Судья – Лебедев Д.Н. Дело 33 -4890

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Кузиной Т.А.,

судей: Сысаловой И.В., Лысовой Е.В.,

при секретаре Голуб В.Н.,

с участием представителя Курбаковой К.Б. по доверенности Лиганова С.П., представителей по доверенности Банка профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» (ЗАО) Жукова Д.С., Балыкиной Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Банка профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» (ЗАО)

на решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 22 марта 2012 года по иску Курбаковой К. Б. к Банку профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» (ЗАО) о взыскании убытков,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Сысаловой И.В., объяснения представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

у с т а н о в и л а :

Курбакова К. Б. обратилась в суд с данными требованиями к ответчику, указывая, что 29 декабря 2007 г. она заключила с АПБ «Солидарность» (ЗАО) договор об ипотеке <...> по условиям которого передала ответчику в залог нежилое встроено-пристроенное помещение №2 (нежилое), условный номер <...>, этажность 1, общей площадью. <...> кв. м., находящееся по адресу: <...>; земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, имеющий общую площадь <...>кв. м., адрес: <...>, в счет надлежащего обеспечения обязательства ИП Александрова В.Л. перед ответчиком по договору об открытии кредитной линии <...>.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП Александровым В.Л. обязательств, предусмотренных кредитным договором, ответчик обратил взыскание на предмет залога. Первые и повторные публичные торги по реализации предмета залога были признаны несостоявшимися. Судебным приставом-исполнителем Лысковского межрайонного отдела УФССП по Нижегородской области было предложено ответчику реализовать право на оставление нереализованного имущества за собой. Письмом от 24.02.2011 г. ответчик отказался от реализации данного права. Залог прекратился в силу закона. В целях реализации своих прав в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием осуществить действия, связанные с исключением из ЕГРП записи об ипотеке.

27 июля 2011 г. она заключила с Каюсовым Д.А. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого обязалась заключить с Каюсовым Д.А. договор купли-продажи (Основной договор) о передаче (продаже) в собственность Каюсова Д.А. недвижимого имущества, которое являлось предметом ипотеки, а именно:

нежилое встроено-пристроенное помещение №2 (нежилое), условный номер <...>, этажность 1, общей площадью. <...> кв. м., находящееся по адресу: <...>;

земельный участок, на котором расположено Нежилое помещение - Земельный участок (Земли поселений), общая площадь <...>кв. м., Адрес: <...>.

По соглашению сторон договора стоимость нежилого помещения и земельного участка определена в размере <...>рублей. Срок заключения основного договора согласован не позднее 01 октября 2011 года. При этом в предварительном договоре было указано, что предмет предварительного договора формально находится под обременением правами третьих лиц (а) ипотека, регистрация <...>, в пользу залогодержателя ЗАО АПБ «Солидарность» Б). 3апрещение сделок с имуществом, регистрация <...>.

В то же время истец представила Каюсову Д.А. доказательства прекращения ипотеки в соответствии со ст.352 ГК РФ и обязалась в срок до заключения основного договора устранить данные обременения. По условиям предварительного договора купли-продажи при наличии данных об обременении имущества на указанную дату Каюсов Д.А. имел право расторгнуть договор и потребовать оплаты неустойки в размере <...>рублей. Постановлением об отмене мер о запрете в совершении регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 29.08.2011 г. судебного пристава-исполнителя Лысковского межрайонного отдела УФССП по Нижегородской области Барановой Н.А. вышеуказанное запрещение было снято. Учитывая необходимость осуществления погашения регистрационной записи об ипотеке, 27 июля 2011 г. истец направила требование к ответчику о необходимости осуществления действий по снятию обременения (подачи совместного заявления в Лысковский отдел Управления Росреестра по Нижегородской области). Повторное требование о снятии обременения с недвижимого имущества она направила 21.09.2011 г., одновременно сообщив о заключении предварительного договора с обязательством заключения основного договора в срок до 01 октября 2011 г., наличии санкций за просрочку заключения основного договора. Указанные требования были ответчиком получены, но соответствующее заявление не подано.

29.09.2011 г. Каюсов Д.А. направил истцу уведомление о не заключении договора. При этом Каюсов Д.А. гарантировал отказ от выставления штрафной неустойки при заключении основного договора в срок не позднее 18 октября 2011 года. Истец направила ответчику телеграмму с требованием незамедлительного исполнения обязательств по снятию обременения в срок 05 октября 2011 г. в 08 часов 30 минут. Аналогичное требование было лично передано ответчику 30.09.2011 г. (вх. номер <...>). Данные требования в очередной раз не были исполнены. Со своей стороны истец 13.10.2011 года подала соответствующее заявление о снятии обременения с вышеуказанного недвижимого имущества в уполномоченный государственный орган.

14 октября 2011 г. Лысковским отделом Управления Росреестра по Нижегородской области в регистрации прекращения ипотеки было отказано в соответствии с абзацем 10 пункта 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением заявления Залогодержателя на прекращение ипотеки. Уведомлением от 20 октября 2011 г. о досрочном расторжении предварительного договора (оплаты неустойки) Каюсов Д.А. расторг предварительный договор и потребовал оплаты обусловленной предварительным договором неустойки в размере <...>рублей. Данные денежные средства были выплачены истцом Каюсову Д.А. 08 ноября 2011 г., что подтверждается соответствующей распиской. Истец просила суд взыскать с ответчика убытки в размере <...>рублей, обязать ответчика снять обременение с вышеуказанного имущества путем подачи соответствующего совместного заявления в уполномоченный государственный орган, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере - <...>рублей.

В суд первой инстанции истец не явилась.

Представитель истца по доверенности Лиганов С. П., иск поддержал.

Представитель ответчика по доверенности Балыкина Ю. В. иск не признала.

Решением Нижегородского районного суда от суда от 22 марта 2012 года иск удовлетворён.

С Банка профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» в пользу Курбаковой К.Б. взысканы убытки в сумме <...>рублей, государственная пошлина в сумме <...>рублей.

Банк профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» обязан подать совместное с Курбаковой К.Б. заявление о снятии обременения с объектов недвижимости (конкретизировать) в уполномоченный государственный орган.

В апелляционной жалобе Банком профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» (ЗАО) поставлен вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права при несоответствии выводов суда установленным по делу обстоятельствам.

Статьей 327-1 ч.1 ГПК РФ предусмотрено, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в соответствии со ст. 327-1 ч.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 350, 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается… в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Согласно ст. 25 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что 29 декабря 2007 г. между АПБ «Солидарность» (ЗАО) в лице Нижегородского филиала и Курбаковой К.Б. был заключен договор об ипотеке <...>, по условиям которого истец передала ответчику в залог принадлежащее ей недвижимое имущество, а именно:

нежилое встроенно-пристроенное помещение №2 (нежилое), условный номер <...>, этажность 1, общей площадью. <...> кв. м., находящееся по адресу: <...>;

земельный участок, на котором расположено нежилое помещение - Земельный участок (Земли поселений), общая площадь <...>кв. м., Адрес: <...>;

в счет надлежащего обеспечения обязательства ИП Александрова В.Л. перед банком по договору об открытии кредитной линии <...>. (л.д.33-38).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных кредитным договором, ответчик обратил взыскание на предмет залога.

Первые и повторные публичные торги по реализации предмета залога были признаны несостоявшимися, что подтверждается протоколами заседаний соответствующих комиссий (от 01.07.2011 г. и 13.01.2011 г.) – л.д.29.

Судебным приставом-исполнителем Лысковского межрайонного отдела УФССП по Нижегородской области предлагалось ответчику реализовать право на оставление нереализованного имущество за собой. Письмом от 24.02.2011 г. Банк отказался от реализации данного права. Данный факт подтверждается постановлением от 29.08.2011 года (л.д.29).

27 июля 2011 г. истец заключила с Каюсовым Д.А. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, в соответствии с которым, Курбакова К.Б. обязалась заключить с Каюсовым Д.А. договор купли-продажи (основной договор) о передаче (продаже) в собственность Каюсова Д.А. недвижимого имущества, которое являлось предметом ипотеки, а именно:

нежилого встроено-пристроенное помещения №2 (нежилое), условный номер <...>, этажность 1, общей площадью. <...> кв. м., находящееся по адресу: <...>;

земельного участка, на котором расположено Нежилое помещение - Земельный участок (Земли поселений), общая площадь <...>кв. м., Адрес: <...>.

По соглашению сторон стоимость нежилого помещения и земельного участка определена в размере <...>рублей ( п.3.1. Предварительного договора). Срок заключения основного договора - не позднее 01 октября 2011 г. (п.4.1). При этом предварительным договором было установлено, что предмет предварительного договора формально находится под обременением правами третьих лиц (а) ипотека, регистрация <...>, в пользу залогодержателя ЗАО АПБ «Солидарность» Б)3апрещение сделок с имуществом, регистрация <...>.

Истец при заключении предварительного договора представила доказательства прекращения ипотеки в соответствии со ст.352 ГК РФ и обязалась в срок до заключения основного договора устранить данные обременения.

Предварительный договор также содержал условие о том, что при наличии обременений на предполагаемую дату заключения основного договора, Каюсов Д.А. имеет право расторгнуть договор и потребовать оплаты неустойки в размере <...>рублей (п.п. 4.4, 5.2, 6.5 и 9.2. предварительного договора).

Постановлением об отмене мер о запрете в совершении регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 29.08.2011 г. судебного пристава-исполнителя Лысковского межрайонного отдела УФССП по Нижегородской области Барановой Н.А. вышеуказанное запрещение было снято (л.д.29).

Учитывая необходимость осуществления погашения регистрационной записи об ипотеке, 27 июля 2011 г. Истец направила ответчику требования о необходимости осуществления действий по снятию обременения, а именно - подачи совместного заявления в Лысковский отдел Управления Росреестра по Нижегородской области (л.д.12-13, 14-15).

Данные требования были получены ответчиком 01.08.2011 г. и 02.08.2011 г.

Ответчик от подачи заявления уклонился.

Повторно истец направила ответчику требование о снятии обременения с недвижимого имущества 21.09.2011 года, сообщив о заключении предварительного договора с обязательством заключения основного договора в срок до 01 октября 2011 г., и наличии санкций за просрочку заключения основного договора (л.д.27).

Данные требования также были оставлены ответчиком без удовлетворения.

29.09.2011 г. Каюсов Д.А. направил истцу уведомление о незаключении договора, гарантируя отказ от выставления штрафной неустойки при заключении основного договора в срок не позднее 18 октября 2011 г. (л.д.25-26).

Истец направил ответчику телеграмму с требованием незамедлительного исполнения обязательств по снятию обременения в срок 05 октября 2011 г. в 08 часов 30 минут. (Телеграмма с уведомлением о вручении по квитанции 2401 от 29 сентября 2011 г. - вручена ответчику 29.09.2011 г.).

Аналогичное требование было лично передано ответчику 30.09.2011 г. (вх. номер <...>) (л.д.23).

Данные требования также были не исполнены банком, в Управление Росреестра по Нижегородской области по адресу: <...> 05 октября 2011 г. в период с 08-30 по 15-30 представитель банка не явился.

13.10.2011 г. истец обратилась в Лысковский отдел Управления Росреестра по Нижегородской области о прекращения ипотеки. В регистрации прекращения ипотеки регистрирующий орган отказал в соответствии с абзацем 10 пункта 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением заявления Залогодержателя на прекращение ипотеки (л.д.28).

Уведомлением от 20 октября 2011 г. о досрочном расторжении предварительного договора (оплаты неустойки) Каюсов Д.А. расторг предварительный договор, и потребовал оплаты обусловленной предварительным договором неустойки в размере <...>рублей (л.д.9).

Данные денежные средства были выплачены истцом Каюсову Д.А. 08 ноября 2011 г., по расписке (л.д.17).

Принимая решение об удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком было умышленно допущено нарушение обязательства по снятию обременения с предмета залога, в результате чего истец понес убытки, в размере <...>рублей, которые подлежат взысканию с банка.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что залог недвижимого имущества прекратился в силу закона, и ответчик не был обязан направлять заявление о снятии обременения с предмета залога. Доказательства того, что ответчик ограничил истца в правах на недвижимое имущество, отсутствуют. Кроме того, у истца отсутствовали основания для выплаты неустойки, расходы истца по выплате неустойки относятся к коммерческим рискам истца и не могут быть возложены на ответчика.

Данные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит заслуживающими внимания исходя из следующего.

На основании положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Реализация такого способа защиты нарушенного права, как возмещение убытков возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершения противоправного действия (бездействия), возникновения у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственной связи между действиями и наступившими последствиями.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

При этом законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Санкции за уклонение залогодержателя от подачи заявление о прекращении залога ни законом, ни договором ипотеки не установлены.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена на основании решения суда о прекращении ипотеки. Соответственно, ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ, п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Учитывая, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав, доводы ответчика о том, что он не ограничил истца в правах на заложенное имущество являются обоснованными.

Из материалов дела следует, что исполнительное производство по исполнительному документу об обращении взыскания на принадлежащее истцу недвижимое имущество, было окончено судебным приставом-исполнителем в январе 2012 года.

Ответчик был согласен на отчуждение принадлежащего истцу нежилого помещения и регистрацию договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <...> ( л.д. 22).

На момент заключения предварительного договора купли-продажи имущества истец располагало информацией о том, что погашение регистрационной записи о залоге не произведено. Ответчик в заключении предварительного договора купли-продажи имущества не участвовал, обязательство о погашении записи об ипотеке на себя не принимал.

Принимая на себя обязательства о погашении регистрационной записи об ипотеке истец не имела документов, свидетельствующих о том, что указанное обязательство будет ею выполнено в установленный срок.

Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует о том, что заключая предварительный договор купли-продажи имущества на указанных выше условиях, истец не проявила ту степень заботливости и осмотрительности, которые исключали бы возможность причинение убытков, как себе, так и другим участникам гражданских правоотношений.

Представленные истцом доказательства (предварительный договор купли-продажи, расписка о выплате неустойки) не являются относимыми доказательствами по делу, подтверждающими факт причинения истцу убытков в результате противоправных действий ответчика.

В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком прав истца, а также подтверждающие наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и причинением убытков истцу, судебная коллегия находит решение суда в части взыскания с Банка профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» в пользу Курбаковой К.Б. убытков в сумме <...>рублей, государственной пошлины в сумме <...>рублей подлежащим отмене.

Поскольку основания для удовлетворения заявленных истцом требований в данной части отсутствуют, в удовлетворении иска Курбаковой К.Б. о взыскании убытков в сумме <...>рублей и расходов по оплате государственной пошлины в сумме <...>рублей следует отказать.

В остальной части оснований для отмены решения, установленных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

О П Р Е Д Е Л И ЛА:

Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 22 марта 2012 года в части взыскания Банка профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность» в пользу Курбаковой К.Б. убытков в сумме <...>рублей, государственной пошлины в сумме <...>рублей отменить и в иске в указанной части отказать.

В остальной части решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 22 марта 2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи