Судья ФИО2 Дело №

ФИО1 ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Н.Новгород ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда в составе:

председательствующего судьи: Лазорина Б.П.

судей: Крайневой Н.А, Кондаковой Т.А.

при секретаре: ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ дело по кассационной жалобе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

на решение Московского районного суда г.Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу

по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО7, ФИО8, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО9, о взыскании денежных средств по кредитному договору, обращения взыскания на жилое помещение,

по встречному иску ФИО8, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО9, к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Государственному предприятию ФИО1 <адрес> «ФИО1 ипотечный корпоративный альянс», Открытому акционерному обществу Коммерческому банку «Эллипс Банк» о применении последствий ничтожности сделки к закладной, договору купли-продажи,

заслушав доклад судьи ФИО1 областного суда Лазорина Б.П., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда,

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО7 о взыскании задолженности в размере 928166,76 рублей; обращении взыскания на квартиру, находящуюся по адресу: <…>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов; установлении начальной продажной стоимости указанной квартиры в размере 930000 рублей согласно отчета об оценке объекта недвижимости №***, составленного ЗАО «Рензин компании» ДД.ММ.ГГГГ; взыскании процентов и пени, начисленных начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательств, определив подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14; годовых и пени за каждый день просрочки в размере 0,2% на сумму остатка неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 656318,84 рублей, согласно п.3.1, 3.2, 5.2 кредитного договора и закладной; взыскании расходов по уплате госпошлины в сумме 12481,67 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Эллипс Банк» и ответчиком был заключен кредитный договор №.07, в соответствии с которым ОАО КБ «Эллипс Банк» предоставил ответчику кредит на сумму 700000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу <…>. В соответствии с условиями договора ответчик обязался уплачивать проценты из расчета 14% годовых. В обеспечение исполнения обязательств ФИО7 перед ОАО «Эллипс Банк» Управлением Федеральной регистрационной службой по ФИО1 <адрес> была зарегистрирована ипотека на указанную квартиру. Права залогодержателя по договору, обеспеченного ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. В соответствии с договором купли-продажи закладных № *** от ДД.ММ.ГГГГ и передаточной надписью на закладной залогодержателем является истец.

С января 2009 года ФИО7 не производит ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных средств было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако указанное требование заемщиком выполнено не было. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составила 928166 руб. 76 коп., в том числе сумма основного долга по кредитному договору 656318 руб. 84 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 152151 руб. 05 коп. и пени в размере 119696 руб. 87 коп.

ФИО8, действующая в интересах несовершеннолетнего сына ФИО9, обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Государственному предприятию ФИО1 <адрес> «ФИО1 ипотечный корпоративный альянс», Открытому акционерному обществу Коммерческому банку «Эллипс Банк», ФИО7 о применении последствий ничтожности сделки к закладной на спорную квартиру, договору купли-продажи этой квартире от ДД.ММ.ГГГГ в части того, что 1/2 доля квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему ФИО9, считается находящейся в залоге в силу закона; кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГГГ в части того, что обеспечением по данному договору является ипотека в силу закона на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

В обоснование встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Эллипс Банк» и ФИО7 был заключен кредитный договор № *** на сумму 700000 руб. на покупку части квартиры по адресу: <…> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед ОАО КБ «Эллипс Банк» Управлением Федеральной регистрационной службы по ФИО1 <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в силу закона была зарегистрирована ипотека. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Ни ей, ни её сыну ФИО9 не было известно о том, что принадлежащая её сыну 1/2 доля квартиры оформляется в залог, также не было известно о выдаче закладной на всю квартиру. Считает, что ФИО7, являясь заемщиком по кредитному договору и обеспечивая выполнение своих обязательств перед кредитором, был не в праве распоряжаться имуществом несовершеннолетнего без ее согласия и разрешения на это органов опеки и попечительства.

Решением Московского районного суда г.Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Иск Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО7, ФИО8, представляющей интересы несовершеннолетнего сына ФИО9 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО7 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в размере 928166 руб. 76 коп., проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательств на сумму в размере 656318 руб. 84 коп., пени в размере 35018 руб. 51 коп. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Обратить взыскание на 1/2 долю квартиры, принадлежащей ФИО7, находящейся по адресу <…>, определив начальную продажную стоимость 1/2 доли вышеуказанного жилого помещения в размере 832730 рублей.

Определить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Взыскать с ФИО7 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины в размере 12481 руб. 67 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 7500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск ФИО8, представляющей интересы несовершеннолетнего сына ФИО9, удовлетворить.

Применить последствия ничтожной сделки- закладной от ДД.ММ.ГГГГ и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части залога 1/2 доли квартиры, расположенной по <…>, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО9.

Признать недействительной запись регистрации обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за № *** в части 1/2 доли квартиры по адресу <…>, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО9.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в пользу ФИО8, представляющей интересы несовершеннолетнего сына ФИО9, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей.

В кассационной жалобе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. Заявитель считает, что оснований для принятия встречного иска судом, установленных статьей 138 ГПК РФ, не имеется. ФИО8 не оспорена государственная регистрация права собственности на квартиру, что свидетельствует, по мнению заявителя, о вынесении безосновательного решения о признании недействительным залога (ипотеки) квартиры в силу закона. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом неправильно, решение суда в неудовлетворенной части первоначального иска и об удовлетворении встречного иска противоречит нормам материального права. Кроме того, на момент предъявления встречного иска истек срок исковой давности.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО1 областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения 3-го лица, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, основания для отмены которого, по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Судом первой инстанции установлено, что распоряжением администрации <адрес> г.Н.Новгорода № *** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 разрешена продажа однокомнатной <адрес> по ул. <…>, общей площадью 31,50 кв.м., при условии покупки двухкомнатной <адрес> по ул. <…>, общей площадью 43,90 кв.м., в собственность ФИО7 и несовершеннолетнего ФИО9 в равных долях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО7, действующим за себя и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО9, заключен договор купли-продажи №*** квартиры, расположенной по адресу: <…> (л.д.48- 51). Указанная квартира приобреталась ФИО11 по цене 927950 рублей за счет собственных и кредитных средств в размере 700000 рублей, предоставленных последнему ОАО КБ «Эллипс Банк» по кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГГГ по<адрес>% годовых сроком на 180 месяцев.

Право общей долевой собственности на указанную квартиру за ФИО11 и несовершеннолетним ФИО12 по 1/2 доли за каждым зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №***.

ФИО8 дала письменное согласие своему супругу ФИО7 на покупку 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, а также на заключение договора об ипотеке на указанную 1/2 долю в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: <…>.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Государственным предприятием ФИО1 <адрес> «ФИО1 ипотечный корпоративный альянс» и ОАО КБ «Эллипс Банк» заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №*** на общую сумму 3464438, 59 рублей.

Согласно представленного акта №*** приема-передачи закладных к договору от ДД.ММ.ГГГГ № ***, подписанного сторонами указанного договора ДД.ММ.ГГГГ, ОАО КБ «Эллипс Банк» передал в собственность Государственного предприятия ФИО1 <адрес> «ФИО1 ипотечный корпоративный альянс» закладную к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со всеми документами, удостоверяющими право требования (л.д.87-100 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ Государственное предприятие ФИО1 <адрес> «ФИО1 ипотечный корпоративный альянс» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» заключили договор купли-продажи закладных №***, в соответствии с которым ГП НО «НИКА» передает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладные согласно плана-графика поставки, при этом конкретные параметры каждой закладной с подробными характеристиками, позволяющими идентифицировать каждую закладную, указывается в акте приема-передачи закладных.

Согласно представленного акта приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ №*** ГП НО «НИКА» передало ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» в собственность закладную ФИО7 на сумму закладной 705133, 42 рублей, по которой остаток ссудной задолженности составлял 698701, 54 рублей, сумма начисленных процентов 6431, 88 рублей (том 76-86 том 2).

Исходя из того, что права ОАО КБ «Эллипс Банк» на получение исполнения по денежным обязательствам по кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО11 и обеспеченному ипотекой в силу закона, и право залога на имущество перешло истцу, а также учитывая факт нарушения заемщиком ФИО11 с января 2009 года своих денежных обязательств по указанному кредитному договору, суд первой инстанции, соглашаясь с представленным истцом расчетом образовавшейся на ДД.ММ.ГГГГ задолженности по кредитному договору, обоснованно признал правомерными требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО7 о взыскании образовавшейся задолженности по договору в указанном истцом размере и обратил взыскание лишь на заложенную ФИО11 1/2 долю спорной квартиры, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 832730 рублей в соответствии с представленным заключением эксперта №*** ООО «Лига-Эксперт НН» от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку установил, что данные требования соответствуют как положениям, закрепленным в кредитном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, так и нормам действующего законодательства.

Отказывая в обращении взыскания на другую 1/2 долю спорной квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему сыну заемщика ФИО9, суд правильно посчитал ничтожными условия закладной и кредитного договора, предусматривающие залог 1/2 доли спорной квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО9, основываясь на том, что передача в залог спорной доли квартиры произведена без разрешения органа опеки и попечительства, и правомерно удовлетворил встречные исковые требования ФИО8

Доводы кассационной жалобы о противоречии решения суда в указанной части нормам материального права отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Пункт 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, а, следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения.

Правовой анализ пункта 1 статьи 77 указанного Федерального закона позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору или договору целевого займа. Во всех остальных случаях, когда приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа жилой дом или квартира поступают в общую долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одного из которых не является заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа, залог в силу закона по правилам статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникнуть не может.

В рассматриваемом случае в залог была передана 1/2 доля спорной квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, не выступающему заемщиком по вышеотмеченному кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, что с учетом изложенного исключает возникновение залога в силу закона.

Кроме того, из положений пункта 3 статьи 6 и пункта 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, собственником которого выступает несовершеннолетний. Законодатель в этом случае устанавливает общее правило для всех видов залога, возникающих как в силу закона, так и на основании договора. Исключения из этого правила положения статьи 77 Федерального закона не устанавливают. Более того, в пункте 2 статьи 77 закреплено, что к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 указанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Поскольку заключение договора залога недвижимого имущества (в том числе и жилого помещения), собственником которого является несовершеннолетний, допускается в силу пункта 1 статьи 28, пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ пункта 3 статьи 6, пункта 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лишь с согласия разрешения органа опеки и попечительства, следовательно, обоснованным является вывод суда о том, что и для залога в силу статьи 77 указанного Федерального закона требуется получение такого разрешения.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ФИО8 срок исковой давности не пропущен, исчисляя его в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ. Согласно положениям данной нормы, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Соглашаясь с выводом суда о моменте исполнения ничтожной сделки, связанного с обращением взыскания на спорную 1/2 долю квартиры, первое требование о котором было направлено первоначальным истцом в адрес ответчика в феврале 2009 года, судебная коллегия указывает, что на момент предъявления встречного иска ДД.ММ.ГГГГ установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок не истек.

Условия, установленные статьей 138 Гражданского процессуального кодекса РФ, для принятия встречного иска от ФИО8, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО9 и привлеченной ранее судом к участию в деле в качестве ответчика по первоначальному иску (л.д.163 том 1), в данном случае у суда имелись.

Другие доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку основаны на неправильном понимании и толковании материального закона. Обстоятельств, опровергающих выводы суда первой инстанции, в кассационной жалобе не содержится.

Решение суда первой инстанции соответствует требованиям статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.

Между тем, судебная коллегия считает необходимым уточнить абзац восьмой резолютивной части решения в отношении даты закладной, к которой подлежат применению последствия ничтожной сделки, указав:

«Применить последствия ничтожной сделки - закладной от ДД.ММ.ГГГГ и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части залога 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу <…>, <адрес>, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО9».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г.Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя, без удовлетворения.

Уточнить абзац восьмой резолютивной части решения в отношении даты закладной, к которой подлежат применению последствия ничтожной сделки.

Применить последствия ничтожной сделки - закладной от ДД.ММ.ГГГГ и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части залога 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу <…>, <адрес>, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО9.

Председательствующий судья:

Судьи: