Судья Заварихина С.И. Дело N 33-10022

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 08 ноября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.

судей: Курепчиковой О.С., Давыдова А.П.

при секретаре: Голуб В.Н.

с участием Икренниковой Т.В., Степина Д.В., представляющих интересы Ульмаевой Л.Н. по доверенностям,

рассмотрела в открытом судебном заседании 08 ноября 2011 года гражданское дело

по кассационной жалобе Жаркова В.Е., дополнительной кассационной жалобе Паршина И.С., представляющего по доверенности интересы Жаркова В.Е.,

на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года

по иску Жаркова В. Е. к ЗАО «Партнерский дом «Атенон», Ульмаевой Э. С., Ульмаевой Л. Н. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, договора дарения, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества, признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску Ульмаевой Л. Н. к Жаркову В. Е., ЗАО «Партнерский дом «Атенон» о признании права собственности на жилое помещение,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

установила:

Жарков В.Е. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» о признании за ним права собственности на 9430/1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры № <...> (номер строительный) общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., расположенной на 2-ом этаже указанного дома (том 1, л.д. 2-3).

В обоснование своих исковых требований указал следующее. Между Жарковым В.Е. и ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» был заключен договор № <...> от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие в создаваемом объекте недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г. <...>, ул. <...>, д. <...>, кв. <...> (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения им обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 вышеуказанного договора срок сдачи дома в эксплуатацию -4 квартал 2006 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил. На день предъявления иска дом <...> по ул. <...> г. <...> не сдан в эксплуатацию.

Ульмаева Л.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» о признании права собственности на долю праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры № <...> (номер строительный) общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., расположенной на 2-ом этаже указанного дома. В обоснование исковых требований указала следующее.

Между Ульмаевой Л.Н. и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» был заключен договор № <...> от 26.02.2008г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г. <...>, ул. <...>, д. <...>, кв. <...> (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 договора на инвестиционно-долевое участие срок сдачи дома в эксплуатацию - 2-й квартал 2008 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил, квартира инвестору не передана, истец не может зарегистрировать право собственности на жилое помещение. В связи с изложенным просила признать за ней право собственности на 10180/1490212 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства 10-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. <...>, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный) в виде трехкомнатной квартиры № <...>.

В отношении спорного жилого помещения были приняты решения:

Нижегородским районным судом г. Н. Новгорода 14.09.2009 года было принято решение о признании права собственности за Жарковым В.Е., однако на данную квартиру свои права заявил Дойников Д.А., решение было отменено 22.06.2010 года (том 1,л.д.106-103).

За Ульмаевой Л.Н. также было признано право собственности на то же самое спорное жилое помещение решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 12.05.2010 года, на основании которого Ульмаева Л.Н. получила свидетельство о регистрации права 21.06.2010 года (том 2,л.д.36). Решение суда было отменено.

В ходе рассмотрения спора в качестве соответчика по делу привлечена Ульмаева Э.С. (том 2,л.д.22).

В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель Жаркова В.Е. адвокат Паршин И.С. (по доверенности) дополнил исковые требования и просил суд:

1. Признать ничтожным договор <...> ни инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости от 26 февраля 2008года, заключенный между Ульмаевой Л. Н. и ЗАО «Партнерский дом «Атенон»,

2.           Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за Ульмаевой Л. Н. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

3.           Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между Ульмаевой Л. Н. и Ульмаевой Э. С., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

4.           Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за Ульмаевой Э. С. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

5.           Истребовать у Ульмаевой Э. С. долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства -жилом доме, расположенном по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный) из чужого незаконного владения.

6.           Признать за Жарковым В. Е. право собственности на трехкомнатную квартиру № <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г. <...>, улица <...>, дом <...> (том 2,л.д.89-91).

Ульмаева Л.Н. обратилась в суд со встречным иском к Жаркову В.Е., ЗАО «Партнерский дом «Атенон» о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру № <...> общей площадью <...> кв.м., расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу г. <...>, улица <...>, дом <...> (том 2,л.д.95).

В судебное заседание истец Жарков В.Е. не явился, поручил представлять свои интересы Паршину И.С., который иск поддержал и пояснил суду, что право на спорную квартиру принадлежит Жаркову В.Е., поскольку с ним был ранее, чем с Ульмаевой Л.Н., заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве жилого помещения.

Ульмаева Л.Н. иск Жаркова В.Е. не признала, поддержала свой иск.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года постановлено:

«Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за Ульмаевой Л. Н. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между Ульмаевой Л. Н. и Ульмаевой Э. С., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за Ульмаевой Э. С. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный).

В остальной части исковых требований Жаркову В. Е. ОТКАЗАТЬ.

Признать за Ульмаевой Л. Н. право собственности на квартиру № <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г. <...>, улица <...>, дом <...>».

В кассационной жалобе Жарков В.Е. и в дополнительной кассационной жалобе Паршин И.С., представляя по доверенности интересы Жаркова В.Е., просят об отмене решения, ссылаясь на то, что суд неправильно определил значимые обстоятельства по делу и неправильно применил нормы материального закона, что привело к неправильным выводам суда.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда приходит к следующему.

Судом установлено, что 20.12.2004 года между Жарковым В.Е. и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» был заключен договор № <...> на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости - десятиэтажному многоквартирному дому со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по ул. <...>, д. <...> в городе <...> (том 1, л.д.4-6). Согласно условиям договора, ответчик передает в собственность Жаркову В.Е. трехкомнатную квартиру № <...> (номер строительный) общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., стоимость квартиры определена в сумме <...> руб., срок сдачи дома государственной комиссии – 4 квартал 2006 года.

В соответствии со справкой, выданной ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» 20.07.2009 г., обязательства перед ответчиком ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» по финансированию строительства объекта, указанные в п.2.2, Жарковым В.Е. выполнены полностью (том 1, л.д. 7). Представителем истца в судебное заседание представлены подлинники двух квитанций: от 28.01.2005г. к приходно-кассовому ордеру № <...> от 28.01.2005г. и от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру № <...> от 02..03.2005г. на оплату по договору № <...> от 28.01.2005 года, копии которых приобщены к материалам дела (том 2,л.д.113-114).

Судом первой инстанции установлено, что 26.02.2008г. между Ульмаевой Л.Н. и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» был заключен договор № <...> на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым, ответчик обязан передать в собственность Ульмаевой Л.Н. квартиру, расположенную по адресу: г. <...>, ул. <...>, д. <...>, кв. <...> (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию (том 2,л.д.27-31, подлинник договора находится в Управлении Росреестра).

Как указал суд в решении, от Ульмаевой Л.Н. по квитанции к приходному кассовому ордеру № <...> от 26.02.2008 года ЗАО «Партнерский дом «Атенон» было принято <...> рублей (том 2,л.д.104).

Судом первой инстанции установлено также, что Ульмаева Л.Н. на основании решения суда от 12.05.2010 года (которое на момент рассмотрения спора было отменено) получила свидетельство о государственной регистрации права на долю 10180\1490212 в объекте незавершенного строительства – жилой дом <...> по ул. <...>г. <...> (том 2,л.д.37).

23.06.2010 года на основании распоряжения Администрации Нижегородского района г. Н. Новгорода № 690-р «О присвоении почтового адреса», жилому дому был присвоен почтовый адрес: ул. <...>, д. <...> (том 2,л.д.35), квартира № <...> получила № <...> (том 2,л.д.38). Согласно справке ТСЖ «У Фруктовой», квартира со строительным номером <...> площадью <...> кв. м по данным БТИ значится как квартира № <...> площадью <...> кв.м (л.д. 181 т.1).

На основании решения суда и свидетельства о регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства конкурсный управляющий ЗАО «Партнерский дом «Атенон» 20.10.2010 года передал квартиру №<...> в доме <...> по ул. <...> г. <...> по акту приема-передачи Ульмаевой Л.Н. (том 2,л.д.38).

07.12.2010 года Ульмаева Л.Н. заключила с Ульмаевой Э.С. договор дарения на данную квартиру, на основании которого Ульмаева Э.С. стала собственником спорной квартиры (том 2,л.д.39-40).

Отказывая Жаркову В.Е. в удовлетворении исковых требований о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, суд мотивировал тем, что истец Жарков В.Е. не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате по договору № <...> от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, т.к. в квитанциях на оплату сделана ссылка на договор от 28.01.2005 года, а не на договор от 20.12.2004 года.

Приведенный судом в решении вывод нельзя признать убедительным.

Как усматривается из квитанции от 28.01.2005г. к приходно-кассовому ордеру № <...> от 28.01.2005г., оплата произведена по договору № <...>, дата договора указана по дате выписки приходно-кассового ордера от 28.01.2005 года; в квитанции от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру № <...> от 02..03.2005г. на оплату по договору № <...> дата договора указана как в первоначальной квитанции -28.01.2005 года (том 2,л.д.113-114).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец Жарков В.Е. заключил 28.01. 2005г. с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» другой договор под № <...> на строительство иного объекта недвижимости и именно по другому договору № <...> на иной объект недвижимости были внесены денежные суммы по квитанциям к приходно-кассовым ордерам № <...> и № <...> на суммы <...> рублей и <...> рублей, т.е в общей сложности на сумму <...> рублей, которая была предусмотрена в договоре от 20.12.2004года.

Поскольку не исключается описка в квитанциях об оплате в указании даты заключенного истцом договора на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, а сам факт оплаты по договору № <...> от 20.12.2004 года ответчиком не оспаривается, указанные платежные документы подлежали оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, однако судом первой инстанции такая оценка представленным доказательствам в нарушение положений статей 67,71 ГПК РФ не дана.

Нельзя признать состоятельной ссылку суда в обоснование вывода об отсутствии у истца Жаркова В.Е. права на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры № <...> (строительный номер) на то обстоятельство, что истец приобрел две квартиры в доме № <...> по ул. <...>, а из документов из Управления Росреестра следует, что за Жарковым В.Е. уже зарегистрировано право на долевой собственности именно на два объекта недвижимости в данном доме (том 2, л.д.13).

Действительно, как видно из выписки из ЕГРП от 07.04.2011г., за Жарковым В.Е. зарегистрированы: доля в праве 9430\1490212 и доля в праве 6900\ 1490212 (л.д. 13, л.д. 117 т.2).

Однако суд не принял во внимание, что доля в праве 6900\ 1490212 предметом рассмотрения по данному делу не является, а 9430\1490212 доли в праве зарегистрированы на основании решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 14.09.2009 г. о признании за Жарковым В.Е. права на 9430\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры № <...> (номер строительный) жилой площадью <...> кв.м., общей площадью <...> кв.м, расположенной на втором этаже дома № <...> по ул. <...>, которое впоследствии было отменено в кассационном порядке определением от 22.06. 2010г. ( д.д. 103-106 т.1).

Более того, признавая притязания Жаркова В.Е. на квартиру по вышеприведенному адресу неправомерными и признавая право на данный объект недвижимости за Ульмаевой Л.Н., суд не учел, что договор долевого участия в строительстве указанной квартиры от 20.12.2004г., заключенный между Жарковым В.Е. и ЗАО «Партнерский дом «Атенон», в установленном порядке никем не оспорен, а зарегистрированное право Жаркова В.Е. на 9430\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства недействительным не признано.

При наличии не признанного в установленном порядке недействительным зарегистрированного права Жаркова В.Е. на долю в объекте незавершенного строительства не может быть признано правомерным решение суда о признании права на оспариваемый объект недвижимости за другим лицом - Ульмаевой Л.Н.

Суд своим решением признал недействительной государственную регистрацию за Ульмаевой Л. Н. права собственности на долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г. <...>, <...> район, ул. <...>, д. <...> (адрес строительный), ссылаясь на то, что решение суда которым за Ульмаевой Л.Н. признано такое право, отменено. Одновременно суд признал за Ульмаевой Л.Н. право собственности на квартиру № <...> общей площадью <...> кв.м., расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г. <...>, улица <...>, дом <...>.

В обоснование решения в этой части суд сослался на наличие договорных отношений между ЗАО «Партнерский дом «Атенон» в лице директора Гуренко С.Б. и Ульмаевой Л.Н., возникших на основании заключенного договора № <...> от 26.02.2008г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым ЗАО «Партнерский дом «Атенон» обязался передать в собственность Ульмаевой Л.Н. квартиру № <...> (строительный номер) в доме <...> по ул. <...>, а также сослался на надлежащее исполнение Ульмаевой Л.Н. обязательства по оплате.

Как следует из материалов дела, Гуренко С.Б. отрицает факт заключения с Ульмаевой Л.Н. договора № <...> от 26.02.2008 г.

В материалах дела имеется постановление о прекращении уголовного дела № <...> от 18.04.2001г., в котором указано, что допрошенная в качестве свидетеля Ульмаева Л.Н. показала, что 22.02.2006г. ее знакомый Глаголев М.Ю. пришел к ней домой и передал ей на подпись договор № <...> на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между Ульмаевой Л.Н. (инвестор) и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» (заказчик) в лице директора Гуренко С. Б. Согласно условиям договора, она финансировала строительство объекта в сумме <...> рублей путем перечисления денег на расчетный счет заказчика либо путем перечисления денег в кассу, либо иным путем. В договоре указывалось, что она приобретает 3-комнатную квартиру № <...>, расположенную на втором этаже дома <...> по ул. <...> г. <...>. После того, как Ульмаева расписалась во всех экземплярах договора, она передала Глаголеву денежные средства в размере <...> рублей. Получив денежные средства, Глаголев передал ей квитанцию к приходно-кассовому ордеру № <...> ЗАО «Партнерский дом «Атенон» на сумму <...> рублей. В феврале 2010 г. через своих знакомых ей стало известно, что квартира № <...> находится в собственности у других людей. Она просила Глаголева вернуть ей обратно денежные средства и расторгнуть договор, но Глаголев заверил, что полученные от нее денежные средства в сумме <...> рублей он собственноручно передал в ЗАО «Партнерский дом «Атенон», а не присвоил себе. Однако Ульмаева Л.Н. никогда не встречалась с Гуренко С.Б., не знает, кто изготовил и подписал переданные ей Глаголевым документы ( л.д. 64 т.2).

В судебном заседании Ульмаева Л.Н. не дала никаких объяснений по поводу ранее данных ею следственным органам пояснений по факту заключения договора на долевое участие в строительстве жилого помещения, о ее взаимоотношениях относительно данного договора с Глаголевым М.Ю. В судебном заседании Глаголев М.Ю. не допрошен. Суд не выяснил, в связи с чем договор ЗАО «Партнерский дом «Атенон» и заполненные квитанции об оплате оказались у Глаголева М.Ю., в каких отношениях он состоял с ЗАО «Партнерский дом «Атенон», кто получил денежные средства в сумме <...> рублей.

Суду следовало истребовать материалы прекращенного уголовного дела № <...> и исследовать их в судебном заседании в качестве одного из видов доказательств.

Ссылка суда на то, что доводы Гуренко С.Б. об отсутствии с Ульмаевой Л.Н. договорных отношений опровергаются действиями ответчика ЗАО «Партнерский дом «Атенон», который 20.10.2010 года передал квартиру <...> дома <...> по ул. <...>г. <...> по акту «приема-передачи квартиры» истице Ульмаевой Л.Н., не может быть признана обоснованной, т.к. квартира была передана Ульмаевой конкурсным управляющим Ильиным А.С. на основании зарегистрированного права собственности Ульмаевой на долю в объекте незавершенного строительства, право на которую было признано на основании решения суда (том 2,л.д.38).

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, а поэтому подлежит отмене. Учитывая, что судебная коллегия лишена возможности устранить допущенные недостатки при рассмотрении дела в кассационном порядке, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное выше; учесть следующее: договор между Жарковым В.Е. и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» был заключен ранее договора, заключенного с Ульмаевой Л.Н.; в установленном законом порядке этот договор ни кем не оспорен и требований об этом не предъявлено, поэтому в том случае, если суд установит, что условия договора по оплате со стороны Жаркова В.Е. были исполнены надлежащим образом, данный договор в силу закона будет иметь приоритетный характер. Вместе с тем, суду следует проверить, не был ли заключен договор от 20.12.2004г. № <...> на другой объект недвижимости площадью <...> кв.м в том же доме, учитывая, что в договоре указан строительный номер квартиры; дать оценку представленным платежным документам в совокупности с другими доказательствами, свидетельствующими о заключении договора на долевое участие в строительстве жилого помещения и исполнении Жарковым В.Е. обязательств по оплате. Суду следует проверить, на какие объекты незавершенного строительства зарегистрировано право Жаркова В.Е. в ЕГРП и на основании каких правоустанавливающих документов. Суду следует проверить обстоятельства заключения договора с Ульмаевой Л.Н. Для этого допросить в качестве свидетелей Гуренко С.Б., Глаголева М.Ю., исследовать их показания и показания Ульмаевой Л.Н., имеющиеся в материалах прекращенного уголовного дела № <...>, выяснить, в каких правоотношениях состояли ЗАО «Партнерский дом «Атенон» и Глаголев М.Ю., кто и с какой целью получил от Ульмаевой Л.Н. денежные средства в сумме <...> рублей. Суду необходимо проверить все доводы и возражения сторон, надлежащим образом исследовать представленные доказательства и вынести решение, отвечающее требованиям закона и установленным значимым для дела обстоятельствам.

Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий судья

Судьи