Судья Хохлова Н.Г. 33-5892 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 07 июня 2011года. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Старковой А.В. и Таниной Н.А. При секретаре Коваленко А.Н. Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б. Дело по кассационной жалобе ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» С участием адвоката Волковой О.В. На решение Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от 21 февраля 2011 года По делу по иску Мироновой А.Ф. к ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» о сохранении помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности, по встречным требованиям ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» к Мироновой А.Ф. о расторжении договора купли-продажи недвижимости У С Т А Н О В И Л А : Миронова А.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «ПиК-НН.- Фармасьютикс» о признании права собственности на долю нежилого помещения. В обоснование требований указала, что <…> 2004 года между Мироновой А.Ф. и ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» заключен Договор купли – продажи недвижимости / л.д.10-12/. Согласно п. 1 договора ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» передает в собственность (продает) долю в размере 73, 9 / 149, 6 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…>на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>. Указанное имущество принадлежит ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № <…>по которому Общество с ограниченной ответственностью «Подосенов и Князев – Нижний Новгород» («ПиК-НН») – с одной стороны продало и Общество с ограниченной ответственностью «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» с другой стороны приобрело <…>2001 года недвижимое имущество. <…>года между данными сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору № <…>купли-продажи недвижимого имущества № 1. А также на основании Распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода « О разрешении ООО «ПиК-НН» проектирования пристроя к зданию по улице <…>, дома № <…> и автостоянки на прилегающей территории в Нижегородском районе» № 2589-Р от «29» августа 2000 года. - Распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода « О разрешении подготовительных работ по улице <…>у дома № <…>под строительство пристроя» № 1128-Р от «14» мая 2000 года. - Акта районной комиссии о приемке на эксплуатацию нежилого встроенного помещения №<…>в доме № <…>по улице <…>, полученного в результате перепланировки нежилого встроенного помещения № 1 от «31» декабря 2002 года. - Распоряжения Администрации Нижегородского района города Нижнего Новгорода «Об утверждении Акта районной комиссии» № 109-Р от «22» января Право собственности на нежилое встроенное помещение №<…>в доме № <…>по улице <…>в городе Нижнем Новгороде зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <…>2003 года сделана запись регистрации №<…>; выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии <…> 2003 года. В соответствии, с п. 4 Договора стоимость продаваемого помещения оценивается по соглашению сторон и продается по цене <…> долларов США за один квадратный метр, что составляет <…> долларов США, причем 70% платежа должны быть внесены в течение 3-х дней после подписания договора, а 30% должны быть оплачены в течение 3-х дней после регистрации Договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Оплата будет производится по курсу ЦБ на день платежа путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия. Стоимость помещения определена окончательно и изменению не подлежит. Обязательства по оплате истицей исполнены в большем объеме, чем это предусмотрено договором. Истица произвела оплату <…> долларов США из <…>долларов США, т.е. 98,19%, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № <…>г., расписками от <…>,<…>,<…>. Доля в размере 78,00/149,6 кв.м. была передана истице по Передаточному акту 11.03.2005 г. Фактически находится в ее владении и пользовании. В соответствии с п. 5. Договора на момент совершения настоящего договора указанное нежилое помещение находится на реконструкции согласно Распоряжению главы администрации города Нижнего Новгорода № 519-Р от «01» марта 2004 года «О разрешении ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» проектирования реконструкции здания № <…> по улице <…>в Нижегородском районе с надстройкой третьего и мансардного этажей». В соответствии с п. 9 Договора полная сдача дома <…>по ул. <…> Государственной приемной комиссией после завершения реконструкции планировалась во втором квартале 2005 года. Но на сегодняшний день реконструкция не оформлена надлежащим образом. Истица указывает, что она неоднократно пыталась получить от Ответчика документы и зарегистрировать переход права собственности на указанное выше помещение, о чем свидетельствуют письма от11.01.2007г., 24.06.2010 г., 30.06.2010 г., однако ее требования в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации». Не смотря на отсутствие акта ввода в эксплуатацию и как следствие регистрации перехода права собственности на имя истца, Миронова А.Ф. считала себя законным владельцем указанного выше нежилого помещения. В июле 2010 г. истица получила от ответчика письмо исх. № 42 от 09.07.10 в котором в связи с якобы неисполнением ею своих обязательств по договору в срок и в случае просрочки утраты интереса, ООО «ПиК-Н.Н. - Фармасьютикс» заявлялось об одностороннем отказе от исполнения договора и требование освободить нежилое помещение в течение 14 дней. 30.07.2010г. исх. № 44 истице направлено письмо, в котором сообщалось о расторжении договора 09.07.2010 г. и содержалось требование освободить спорное помещение в срок до 10 сентября. Ответчик требует освободить помещение, угрожает отключить Эл.энергию, телефон, перекрыть доступ в помещение. Далее, истице стало известно, что жилое помещение продается. Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № <…>следует, что на спорный объект зарегистрировано обременение, а именно Ипотека от <…>2008 г. и Ипотека от 29.09.2009г., залогодержатель ОАО «БАНК УРАЛСИБ». На момент заключения указанных выше договоров ипотеки спорное помещение уже находилось у истицы во владении и пользовании на основании Договора купли – продажи недвижимости от 04 октября 2004 года, ее согласия на ипотеку не спрашивали. Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Согласно п. 9 договора одностороннее расторжение договора возможно в случае нарушения сроков сдачи объекта более 3-х месяцев, тогда Покупатель вправе расторгнуть настоящий договор, а Продавец обязан возвратить денежные средства Покупателю в течение 3-х дней после реализации данного помещения другому лицу. В случае нарушения срока сдачи дома Продавец выплачивает Покупателю неустойку 0,1% за день просрочки от уплаченной суммы, за исключением форс-мажорных обстоятельств. Расторжение договора Продавцом в одностороннем порядке не предусмотрено. Договор купли – продажи недвижимости от <…>2004 года был исполнен. Деньги по договору оплачены, нежилое помещение передано Покупателю по передаточному акту. Имущество приобретено на законных основаниях, с момента его приобретения Миронова А.Ф. владеет и пользуется вышеуказанным объектом недвижимости, несет бремя его содержания. Просит признать право собственности за Мироновой А.Ф. на долю в размере 73,9/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…>, на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи купли-продажи недвижимости от <…>2004г. доли в размере 73,9/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…>, на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>, взыскать с ответчика расходы по гос. пошлине в размере <…> руб.; расходы истца на представление его интересов в суде в сумме <…> руб. (л.д. 4-7). В последствии истица изменила заявленные требования, указывает, что она является собственником 739/1496 долей нежилого встроенного помещения № <…> на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>на основании договора купли продажи недвижимости от <…>2004 года. Доля передана на основании передаточного акта от <…>2005г. Истец, по согласованию с ответчиком произвел перепланировку и переустройство указанного выше помещения, при этом функциональное назначение помещения сохранено, наружные ограждающие конструкции остались без изменений, выполнены проемы в несущих стенах, прочность, характеристики конструктивных элементов помещения, сохранены уровень освещенности и инсоляции помещений, соблюдены требования, предъявляемые к минимальным габаритам помещений, сохраняются пути эвакуации и уровень благоустройства. В ходе перепланировки: устроен кабинет (4) площадью 27,5 кв.м. за счет комнат 3 и 4, путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками; устроен дверной проем с установкой дверного блока между кабинетом 4 и туалетом; за счет комнат 5,6,7 устроены кабинеты 5 площадью 25,80 кв.м. и 11 площадью 8,00 кв.м., кладовая 10 площадью 4,50 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГКЛ на новом месте с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков между кабинетом 5,1 и кладовой 10, за счет коридора 2 устроены кладовая 9 площадью 2,70 кв.м. и туалет 8 площадью 3,30 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГВЛ на новом месте; демонтирован дверной блок между кладовыми 10 и 9; устроен прем в несущей стене между кабинетами 5 и 4; устроен дверной проем с установкой дверного блока в несущей стене между тамбуром и кабинетом 4. В ходе переустройства в туалете установлено сантехническое оборудование: унитаз, ванна, раковина и подключено к существующим водопроводным сетям. По результатам инженерного обследования части несущих стен указанного помещения ООО «Оргстрой эксперт» выдано техническое заключение о том, что усиление несущих стен, выполненное при пробивке проемов, достаточно для восприятия существующих нагрузок; несущие стены находятся в работоспособном состоянии и пригодны к нормальной и безопасной эксплуатации. По результатам, проведенной перепланировки и переустройства истцом получено Заключение Архитектурного бюро Дениса Малкова, которым сделаны выводы о соответствии ее помещения, после проведенных в нем перепланировки и переустройства требованиям экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, что обеспечивает безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, что соответствует строительным нормам и правилам. По результатам проведенной инвентаризации (Технический паспорт от 16.08.2010 г.) площадь помещения истца изменилась в сторону уменьшения и составляет 71,8 кв.м. (вместо 73,9 кв.м. по договору купли – продажи), а площадь всего помещения изменилась в сторону увеличения и составляет 151,9 кв.м. (вместо 149,6 кв.м.) Таким образом, доля истца в нежилом встроенном помещении № <…>, расположенном на первом этаже по адресу: г. Нижний Новгород, <…> составляет 718/1519. Просит признать переустройство и перепланировку, произведенные в нежилом встроенном помещении № <…>, расположенного на первом этаже по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>законными, признать право собственности за Мироновой А.Ф. на долю в размере 718/1519 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…>, расположенного на первом этаже по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>. Ответчик требования не признал и заявил о пропуске истицей срока исковой давности и обратился со встречным исковым требованием о расторжении договора купли-продажи от 04.10.2004 г. В обоснование требований, ответчик указал, что Мироновой А.Ф. допущено существенное нарушение Договора в части 11 марта 2005 г. между ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» и Мироновой А.В. был подписан передаточный акт на период реконструкции, в соответствии с которым Общество передало, а Миронова А.Ф. приняла в коммерческое пользование долю в размере 78/149,6 кв.м. нежилого встроенного помещения общей площадью 78 кв.м. на первом этаже, расположенного по адресу: Г.Н.Новгород, ул. <…>. Согласно п.1 данного акта, передаточный акт составлен согласно п.6 договора купли-продажи от 04.10.2004 г. Таким образом, на основании данного акта именно Миронова А.Ф. приняла помещение во временную коммерческую эксплуатацию - в аренду на период реконструкции здания. При этом ни в договоре, ни в передаточном акте, ни в каком-либо другом документе ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» не давало Мироновой А.Ф. согласие передавать помещение в субаренду на данный период. Тем не менее, без согласия собственника Миронова А.Ф. передала помещение в пользование третьим лицам - ИП Мироновой Н.А., ООО «Кедр», ООО «Цветы». Более того, лично Миронова А.Ф. данным помещением не пользовалась в течение всего периода коммерческой эксплуатации. Данный факт подтверждается счетами на оплату коммунальных услуг, представленными Мироновой А.Ф. Счета выписаны на имя иных лиц - тех, которые реально пользовались данным помещением. Ответчик считает данное нарушение существенным. В силу положений ст. 615 ГК РФ, данное нарушение является самостоятельным основанием для расторжения договора в части отношений по аренде помещения. Мироновой А.Ф. допущено существенное нарушение Договора в части отношений купли – продажи, несмотря на то, что до сегодняшнего дня не просто отсутствует государственная регистрация перехода права собственности, но и не состоялась передача помещения в рамках отношений купли-продажи. Миронова А.Ф. произвела самовольную реконструкцию здания без согласия собственников, без получения разрешения на строительство. В период с 04.10.2004г. до настоящего времени Мироновой А.Ф., был самовольно произведен ряд строительных работ. Данные строительные работы подробно описаны Мироновой А.Ф. в заявлении об уточнении требований в порядке ст.39 ГПК РФ. В соответствии с письмом ФС госрегистрации, кадастра и картографии от 28.01.2011г., данные строительные работы подпадают под определение реконструкции. В судебном заседании представитель Мироновой А.Ф., указала, что строительные работы производились в 2005, 2006гг. Следовательно, на момент проведения Мироновой А.Ф. строительных работ действовал Градостроительный введенный в действие со дня его официального опубликования - 30.12.2004г. В силу ст.48 Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию для проведения строительных работ Миронова А.Ф. не подготовила. В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство Мироновой А.Ф. не получено. Мироновой А.Ф. не представлено никаких договоров подряда на выполнение строительных работ в спорном помещении. Никаких актов освидетельствования скрытых работ Миронова А.Ф. не представила. Данные акты при выполнении работ не составлялись. В настоящее время определить, какие материалы использовались при данных работах, соответствуют ли они предъявляемым требованиям, проводилось ли усиление конструкций крайне затруднительно. Каких-либо доказательств, подтверждающих соответствие скрытых работ техническим регламентам, Миронова А.Ф. не представила. Но самое главное, Миронова А.Ф. не получила согласие собственника помещения на проведение таких действий. В силу ст. 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику имущества. В данном случае государственная регистрация перехода права собственности не была произведена. Более того, помещение не было передано Мироновой А.Ф. по акту в рамках отношений купли-продажи. Тем не менее, Миронова А.Ф. распорядилась чужим имуществом, что является грубым нарушением прав ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс». Получение согласия собственника предусматривается и градостроительным законодательством. Таким образом, даже если бы Миронова А.Ф. и стала собственником помещения к моменту проведения реконструкции, она бы все равно была обязана спросить согласие ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс», как сособственника данного объекта. Миронова А.Ф. достоверно знала, что на момент заключения договора здание находится в реконструкции, знала, что проводятся строительные работы по надстройке третьего и мансардного этажей. Строительные работы производились собственником ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» на основании проектной документации, согласованной уполномоченными органами. Поскольку полностью перестраивался второй этаж и возводились вновь еще два этажа, генеральным проектировщиком были рассчитаны нагрузки на фундамент, несущие стены. Миронова А.Ф., не имея на руках проекта, расчетов нагрузок стала производить работы, затрагивающие несущие конструкции. При этом Миронова А.Ф. не подготовила проект, не согласовала его с собственником, с генеральным проектировщиком здания. Миронова А.Ф. не могла не знать, что проводить подобные строительные работы просто так, без соблюдения процедуры запрещено. Таким образом, последствием самовольных действий Мироновой А.Ф. является следующее. В виду того, что нежилое помещение в настоящее время не соответствует проектной документации, без внесения соответствующих изменений в проект реконструкции всего здания, получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию невозможно в силу закона. В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Изложенное выше свидетельствует о том, что Миронова А.Ф. неоднократно грубо нарушила условия договора. В результате самовольных действий Мироновой А.Ф., не соответствующих договору и противоречащих законодательству, во-первых, утрачен предмет договора. Помещение, существующее на сегодняшний день, появившееся в результате самовольной реконструкции, выполненной Мироновой А.Ф., не соответствует ни договору от <…>2004г., ни передаточному акту от 11.03.2005г., ни проектной документации. Во-вторых, изложенные выше доводы и ссылки на нормативно-правовые акты подтверждают, что незаконные действия Мироновой А.Ф. существенно усложнили процесс введения объекта в эксплуатацию. ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от <…>2004г., заключенный между ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс», с одной стороны, и Мироновой А.Ф., с другой стороны. Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгород от 27.09.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Банк УРАСИБ» /л.д. 65/. В судебном заседании представитель Мироновой А.Ф. (по доверенности) Зобова А.В. (Л.д. 58) исковые требования поддержала, встречные не признала. Представитель ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» (по доверенности, ордеру) Волкова О.В. требования Мироновой не признала, встречные требования поддержала в полном объеме. Представитель ОАО «Банк УРАСИБ» в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие. Решением суда постановлено: Исковые требования ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» к Мироновой А.Ф. о расторжении договора купли-продажи от <…>2004 г. в отношении доли в нежилом встроенном помещении № <…>, расположенном по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>оставить без удовлетворения. Сохранить нежилое встроенное помещение № <…>, расположенное по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>в перепланированном и переустроенном состоянии. Признать за Мироновой А.Ф. право собственности на 718/1519 долей нежилого встроенного помещения № <…>, расположенного по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>. Прекратить право собственности ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» в отношении 718/1519 долей нежилого встроенного помещения № <…>, расположенного по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>. Взыскать с ООО «ПиК-Н.Н.-Фармасьютикс» в пользу Мироновой А.Ф. расходы по оплате госпошлины в сумме <…> рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме <…>рублей, а всего <…> рублей. В кассационной жалобе ООО «ПИК-НН.-Фармасьютикс» ставится вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного указывая на то, что выводы суда о том, что истца стала законным владельцем недвижимого имущества, на основании акта- передачи недвижимого имущества, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом не произведено толкование условий заключенного договора, а именно п.11, предусматривающего передачу имущества по акту-передачи после реконструкции и произведенной оплаты. Судом допущено нарушение норм материального права по вопросу удовлетворения требований Мироновой А.Ф., поскольку считают, что заявителем обращения произведена реконструкция помещения, чем нарушаются права собственника ООО «ПИК-НН.-Фармасьютикс». Мироновой А.Ф. нарушены существенные условия договора, поскольку произведены самовольные действия без соответствующих изменений в проектную документацию, в результате не представляется возможным получить разрешение на ввод всего здания в эксплуатацию. Кассатор указывает, что в настоящее время отсутствует объект продажи по договору. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Волкову О.В., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами. Суд 1 инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, установил характер возникших спорных правоотношений, к которым применил норму права их регулирующий. Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2) устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как следует из материалов дела ООО «ПИК-НН.-Фармасьютикс» является собственником нежилого встроенного помещения <…>, площадью 149,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Н. Новгород ул. <…> (л.д. 19, 35, ). 04 октября 2004 года между Мироновой А.Ф. и ООО «ПиК – Н.Н. - Фармасьютикс» заключен Договор купли – продажи недвижимости доли в размере 73,9/149, 6 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…>на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…> (л.д. 10). В соответствии, с п. 4 Договора стоимость продаваемого помещения оценивается по соглашению сторон и продается по цене <…> долларов США за один квадратный метр, что составляет <…> долларов США, причем 70% платежа должны быть внесены в течение 3-х дней после подписания договора, а 30% должны быть оплачены в течение 3-х дней после регистрации Договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Оплата, будет производится, по курсу ЦБ на день платежа путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия. Стоимость помещения определена окончательно и изменению не подлежит. В соответствии с п. 5. Договора на момент совершения настоящего договора указанное нежилое помещение находится на реконструкции согласно Распоряжению главы администрации города Нижнего Новгорода № 519-Р от «01» марта 2004 года «О разрешении ООО «ПиК- Н.Н.-Фармасьютикс» проектирования реконструкции здания № <…>по улице <…>в Нижегородском районе с надстройкой третьего и мансардного этажей». 11.03.2005 г. между сторонами по делу составлен передаточный акт на период реконструкции, согласно которого во исполнение п. 6 договора купли-продажи от <…>2004 г. ответчик передал, а истица приняла в коммерческое использование долю в нежилом помещении № <…>, общей площадью 78 кв.м., на основании договора купли-продажи от <…>2044 г. Доводы жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. В силу ст. 420 ГК РФ, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор купли-продажи нежилых помещений не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи. Поэтому заключенный договор, считается заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса. Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В соответствии с данными правовыми нормами, не имеется правовых оснований полагать о пропуске срока истицей исковой давности, поскольку законодательно не предусмотрено сроков в течение которого договор подлежит государственной регистрации (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г). Стороны договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными, в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия заключенного соглашения, и подписали договор. Согласно условиям, заключенного договора истице переданы в собственность конкретные помещения: 2-коридор, 3 – комната, 4 – комната, 5 – комната, 6- комната, 7- комната, общая площадь помещений составляет 73,9 кв.м. согласно инвентаризационного плана домовладения № <…>соответствующие предмету договора доли в размере 73,9/149, 6 кв.м. нежилого встроенного помещения № <…> на первом этаже, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. <…>. Пунктом 9 Договора предусмотрена полная сдача дома <…>по ул. <…>Государственной приемной комиссией после завершения реконструкции во втором квартале 2005 года. Однако, до настоящего времени реконструкция дома № <…> по ул. <…> г. Н. Новгорода не завершена, акт приемки реконструированного объекта отсутствует и ответчиком в порядке ст.55,56 ГПК РФ не предоставлено доказательств, свидетельствующих об исполнении договора. Вместе с тем, в результате действий ответчика, который уклоняется от исполнения договора, истица лишена возможности осуществления перехода права собственности на долю в объекте нежилого помещения по заключенному договору купли-продажи от <…>2004года. Мироновой А.Ф. предпринимались меры, к получению от ответчика документации на объект недвижимости с целью осуществления регистрации права собственности на приобретенные помещение, путем направления писем ответчику от 11.01.2007г. (л.д. 33), 24.06.2010 г. (л.д. 34-35), 30.06.2010 г. (л.д. 36-37), которые в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены. Действительно, согласно, передаточного акта от 11.03.2005года спорные помещения передаются на период реконструкции, однако обусловлены сроком исполнения обязательств непосредственно ответчиком по завершению реконструкции здания на период до марта 2005года и связаны с добросовестностью поведения ответчика, поэтому не может быть принята во внимание позиция ответчика о том, что спорные помещения истцу не передавались. Учитывается и длительность нахождения сторон в договорных отношениях с 2004года, которые не получили фактического исполнения в результате виновного поведения ответчика ( ст.10 ГК РФ). В данном случае, истица не только длительный период времени осуществляет права собственника, но и несет расходы по его содержанию, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ей имуществом. Анализируя, передаточный акт от 11.03.2005 г., суд правильно пришел к выводу, о том, что спорные нежилые помещения не были переданы истцу во временное пользование по договору коммерческой аренды, исходя из того, что в акте не имеется условий о передаче помещения в коммерческую аренду, в соответствии с положениями ст.606 ГК РФ, ст.609 ГК РФ. Более того, данным актом, ответчиком совершены конклюдентные действия, свидетельствующие о передаче спорного объекта недвижимости и начале осуществления фактической передачи. В соответствии с ч.4 ст.15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Согласно ч.1 ст.17 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Российская Федерация как участник Конвенции о защите прав человека и основных свобод признает юрисдикцию Европейского суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации (ст.1 Федерального закона от 30 марта 1998 года №54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»). Поэтому применение судами вышеназванной Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Согласно п.1 ст.6 Конвенции каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. При этом установленное Конвенцией условие о справедливости судебного разбирательства должно толковаться в частности с учетом положений ст.1 Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которым каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. По смыслу, ст.1 Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, Миронова А.Ф. вложив денежные средства по договору купли-продажи, вправе была рассчитывать на получение соответствующей вложенным средствам доли в составе реконструированного объекта, что является единственным способом защиты ее прав и законных интересов, в соответствии, с положением ст.12 ГПК РФ. Равные права на реконструированное здание имеет и ответчик. Согласно ст.55 ГПК РФ. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных или иных доказательств В соответствии со ст.67 ГПК РФ Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. По смыслу указанной правовой нормы любое доказательство исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами. Судом установлено, что истицей произведена перепланировка в переданной ей части нежилого помещения № <…>в доме № <…> г. Н. Новгорода устроен кабинет (4) площадью 27,5 кв.м. за счет комнат 3 и 4, путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками; устроен дверной проем с установкой дверного блока между кабинетом 4 и туалетом; за счет комнат 5,6,7 устроены кабинеты 5 площадью 25,80 кв.м. и 11 площадью 8,00 кв.м., кладовая 10 площадью 4,50 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГКЛ на новом месте с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков между кабинетом 5,1 и кладовой 10, за счет коридора 2 устроены кладовая 9 площадью 2,70 кв.м. и туалет 8 площадью 3,30 кв.м. путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными блоками и возведения перегородок из ГВЛ на новом месте; демонтирован дверной блок между кладовыми 10 и 9; устроен проем в несущей стене между кабинетами 5 и 4; устроен дверной проем с установкой дверного блока в несущей стене между тамбуром и кабинетом 4. В ходе переустройства в туалете установлено сантехническое оборудование: унитаз, ванна, раковина и подключено к существующим водопроводным сетям. По результатам, проведенной перепланировки и переустройства истцом получено заключение Архитектурного бюро Дениса Малкова, из которого следует, что после проведенных в спорном помещении перепланировки и переустройства требования экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ соблюдены и обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, что соответствует строительным нормам и правилам. При этом приняты во внимание данные, полученные из ответа на запросы ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИИ – ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» от 14.02.2011 г. согласно, которым, в помещении № <…> произведена перепланировка. Данный ответ имеет подпись начальника отдела Нижегородского филиала и не имеет круглую гербовую печать. Данные, от 28.01.2011 г. о том, что помещении произведена реконструкция, причем указанный ответ имеет подпись начальника отдела Нижегородского филиала и не имеет круглую гербовую печать, указанные представленные доказательства, не приняты судом во внимание. Кроме того, по техническому заключению ООО «ОРГСТРОЙ-эксперт» (Приложение № 1) от 22.11.2010 г., в нежилом помещении № <…> (по осям 2 и 3 в осях А-Б), расположенного в здании по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>выполнено усиление несущих стен по осям 2 и 3 в осях А и Б, которое было необходимо провести при пробивке проемов. Указанное усиление достаточно для восприятия существующих нагрузок, несущие стены по осям 2 и 3 находятся в работоспособном состоянии и пригодны к нормальной и безопасной эксплуатации. Из технического паспорта на помещение № <…> в доме № <…>г. Н. Новгорода от 16.08.2010 г. следует, что акт приемки на реконструкцию литер А не предъявлен. Из справки № 4434 от 05.12.2002 г., копии плана от 28.10.2002 г. усматривается, что в результате перепланировки и проведенных строительных работ, произведенных истицей, часть переданных ей ответчиком по акту от 11.03.2005 г. изменила конфигурацию и изменилась площадь помещений в сторону уменьшения и равна 71,8 кв.м. Распоряжением № 3450-р от 27.11.2002 г. Администрации Нижегородского района, Князеву Г.Г., директору организации ответчика разрешено проведение работ по перепланировке нежилого помещения на 1 этаже дома № <…>г. Н. Новгорода, часть которых была произведена до передачи спорного помещения истице. В результате, произведенных перепланировки и переустройства, площадь переданного истице помещения уменьшилась по отношению от площади, указанной в договоре от <…>2004 г. и передаточном акте от 11.03.2005 г. и составила на день рассмотрения дела в суде 71,8 кв.м., общая площадь нежилого помещения № <…> увеличилась за счет внутренней перепланировки на 2,3 кв.м., составив 151,9 кв.м. Разрешая возникший правовой спор и удовлетворяя требования Мироновой А.Ф., суд обоснованно посчитал, о возможности сохранить нежилое встроенное помещение № <…>, расположенное по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>в перепланированном и переустроенном состоянии, признать за Мироновой А.Ф. право собственности на 718/1519 долей нежилого встроенного помещения № <…> расположенного по адресу: г. Н. Новгород ул. <…>. в соответствии с представленными по делу доказательствами, которые не опровергнуты ответчиком. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию помещения, отсутствие договоров подряда на выполнение строительных работ в спорном помещении, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ответчика в порядке ст.ст.3,4 ГПК РФ. При этом, является доказанным обстоятельство выполнения работ с соблюдением требований экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивающее безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения. В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон. Ст. 450 ч. 2 ГК РФ признает существенным такое нарушение условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В силу требований ст. 450 ГК РФ, обстоятельство выполнения работ истицей в занимаемом, не может являться основанием для расторжения договора. Судом также проверен довод об изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и не установил, что обстоятельства, из которых исходили стороны, при заключении договора существенно изменились. Тем более, что появление трещины на фасаде здания имели место на момент подписания договора, которые должны были быть устранены силами продавца. Вследствие, указанного пришел к правильному выводу об отказе в требований о расторжении договора купли-продажи. Наличие понесенного ущерба ответчиком, или лишения того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, является недоказанным. Доводы жалобы относительно отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, не содержат иных обстоятельств, которые не были исследованы судом первой инстанции и не опровергают выводов суда. При вынесении решения, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значения. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст.ст.55,56,59,60,67,71 ГПК РФ. Доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, что не может являться основанием к отмене судебного решения и не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушений норм процессуального и материального права, судом допущено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Руководствуясь представления" target="blank" data-id="13514">ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от 21 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Председательствующий Судьи
отношений аренды - помещение передано в субаренду без согласия собственника.