Судья ФИО1 Дело №

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г.Н.Новгород ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Лазорина Б. П.,

судей: Мироновой Н. В., Щербакова М. В.,

при секретаре: Масягиной Т. В.,

с участием: представителя ООО «Новые Этаже» ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи областного суда Мироновой Н. В.

дело по апелляционной жалобе ООО «Новые этажи» на решение Саровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу

по иску ФИО7 к ООО «Новые Этажи» о взыскании суммы, судебных расходов,

УСТАНОВИЛА:

ФИО7 обратился в суд с указанными исковыми требованиями, в которых указывает, что между ним и ООО «Новые Этажи» был заключен договор купли-продажи земельного участка. Однако, общество уклонилось от подписания акта приема-передачи земельного участка, регистрации сделки, и перехода права собственности на земельный участок. Из ответа КУМИ, ему стало известно, что проданный ему обществом земельный участок, последнему не принадлежит, поэтому сделка является ничтожной. Считает, что ответчик заключал сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Так как сделка ничтожна, а он перечислил обществу денежные средства в размере 450000 рублей, истец просил: взыскать с ООО «Новые Этажи» деньги в сумме – 450000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины – 7800 рублей, с оплатой услуг представителя – 10000 рублей. (л.д. 4).

В процессе рассмотрения дела ФИО7 изменил предмет иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил:

1) признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки,

2) взыскать с ООО «Новые этажи» судебные расходы. (л.д. 44).

Решением Саровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО7 и ООО «Новые этажи» ДД.ММ.ГГГГ признан ничтожным, с ООО «Новые этажи» в пользу ФИО7 взыскана денежная сумма в размере – 450000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины – 7800 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 10000 рублей. (л.д. 66-71).

Не согласившись с принятым решением, ООО «Новые этажи» предъявил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. (л.д. 71-78).

В обоснование предъявленной жалобы общество указало, что при вынесении решения суд пришел к неверному выводу, что право на продажу земельных участков принадлежит только их собственникам, данный вывод сделан судом без учета норм права, изложенных в ст. 455 ГК РФ. Общество является арендатором земельного участка, предоставленного ему в аренду для комплексного освоения в целях малоэтажного строительства. В силу ст. ст. 11.3, 11.4, 11.8 п. 4, 30.2 п. 4 ЗК РФ, а также ст. 45 п. 8.1 ГрК РФ общество имеет законные и исключительные основания приобретения права собственности на образуемые участки в будущем, а поэтому имеет право на их продажу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

2. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Руководствуясь указанной нормой права, судебная коллегия проверяет законность постановленного решения только в обжалуемой части, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новые Этажи» (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка. (л.д. 8-9).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель принял на себя обязательства принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцу земельный участок № (согласно схеме планировки застройки коттеджного поселка «Спутник» (приложение №), утвержденной администрацией <адрес>, площадью 1000 кв. м.

В договоре также указано, что участок находится в составе территории, предоставленной продавцу для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства с кадастровым номером ***, находящейся в <…>. Указанная территория принадлежит продавцу на основании договора № *** от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что на основании протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <…> для малоэтажного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ <…> и ООО «Новые этажи» был заключен договор аренды земельного участка № ***. (л.д. 49-55).

В соответствии с указанным договором аренды, ООО «Новые Этажи» арендодателем был передан по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 96636 кв. м., расположенный по адресу: <…>, кадастровый номер ***. Участок был предоставлен и используется обществом для малоэтажного строительства (пункт 1.3 договора аренды земельного участка).

Из приведенных доказательств, суд пришел к верному выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между ФИО7 и ООО «Новые Этажи», общество не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером *** в целом, а соответственно и собственником земельного участка № площадью 1000 кв. м., проданного истцу.

В статье 606 ГК РФ указано, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ - при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 209 ГК РФ - собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ООО «Новые этажи» являлось арендатором земельного участка, проданного ФИО7, то есть имело право владеть и пользоваться им (статья 606 ГК РФ), и не имело право им распоряжаться. Такое право принадлежит только собственнику имущества в силу ст. 209 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 168 ГК РФ суд пришел к верному выводу о несоответствии заключенного договора купли-продажи земельного участка, между ФИО7 и ООО «Новые Этажи», статье 209 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ООО «Новые Этажи», о том, что оспариваемая сделка является соответствующей требованиям закона, в виду наличия у общества законных и исключительных оснований приобретения права собственности на образуемые участки в будущем.

Материалами дела (л.д. 34, 27-33) подтверждается, что ООО «Новые Этажи» земельный участок площадью 96636 кв. м., расположенный по адресу: <…>, кадастровый номер *** был предоставлен и используется для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства (пункт 1.3 договора аренды земельного участка).

Статьей 11.4 п. 5 ЗК РФ ООО «Новые Этажи» предоставлено право производить раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, как лицу, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В разделе 7 «Особых условий договора аренды земельного участка № *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ <адрес> и ООО «Новых Этажи», указано, что арендатор в течение 12 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка должен осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка. (л.д. 53).

В пункте 5 ст. 30. 2 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Из смысла данной нормы права следует, что право на приобретение земельных участков после раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в собственность, арендатор земельного участка имеет только после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета образованных земельных участков.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации <адрес> № *** ООО «Новые Этажи» разрешена подготовка документации по планировке территории по адресу: <…> (л.д. 24), ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления той же администрации был утвержден проект межевания территории в границах земельного участка площадью 96636 кв. м., предназначенного для малоэтажного строительства по вышеуказанному адресу (л.д. 25).

Из объяснений представителя ответчика ООО «Новые Этажи» в суде первой инстанции (л.д. 67) следует, что в феврале 2012 года образованные земельные участки были поставлены на кадастровый учет.

Из анализа представленных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что потенциальное право на приобретение в будущем в собственность земельных участков, образованных после раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендатор земельного участка ООО «Новые Этажи» приобрел в феврале 2012 года, то есть после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

В пункте 2 статьи 455 ГК РФ указано, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Из смысла указанных норм права следует, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), означает, что продавец недвижимости имеет право на заключение такого договора.

Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в самом тексте договора купли-продажи объекта недвижимости, в его условиях, должно быть указано, что продавец обязуется передать в собственность покупателю вещь, которую продавец создаст или приобретет в будущем.

Выше судебной коллегией установлено, что право на приобретение в будущем в собственность земельных участков, образованных после раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендатор земельного участка ООО «Новые Этажи» приобрел в феврале 2012 года, следовательно, с этого момента у него возникло право на заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (в данном случае объекта недвижимости – земельного участка). Договор купли-продажи земельного участка с ФИО7 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента возникновения у арендатора ООО «Новые Этажи» права приобрести указанный земельный участок в собственность и заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из условий договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, при их толковании в соответствии со ст. 431 ГК РФ следует, что этот договор нельзя квалифицировать, как договор купли-продажи будущей вещи. Напротив, из его условий следует, что продавец ООО «Новые этажи» продает покупателю земельный участок, который на момент заключения договора находится в собственности общества.

Однако, как верно установил суд, ООО «Новые Этажи» на момент заключения оспариваемого договора не являлось собственником земельного участка, и не имело право им распоряжаться, а также на момент заключения договора не приобрело право на приобретение земельного участка № площадью 1000 кв. м. в собственность в будущем.

Как следует из материалов дела и установлено судом, покупатель ФИО7 произвел оплату по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей, это обстоятельство ООО «Новые Этажи» не оспаривается, поэтому суд верно, с учетом норм права, изложенных в ст. 1102 ГК РФ взыскал с последнего указанную денежную сумму.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отзыв на иск ФИО7 от имени администрации <адрес> подписан не главой района, а иным лицом, не могут повлечь отмену решения суда, так как сведения, изложенные в отзыве об отсутствии у ООО «Новые Этажи» права собственности на проданный земельный участок ФИО7 самим обществом не оспаривается, и подтверждено иными доказательствами, кроме представленного письменного возражения на иск.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: