Судья Выборнов Д.А. Дело N 33-6728

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Нижний Новгород 12 июля 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кутыревой Е.Б., судей Старковой А.В., Крашенинниковой М.В.

при секретаре Коваленко А.Н.

с участием: Кузнецовой О.А., представляющей интересы Егиазарян Н.В., Варданяна Р.С., Лебедева А.М., представляющего интересы конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ»,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Старковой А.В. дело

по кассационным жалобам Егиазарян Н.В., представителя конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ»

на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 31 марта 2011 года по гражданскому делу

по иску Егиазарян Н.В. к ООО Фирма «Стройинвест-РА», Бережнову Н.Н., Полунину С.А., Ярославцеву А.В., Горячеву А.Г., Сударикову Д.Н., Кульпину В.В. о признании права собственности на нежилое помещение,

по встречному иску Бережнова Н.Н., Полунина С.А., Горячева А.Г., Сударикова Д.Н., Кульпина В.В. к Егиазарян Н.В. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения,

УСТАНОВИЛА:

Егиазарян Н.В. обратилась в суд с иском к ООО Фирма «Стройинвест-РА» о признании права собственности на нежилое помещение, мотивировав свои требования следующим.

На основании договора о долевом строительстве от 20 июня 2001 года, заключенного между Егиазарян Н.В. и ООО фирмой «Стройинвест-РА» в лице директора Варданяна Р.С., истице принадлежит нежилое помещение №** общей площадью *** кв.м., расположенное в подвале отдельно стоящего пятиэтажного кирпичного здания по адресу: *****. Данное помещение передано истице по акту от 15 марта 2004 года. С данного времени Егиазарян Н.В. пользуется вышеуказанным помещением. 30 марта 2006 года Кстовским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» на данное помещение был выдан технический паспорт. В получении свидетельства о государственной регистрации права на спорное нежилое помещение Кстовским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области Егиазарян Н.В. было отказано на том основании, что в акте государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 22.12.2003 года, утвержденного распоряжением Администрации Кстовского района Нижегородской области 05.01.2004 г. за № **, не отражены показатели нежилой части дома (нежилых помещений), расположенного по адресу: *****. Споров по поводу данного нежилого помещения у истца не имеется.

По изложенным основаниям Егиазарян Н.В. просила суд признать за ней право собственности на нежилое помещение № *** общей площадью *** кв.м., расположенное в подвале жилого отдельно стоящего пятиэтажного кирпичного здания адресу: ******.

При рассмотрении дела, привлеченные к участию в деле Бережнов Н.Н., Полунин С.А., Ярославцев А.В., Горячев А.Г., Судариков Д.Н., Кульпин В.В. обратились в суд со встречным иском к Егиазарян Н.В. об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, мотивировав свои требования следующим.

Спорный подвал с коммуникациями, обслуживающими весь дом, в си­лу закона является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Регистрация за Егизарян Н.В. права собственности на это имущество противоречит положениям действующего законодательства и на­рушает права и законные интересы других собственников дома. В подвале дома находятся: холодное водоснабжение, горячее водо­снабжение (бойлер для подогрева горячей воды), элеваторный узел (пункт управления отоплением дома), канализация, вся секущая арматура по холод­ному, горячему водоснабжению и отоплению дома, электрощитовая, обеспе­чивающие эксплуатацию всего дома. Техническое обслуживание коммуни­каций жилого дома без использования спорных помещений невозможно и соответственно подвальные помещения должны быть отнесены к объектам общей долевой собственности владельцев квартир. При отделке внутренних помещений Егизарян Н.В. была закрыта часть коммуникаций, в связи с этим в случае каких-либо аварий, жильцы не будут иметь к ним доступа.

Бережнов Н.Н., Полунин С.А., Ярославцев А.В., Горячев А.Г., Судариков Д.Н., Кульпин В.В. просили суд истребовать из незаконного владения Егизарян Н.В. нежилое поме­щение общей площадью *** кв.м., расположенное в подвале от­дельно стоящего пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: *********.

При рассмотрении дела Ярославцев А.В. отказался от исковых требований в связи с продажей жилого помещения, расположенного по адресу: *****.

Определением Кстовского городского суда Нижегородской области от 08 февраля 2011 года производство по делу в части исковых требований Ярославцева А.В. к Егиазарян Н.В. об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращено.

Бережнов Н.Н., Полунин С.А., Горячев А.Г., Судариков Д.Н., Кульпин В.В. дополнили в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ свои исковые требования, просили:

признать недействительным (ничтожным) договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения в подвале дома №** по ул.**** г.****, заключенный 20 июня 2001 года между Егизарян Н.В. и ООО фирма «Стройинвест-РА»;

признать право общей долевой собственности истцов на нежилое помещение площадью **** кв. м., расположенное в подвале дома №*** по ул.****, г.***, за: Бережновым Н.Н., ****/**** долей в праве; Полуниным С.А., ****/*** долей в праве; Горячевым А.Г., ****/**** долей в праве; Судариковым Д.Н., ****/**** долей в праве; Кульпиным В.В., ****/*** долей в праве.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 31 марта 2011 года исковые требования Егиазарян Н.В. к ООО Фирма «Стройинвест-РА», Бережнову Н.Н., Полунину С.А., Ярославцеву А.В., Горячеву А.Г., Сударикову Д.Н., Кульпину В.В. о признании права собственности на нежилое помещение литер *** (подвала) общей площадью **** кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: *****, оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Бережнова Н.Н., Полунина С.А., Горячева А.Г., Сударикова Д.Н., Кульпина В.В. к Егиазарян Н.В. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, удовлетворены частично.

Признан недействительным договор о долевом строительстве нежилого помещения в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ******, от 20.06.2001 года между Егиазарян Н.В. и ООО Фирма «Стройинвест-РА».

От Егиазарян Н.В. истребовано нежилое помещение (подвал) общей площадью **** кв.м., расположенное в подвале отдельно стоящего пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: **********.

Исковые требования Бережнова Н.Н., Полунина С.А., Горячева А.Г., Сударикова Д.Н., Кульпина В.В. к Егиазарян Н.В. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Егизарян Н.В. просит об отмене решения, указывая, что суд необоснованно расширил права заказчиков по заключенным ими договорам долевого строительства. Заявитель считает, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ, спорное имущество не может быть отнесено к общедомовой собственности. Кроме того, это имущество было обременено залогом.

В кассационной жалобе представителя конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ» поставлен вопрос об отмене решения по доводам того, что подвал состоит из двух помещений. Спорное помещение не содержит коммуникаций, поэтому иск о признании на него права собственности подлежал удовлетворению.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа диспозитивности, с учетом положений статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела по существу суд кассационной инстанции проверяет обжалуемое решение в пределах доводов жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия признает решение суда законным и обоснованным.

Из материалов дела усматриваются следующие юридически значимые обстоятельства.

20 июня 2001 года между Егизарян Н.В. и ООО фирма «Стройинвест-РА» в лице директора Варданяна Р.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве дома №** по ул.**** г.***** (т.1 л.д.6).

Согласно акта приема-передачи от 15.03.2004 года спорное нежилое помещение было передано от ООО фирма «Стройинвест-РА» Егиазарян Н.В. (т.1 л.д.7).

26 июля 2006 года Кстовским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области Егиазарян Н.В. было отказано в регистрации права собственности на вышеуказанное помещение в связи с тем, что в акте государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 22 декабря 2003 года, утвержденного распоряжением Администрации Кстовского района Нижегородской области от 05 января 2004 года №***, не отражены показатели нежилой части дома (нежилых помещений), расположенного по адресу: ****** (т.1 л.д.8).

Актом государственной приемочной комиссии от 22.12.2003 года принят в эксплуатацию 20-ти квартирный 5-ти этажный кирпичный жилой дом №* (т.1 л.д.12-13).

Распоряжением Администрации Кстовского района от 05.01.2004 года №** утвержден акт приемки (т.1 л.д.14).

Согласно договора на долевое участие в достройке 20-ти квартирного жилого дома №* по ул.*** в г.*** от 05.09.1997 года (т.1 л.д.15-16), заказчик – Дирекция по строительству Нижегородского фармацевтического завода и подрядчик – ТОО фирма «Стройинвест-РА», в лице директора Варданяна Р.С., обязались вести совместное строительство 20-ти квартирного жилого дома по ул.*** в г.**** с обеспечением его ввода в эксплуатацию до 30.07.1998 года. По окончании строительства подрядчик ТОО фирма «Стройинвест-РА» получает в собственность 14 квартир общей площадью ***** кв.м.

Распоряжением Администрации Кстовского района от 22.03.1996 года №**** присвоен почтовый адрес строящемуся жилому дому в ****** (т.1 л.д.18).

В соответствии с изменениями к учредительному договору ООО фирма «Стройинвест-РА» (т.1 л.д.25-26), утвержденными общим собранием участников ООО фирма «Стройинвест-РА» 22.11.2005 года, участниками общества являются Егиазарян Н.В. – доля в уставном капитале - **%, Федотов Е.Г. – **%, Лильен В.Г. – **%, ООО «Стройинвест» - **%.

Протоколом общего собрания участников ООО фирмы «Стройинвест-РА» от 28.12.2005 года прекращены полномочия исполнительного директора ООО фирмы «Стройинвест-РА» Варданяна Р.С., с 28.12.2005 года исполнительным директором назначена Егиазарян Н.В. (т.1 л.д.27).

Судом установлено, что Бережнов Н.Н., Полунин С.А., Ярославцев А.В., Горячев А.Г., Судариков Д.Н., Кульпин В.В. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: ******, которые были ими приобретены на основании договоров о долевом строительстве жилья, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, договорами о долевом строительстве жилья (т.1 л.д.39-52).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО фирма «Стройинвест-РА» по состоянию на 03.06.2010 года (т.1 л.д.84-90), Егиазарян Н.В. является учредителем и генеральным директором ООО фирма «Стройинвест-РА».

В материалы дела представлены выписки из ЕГРП о собственниках жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: ******, (т.1 л.д.102-123), акт распределения квартир, подписанный директором ООО фирма Стройинвест-РА Варданяном Р.С.

Как следует из материалов дела общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ******, от 09.08.2009 года создано ТСЖ «Дубрава», данное юридическое лицо в установленном законом порядке поставлено на учет в налоговом органе (т.1 л.д.129-131),

Согласно выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 23.08.2010 года учредителем и директором ООО фирма «Стройинвест-РА» является Варданян Р.С. (т.1 л.д.173-180).

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска и их наличии для частичного удовлетворения встречного иска.

Суд кассационной инстанции соглашается с таким решением.

Обеспечивая состязательность гражданского процесса (статья 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) и руководствуясь положениями части 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия проверяет законность решения только в части доводов, изложенных в жалобах.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ императивно установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Также в названной статье указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку Егиазарян Н.В. законным собственником помещений в указанном доме не является, процедура предоставления общего имущества не соблюдена, судебная коллегия соглашается с выводом суда о ничтожности сделки, в результате которой право на спорное имущество отчуждалось в пользу истца.

Признаны необоснованными ссылки на тот факт, что спорное помещение не является общедомовым имуществом.

Согласно справки о техническом состоянии нежилого помещения (т.1 л.д.9), инвентаризационного плана (т.1 л.д.10), нежилое помещение №**(встроенное) общей площадью *** кв.м., расположено в подвале жилого отдельностоящего пятиэтажного кирпичного здания по адресу: *****, состоит из 7 служебных помещений.

Согласно представленного заявителями заключения ООО «НИИС» от 14.07.2010 года, в подвале дома №** по ул.***г.*** расположены все инженерные коммуникации и оборудование (отопление, водопровод, канализация, бойлерный узел), обслуживающие все квартиру указанного дома (т.1 л.д.141-147).

В материалы дела представлены экспликация помещения спорного подвала с согласованиями уполномоченных организаций, датированных 2003 годом (т.1 л.д.151), ситуационный план реконструкции подвала (т.1 л.д.153), копия документации по проекту выполнения офисных помещений фирмы ООО фирмы Стройинвест-РА в помещении подвала, выполненной в декабре 2003 года (т.1 л.д.224), (т.2 л.д.1-3).

Согласно технического паспорта на жилой дом по состоянию на 24.07.2001 года (т.2 л.д.5-12), в принятом в эксплуатацию жилом доме подвал состоял из 7 служебных помещений общей площадью *** кв.м.

На основании договора подряда между ООО «СтройСервисЦентр» и Егиазарян Н.В. от 05.05.2007 года (т.2 л.д.28), подрядчиком выполнены ремонтно-строительные работы в нежилом помещении цокольного этажа дома ** по ул.**** г.***.

Согласно локального сметного расчета, составленного по состоянию на 2-й квартал 2007 года (т.2 л.д.13-19), акта о приемке выполненных работ (т.2 л.д.20-25), выполнена реконструкция подвала под офис, сметная стоимость реконструкции составила **** рублей.

Согласно письма ООО НХС-Инвестстрой от 28.10.2010 года (т.2 л.д.30), спорное нежилое помещение **является цокольным этажом.

Согласно справки ТСЖ «Дубрава» (т.1 л.д.53, 128), в подвальном помещении, расположенном по адресу: ***, расположены все технические коммуникации по обслуживанию дома.

Таким образом, доводы о том, что помещение, на которое претендует истица, не является подвальным, не подтверждены доказательствами. Наоборот, материалы дела позволяют сделать вывод о том, что по всему подвалу проходят коммуникации и в силу вышеприведенных норм права он не может быть передан истице в собственность.

Довод жалобы о том, что спорное имущество является предметом залога, отвергается по следующим основаниям.

Согласно выписки из ЕГРП (т.1 л.д.123), за Егиазарян Н.В. зарегистрировано право собственности на встроенное нежилое помещение площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ******.

Зарегистрированы ограничения права – ипотека от 16.06.2008 года, залогодержатель – ООО Борский коммерческий банк.

Как следует из материалов дела, 02.06.2008 года Егиазарян Н.В. и ООО Борский коммерческий банк заключили договор залога недвижимости в обеспечение обязательств заемщика ООО «Компания ПИФ» от 09.04.2008 года. Предмет ипотеки – в т.ч. нежилое помещение площадью **** кв.м., расположенное по адресу******** (т.1 л.д.148-150).

Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС по Нижегородской области 16.06.2008 года.

Судом кассационной инстанции установлено, что право Егиазарян Н.В. на спорное помещение зарегистрировано на основании решения мирового судьи судебного участка №* Кстовского района Нижегородской области от 14 сентября 2006 года, что следует из договора о залоге (т.1 л.д.148 об.).

Апелляционным решением Кстовского городского суда от 15 июля 2010 года решение мирового судьи судебного участка №* Кстовского района Нижегородской области от 14.09.2006 года по гражданскому делу по иску Егиазарян Нарине Владимировны к ООО Фирма «Стройинвест-РА» о признании права собственности на нежилое помещение отменено, дело направлено мировому судье на новое рассмотрение.

Определением мирового судьи судебного участка №* Кстовского района Нижегородской области от 30.08.2010 года к участию в деле были привлечены в качестве соответчиков Бережнов Н.Н., Полунин С.А., Ярославцев А.В., Горячев А.Г., Судариков Д.Н., Кульпин В.В. как собственники жилых помещений и доли в общем имуществе многоквартирного дома.

Таким образом, право на помещение было зарегистрировано, пока решение не вступило в законную силу, т.е. незаконно, в связи с чем, оснований для исследования вопроса о залоге не имеется.

Суд кассационной инстанции признает неприемлемыми доводы кассационной жалобы представителя конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ», поскольку его позиция сводится к суждению о правомерности требований истца.

Фактически представитель конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ» жалуется в интересах истца, что недопустимо по смыслу статей 3, 46 Гражданского процессуального кодекса РФ в данном случае. Иные доводы заявителя получили надлежащую оценку и не содержат оснований к отмене решения.

Оспаривание заявителями жалоб установленных обстоятельств направлено на переоценку доказательств, что не является самостоятельным основанием к отмене решения и противоречит содержанию принципа правовой определенности.

Решение основано на представленных сторонами доказательствах, исследованных и оцененных судом, по правилам статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом правильного определения предмета доказывания и распределении бремени доказывания по смыслу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

С учетом указанного, у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем. Кассационные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат, поскольку их доводы не содержат оснований к отмене решения.

Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 31 марта 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Егиазарян Н.В., представителя конкурсного управляющего ООО «Борский коммерческий банк» - ГК «АСВ» без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: