Судья – Кутовская Н.А. Дело 33- 1906
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Мурманск 21 июля 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Симакова А.В.
судей Самойленко В.Г.
Пырч Н.В..
при секретаре Блохиной Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «***» к Ш. об обращении взыскания на заложенное имущество, по кассационной жалобе Открытого акционерного общества «***» на решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 22 апреля 2010 года которым постановлено:
«Обратить в пользу Открытого акционерного общества коммерческого банка «***» взыскание на заложенное по договору ипотеки (залога) недвижимого имущества, заключенному между Открытым акционерным обществом коммерческим банком «***» и предпринимателем А. 16.02.2007 года, зарегистрированному УФРС РФ по МО 21.02.2007 года № регистрации 51:51:01/008/2007-419, имущество - часть здания производственного цеха № 3 с АБК, этаж 1, общей площадью 965,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, ул.*** кадастровый № 51:20:03:03:186:042:5724/А:1/9а,35,36, принадлежащее Ш.
Установить суммы, подлежащие уплате Открытому акционерному обществу коммерческому банку «***» из стоимости заложенного имущества в размере *** рублей ** копеек, в том числе: *** рублей - сумма непогашенного кредита, *** рублей ** копейки - проценты за пользование кредитом, **рублей 66 копеек - пени на сумму неуплаченных процентов, а также возмещение расходов по уплате государственной пошлины - *** рублей, а всего *** рубля ** копеек.
Определить способ реализации указанного выше имущества - путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену части здания производственного цеха № 3 с АБК, этаж 1, общей площадью 965,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, ул.*** кадастровый № 51:20:03:03:186:042:5724/А:1/9а,35,36, при его реализации***рублей. »
Заслушав доклад судьи Симакова А.В., объяснения представителей «ДнБ НОР Мончебанк» Грищенко Р.А. и Бутузова Е.А. поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
УСТАНОВИЛА
Открытое акционерное общество «***» обратилось в суд с иском к Ш. об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указало, что 14.02.2007 года между Банком и предпринимателем А.. В. был заключен кредитный договор, по которому А. получил ***рублей под 15 % годовых со сроком погашения 10.02.2012 года. В обеспечение обязательств А.*** заложил Банку часть здания производственного цеха № 3 с АКБ общей площадью 965,2 кв.м., расположенного по адресу: город Мурманск, улица *** заключив соответствующий договор залога, о чем 21.02.2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
В соответствии с п. 1.5 Договора ипотеки залоговая стоимость предмета залога определена в *** рублей.
26.02.2009 года между А. и ответчиком был заключен договор купли-продажи заложенного имущества.
С февраля 2009 года А. прекратил исполнять обязательства по кредитному договору, на 24.08.2009 года задолженность А. составила ***рубля** копеек, в том числе *** рублей - сумма непогашенного кредита, *** рублей** копейки - проценты за пользование кредитом, **рублей ** копеек - пени на сумму неуплаченных процентов.
Банк просил обратить взыскание на заложенное имущество, установить размер требований, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества в размере *** рублей 88 копеек, определить способ реализации заложенного имущества путем продаж его с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установить начальную продажную стоимость в размере *** рублей, взыскать с Ш. в пользу Банка судебные расходы в размере уплаченной государственной пошлины***рублей.
В дальнейшем Банк уточнил исковые требования, просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ***рублей, определить способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, определенном ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, вынести решение с учетом представленного им отзыва на исковое заявление.
Из представленного ответчиком отзыва следует, что иск в части обращения взыскании на заложенного имущество ответчик признал. Не согласен с размером заявленной Банком начальной продажной стоимостью недвижимости, а также с возложением на него, Ш. обязанности по возмещению Банку судебных расходов.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ОАО "***" Двоишникова В.И. просит отменить решение суда по следующим основаниям.
Решение в части установления начальной продажной цены объекта недвижимости - части здания производственного цеха № 3 с АКБ, расположенного общей площадью 965,2 кв.м, по адресу: город Мурманск, улица *** основано на заключении эксперта ГУ МЛСЭ №250/16.1-2 от 4.2010 г.
Заключение эксперта ГУ МЛСЭ исполнено с существенными нарушениями действующего законодательства, предусматривающего проведение экспертизы в целом и оценки объектов недвижимости в рамках строительно-технической экспертизы.
Кроме несоответствия нормам действующего законодательства заключение эксперта ГУ МЛСЭ имеет ряд недостатков содержания, арифметических неточностей, некорректное содержание, а в отдельных случаях построено на недостоверной информации.
Таким образом, судом установлена начальная продажная цена не являющаяся рыночной и как следствие приведет к тому, что торги по реализации заложенного имущества будут признаны не состоявшимися по причине отсутствия покупателей.
На основании изложенного, кассатор просит решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 22 апреля 2010 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание Шаламберидзе Б.Е. и Андреева Н.В. т.к. о дате и месте рассмотрения дела они извещены, в силу ст.354 ГПК РФ их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание сторон т.к. о дате и месте рассмотрения дела они извещены в силу ст.354 ГПК РФ их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Суд подробно исследовал представленные сторонами доказательства и применил надлежащий закон.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со статьей 353 ГК РФ, статьей 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения..., становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В силу статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии со статьей 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Суд тщательно проанализировал законодательство регламентирующее спорные правоотношения, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению частично.
Мотивы по которым суд пришел к таким выводам подробно изложены в решении и являются правильными.
В частности, как видно из материалов дела суд исходил из того, что 16.02.2007 года между Банком и предпринимателем А. был заключен договор залога части здания производственного цеха № 3 с АБК, общей площадью 965,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, ул. *** кадастровый № 51:20:03:03:186:042:5724/А:1/9а,5,36, л.д.20-32) в обеспечение обязательств по кредитному договору № 12-07, заключенному 14.02.2007 года л.д. 38).
11.08.2008 года между Банком и предпринимателем А. было заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору, которым оценочная и залоговая стоимость указанного выше здания определена в *** рублей л.д.34-36).
06 февраля 2009 года между Ш. и А. был заключен договор купли-продажи указанной выше части здания производственного цеха, согласно п. 10 которого право залога сохранялось в соответствии со статьей 353 ГК РФ л.д.85-86). Данный договор и переход права зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2009 года.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что Ш. становится на место залогодателя и несет все обязанности А. по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены А. в пределах стоимости заложенного имущества.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 23.11.2009 года предприниматель А. признан банкротом, в отношении имущества А. введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев.
Определением Арбитражного суда Мурманской области от 23.12.2009 года ОАО «***» включено в реестр требований кредиторов предпринимателя А. в третью очередь на сумму *** рубля** копеек, в том числе: ***рублей - сумма непогашенного кредита, *** рублей ** копейки - проценты за пользование кредитом, *** рублей ** копеек - пени на сумму неуплаченных процентов.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил, требования Банка об обращения взыскания на заложенное имущество, об установлении размера требований, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества в размере *** рублей ** копеек.
Устанавливая начальную продажную стоимость имущества суд правомерно определил ее действительную цену (рыночную стоимость) согласно заключению эксперта ГУ Мурманской лаборатории судебной экспертизы *** от 02.04.2010 года № 250/16.1-2, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости - части здания производственного цеха № 3 с АКБ, расположенного на первом этаже, общей площадью 965,2 кв.м, по адресу: город Мурманск, улица *** по состоянию на 19.03.2010 года составляет без учета НДС *** рублей.
Суд правильно принял заключение эксперта ГУ МЛСЭ в качестве доказательства по делу, поскольку оснований сомневаться в квалификации эксперта, который имеет стаж экспертной работы 11 лет, высшее техническое образование, квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функциональной связанной с ним, в том числе с целью проведения их оценки» не имеется, экспертное исследование проведено на основании метода сопоставления результатов осмотра и расчетов, с предложениями на рынке недвижимости аналогичных объектов с применением подходов для определения рыночной стоимости недвижимости в соответствии с действующими методиками МЮ РФ, с использованием соответствующей специальной и справочно-нормативной литературы, произведены необходимые расчеты, изложен анализ рынка недвижимости.
Мотивы изложенные судом в решении достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Все приведенные в кассационной жалобе доводы подробно исследовались судом и им дана правильная оценка.
Приведенные в кассационной жалобе доводы касающиеся заключения составленного экспертом ГУ МЛСЭ не могут быть приняты во внимание т.к. в судебном заседании они не приводились и предметом судебного исследования не были.
Проверяя правильность представленного Банком отчета об оценке рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости, суд обоснованно не принял его во внимание так как при проведении расчета при сравнительном подходе в двух случаях приведена стоимость недвижимости без учета НДС, в третьем - с учетом НДС, что делает расчет неверным. Кроме того, проводя анализ рынка, исследовался вопрос стоимости складского помещения, тогда как спорное помещение является зданием цеха, оценка данному обстоятельству оценщиком не дана. При применении затратного подхода оценщиком также допущены элементарные арифметические ошибки при исчислении накопительного износа, что также привело к ошибочному определению рыночной стоимости объекта. Помимо этого, оценщиком не исследовался вопрос оформления прав на земельный участок, что также является существенным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Иные приведенные в жалобе доводы на правильность вынесенного судом решения не влияют т.к. основаны на ошибочном толковании закона.
Требования Банка о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины при обращении в суд, правильно рассмотрены судом в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судом процессуального законодательства и в частности тайны совещательной комнаты объективными доказательствами не подтверждены.
Вопрос о взыскании судебных расходов по которым судом не было вынесено решение мог быть разрешен путем вынесения дополнительного решения по заявлению истца.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, в том числе и по доводам кассационной жалобы, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А
решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 22 апреля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи