Судья: Силонин В.В. Дело № 33-510/2012

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г.Н.Новгород 24 января 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.,

судей: Лысовой Е.В., Бушминой А.Е.,

при секретаре: Голуб В.Н.,

с участием: Хасия Т.В., представляющей интересы Груздевой Н.В., Буровой Т.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 декабря 2011 года по докладу судьи областного суда Лысовой Е.В. дело

по кассационной жалобе Груздевой Н.В.

на решение Ленинского районного суда города Нижнего Новгорода от 05 декабря 2011 года

по гражданскому делу по иску Груздевой Н. В. к Буровым О. А., Т. М. об установлении факта владения и пользования жилым домом, признании права собственности и встречному иску Буровой Т. М. к Груздевой Н. В. о признании соглашения об обмене жилого дома, земельного участка и жилого помещения недействительным,

У С Т А Н О В И Л А:

Груздева Н.В. обратилась в суд с иском к Буровой Т.М., Бурову О.А. об установлении факта владения и пользования жилым домом, расположенным по адресу: <…>, литер Д., признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указала, что 27.02.2009 г. между ней и ответчиками было заключено соглашение об обмене спорного жилого дома, земельного участка и жилого помещения, расположенного по адресу: <…>. Так как на момент заключения соглашения, на спорный дом и земельный участок за Буровой Т.М. не было зарегистрировано право собственности, то 27.02.2009 г. она по просьбе ответчиков заключила с Кляпиковой.В.В. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. Ответчики обязались передать ей, истице, в собственность спорный жилой дом и земельный участок после получения правоустанавливающих документов. С разрешения Буровых Т.М.,О.А. в декабре 2008 г. она с семьей вселилась в спорный дом, в котором они проживают до настоящего времени. В августе 2010 г. узнала, что жилой дом и земельный участок оформлен на имя Буровой Т.М., получено свидетельство о государственной регистрации права на ее имя. Однако Бурова Т.М. не заключает договор купли-продажи спорного дома и земельного участка, требуя заплатить <…>рублей за земельный участок. Истица, считая, что Бурова Т.М. незаконно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <…> литер Д, просит суд установить факт владения и пользования жилым домом, земельным участком и признать право собственности.

В свою очередь Бурова Т.М., не согласившись с предъявленными к ней исковыми требованиями, обратилась к Груздевой Н.В. со встречным иском о признании соглашения от 27.02.2009 г. об обмене квартиры и жилого дома недействительным, указав, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом, и <…>доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <…>, литер Д. Право собственности на жилой дом у нее возникло на основании решения Ленинского районного суда г.Н.Новгорода, вступившего в законную силу 15.06.2010 г. Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи доли земельного участка от 25.09.2010 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15.06.2010 г.

В конце 2008 г. или в начале 2009 г. она по просьбе Бурова О.А. дала свое разрешение для временного проживания в спорном жилом доме Груздевой Н.В. и членам ее семьи. Со слов Бурова О.А., ей известно, что Груздева Н.В. продала свою квартиру Кляпиковой В.В. Впоследствии, Груздева Н.В. изъявила желание приобрести в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <…>, литер Д. О намерениях истицы ей стало известно, также со слов Бурова О.А. Она, Бурова Т.М. не возражала против того, чтобы продать Груздевой Н.В. дом и земельный участок. Так как дом был возведен самовольно, на земельном участке, который находился в совместном пользовании с Гусевыми П.Ю.,Н.Ю., ей было необходимо оформить надлежащим образом документы и зарегистрировать право собственности. 27.02.2009 г. между Буровой Т.М. и Груздевой Н.В. было заключено в письменной форме соглашение о том, что после того, как будут оформлены необходимые документы и зарегистрировано право собственности на спорный дом, в течении 3-х месяцев Бурова Т.М. должна была продать спорный дом Груздевой Н.В. Вопрос о стоимости дома должен был быть решен позднее. Данное соглашение было подготовлено Груздевой Н.В. В августе 2010 г. она получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <…>, литер Д, о чем сообщила Груздевой Н.В. Стоимость жилого дома и земельного участка составляет <…>рублей. Однако Груздева Н.В. отказывается покупать дом за вышеуказанную сумму, настаивает на заключении договора купли-продажи спорного дома, но без оплаты, мотивируя тем, что она передала Кляпиковой В.В. в собственность ранее принадлежащую ей квартиру безвозмездно.

Истица Груздева Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы - Хасия Т.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования Буровой Т.М. не признала.

Ответчик Бурова Т.М. и ее представитель – адвокат Мерзлова Н.А. исковые требования Груздевой Н.В. не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Буров О.А. исковые требования Груздевой Н.В. не признал, поддержал встречные исковые требования Буровой Т.М., пояснив суду, что вопросами по составлению документов занималась Хасия Т.В. Кляпикова В.В. купила квартиру Груздевой Н.В. за <…>рублей, из которых <…>рублей были ее, а <…>рублей его. На семейном совете решили, что он строит дом, который впоследствии будет оформлен на Бурову Т.М. Груздева Н.В. вселилась с семьей в спорный дом, и они договорились, что когда оформление документов закончится, будет заключаться договор купли-продажи. Точной договоренности по цене не было. Он, Буров О.А., при оформлении и подписании соглашений присутствовал. Соглашения от 27.02.2009 г. подписывались 24.03.2010 г. Считает, что соглашение между Буровой Т.М. и Груздевой Н.В. недействительно, так как Груздева Н.В. продав квартиру, должна купить спорный жилой дом и земельный участок.

Третье лицо Кляпикова В.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Кляпиковой В.В. – адвокат Шамов В.А. не признал исковые требования Груздевой Н.В. и поддержал встречные исковые требования Буровой Т.М., указав, что Хасия Т.В. предложила Бурову О.А. купить квартиру по адресу: <…>. Так как у Бурова О.А. было только <…>рублей, то Кляпикова В.В. дала ему <…>рублей с условием, что купленная квартира будет оформлена на нее. 27.02.2009 г. был подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Никаких соглашений Кляпикова В.В. не подписывала и про них ничего не знала. При заключении договора купли-продажи с Кляпиковой В.В. не оговаривалось, где в дальнейшем будет проживать Груздевы.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда города Нижнего Новгорода от 05 декабря 2011 года постановлено:

Признать недействительным соглашение об обмене квартиры, жилого дома и земельного участка, заключенное 27.02.2009 г. между Груздевой Н. В. и Буровой Т. М.

В удовлетворении исковых требований Груздевой Н. В. к Буровым О. А., Т. М. об установлении факта владения и пользования жилым домом, признании права собственности отказать за необоснованностью.

В кассационной жалобе Груздевой Н.В. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Кассатор указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, заслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что 27 февраля 2009 года между Груздевой Н.В. (продавец) и Кляпиковой В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <…>. Указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество квартиры и дома оцениваются по соглашению сторон за <…>рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора. Претензий по расчету у продавца к покупателю нет (л.д.41). В соответствии с актом <…>Груздева Н.В. передала, а Кляпикова В.В. приняла квартиру <…> (л.д.41). Договор купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г. зарегистрирован Кляпиковой В.В. в УФРС по Нижегородской области 20.03.2009 г.

В этот же день, 27 февраля 2009 года, между Груздевой Н.В. и Буровым О.А. было подписано письменное соглашение об обмене квартиры и жилого дома, по условиям которого: Груздева Н.В. передала (продала) на имя Кляпиковой В.В. квартиру, находящуюся по адресу: <…>, а она ее приняла (купила). В свою очередь, Буров О.А. обязуется продать жилой дом с прилегающим земельным участком по адресу: <…>, литер Д. В настоящее время документы по оформлению жилого дома находятся в стадии оформления. При оформлении документов на жилой дом Буров О.А. продает жилой дом Груздевой Н.В. и передает ей все правоустанавливающие и иные документы и ключи от жилого дома. Расходы по оформлению, подготовке документов к продаже дома и земельного участка оплачивает продавец Буров О.А. Цена, установленная в предварительной договоренности, не меняется (л.д.41).

Также в этот день, 27 февраля 2009 года, между Груздевой Н.В. и Буровой Т.М. было подписано соглашение об обмене квартиры и жилого дома, согласно по условиям которого: Груздева Н.В. продала на имя Кляпиковой В.В. квартиру, находящуюся по адресу: <…>, а Кляпикова В.В. ее приняла (купила) по просьбе Буровой Т.М., которая обязалась после оформления права собственности на жилой дом по адресу: <…>лит.Д продать его Груздевой Н.В. (произвести обмен квартиры на жилой дом с прилегающим земельным участком в течении 3-х месяцев). В настоящее время документы по оформлению жилого дома находятся в стадии оформления в Ленинском районном суде. После оформления документов на жилой дом Бурова Т.М. передает жилой дом Груздевой Н.В., а также передает ей все правоустанавливающие документы, ключи от дома и иные документы. Расходы по оформлению, подготовке документов к продаже дома и земельного участка оплачивает продавец. Условия обмена квартир и жилого дома с прилегающим участком не меняются (л.д.41). Данное соглашение подписано в качестве свидетеля Буровым О. А. 24.03.2010 г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15 июня 2010 года утверждено мировое соглашение, по условиям которого у Буровой Т.М. возникает право собственности на жилой дом по адресу: <…>, лит.Д, возведенный на земельном участке площадью <…>кв.м., который был выделен решением Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 14.02.2008г. (л.д.67).

16.08.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области за Буровой Т.М. зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, <…> литер Д, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 16 августа 2010 года сделана запись регистрации, что следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

25.09.2010 г. между Мерзловой Н.А., действующей на основании доверенности от имени и в интересах Гусева П.Ю., Гусевой Н.Ю. (продавцы), и Буровой Т.М. (покупатель) заключен договор продажи доли земельного участка, по условиям которого продавца продали, а покупатель принял в общую долевую собственность <…>доли земельного участка<…>. Указанные <…>долей земельного участка, оценивается по соглашению сторон и продается за <…>руб., которые покупатель уплатила продавцам полностью до подписания настоящего договора. Также сторонами договора продажи доли земельного участка 25 сентября 2010 года подписан акт передачи земельного участка.

Право собственности Буровой Т.М. на долю в праве <…>в общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <…> зарегистрировано 22.10.2010 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Разрешая настоящее гражданское дело по существу, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Буровой Т.М. о признании соглашения об обмене квартиры и жилого дома от 27 февраля 2009 года, заключенного между Груздевой Н.В. и Буровой Т.М., недействительным, и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Груздевой Н.В. исковых требований об установлении факта владения и пользования жилым домом, расположенным по адресу: <…>, литер Д., признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов.

Судебная коллегия признает данные вывода суда правильными ввиду нижеследующего.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений ст.431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В силу требований ст.568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

На основании ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 58-61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из вышеизложенных норм права следует, что поскольку соглашение об обмене квартиры и жилого дома от 27 февраля 2009 года, заключенное между Груздевой Н.В. и Буровой Т.М., по своей сути является договором мены объектов недвижимого имущества, то в силу требований ст.164 ГК РФ, такая сделка подлежит государственной регистрации.

Таким образом, поскольку государственная регистрация договора мены - соглашения от 27.02.2009 г. произведена не была, то в соответствии со ст.165 ГК РФ, указанный договор мены является недействительным.

Вместе с тем, Груздева Н.В. не имеет права на удовлетворение иска о признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <…>, литер Д., основанного на указанном договоре мены.

При этом исковых требований о государственной регистрации договора мены – соглашения от 27.02.2009 г., истица Груздева Н.В. не заявляла.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал истице в признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <…>, литер Д.

Также суд правомерно отказал и в удовлетворении требований Груздевой Н.В. об установлении факта владения, пользования спорным жилым домом, поскольку право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Буровой Т.М. и следовательно, от установления данного юридического факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав истицы на спорный жилой дом.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу и об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Груздевой Н.В. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации на вышеуказанные жилой дом и земельный участок на имя Буровой Т.М., так как её право собственности на указанные объекты недвижимости не оспорено, недействительным не признано.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку все они приводились истицей в обоснование предъявленных ею исковых требований и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований сомневаться в правильности оценки у судебной коллегии не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат ссылок на каких-либо новые обстоятельства, не получившие правовую оценку суда первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, содержащимся в кассационной жалобе, не имеется.

Вместе с тем, судебная коллегия также считает необходимым отметить, что истица Груздева Н.В. не лишена права обратиться в суд с требованиями о признании договора купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г., заключенного между ней и Кляпиковой В.В., который она считает притворной сделкой, недействительным по соответствующим основаниям, и о взыскании причиненного ей материального ущерба.

Кроме того, истица Груздева Н.В. вправе обратиться в суд с иском и о взыскании убытков – денежных средств, вложенных ею на реконструкцию и ремонт спорного жилого дома.

Руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Н.Новгорода от 05 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Груздевой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: