже ответчиками земельного участка площадью.

Кроме этого, действующим Гражданским Кодексом Российской Федерации особо выделен режим оформления купли-продажи жилого дома. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В настоящее время Чернигины не желают продавать данное здание, в связи с чем, у суда не было оснований для признания сделки заключенной.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судебная коллегия считает, что требования Швецовой И.Н. о регистрации за ней права собственности на спорный объект недвижимого имущества были заявлены преждевременно, поскольку Швецова не лишена была права в случае отказа в регистрации спорного объекта обратиться в суд с соответствующим иском.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований Швецовой И.Н., поэтому требования Швецовой И.Н. о признании сделки по купле-продаже объекта незавершённого строительством жилого дома совершенной и признании за ней права собственности на объект незавершённого строительством жилого дома, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ковернинский район, деревня <...>, дом 9, необоснованны.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене.

Принимая во внимание изложенное, положения ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным исправить недостаток, допущенный судом первой инстанции, т.к. все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены, все доказательства, представленные сторонами исследованы и оценены, однако, суд дал неправильное толкование нормам материального права, поэтому считает возможным не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Швецовой И.Н.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Отменить решение Ковернинского районного суда Нижегородской области от 14 феврал я 2011 года.

Принять по делу новое решение, которым отказать Швецовой И.Н. в удовлетворении требований о признании сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: Нижегородская область Ковернинский район Скоробогатовский сельсовет деревня <...> дом 9, общей площадью застройки 157,1 кв.м. от 11 марта 2009 года между ней и Чернигиным А.Ф., Чернигиной А.Н. совершенной; признании за ней право собственности на объект незавершенного строительства (жилого дома), обязании произвести государственную регистрацию следки (перехода права собственности) по договору от 11 марта 2009 года купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилого дома).

Председательствующий:

Судьи: