о расторжении предварительного договора

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Боровцовой А.М. к ООО «ЛЭК - компания № 1» о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных сумм по кассационной жалобе ООО «ЛЭК - компания № 1» на заочное решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 22 декабря 2009 года, по которому постановлено:

«Исковые требования Боровцовой А.М. к ООО «ЛЭК - компания № 1» о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных сумм удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения № ... от ... года, заключенный между Боровцовой А.М. и ООО «ЛЭК - компания № 1».

Взыскать с ООО «ЛЭК - компания № 1» в пользу Боровцовой А.М. выплаченные суммы в размере ... рублей.

Взыскать с ООО «ЛЭК - компания № 1» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере ... рублей».

Заслушав доклад судьи Прокопенко Н.Б., объяснение представителя истицы Казначеевой И.А., считавшей решение суда правильным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Боровцова А.М. обратилась в суд с иском к ООО «ЛЭК - компания № 1» о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных ею сумм.

В обоснование иска истец указала, что ... года между ней и ООО «Г.С.К.», являющегося агентом ООО «ЛЭК - компания № 1», был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения.

Предметом договора являлась передача истцу в собственность квартиры в строящемся жилом доме, расположенном в городе ..., ... район, микрорайон ..., квартал ... - проспект ..., дом ..., литера ... квартира .... При этом, оговаривались следующие характеристики квартиры: индекс ..., этаж - ..., общая площадь ... кв.м., площадь квартиры - ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м., площадь кухни - ... кв.м., площадь балкона/лоджии - ... кв.м.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ и самому договору, все обязанности по нему несло ООО «ЛЭК - компания № 1», при этом фактически данный договор являлся договором долевого участия в строительстве, что обуславливало необходимость соответствия договора Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ о 30 декабря 2004 года.

Однако, в нарушение данного закона ответчик, на момент заключения предварительного договора, не обладал полученным в установленном порядке разрешением на строительство, проектная документация не была ни опубликована, ни размещена и (или) не представлена. Следовательно, ответчик не обладал правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для производства последнего.

В настоящее время возведен лишь цокольный этаж, дом не сдан в эксплуатацию.

Боровцова А.М. указала, что она неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о передаче ей в собственность иной завершенной квартиры, с единовременным внесением оставшейся суммы оплаты до конца ... года, однако ответа не получила.

В ... года она обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных ею денежных средств, на что ей было предложено изменить порядок и размер финансирования в сторону уменьшения площади жилого помещения с выбором иной квартиры в любом из строящихся компанией объектов. Истец согласилась с условием, что изменение договора состоится в период акции проводимой компанией в ... года - «стоимость ... рублей», выразив готовность доплатить оставшуюся сумму единым платежом. Однако ответа на это обращение не последовало, поэтому в ... года истец вновь обратилась с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств, на что в ... ею был получен ответ, аналогичный направленному в ее адрес в ... года.

Истец просила расторгнуть предварительный договор и обязать ответчика в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора возвратить ей денежные средства в размере ... рублей, уплаченные ею в счет цены объекта, оговоренной договором.

В судебное заседание истец не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием представителя.

В судебном заседании представитель истца Казначеева И.А. иск поддержала в полном объеме.

Представитель ООО «ЛЭК - компания № 1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, возражений по иску не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении слушания не просил, что дало суду право в соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса РФ и с учетом согласия представителя истца, рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Представитель Отдела по Защите прав потребителей администрации города Мурманска, привлечённого судом в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше заочное решение.

В кассационной жалобе ООО ООО «ЛЭК - компания № 1» просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение, в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Считает ошибочным вывод суда о том, что предметом спорного договора является передача в собственность истца квартиры в строящемся жилом доме. Указывает, что предметом предварительного договора является обязательство по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Ссылается на то, что решение суда о расторжении договора основано на норме закона, не регулирующей расторжение договора в судебном порядке.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились представители ответчика ООО «ЛЭК – компания № 1», третьего лица – ООО «Г.С.К.», Комитета по защите прав потребителей администрации г. Мурманска, которые заблаговременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание, поскольку их неявка, в силу статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства могут возникать из договора.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 Гражданского кодекса РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В то же время статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как видно из материалов дела, ... года Боровцовой А.М. был заключен предварительный договор № ... купли-продажи жилого помещения (л.д. 9-11). Продавцом по указанному договору выступало ООО «Г.С.К.», являющееся агентом ООО «ЛЭК - компания № 1» в соответствии с договором № ... года (л.д. 6-8) и доверенностью от ... года № ....

Предметом договора являлась передача в собственность истца квартиры в строящемся жилом доме, расположенном в городе ..., ... район, микрорайон ..., квартал ... проспект ..., дом ..., литера ... квартира .... При этом оговаривались следующие характеристики квартиры: индекс ..., этаж - ..., общая площадь ... кв.м., площадь квартиры - ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м., площадь кухни - ... кв.м., площадь балкона/лоджии - ... кв.м. Согласно пункту 5 договора его стоимость на момент заключения составляла ... рублей, при этом предполагалось внесение указанной суммы в рассрочку: до ... года - взнос в размере ... рублей, а в дальнейшем - равными платежами в размере ... рублей до ... числа каждого месяца с последним платежом - до ... года в размере ... рублей (л.д. 10). Впоследующем сторонами заключался ряд дополнительных соглашений, регулирующих отдельные положения договора (л.д. 12-17).

При этом согласно пунктам 2 и 4 договора предусматривалось введение объекта - жилого дома в эксплуатацию в ... года, с заключением основного договора купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру. Указанное свидетельствует, что договор являлся предварительным и соответствовал требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Как установил суд, все действия, предусмотренные договором и дополнительными соглашениями, истцом исполнялись в строгом соответствии с условиями достигнутых договоренностей, в результате чего Боровцовой А.М. был внесено ... рублей (л.д. 24-26) на счет Продавца.

Исходя из условий агентского договора, а именно - пункта 1.5 - все права и обязанности по заключенным Агентом (ООО «Г.С.К.») и Покупателями от имени ЛЭК предварительным договорам купли-продажи возникают у ЛЭК и Покупателей (л.д. 6). Данное положение агентского договора соответствует статье 1005 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Следовательно, судом правильно установлено, что все обязанности перед истцом по предварительному договору несет ООО «ЛЭК - компания № 1», как обоснованно заявлено в исковом заявлении.

Учитывая содержание предварительного договора, исходя из статьи 431 Гражданского кодекса РФ, на него распространяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года (далее - Закон), поскольку фактически данный договор предусматривает приобретение истцом квартиры путем внесения платежей в счет оплаты строящегося жилого помещения, то есть, ответчик привлек денежные средства Боровцовой А.М. для долевого строительства многоквартирного дома.

Истец ссылается на то, что согласно части 1 статьи 3 Закона застройщик, коим в данном случае выступает ответчик, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Однако условия данной нормы ответчиком исполнены не были, поскольку в отношении строящегося дома, в строительстве которого принимала участие Боровцова А.М., у ООО «ЛЭК - компания № 1» отсутствовали полученные в установленном порядке разрешение на строительство, проектная декларация не была ни опубликована, ни размещена и (или) представлена, что привело к затягиванию процесса строительства. Доказательств, опровергающих данное утверждение истца, суду не представлено, а факт того, что компания испытывала затруднения в строительстве жилого дома ... по проспекту ... в городе ..., подтверждается тем, что данный дом к настоящему времени не введен в эксплуатацию, что является нарушением пункта 2 предварительного договора, которым ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию установлен в ... года (л.д. 9).

Указанные обстоятельства подтверждаются также и теми ответами, которые были получены истцом от ответчика при ее обращении по вопросу возможного урегулирования возникших разногласий по исполнению договора (л.д. 19, 23), из которых следует, что ответчик сообщал Боровцовой А.М. о своем нежелании расторгать заключенный предварительный договор, но взамен исполнения его в строгом соответствии с оговоренными условиями предлагал внести изменения в достигнутую договоренность.

Установив данные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что истец обоснованно ссылается на статью 9 Закона, пунктом 1 части 1 которой оговорено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Исходя из того, что ответчиком обязательства по договору не были исполнены в установленный договором срок, а попытки досудебного урегулирования спора, предпринимавшиеся истцом (л.д. 18-22), не привели к положительному результату, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Боровцовой А.М. о расторжении предварительного договора и взыскании с ответчика денежных средств, внесенных истцом в период его действия.

Доводы жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на иной оценке представленных доказательств, оснований для чего судебная коллегия не усматривает, поскольку доказательства оценены судом в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иных доказательств, которые не были предметом исследований и оценки суда первой инстанции суду кассационной инстанции не представлено, а кассационной жалобой не приведено.

На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь статьями 361 и 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

заочное решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 22 декабря 2009 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества ООО «ЛЭК - компания № 1» – без удовлетворения.