Судья Заварихина С.И. Дело № 33-9665/2011

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 сентября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

в составе председательствующего судьи Погорелко О.В.,

судей: Пятовой Н.Л., Старковой А.В.

при секретаре: Филипповой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Погорелко О.В.

с участием представителя ЗАО комбанк « Арзамас» Леднева В.Г., Даниловой А.А., адвоката Уставщиковой Е.Ю.

дело по кассационной жалобе Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Даниловой А.С.,

на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 мая 2011 года

по иску ЗАО комбанк «Арзамас» к Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери Даниловой А.С., о выселении их жилого помещения, снятии с регистрационного учета,

встречному иску Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери Даниловой А.С. к ЗАО комбанк «Арзамас» о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л А:

ЗАО комбанк «Арзамас» обратилось в суд с иском к Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Даниловой А.С., о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, в обоснование которого указано, что 01.08.2005 г. между ООО «<...>» и Даниловой А.А. заключен договор № <...> найма жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В обеспечение исполнения ООО «<...>» своих обязательств по кредитным договорам № <...> от 24.09.2008 г. и № <...> от 02.10.2008 г., заключенным с ЗАО комбанк «Арзамас», 02.10.2008 г. между истцом и ООО «<...>» заключен договор ипотеки указанной квартиры, при этом о наличии договора найма данного жилого помещения залогодержателю сообщено не было. Решением Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.05.2009 г. с ООО «<...>», Даниловой А.А., Д.С.В. в пользу ЗАО комбанк «Арзамас» взыскана сумма долга в размере <...>, проценты за пользование кредитами в размере <...> и государственная пошлина в размере <...>.

08.07.2009 г. Данилова А.А., являющаяся директором ООО «<...>», и ее несовершеннолетняя дочь на основании договора найма поставлены на регистрационный учет по месту жительства по указанному адресу.

Определением Ленинского районного суда от 28.04.2010 г. изменен способ исполнения решения Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.05.2009 г. путем обращения взыскания на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену <...>.

08.11.2010 г. между ЗАО комбанк «Арзамас» как победителем торгов и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области заключен договор № <...> купли-продажи арестованного заложенного имущества. В настоящее время право собственности на спорное жилое помещение принадлежит истцу.

Поскольку срок действия договора найма спорного жилого помещения истек 01.08.2010 г., и новый договор найма заключен не был, право пользования ответчиками данным жилым помещением прекратилось.

16.02.2011 г. истцом ответчикам направлено письмо с предложением в срок до 01.03.2011 г. добровольно освободить занимаемое ими жилое помещение и сняться с регистрационного учета по указанному адресу, однако до настоящего времени ответчики проживают в спорной квартире.

На основании изложенного истец просит принять решение о выселении Даниловой А.А. и Даниловой А.С. из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>; принять решение о снятии с регистрационного учета по месту жительства: <...>, Даниловой А.А. и Даниловой А.С.

Данилова А.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Даниловой А.С., обратилась с встречным иском в суд к ЗАО комбанк «Арзамас» о понуждении заключить договор найма, в обоснование которого указала, что на основании ст. 684 ГК РФ договор найма считается продленным на новый срок на тех же условиях, в связи с чем, право пользования жилым помещением у ответчиков сохранилось.

Просит обязать ЗАО комбанк «Арзамас» заключить с ней договор найма жилого помещения – квартиры <...> на прежних условиях договора найма с ООО «<...>» с включением в договор ее дочери, Даниловой А.С., <...> года рождения.

В судебном заседании представитель ЗАО комбанк «Арзамас» по доверенности Леднев В.Г. иск поддержал, встречный иск не признал.

Данилова, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Даниловой А.С., ее представитель на основании ордера Уставщикова Е.Ю. иск не признали, встречный иск поддержали.

Представитель третьего лица, РУО Администрации Нижегородского района г. Нижнего Новгорода, прокурор и представитель УФМС по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 мая 2011 года постановлено:

Выселить Данилову А.А. и несовершеннолетнюю Данилову А.С. из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Снять Данилову А.А. и несовершеннолетнюю дочь Данилову А.С. с регистрационного учета по адресу: <...>.

В иске Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери Даниловой А.С. к ЗАО комбанк «Арзамас» о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <...> отказать.

В кассационной жалобе Даниловой А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Даниловой А.С., поставлен вопрос об отмене решение как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу представителя ЗАО комбанк «Арзамас» по доверенности Леднев В.Г. указал на законность и обоснованность решения суда и несостоятельность доводов кассатора.

Кассационное представление прокурором отозвано до начала судебного заседания, судебной коллегией принят отзыв кассационного представления прокурора.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 01.08.2005 г. между ООО «<...>» и Даниловой А.А. заключен договор № <...> найма жилого помещения, на основании которого Даниловой А.А. передано в безвозмездное временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, право собственности на которое принадлежало ООО «<...>» (л.д. 8, 58-61).

В настоящее время в указанном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства и проживают Данилова А.А. и несовершеннолетняя Данилова А.С. (л.д. 24, 25).

Заочным решением Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.05.2009 г., вступившим в законную силу 19.06.2009 г., с ООО «<...>», Даниловой А.А., Данилова С.Л. в пользу ЗАО комбанк «Арзамас» взыскана сумма долга <...>, проценты за пользование кредитами <...> и в возврат госпошлины <...> (л.д. 10-11).

Определением Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28.04.2010 г. изменен способ исполнения указанного решения суда, обращено взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену <...> (л.д. 12).

Согласно протоколу № <...> о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества победителем торгов стало ЗАО комбанк «Арзамас» (л.д. 14-16). 08.11.2010 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области и ЗАО комбанк «Арзамас» заключен договор № <...> купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, на основании которого ЗАО комбанк «Арзамас» приобрело право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> (л.д. 17-19, 20).

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор, исходил из того, что в связи с обращением взыскания на занимаемую ответчиками квартиру право пользования спорным жилым помещением на основании ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у них прекратилось, в связи с чем, они подлежат выселению. Однако данный вывод суда первой инстанции не основан на нормах права.

В соответствии с ч. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

По смыслу приведенной нормы обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, сопровождающиеся переходом права собственности от залогодателя к залогодержателю, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

При этом в силу ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что договор № <...> найма жилого помещения от 01.08.2005 г. заключен до заключения кредитного договора между ЗАО комбанк «Арзамас» и ООО «<...>» от 24.09.2008 г. и договора об ипотеке от 02.10.2008 г. (л.д. 10 об.), следовательно, вывод суда первой инстанции о прекращении права пользования спорным жилым помещением ввиду обращения на него взыскания не основан на нормах права, поскольку в силу положений ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на предмет залога – жилое помещение – не влечет прекращения прав пользования проживающих в нем лиц в случае, когда кредитный договор, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, заключен на иные цели, чем приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, тогда как из материалов дела следует, что кредитный договор от 24.09.2008 г. заключен с целью пополнения оборотных средств ООО «<...>».

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Обязательным и существенным условием договора найма жилого помещения в силу положений гл. 35 ГК РФ является условие о плате за жилое помещение, между тем, п. 1.1 договора № <...> найма жилого помещения от 01.08.2005 г., заключенного между ООО «<...>» и Даниловой А.А., установлено, что спорное жилое помещение передается нанимателю в безвозмездное временное пользование, и наниматель обязуется вернуть его в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ и п. 1 ст. 689 ГК РФ, согласно которому по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, можно сделать вывод о том, что фактически договор найма жилого помещения, заключенный между ООО «<...>» и Даниловой А.А. 01.08.2005 г., является договором безвозмездного пользования жилым помещением, а не договором найма жилого помещения, поскольку является безвозмездным. Предметом данного договора может являться, в том числе, жилое помещение, что допустимо в силу п. 2 ст. 689 ГК РФ, распространяющей отдельные положения о договоре аренды, в том числе и о предмете аренды, на отношения, возникающие из договора безвозмездного пользования, а также в силу ст. 691 ГК РФ.

В силу прямого предписания п. 2 ст. 289 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610 ГК РФ, регулирующие срок договора аренды.

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (абзац первый п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 8.1 договора найма жилого помещения от 01.08.2005 г. он вступает в действие с момента фактической передачи помещения по акту приемки-передачи и действует до момента прекращения трудовых отношений наймодателя и нанимателя (л.д. 60).

Таким образом, соглашением сторон установлен срок договора – до прекращения трудовых отношений между ними.

Из материалов дела следует, что на момент заключения данного договора Данилова А.А. состояла в трудовых отношениях с ООО «<...>», являясь его директором, при этом судом первой инстанции не исследовался вопрос, состоят ли указанные лица в трудовых отношениях в настоящее время, следовательно, из имеющихся в материалах дела доказательств нельзя установить наличие либо отсутствие оснований для прекращения срока действия договора, заключенного на период трудовых отношений между ООО «<...>» и Даниловой А.А.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания ответчиком прекратившими право пользования спорным жилым помещением нельзя признать законным и обоснованным, поскольку он не основан на нормах права и обстоятельствах дела, в связи с чем, решение суда подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенные обстоятельства, послужившие основанием для отмены решения, и постановить по делу новое решение в соответствии с нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами, подтвержденными соответствующими доказательствами.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 мая 2011 года отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Судья

Нижегородского областного суда: Погорелко О.В.

Согласовано: ______________