Судья Хрусталева О.Н. Дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лазорина Б.П.

судей Мироновой Н.В., Кузьмичева В.А.,

при секретаре: ФИО5

с участием: представителя ФИО7 на основании доверенности ФИО10, представителя ФИО9 на основании доверенности ФИО6

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи областного суда Мироновой Н.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО9

на решение Богородского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

по делу по иску ФИО7 к ФИО9 о признании права собственности на земельный участок и взыскании судебных расходов,

по встречному иску ФИО9 к ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании оригиналов документов, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л а:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО9 о признании за ним право собственности на земельный участок общей площадью 637 кв.м., расположенный по адресу: <…> участок № с кадастровым № ***. В обоснование заявленного требования указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчицей в простой письменной форме договор купли-продажи данного участка, от имени продавца (ответчицы) выступала представитель ФИО8 на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение условий договора оплатил стоимость участка 35000 руб. с оформлением расписки, а ему был передан участок с подписанием акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. Для регистрации в силу абзаца первого ст. 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица. Таким образом, ответчице совместно с ним необходимо обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, либо выдать доверенность представителю. Однако ответчица необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, чем нарушает его права как покупателя участка, на основании изложенного просил удовлетворить заявленный им иск.

Ответчик ФИО9 предъявила встречный иск к ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям п. 1 ст. 179 ГК РФ, ссылаясь на то, что она выдала доверенность на имя ФИО8, в которой уполномочила последнюю продать от ее (ответчика) имени земельный участок. Однако, ФИО8 передоверила право на продажу земельного участка ФИО7, а поэтому не имела права заключать указанный договор, так как доверенность, выданная на её имя, утратила своё действие; о передоверии ФИО8 ей ничего не сообщала, хотя обязана была это сделать. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключила договор, выдавая себя за её представителя, хотя таковым уже не являлась, так как передоверила свои полномочия, то есть не имела права заключать договор и присваивать деньги; цена, по которой продан участок, существенно ниже его рыночной стоимости; деньги за участок ей не переданы; договор заключен не ДД.ММ.ГГГГ, а в августе-сентябре 2011 года. Просит также истребовать у ФИО7 оригиналы свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение № *** от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение № *** от ДД.ММ.ГГГГ, справку № *** от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика судебные расходы – л.д. 33.

В процессе рассмотрения дела встречный иск дополнен требованием применить последствия недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В суд первой инстанции ФИО7 не явился, извещен.

Представители ФИО7 по доверенности ФИО10 и на основании ордера адвокат ФИО11 поддержали заявленный их доверителем иск, встречный иск не признали.

ФИО9 в суд первой инстанции не явилась, извещена.

Представитель ФИО9 по доверенности ФИО6 поддержала встречный иск своего доверителя, иск ФИО7 не признала.

Решением Богородского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: иск ФИО7 удовлетворить.

Признать за ФИО7 право собственности на земельный участок общей площадью 637 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <…> № ***, кадастровый номер ***.

Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО7 в возмещение судебных расходов: 1766 рублей 64 копейки в возмещение расходов по оплате госпошлины и 10000 рублей в возмещение расходов по оплате услуг адвоката, всего 11766 (одиннадцать тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 64 копейки, в остальной части требований о возмещении расходов по оплате услуг адвоката отказать.

Отказать ФИО9 в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недействительным и применении последствий недействительности сделки, истребовании оригиналов документов, взыскании судебных расходов.

В апелляционной жалобе ФИО9 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и не обоснованного, постановленного без учета фактических обстоятельств дела. ФИО9 указала, что судом не дана правовая оценка тому факту, что она не получала денег от продажи земельного участка, цена земельного участка значительно ниже его рыночной стоимости.

Гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения гражданского дела либо совершения отдельных процессуальных действий (ч. 3 ст. 1 ГПК).

В соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, и установлено судом, что ФИО9 являлась собственником земельного участка №, расположенным по адресу: <…>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец), интересы которой на основании доверенности представляла ФИО8 и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственность земельный участок общей площадью 637 кв. м., расположенный по адресу: <…>, участок №, кадастровый номер ***. (л.д. 11-15).

ФИО9 оспаривала указанную сделку, по основаниям, изложенным в ст. 179 ГК РФ, в которой указано, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из материалов дела следует, и установлено судом, что от имени ФИО9 договор купли-продажи земельного участка был заключен ее представителем на основании доверенности ФИО8

Как правильно установил суд, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ уполномочила ФИО12 собрать документы в земельной кадастровой палате, налоговой инспекции, КУМИ и других компетентных органах для предстоящей продажи земельного участка № по <…>; продать его за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего она уполномочила ФИО12 быть её представителем во всех организациях, учреждениях, в том числе в Богородском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> с правом регистрации ранее возникшего права собственности, с правом внесения изменения в ЕГРП и получения выписок из него, в Новинской сельской администрации <адрес>, нотариальной конторе, налоговой инспекции, земельно-кадастровой палате и других компетентных органах по вопросам получения необходимых документов для заключения и подписания договора купли-продажи указанного выше имущества и передаточного акта, зарегистрировать договор и переход права собственности, получить экземпляр договора, получать необходимые справки, удостоверения и документы, делать от ее имени заявления, связанные с выполнением этого поручения.

Суд пришел к верному выводу, основанному на правильном толковании и применении положений ст. 179 ГК РФ, об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии между представителем ФИО9 - ФИО8 и покупателем ФИО7 злонамеренного соглашения, направленного против её (ФИО9) интересов как продавца.

Доводы, изложенные в жалобе, о недействительности сделки, по причине того, что цена, за которую продан земельный участок, значительно занижена, не принимаются судебной коллегией во внимание.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка, цена товара определена сторонами в размере – 35000 рублей (пункт 3.1 договора).

Определение цены продаваемого объекта недвижимости покупателем ФИО7 и продавцом ФИО9, интересы которой представляла ФИО8, в размере 35000 рублей, не свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя продавца с покупателем, так как в ст. 421 ГК РФ изложен принцип свободы договора, и то, что условия договора определяются по усмотрению сторон.

Судом верно дана оценка справке, представленной ФИО9 о стоимости земельного участка, верно указано, что этот документ также не свидетельствует о злонамеренном соглашении представителя продавца с покупателем, так как ФИО9 наделила ФИО12 полномочиями продать принадлежащей ей (ответчику) земельный участок за цену по усмотрению ФИО8

Установлено, что представитель действовала в пределах полномочий, указанных в доверенности, могла продать спорный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Кроме того, судом принято во внимание и то, что, несмотря на отсутствие самостоятельных действий ФИО9 по заключению сделок, она, являясь дееспособной, не была лишена возможности контролировать ситуацию и получать необходимую информацию относительно действий собственного представителя.

Судебная коллегия не принимает во внимание довод жалобы ФИО9 о том, что судом не была дана оценка факту не получения последней от ФИО8 денег от продажи земельного участка в размере 35000 рублей.

Как следует из материалов дела, и установлено судом оплата стоимости земельного участка в размере 35000 рублей покупателем продавцу произведена в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи (л. д. 13), подтверждается распиской ФИО8 (л.д. 19). Денежные средства от продажи товара были получены представителем продавца ФИО9 – ФИО8

Судом верно дана оценка доводам ФИО9 о неполучении ею от своего представителя денежных средств от продажи земельного участка, суд верно пришел к выводу, что это обстоятельство не является юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении иска о признании сделки недействительной, по основаниям, изложенным в ст. 179 ГК РФ.

Оценив представленные сторонами в условиях состязательности доказательства по правилам ст.ст. 67, 71 ГПК РФ суд первой инстанции дал аргументированное суждение об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска заявленного ФИО9

Согласно п. 2.1.4. Договора купли-продажи земельного участка, продавец считается выполнившим свои обязательства по Договору после фактический передачи участка по владение Покупателя, подписания Акта приема-передачи участка сторонами, а также перехода права собственности на участок на имя Покупателя путем государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя в соответствии с действующим Законодательством РФ.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 18, факт передачи покупателем ФИО7 денег в счет оплаты купленного по договору участка с передачей их ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ подтверждается распиской на сумму 35 000рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратился письменно к ФИО9 с предложением определить дату совместного обращения в регистрирующий орган и совершить действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок, на что ФИО9 предложила заключить вновь договор по цене спорного участка в размере 600000 руб.

Удовлетворяя иск ФИО7 суд указал, что сделка купли-продажи объекта недвижимости была заключена сторонами и исполнена. Судебная коллегия соглашается с указанными доводами, и считает, что иск покупателя земельного участка о признании за ним права собственности, был удовлетворен правомерно.

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.

В силу п. 3 названной статьи, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статья 550 предусматривает требования к форме договора купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения.

Указанной нормой права предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела между ФИО7 и ФИО9 заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, что соответствует требованиям, которые предъявляются к форме договора указанного вида, изложенных в статье 550 ГК РФ.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку данной правовой нормой (статья 164 ГК РФ), статьей 550 ГК РФ не предусмотрена недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора (учитывая, что по другим основаниям указанный договор купли-продажи не признан недействительным), у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что в данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным или незаключенным.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ - право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

С учетом приведенных правовых норм, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка является действительной, соответствующей закону сделкой, судебная коллегия считает, что суд верно пришел к выводу, основанному на приведенных в решении нормах права, о признании за ФИО7 права собственности на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции полагает, что ФИО7 выбрал верный способ защиты нарушенного права – признание права собственности на объект недвижимости, так как, как выше установлено, договор купли-продажи земельного участка является заключенным, не является недействительным ввиду отсутствия его регистрации.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Богородского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: