Судья Тараканова В.И. Дело N 33-9303

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Нижний Новгород 06 сентября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.

судей: Лазорина Б.П., Щербакова М.В.

при секретаре: Ложкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 сентября 2011 года гражданское дело

по кассационной жалобе Суховой Е.М.

на решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от 31 мая 2011 года

по иску Говорухина Ю.П., Говорухина С.Ю. к Суховой Е.М. о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи, процентов, обращении взыскания на предмет ипотеки, определении способа реализации, определении начальной продажной стоимости, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Паршиной Т.В., объяснения представителя Говорухина Ю.П, Говорухина С.Ю. - адвоката Грибковой Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Говорухин Ю.П, Говорухин С.Ю. обратились с иском к Суховой Е.М. о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи в размере 1770000 рублей, процентов, обращении взыскания на предмет ипотеки, определении способа реализации, определении начальной продажной стоимости, взыскании судебных расходов, мотивировав свои требования следующим.

На праве общей долевой собственности Говорухину Ю.П. принадлежала */* долей, Говорухину С.Ю.- */* долей квартиры <...> дома */*, улица <...> г. <...>.

27.05.2010 года они заключили с ответчицей договор продажи данной квартиры, по условиям п.3 данного договора квартира оценена по соглашению сторон и продается за 2700000рублей. Указанная сумма выплачивается покупателем продавцу в следующие сроки: 530000 руб. выплачиваются 27.05.2010 года при подписании Договора, оставшиеся денежные средства в размере 2170000 выплачиваются не позднее 01.07.2010 года.

В соответствии с п.5 договор купли-продажи считается исполненным с момента передачи истцами квартиры ответчице, подписания сторонами передаточного акта, передачи ответчиком истцам денег за квартиру, снятии с регистрационного учета всех прописанных и регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области, так же зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу истцов в соответствии с требованиями ст.488 ГК РФ.

В 2010 году после подписания договора ответчица выплатила истцам 400000 рублей, невыплаченная сумма по договору составляет 1770000 рублей, которую выплачивать добровольно она не желает.

Истцы в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истцов адвокат Грибкова Н.В. поддержала заявленные требования в полном объеме.

Сухова Е.М, представитель третьего лица Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явились.

Решением Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от 31 мая 2011 года постановлено:

Взыскать с Суховой Е.М. убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли- продажи квартиры от 27.05.2010 года, расположенной по адресу: <...>, заключенного между Говорухиным Ю.П., Говорухиным С.Ю. и Суховой Е.М. в размере 1770000 рублей, неустойку в размере 30000 рублей, всего взыскать 1800000 рублей, пропорционально долям в праве общей долевой собственности в пользу Говорухина Ю.П. 1440000 рублей, что соответствует */* долей, в пользу Говорухина С.Ю. взыскать 360000 рублей, что соответствует */* доле. В части взыскания неустойки в размере 79740 рублей отказать.

Взыскать с Суховой Е.М. в пользу Говорухина Ю.П. государственную пошлину, уплаченную при подаче иска в размере 17598,70 руб.

Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки (залог недвижимости): регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № <...> от 23 июня 2010 в пользу Говорухина Ю.П. и Говорухина С.Ю. имущество, принадлежащее Суховой Е.М. в виде квартиры № <...> дома <...> по ул. <...> г.<...>, общей площадью <...> кв.м.

Определить способ реализации заложенного имущества- публичные торги, установив начальную продажную цену 2700000 рублей.

Определением Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от 05 августа 2011 года в порядке ст.200 ГПК РФ исправлена арифметическая ошибка, в силу которого с Суховой Е.М. взыскана государственная пошлина в размере 17200 рублей.

В кассационной жалобе Сухова Е.М. просит отменить состоявшееся решение суда по доводам того, что суд неправильно определил начальную продажную цену предмета ипотеки, не принял во внимание факт нарушения истцами своих обязанностей, поскольку квартира ответчице не была передана в нарушение ст.486 ч.3 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившегося лица, судебная коллегия признает решение суда законным и обоснованным.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчица в полном объеме не исполнила обязательства по договору купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 27 мая 2010 года между Говорухиным Ю.П., Говорухиным С.Ю.(Продавцы) и Суховой Е.М. (Покупатель) был заключен договор купли продажи квартиры, находящейся по адресу<...> (л.д.7).

По условиям данного Договора истцы передали в собственность ответчице вышеуказанную квартиру общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой площадью <...> кв.м., состоящую из <...> жилых комнат, расположенную на <...> этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома.

Указанная квартира принадлежала истцам на праве общей долевой собственности, доля в праве */* на основании договора купли продажи квартиры от 24.11.1995 года, договора дарения от 28.06.2005 года; истцу Говорухину С.Ю. по праву общей долевой собственности, доля в праве */* на основании договора купли-продажи квартиры от 24.11.1995 года.

Согласно п.3 Договора квартира оценена по соглашению сторон и продается за 2700000руб. Указанная сумма выплачивается покупателем продавцу в следующие сроки: 530000 руб. выплачиваются 27.05.2010 года при подписании Договора, оставшиеся денежные средства в размере 2170000 выплачиваются не позднее 01.07.2010 года.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи договор считается исполненным с момента передачи истцами квартиры ответчице, подписания сторонами передаточного акта, передачи ответчиком истцам денег за квартиру, снятии с регистрационного учета всех прописанных и регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по нижегородской области.

Квартира № <...> дома <...> по ул.<...> г.<...> была передана истцами ответчику по акту приема передачи недвижимого имущества от 22 июня 2010 года (л.д.8). Данный акт подписан обеими сторонами.

Согласно Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним УФСГРКК по НО (л.д.9) от 03.11.2010 года, право собственности Суховой Е.М. на квартиру <...> дома <...> по ул.<...> города <...> зарегистрировано в соответствии со ст.131 ГК РФ в ЕГРП; зарегистрированы ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация №<...> от 23.06.2010 года, срок исполнения обязательств до полной оплаты. Залогодержателями являются Говорухин С.Ю. и Говорухин Ю.П.

При подписании договора ответчик выплатила истцам 530000 рублей, впоследствии после подписания Договора ответчик выплатила истцам еще 400000 рублей, всего 930000 рублей, остальные деньги ответчиком не выплачены. Не выплаченная сумма по договору в настоящее время составляет 1770000 рублей.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворил заявленный иск.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п.п.3 п.1 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ и, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Право собственности ответчицы на спорную квартиру, являющуюся предметом ипотеки по договору купли – продажи 27 мая 2010 года, было зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.11.2010 года за номером регистрации <...> (л.д.9).

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализовывая свое право на распоряжение имуществом, истцы передали ответчице в залог квартиру, заключив с ней ипотеку квартиры в силу договора.

Довод заявителя жалобы о том, что она предупредила лично истцов о задержке расчета по договору купли-продажи, отклоняется судебной коллегией, поскольку соглашение об изменении формы и даты расчетов по договору отсутствует.

Ссылка истицы на отсутствие доступа в спорную квартиру, находится за пределами данного конфликта, а также Сухова Е.М. не предъявляла требования к истцам об освобождении спорной квартиры.

В силу положений ст. 78 Закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенную квартиру № <...> дома <...> по ул. <...> г.<...>, общей площадью <...> кв.м, является правильным.

Однако, довод заявителя жалобы о том, что суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенный квартиры, не учел значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на заложенное имущество, заслуживает внимания,

В силу положений п.4 ч.2 ст.54 Закона «Об ипотеке», обязывающих суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самостоятельно.

Поэтому начальная продажная цена - это та цена, по которой залогодержатель согласен продать переданное ему в ипотеку имущество, а залогодатель вынужден согласиться на его продажу через процедуры взыскания. Следовательно, в механизме торгов начальная продажная цена заложенного имущества представляет собой стартовую (минимальную) цену, с которой начинаются торги.

Однако, суд первой инстанции не принял во внимание, что между сторонами имеется спор, в материалах дела отсутствует оценка специалиста, заключение эксперта о рыночной стоимости спорной квартиры.

Указанному суд правовой оценки не дал, в связи с чем, вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения судом на обсуждение сторон не был поставлен, что привело к неправильному разрешению требований истцов в части установления начальной продажной цены заложенного имущества исходя из продажной стоимости спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, решение в части установления начальной продажной цены заложенной квартиры для ее продажи с публичных торгов в размере 2 700000 рублей нельзя признать законными и решение в этой части подлежит отмене.

Судебная коллегия лишена возможности принять новое решение, поскольку для определения начальной продажной стоимости заложенной квартиры необходимо установить оценку заложенного имущества.

Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 31 мая 2011 года в части установления начальной продажной цены в размере 2700000 рублей предмета ипотеки квартиры № <...> дома <...> по ул. <...> г.<...>, общей площадью <...> кв.м, принадлежащей Суховой Е.М. отменить.

Дело в этой части возвратить в тот же суд на новое рассмотрение в том же составе судей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Суховой Е.М. без удовлетворения.

Председательствующий судья: Паршина Т.В.

Судьи: Щербаков М.В., Лазорин Б.П.