КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мустафаева М.Ф.о. к Комитету имущественных отношений администрации г. Мурманска, муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации г. Мурманска о возврате арендной платы,

по кассационной жалобе представителя истца Мустафаева М.Ф.о. - Замятина А.Ю. на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 09 декабря 2011 года, по которому постановлено:

«В иске Мустафаева М.Ф.о. к Комитету имущественных отношений администрации г. Мурманска, муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации г. Мурманска о возврате арендной платы - отказать».

Заслушав доклад судьи Захарова А.В., объяснения представителя Комитета имущественных отношений г. Мурманска Сулейманова П.А., возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда,

установила:

Мустафаев М.Ф.о. обратился с иском к Комитету имущественных отношений администрации города Мурманска (далее – КИО администрации г.Мурманска) о возврате арендной платы.

В обоснование иска указал, что _ _ 2006 года между ним и КИО администрации г.Мурманска заключен договор аренды земельного участка № *, в соответствии с которым ему в возмездное пользование передан земельный участок, расположенный по адресу: ..., и за который он производил оплату аренды. Данный договор заключен в качестве главного условия перевода принадлежащего ему жилого помещения в этом доме в нежилое.

С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ данный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ..., в связи с чем КИО администрации г.Мурманска на момент заключения договора аренды не обладал полномочиями по распоряжению этим земельным участком. Согласия собственников жилья в этом доме на распоряжение земельным участком под этим домом никому не давалось, решения общего собрания по этому вопросу не было.

Поскольку с _ _ 2004 года он являлся собственником помещений в многоквартирном доме ..., а, значит, одним из долевых собственников земельного участка, который ему сдан ответчиком в аренду, указывает, что имеет место совпадение должника и кредитора в одном лице, что в силу статьи 413 Гражданского кодекса РФ позволяет считать договор аренды земельного участка недействительным с момента его заключения.

Ссылаясь на статьи 167, 168 Гражданского кодекса РФ просил взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по недействительному договору аренды земельного участка за период с _ _ 2008 года по _ _ 2011 года в размере ***рублей.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование город Мурманск в лице Администрации города Мурманска, в качестве третьих лиц привлечены Управление финансов администрации города Мурманска и Управление Росреестра по Мурманской области.

В судебное заседание истец Мустафаев М.Ф. оглы не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель истца Замятин А.Ю. в судебном заседании иск поддержал, просил взыскать сумму арендных платежей, полученных ответчиками по сделке, противоречащей статье 413 Гражданского кодекса РФ, уточнив, что считает необходимым применение статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, рассматривая арендные платежи в качестве неосновательного обогащения, что исключает применение срока исковой давности.

Представители ответчика КИО администрации г.Мурманска Сулейманов П.А., Соловарова И.И. в судебном заседании иск не признали. Заявили о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку применение последствий недействительности ничтожной сделки возможно только в течение трех лет со дня исполнения сделки.

Представитель ответчика муниципального образования г. Мурманск в лице Администрации г. Мурманска Овдиенко Е.Г. в судебном заседании иск не признала, указав на пропуск истцом срока исковой давности. Также полагала Администрацию города ненадлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица Управления финансов Администрации г.Мурманска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил письменный отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указывая, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса РФ.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил факсимильный отзыв, просил рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель истца Замятин А.Ю., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение.

Указывает, что суд, признавая срок исковой давности пропущенным, не учел того обстоятельства, что требования истца о применении последствий ничтожной сделки были заявлены не по обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка от _ _ .2006 года, а из обязательств, предусмотренным Дополнением № * от _ _ 2008 года к договору от _ _ .2006. Данным Дополнением и Приложением к нему, были установлены новые обязательства, которые зарегистрированы в Управлении Россреестра по Мурманской области _ _ 2009 года. В связи с этим, истцом произведен первый платеж по данным обязательствам не ранее _ _ 2009 года, и следовательно истцом не был пропущен срок исковой давности по этим обязательствам.

Кроме того, судом не принято во внимание, что истец является одним из долевых собственников земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, который неправомочное лицо ему сдает в аренду, что в силу статьи 413 Гражданского кодекса РФ позволяет считать договор аренды земельного участка незаключенным. Считает, что ответчик фактически приобретал вместе с необоснованными арендными платежами неосновательное обогащение в виде пени, возврат которых истец вправе требовать с ответчика в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание кассационной инстанции не явились истец Мустафаев М.Ф. оглы, представитель истца Замятин А.Ю., представитель ответчика муниципального образования г. Мурманск в лице Администрации г. Мурманска, представитель третьего лица Управления финансов Администрации г.Мурманска, представитель третьего лица - Управление Росреестра по Мурманской области, которые заблаговременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка, в силу статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации права аренды на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истец является собственником квартир №№ * * на первом этаже в жилом многоквартирном доме ....

_ _ 2006 года между Мустафаевым М.Ф.о. и Комитетом имущественных отношений города Мурманска заключен договор о предоставлении истцу земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № *, согласно которому истцу в возмездное пользование передан земельный участок площадью * кв.м. с кадастровым № *, расположенный по адресу: ....

Согласно пункту 1.4 договора аренды, договор заключен на срок с _ _ 2006 года по _ _ 2006 года с правом продления по _ _ 2054 года под предприятие розничной торговли.

Из пунктов 2.1, 2.2 договора следует, что арендатор (Мустафаев М.Ф.о.) принял на себя обязанность вносить арендную плату за использование земельного участка пропорционально доле арендатора в здании в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, ежеквартально равными частями не позднее 1 числа месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее _ _ текущего года.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

_ _ .2008 года сторонами было подписано дополнение № * к договору от _ _ .2006, которым внесены изменения в отдельные пункты.

Из кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от _ _ 2011 года № * следует, что земельный участок за кадастровым номером * (ранее - № *), расположенный: ..., внесен в государственный кадастр недвижимости _ _ 2002 года, правообладателем являются собственники помещений многоквартирного дома, которым данный участок принадлежит на праве общей долевой собственности. Согласно особой отметки в паспорте, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у органов местного самоуправления муниципального образования город Мурманск отсутствовало право на заключение договора аренды с истцом, поскольку земельный участок в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» был сформирован до введения в действие ЖК РФ, право собственности на который имелось у собственников помещений в многоквартирном доме ..., с которыми вопрос о заключении договора аренды с истцом не обсуждался, сами собственники в его заключении не участвовали и полномочий КИО администрации г.Мурманска на заключение указанного договора не передавали.

Учитывая, что КИО администрации г.Мурманска на момент заключения договора аренды не обладал законным правом на его заключение, суд применил положение статьи 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По этим основаниям суд признал договор аренды от _ _ 2006 года, заключенный между сторонами сделкой, противоречащей закону, то есть ничтожной.

Решение суда в указанной части сторонами не обжаловано.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке.

Не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения:

- имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности (пункт 2 статьи 1109 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом без уважительных причин пропущен срок исковой давности для обращения с данным иском в суд.

Судом установлено, что договор аренды земли заключен сторонами _ _ 2006 года. Факт передачи земельного участка Мустафаеву М.Ф.о. (арендатору) _ _ 2006 года - в день заключения договора аренды земли, подтверждается актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером *, подписанным истцом и представителем КИО администрации г.Мурманска.

Признав дату _ _ 2006 года началом исполнения сделки, суд посчитал, что исковое заявление, поступившее в суд 05 августа 2011 года, подано с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, и на основании статьи 199 Гражданского кодекса РФ отказал Мустафаеву М.Ф-о. в иске в полном объеме.

Данный вывод суда является ошибочным, постановленным с нарушением норм материального права.

Суд не учел, что согласно пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Правоотношения между истцом и ответчиком в настоящем споре носят длящийся характер, поскольку предусматривают внесение истцом арендной платы ежеквартально.

Денежные средства, полученные по ничтожной сделке в силу положений ст.ст. 1102 и 1103 ГК РФ, фактически являются неосновательным обогащением ответчика, срок давности по взысканию сумм которого составляет три года.

Таким образом, течение срока исковой давности в данном случае начинается с момента наступления каждого определенного договором от _ _ .2006 года и дополнением к нему от _ _ .2008 года факта внесения арендной платы за определенный период, так как право требования истца наступает с момента нарушения его субъективного права, то есть после фактической оплаты аренды земельного участка.

В связи с этим требование истца о возврате арендной платы подлежит удовлетворению за последние три года, предшествующие обращению в суд, то есть с 5.08.2008 года.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия в соответствии с абз.4 статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым удовлетворить исковые требования частично.

Как следует из материалов дела – акта сверки расчетов арендной платы за период с _ _ .2008 года по _ _ .2011 года (л.д. 31), квитанций и платежных поручений на л.д. 11-16, за период с _ _ .2008 по _ _ .2011 года истцом произведены следующие платежи по договору:

***

***

***

***

***

***

***,

Итого *** рублей.

Указанная сумма как неосновательное обогащение подлежит взысканию с ответчика – Комитета имущественных отношений города Мурманска, являющегося уполномоченным органом местного самоуправления по управлению и распоряжению муниципальной собственностью города Мурманска. Комитет являлся стороной по договору аренды и на его расчетный счет поступали платежи.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет *** руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 09 декабря 2011 года отменить и принять новое решение, которым исковые требования Мустафаева М.Ф.о. о возврате арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Мурманска в пользу Мустафаева М.Ф.о. возврат арендной платы в размере ***рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере ***рублей., а всего ***рублей.

В остальной части исковых требований, а также в иске к муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации города Мурманска Мустафаеву М.Ф.о. отказать.

председательствующий:

судьи: