Судья Степанов В.Г. Дело №33-2884/11

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 апреля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Пятовой Н.Л., судей: Крашенинниковой М.В. и Таниной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Крашенинниковой М.В.

при секретаре Филипповой З.В.

с участием представителей Полежаевой Р.П. по доверенности – Диановой В.Г., Лешенко О.В.

дело по кассационной жалобе Полежаевой Р.П.

на решение Дивеевского районного суда Нижегородской области от 17 января 2011 года

по иску Полежаевой Р.П. к Белоусовой Л.А. о соразмерном уменьшении покупной цены части жилого дома и возврате денежных средств,

У С Т А Н О В И Л А:

Полежаева Р.П. обратилась в суд с названным иском к Белоусовой Л.А., указав, что является собственником части жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован за ней на основании определения Дивеевского районного суда Нижегородской области от 04.06.2009г. об утверждении мирового соглашения. В ходе эксплуатации принадлежащей ей части дома, приобретенной у Полежаевой Р.П. по договору купли-продажи от 20.08.2008 года, был обнаружен ряд скрытых недостатков, в частности, неисправность системы отопления, потолка, отдельного выхода. Истец просила об уменьшении покупной цены части жилого дома на сумму произведенных работ по устранению выявленных недостатков, взыскав с ответчика <...>.

Ответчица Белоусова Л.А. в судебное заседание не явилась.

Решением суда от 17 января 2011 года иск удовлетворен в части: стоимость части жилого дома, располагающегося по адресу: <...>, состоящей из двух комнат, расположенных в западной части дома, площадью 17, 7 кв.м., 14,6 кв. м., обозначенных на плане 1-го этажа данного дома под номерами 4 и 6, а также ниши площадью 0,8 кв. м., обозначенной на плане под номером 5, приобретенной Полежаевой Р.П. у Белоусовой Л.А. уменьшена на <...>; с Белоусовой Л.А. в пользу Полежаевой Р.П. взыскано <...>, судебные расходы по делу в размере <...>.

В остальной части исковые требования Полежаевой Р.П. оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Полежаевой Р.П. поставлен вопрос об отмене судебного решения как незаконного и необоснованного, постановленного при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Фактически указано на несогласие с решением суда в части отказа в иске.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, проверены судебной коллегией Нижегородского областного суда по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая требования истца о последствиях передачи товара ненадлежащего качества по договору купли-продажи (ст. 475 ГК РФ), суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной цены приобретенной Полежаевой Р.П. части жилого дома ввиду наличия недостатков, не оговоренных продавцом, за возникновение которых он несет ответственность, т.к. они возникли до передачи недвижимого имущества покупателю.

Величина уменьшения покупной цены также правильно определена судом исходя из принципа соразмерности произведенных покупателем затрат на устранение недостатков недвижимого имущества, за которые отвечает продавец.

Доводы кассационной жалобы о необходимости уменьшения покупной цены части домовладения в большем размере подлежат отклонению ввиду следующего.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (пункт 1 статьи 131); в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551).

В рамках соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо отметить, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения либо возникновения.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Применительно к спорным правоотношениям в соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В качестве способа защиты нарушенного права Полежаева Р.П. предъявила требование о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости исходя из необходимых расходов по устранению недостатков приобретенного объекта.

Из материалов дела видно, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2004г. Белоусова Л.А. являлась собственником незавершенного строительства жилого дома площадью по наружному обмеру 83,90 кв.м., готовностью 90% (л.д.107).

20.08.2008 года между Белоусовой Л.А. и Полежаевой Р.П. был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в собственности незавершенного строительством жилого дома, 1/12 доли земельного участка, располагающихся по адресу: <...>, покупная цена за проданное имущество составила <...> и была уплачена продавцу Белоусовой Л.А. (л.д.149-151).

Согласно п.8 договора покупатель имеет право пользования, распоряжения и владения приобретенными долями после государственной регистрации права, после чего право собственности на приобретенную недвижимость переходит к покупателю.

В тот же день 20.08.2008 года между продавцом и покупателем был составлен Акт приема-передачи проданного имущества (л.д.152).

Согласно п. 2 Акта, продавец будет считать выполненными свои обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателю после подписания настоящего акта и государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя покупателя.

Договор продажи недвижимости в соответствии с ч.2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ, а также условиями п.8 договора, п.2 акта приема-передачи был исполнен сторонами договора только в части уплаты покупной цены, фактическая передача недвижимости не произведена, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена.

С целью понудить Белоусову Л.А. к исполнению договора 21.01.2009 г. Полежаева Р.П. обратилась в суд с иском к Белоусовой Л.А. о понуждении её к исполнению обязательства по договору от 20.08.2008 года.

4.06.2009 года Дивеевским районным судом было вынесено определение о прекращении производства по делу по иску Полежаевой Р.П. к Белоусовой Л.А. о понуждении к исполнению обязательства и об утверждении достигнутого сторонами мирового соглашения (л.д.8-10).

Согласно п.3 утвержденного мирового соглашения: «В случае, если в указанный срок, т.е. до 5.09.2009 года Белоусова Л.А. дом не продает, то за Полежаевой Р.П. признается право собственности на часть жилого дома, располагающегося по адресу: <...>, состоящую из двух комнат, расположенных в западной части дома, одна из которых площадью 17, 7 кв.м( семнадцать целых и семь десятых квадратных метра), вторая площадью 14,6 кв. м( четырнадцать целых и шесть десятых квадратных метров), обозначенных на плане 1-го этажа данного дома под номерами 4 и 6, а также нишы площадью 0,8 кв. м ( ноль целых и восемь десятых квадратных метров), обозначенных на плане под номером 5. Кроме того, за Полежаевой Р.П. признается право собственности на 58 кв. м ( пятьдесят восемь квадратных метров) на земельный участок, располагающийся при доме <...>, в том числе включающий земельный участок, располагающийся под вышеуказанными комнатами».

На основании данного определения, 08.04.2010 года право собственности Полежаевой Р.П. зарегистрировано на часть жилого дома: назначение жилое, 1-этажный, общая площадь 33.1 кв.м, инв.№ <...>, лит.2-А, адрес объекта: <...> (л.д.7).

Согласно условий п.8 договора купли-продажи и п.2 акта приема-передачи, покупатель Полежаева Р.П. приняла часть купленного дома после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно заключения оценочной экспертизы №<...> от 07.12.2010г., исследуемое жилое помещение на момент экспертного осмотра не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: отопление отсутствует, перекрытие в существующем виде эксплуатировать не является безопасным, дверной проем в наружной стене не соответствует требованиям действующих СНиП. При этом эксперт пришел к выводу о том, что дефекты несущей наружной стены возникли в процессе пробивки дверного проема и установки дверного блока; дефекты перекрытия образовались при строительстве дома, дефект в виде сквозного отверстия образовался в результате демонтажа трубы ранее установленной печи; дефекты в системе отопления могли возникнуть в результате ненадлежащей эксплуатации системы в холодное время на протяжении с осени 2008 года по настоящее время (л.д.168-187).

Из договора купли-продажи от 20.08.2008 г. и акта приема-передачи от той же даты видно, что при заключении договора и какие-либо недостатки продаваемой недвижимости отсутствовали.

Условия договора купли-продажи от 20.08.2008 г. о качестве товара противоречивы, поскольку одновременно указывают на незавершенность строительства дома и на пригодность дома для проживания (п.3 договора).

В тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо конкретные требования по качеству покупаемого дома (более того, на момент покупки дом являлся незавершенным строительством), что не позволяет безусловно определить какие же требования были предъявлены истцом к приобретаемому ей по договору купли-продажи объекту недвижимости. Осмотр дома истцом осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора она не предъявляла.

Из утвержденного 04.06.2009г. судом мирового соглашения также не усматривается каких-либо условий о качестве части жилого дома, по адресу: <...>, переходящей в собственность Полежаевой Р.П.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные сторонами доказательства по правилам статей 67, 71 ГПК РФ с учетом правильного определения предмета доказывания и распределении бремени доказывания по смыслу статьи 56 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что покупная цена дома должна быть уменьшена на <...>, поскольку больший размер уменьшения не подтвержден соответствующими доказательствами.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на требованиях действующего законодательства.

Выводы решения суда подтверждены материалами дела, которым суд дал надлежащую оценку. Обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно.

Доводы кассационной жалобы о наличии иных скрытых недостатков, которые не учтены судом первой инстанции, не подтверждены надлежащими доказательствами.

Решение суда первой инстанции соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дивеевского районного суда Нижегородской области от 17 января 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: