Судья Григорьев С.Н. Дело № 33-5762/2011 год

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

7 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Железновой Н.Д., судей Башаркиной Н.Н. и Гаврилова В.С., при секретаре Бурдуковой Е.И., заслушав в открытом судебном заседании по докладу Железновой Н.Д.

дело по кассационной жалобе представителя истца – Плотникова А.А.

с участием Красильниковой С.И. - представителя Барташук А.К., представителя ООО «Унистрой-НН» - Горячевой А.Н., представителя ООО «Строй Стандарт» - Никоновой И.В.

на решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 11 апреля 2011 года

по делу по иску Барташука А.К. к Обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством,

у с т а н о в и л а:

Барташук А.К. обратился в суд с иском к ООО « Унистрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством.

В обоснование своих исковых требований истец сослался на то, что согласно распоряжения Администрации г. Нижнего Новгорода от 11.09.2002г. № <...> было принято решение о строительстве объекта – торгового центра, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород по ул. <...> у дома №1 «а» ( адрес строительный).

02.04.2008 г. между Барташук А.К. и ООО «Унистрой-НН» был заключен договор № <...> участия в долевом строительстве, предметом которого являлось то, что ответчик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генерального подрядчика построить торговый центр по адресу: г. Нижний Новгород по ул. <...> у дома № 1 «а» (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу торговое помещение в осях 9-10/11, А-В, расположенное на втором этаже, имеющее общую площадь 60,45 кв. м. ( включая площадь мест общего пользования), из них полезная площадь торгового помещения составляет 40,68 кв. м. и 19,77 кв. м. – соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в торговом центре, а истец обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект.

Он, как дольщик, свои обязательства исполнил а полном объеме, уплатив сумму договора в размере 1.984.500 руб. 35 коп.

Передача объекта должна была быть совершена в срок не позднее 01.10.2008 г., однако, до настоящего времени ООО «Унистрой-НН» не исполнило свои обязательства по передаче объекта, строительство вышеуказанного торгового центра заморожено с 2009 г., работы не осуществляются, договор генерального подряда расторгнут.

Согласно п. 3.1.10 договора участия в долевом строительстве конечным результатом участия является оформление истцом права собственности на вышеуказанное торговое помещение. Общая площадь торгового помещения истца по проекту составляет 60,45 кв.м. ( включая места общего пользования).

Согласно заключения Управления Главгосэкспертизы России по Нижегородской области № <...> от 22.02.2005 г. по проекту торгового центра по адресу: г. Нижний Новгород ул. <...> у д. 1 « а» общая площадь всего торгового центра составляет 2625 кв. м.

Таким образом, его доля в праве на вышеуказанный объект незавершенный строительством составляет 6045/262500 доли в виде торгового помещения общей площадью 60,45 кв. м., из них полезная площадь торгового помещения составляет 40,68 кв. м. в осях 9-10/11, А-В ( по строительным чертежам) в соответствии с планом второго этажа торгового центра и 19,77 кв. м. –доля в праве общей собственности на общее имущество в торговом центре.

Истец просил признать за ним право собственности на 6045/262500 долей в виде торгового помещения, имеющего общую площадь 60,45 кв. м., включая площадь мест общего пользования, из них полезная площадь торгового помещения составляет 40,68 кв. м. в осях 9-10/11, А-В (по строительным чертежам) в соответствии с планом второго этажа торгового центра и 19,77 кв. м. - доля в праве общей собственности на общее имущество в торговом центре, расположенном по адресу: г. Нижний Новгород по ул. <...> у дома № 1 «а» ( адрес строительный).

Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 11 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований Барташуку А.К. отказано.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить решение суда как незаконное, постановленное с нарушением норм материального права.

Кассатор полагает, что факт отсутствия государственной регистрации объекта незавершенного строительством не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований. Указал также на то, что у суда имелись все основания для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, тем более, что представителем истца в суд были представлены доказательства регистрации вышеуказанного торгового центра как объекта незавершенного строительства и оформления ответчиком в собственность части торгового центра. Указано также на то, что суд применил закон, не подлежащий применению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда незаконным, постановленным с существенными нарушениями норм материального права.

Из дела видно, что 07 сентября 2005 года между Индивидуальным предпринимателем М.С.А. и Обществом с ограниченной ответственностью «УНИСТРОЙ-НН» (ответчиком по делу) был заключен договор о совместной деятельности по строительству торгового центра по улице <...> у дома 1 «а» города Нижнего Новгорода. По условиям договора (п.6) Общество «УНИСТРОЙ-НН» получило право привлечения денежных средств участников долевого строительства, а также привлечение заемных средств для строительства торгового центра (л.д.16).

02.04.2008 г. между Барташук А.К. и ООО «Унистрой-НН» был заключен договор № <...> участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генерального подрядчика построить торговый центр по адресу: г. Нижний Новгород по ул. <...> у дома № 1 « а» ( адрес строительный) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу торговое помещение в осях 9-10/11, А-В, расположенное на втором этаже, имеющее общую площадь 60,45 кв. м. ( включая площадь мест общего пользования), из них полезная площадь торгового помещения составляет 40,68 кв. м. и 19,77 кв. м. – соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в торговом центре, а истец обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект.(пункт 1.1 Договора)

Истец Барташук А.К. свои обязательства исполнил в полном объеме, уплатив сумму, установленную договором в размере 1.984.500 руб. 35 коп., что подтверждается платежными поручениями № 53 от 26 октября 2006г. и №25 от 11 декабря 2006г., представленными истцом в суд кассационной инстанции.

Передача объекта должна была быть произведена в срок не позднее 01.10.2008 г., однако, до настоящего времени ООО « Унистрой-НН» не исполнило свои обязательства по передаче объекта, строительство вышеуказанного торгового центра заморожено с 2009 г., работы не осуществляются, договор генерального подряда расторгнут.

Из заключения Управления Главгосэкспертизы России по Нижегородской области № <...> от 22.02.2005 г. по проекту торгового центра по адресу: г. Нижний Новгород ул. <...> у д. 1 «а» видно, что общая площадь всего торгового центра составляет 2625 кв. м.

1 сентября 2009г. между предпринимателем М.С.А. и ООО «<...>» был заключен договор уступки прав и перевода обязанностей по договору о совместной деятельности от 7 сентября 2005г., согласно которому общество приняло на себя все права и обязанности предпринимателя М.С.А. по указанному договору. (л.д.38-41).

По состоянию на 2 июня 2010г. строительная готовность торгового центра в процентном соотношении составляет 92%, что подтверждается справкой ООО «Унистрой-НН» (л.д.26)

Отказывая истцу Барташуку А.К. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством, суд исходил из того, что торговый центр до настоящего времени в эксплуатацию не введен, как объект незавершенного строительством не зарегистрирован, следовательно, не является объектом гражданского оборота.

Судебная коллегия считает, что такой вывод суда нельзя признать правильным по следующим обстоятельствам

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как видно из дела, ООО «Унистрой-НН» в нарушение условий договора об инвестировании строительства от 02.04.2008 г. № <...> обязательства по передаче торгового помещения Барташуку А.К. не исполнило, торговое помещение, площадью 60,45 кв.м. ему не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Барташук АК., в случае надлежащего исполнения своих обязательств по договору, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «УНИСТРОЙ-НН», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд при вынесении решения не учел указанные нормы Гражданского кодекса РФ, что привело к неправильному разрешению спора.

Рассматривая настоящее дело, суд не выяснил вопрос о том, кто к моменту рассмотрения дела является собственником спорной недвижимости, и рассматривал дело с участием ООО «Унистрой-НН» как ответчика и ООО «<...>» как третьего лица.

Между тем, из представленных и исследованных в суде кассационной инстанции свидетельства о государственной регистрации права от 18 апреля 2011г. и выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 апреля 2011г. видно, что по договору купли-продажи доли от 15 марта 2011г. (т.е. до рассмотрения дела и принятия решения) ООО «<...>» продало принадлежащие ему 574/2625 доли в спорном объекте ООО «<…>», которое к участию в деле привлечено не было.

Суд указал в решении на то, что сторонами не соблюдена форма договора участия в долевом строительстве, поскольку он не зарегистрирован, однако, регистрация договора его формой не является, письменная форма договора сторонами соблюдена.

Заслуживают внимания доводы кассационной жалобы представителя истца и о том, что суд допустил нарушения норм материального права, в частности не учел тот факт, что к правоотношениям сторон не может быть применен Федеральный закон от 31 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в законную силу по истечении трех месяцев после его официального опубликования, в соответствии с которым, исходя из пункта 2 статьи 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и ((или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного закона.

Как видно из дела (л.д.25) разрешение на строительство спорного объекта было получено 11 сентября 2002г., т.е. до вступления в силу вышеуказанного закона, однако, суд указанному обстоятельству не нал оценки.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не сочла возможным исправить нарушения, допущенные судом первой инстанции, поэтому отменяет решение суда и направляет дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть указания, изложенные в определении судебной коллегии и вынести решение в строгом соответствии с законом.

Судебная коллегия также полагает, что суд первой инстанции должен выяснить, кто и в каких долях является в настоящее время собственником объекта незавершенного строительством в целях привлечения всех заинтересованных лиц к участию в деле.

Руководствуясь представления" target="blank" data-id="13514">ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Отменить решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 14 февраля 2011 года, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий: Судьи: