Дело № 33-103/2012

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 25 января 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Горбатовой Л.В.,

судей Косарева И.Н., Нестеровой М.В.,

при секретаре Глазуновой Ю.А.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Шадриной Г.С. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2011 года, которым Шадриной Г.С. отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Бухта», администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» <адрес> о признании права собственности на жилой дом, признании права на приобретение в собственность земельного участка за плату.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения Шадриной Г.С. и ее представителя Новиковой Н.С., действующей на основании доверенности, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя администрации МО «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области», судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Шадрина Г.С. первоначально обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Бухта» (далее – ООО «Золотая Бухта»), в котором, с учетом принятых судом изменений основания иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать за ней право собственности на жилой дом площадью 227,8 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Кошкино, <адрес>, участок №, а также признать за ней право на приобретение в собственность земельного участка площадью 1200 кв.м, на котором расположенный данный жилой дом, по цене равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (л.д. 5-7,92).

В обоснование заявленных требований Шадрина Г.С. указала, что 25 мая 2010 года между ней и ООО «Золотая Бухта» был заключен договор № об инвестиционной деятельности в строительстве объекта микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле». Условия договора и дополнительных соглашений к нему сторонами выполнены, денежные средства в счет оплаты строительства перечислены застройщику – ООО «Золотая Бухта», который, в свою очередь, по итогам строительства актом от 21 июня 2011 года передал ей находящийся на земельном участке площадью 1200 кв.м жилой дом площадью 220,3 кв.м. Указанный индивидуальный жилой в установленном порядке учтен в качестве вновь созданного объекта недвижимости, в подтверждение чего на него выданы кадастровый и технический паспорт.

Вместе с тем, как указывает истец, произвести государственную регистрация права собственности на спорный объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, в настоящее время не представляется возможным ввиду отсутствия надлежащего оформления застройщиком документов о сдаче дома в эксплуатацию и межевания земельного участка.

При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п., 5 ч.1 ст. 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Шадрина Г.С. просила защиты нарушенного имущественного права в судебном порядке по избранному способу.

В ходе рассмотрения заявленного спора к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – администрация МО «Всеволожский муниципальный район»), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечена администрация муниципального образования «Морозовское городское поселение» (далее – администрация МО «Морозовское городское поселение»).

В заседании суда первой инстанции представитель истца Шадриной Г.С. – Новикова Н.С., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Золотая Бухта» Егоров, К.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования признал, подтвердив, что размер уплаченных Шадриной Г.С. по договору денежных средств соответствуют объему выполненных работ по строительству дома без инженерных коммуникаций, подведение которых подлежит оплате отдельно. Поскольку спорный дом учтен в качестве вновь созданного объекта недвижимости, он может являться объектом гражданского оборота, при этом, отсутствие инженерных коммуникаций свидетельствует о том, что истец вправе требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства. В материалах дела также имеется заявление генерального директора ООО «Золотая Бухта» <...> о признании иска Шадриной Г.С. (л.д. 81).

Представитель ответчика - администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Кирсанов А.А., а также представитель администрации МО «Морозовское городское поселение» Дудырева А.В. возражали против удовлетворения иска.

Решением Всеволожского городского суда от 24 ноября 2011 года Шадриной Г.С. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Представитель истца Новикова Н.С. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила кассационную жалобу и дополнения к ней, в которых просит решение Всеволожского городского суда от 24 ноября 2011 года отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В качестве основания для отмены решения податель жалобы ссылается на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также ошибочное применение к возникшим правоотношениям норм материального права. Представитель истца считает, что суд неверно определил предмет заключенного между Шадриной г.С. и ООО «Золотая Бухта» договора об инвестиционной деятельности, сделав вывод о вложении истцом инвестиций в строительство микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле». Вместе с тем, судом не учтено то обстоятельство, что по условиям договора денежные средства были внесены для осуществления проекта по созданию коттеджа, то есть индивидуального жилого дома, который и должен быть передан Шадриной Г.С. Также, податель жалобы обращает внимание судебной коллегии на несостоятельность вывода суда первой инстанции о наличии у истца обязанности по получению разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию как противоречащего положениям п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса, п. 4 ст. 2.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, представитель истца не согласился с изложенными в решении мотивами отказа в удовлетворении требований о признании за истцом права на выкуп земельного участка, полагая, что в материалах дела имеются доказательства индивидуализации требуемого земельного участка, которые судом во внимание приняты не были.

23 января 2011 года в Ленинградский областной суд поступили письменные возражения представителя администрации МО «Морозовское городское поселение», в которых он соглашается с решением Всеволожского городского суда и приводит подробное обоснование несогласия с доводами кассационной жалобы Шадриной Г.С.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Отказывая Шадриной Г.С. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Морозовское городское поселение, деревня Кошкино, <адрес>, суд первой инстанции, применяя положения п.1 ст. 3, ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», пришел к выводу о том, что денежные средства Шадриной Г.С. были инвестированы не на возведение спорного дома, а в строительство микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле», который в качестве объекта капитального строительства в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен. При этом, ни инвестором – Шадриной Г.С., ни застройщиком – ООО «Золотая Бухта» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Также суд усмотрел наличие нарушения застройщиком условий договора об инвестиционной деятельности, выразившегося в отсутствии подведения к дому обусловленных договором об инвестиционной деятельности инженерных сетей и коммуникаций.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25 мая 2010 года между ООО «Золотая Бухта» (Застройщик) и Шадриной Г.С. (Инвестор) заключен договор № инвестиционной деятельности в строительстве коттеджа на объекте микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле», вторая очередь строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, де<адрес> (далее – Договор) (л.д. 15). В качестве приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, выступили: схема местоположения индивидуального земельного участка и проект планировки территории; характеристика и описание жилого дома; планировочное решение жилого дома; график платежей инвестиционного взноса; правила пользования индивидуальным земельным участком в коттеджном поселке «Золотая Бухта».

В соответствии с положением пункта 1.3 Договора в качестве «Объекта» инвестиционной деятельности выступает микрорайон малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле», вторая очередь строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Кошкино на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью 186504 кв.м, кадастровый номер №, предоставленном Застройщику в аренду на основании договора аренды земельного участка от 21 декабря 2005 года и дополнительных соглашений к нему 22 января 2007 года и 30 июня 2007 года для использования в целях жилищного строительства. В состав Объекта входят: индивидуальные жилые дома, административные здания, инженерные сети и коммуникации, спортивные сооружения, расположенные на территории комплекса дороги, ограждения комплекса.

В разделе 2 стороны определили предмет Договора.

Застройщик за счет собственных и привлеченных средств обязался осуществить финансирование и строительство Объекта, а Инвестор – передать Застройщику денежные средства в сумме, установленной Договором для осуществления проекта по созданию Коттеджа на Объекте (п.2.1). По завершении инвестиционного проекта, ввода Объекта в эксплуатацию и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиционного взноса Застройщик передает Инвестору Коттедж в порядке и на условиях, установленных Договором (п.2.2). При этом, Застройщик обязался передать готовый Коттедж Инвестору по Акту строительной готовности (п.2.4).

Согласно п. 1.4 Договора в качестве «Коттеджа» выступает часть Объекта, передаваемая Инвестору по Договору, соответствующая размеру его инвестиций и проектной документации, включая: 1) жилой дом согласно планировочному решению и описанию, являющихся неотъемлемой частью Договора; 2) инженерные сети и коммуникации, подключенные к жилому дому на индивидуальном земельном участке, а именно: канализация, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение.

При этом, в пункте 2.6 Договора стороны установили, что Инвестор инвестирует денежные средства по Договору с целью получения права собственности на жилой дом и реализацию прав собственника, связанных с жилым домом.

В соответствии с п. 4.1.2 Договора Застройщик обязался осуществить строительство Объекта своими силами и/или с привлечением порядных организаций, финансировать в своей части и контролировать проведение строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами и правилами. Также, этим положением Договора предусмотрено использование внесенных Инвестором инвестиций для обеспечение строительства Коттеджа.

Пункт 4.1.4 предусматривает обязанность Застройщика обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию. При этом, в соответствии с п. 4.1.9, <дата> Договора Застройщик обязался лишь оказать содействие Инвестору в получении документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, причем за счет самого Инвестора.

Согласно п. 5.3 Договора приемка жилого дома в его строительной готовности, а также приемка Коттеджа после ввода Объекта в эксплуатацию осуществляется Инвестором не позднее 20 календарных дней после получения письменного уведомления от Застройщика о готовности к сдаче жилого дома /Коттеджа. Пунктом 5.8 Договора установлено, что окончательный Акт приема-передачи коттеджа подписывается сторонами в течение двух месяцев после ввода Объекта в эксплуатацию, подтвержденного актом ввода в эксплуатацию, при условии выполнения Инвестором своих обязательств по Договору. Подписанный акт приема-передачи Коттеджа является свидетельством надлежащего исполнения Застройщиком принятых на себя по Договору обязательств.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем, анализ вышеприведенных условий Договора инвестиционной деятельности дает основание к выводу о том, что действия сторон по исполнения Договора преследовали единственную цель: по завершении строительства «Объекта», то есть всего микрорайона малоэтажной коттеджной застройки, передать Инвестору, в данном случае Шадриной Г.С., «Коттедж», в состав которого входят индивидуальный жилой дом и инженерные коммуникации. Причем, как следует из раздела 5 Договора (пункты 5.1 -5.10), стороны установили этапы передачи Инвестору как непосредственно индивидуального жилого дома, так и «Коттеджа» в целом. Также, согласно условиям Договора, разграничены обязанности Застройщика и Инвестора относительно действий по окончанию строительства объектов: Застройщик должен предпринять надлежащие меры по осуществлению ввода в эксплуатацию непосредственно «Объекта», тогда как Инвестор после получения пакета необходимых документов от Застройщика, в состав которого, исходя из буквального толкования Договора, должен войти и акт ввода «Объекта» в эксплуатацию, самостоятельно решает вопрос о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом.

В соответствии с положениями п. 9.1 Договора стороны определили, что правовой основой договора является Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также иное законодательство, осуществляющее инвестиционную деятельность.

В соответствии с п.1 ст. 3, п.п.1, 2 ст. 4 указанного Закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Положениями ст. 6 данного Федерального закона установлены права инвесторов, среди которых фигурирует самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Поскольку конечной целью вложения Шадриной Г.С. инвестиций являлась передача ей готового коттеджа по окончании строительства комплекса малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле», Шадрина Г.С. вправе рассчитывать на результат своей инвестиционной деятельности, то есть на обладание правом владения, пользования и распоряжения созданным за счет ее инвестиций объектом недвижимости – индивидуальным жилым домом с подведенными к нему инженерными коммуникациями, расположенными на индивидуальном земельном участке. При этом, индивидуальным земельным участком является застраиваемый земельный участок в границах, проект которого указан в Приложении 1 к Договору (п. 1.4 Договора), передаваемый Инвестору по окончании строительства Коттеджа, площадь которого до проведения межевания составляет 1200 кв.м (п. 2.5, 4.1.15 Договора).

Между тем, для застройщика – ООО «Золотая Бухта» объектом капитального строительства является сам по себе комплекс малоэтажной коттеджной застройки в целом. Такой вывод следует из анализа положений вышеприведенного п. 21.1 рассматриваемого Договора, а также представленных в материалы дела следующих документов.

21 декабря 2005 года между администрацией муниципального образования «Всеволожский район Ленинградской области» (в дальнейшем поименованной в договоре как администрация МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на основании дополнительного соглашения от 22 января 2007 года), являющейся арендодателем, и Некоммерческим партнерством <данные изъяты> (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, в соответствии с котором на основании постановления главы администрации МО «Всеволожский район Ленинградской области» от 21 декабря 2005 года № предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 186504 кв.м с кадастровым номером № находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Кошкино, для использования в целях жилищного строительства квартала коттеджной застройки «Гороховое поле» (вторая очередь строительства), в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Из положений пункта 1.1. указанного договора следует, что цель использования земельного участка является окончательной и ее изменение допускается исключительно с согласия арендодателя. Срок действия договора определен с 01 января 2006 года по 31 декабря 2008 года. К указанному договору прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Тогда же, 21 декабря 2005 года по акту приема-передачи данный земельный участок был передан арендатору (л.д. 99-109).

Дополнительным соглашением от 30 июня 2007 года срок договора аренды указанного земельного участка продлен до 31 декабря 2010 года (л.д. 110).

Как усматривается из материалов дела, до заключения договора аренды земельного участка была проведена работа по разработке и согласованию проекта малоэтажной коттеджной застройки по рассматриваемому адресу. Так, получено заключение государственной экологической экспертизы, одобрившей проект (л.д. 120-130), генеральный план микрорайона согласован с ОГИБДД УВД Всеволожского района (л.д. 119).

02 декабря 2005 года постановлением администрации поселка имени Морозова МО «Всеволожский район» ЛО были присвоены почтовые адреса земельным участка, находящимся в квартале коттеджной застройки микрорайона «Гороховое поле», также определены названия улиц (л.д. 115).

Впоследствии на основании соглашения № от 19 февраля 2008 года весь объем права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех же условиях Некоммерческим партнерством <данные изъяты> было передано ООО «Золотая Бухта», о чем была поставлена в известность Администрация МО «Всеволожский муниципальный район» ЛО (л.д. 111-112).

16 июня 2009 года Администрацией МО «Морозовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» ООО «Золотая Бухта» было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле», вторая очередь (жилые дома, инженерные сети, дороги), причем из общей площади земельного участка 134225 кв.м предусмотрено для жилищного строительства. Срок действия разрешения изначально определялся по 16 июня 2009 года, впоследствии продлен до 31 декабря 2010 года (л.д. 114).

В дальнейшем разрешение на строительство ООО «Золотая Бухта» не продлевалось.

Таким образом, основным видом деятельности ООО «Золотая Бухта» явилось жилищное строительство, осуществляемое, в том числе за счет инвестиционных вложений, с последующей передачей индивидуального жилого дома на индивидуальном земельном участке инвесторам, у которых возникает вещное право на такой объект недвижимости. Однако, исходя из условий договора аренды земельного участка и имеющегося разрешении на строительство, обязательства застройщика не ограничиваются только строительством и сдачей жилых домов, а имеют более широкий спектр, в том числе обязанности по строительству дорог, инженерных сетей, организации зоны отдыха и благоустройство территории. Следовательно, после выполнения полного комплекса строительных работ застройщик обязан решить вопрос о введении в эксплуатацию всего Объекта в целом, после чего должен передать соответствующие документы Инвестору для осуществления регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом. Такое положение вещей ставит реализацию Инвестором вещного права на объект недвижимости, построенный за счет его инвестиций, в том числе и на осуществление государственной регистрации прав на недвижимость, от добросовестности действий застройщика, капитальные вложения которого направлены на строительство объектов комплекса малоэтажной застройки, объединенных едиными градостроительными, инженерными и функциональными решениями.

Так, положениями п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию в соответствующий орган исполнительной власти или уполномоченную специализированную организацию надлежит обращаться именно застройщику, который обязан предоставить пакет документов, полный перечень которых приведен в п. 3 указанной статьи, в том числе:

- 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

- 2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

- 3) разрешение на строительство;

- 4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

- 5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- 6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

- 7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- 8) схему, отображающую расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

- 9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Причем, по смыслу положений п.п.1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса, отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных необходимых документов, является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что, в свою очередь ведет к невозможности регистрации права собственности на вновь созданный объект (ч.1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Однако, как следует из материалов дела, получить большинство документов для разрешения вопроса о вводе «Объекта» в эксплуатацию, что, в свою очередь является препятствием для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, не представляется возможным ввиду приостановления ООО «Золотая Бухта» строительство комплекса «Гороховое поле» в связи с финансовой несостоятельностью. Так, разрешение на строительство после 31 декабря 2010 года застройщиком не продлевалось, Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассмотрен ряд дело по иску МО «Всеволожский муниципальный район»» к ООО «Золотая Бухта» о взыскании задолженности по арендной плате. Таким образом, отсутствует возможность выдачи застройщику разрешения на ввод «Объекта», что, в свою очередь, является препятствием для проведения государственной регистрации права собственности инвестора на индивидуальный жилой дом, являющийся с п.1.4 вышеуказанного Договора инвестиционной деятельности частью «Объекта» - микрорайона малоэтажной коттеджной застройки «Гороховое поле».

Таким образом, в сложившейся ситуации Инвесторы, в частности Шадрина Г.С., в полной мере стали заложниками недобросовестных действий застройщика «Золотая Бухта».

Между тем, учитывая направление вида деятельности застройщика – индивидуальное жилищное строительство, а также принимая во внимание что предметом инвестиционной деятельности сторон в данном случае было направлено исключительно для передачи Инвестору индивидуального дома с соответствующими инженерными коммуникациями, следует отметить следующее.

В соответствии со ст 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Одним из видов жилых помещений, перечисленных в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, является жилой дом или часть жилого дома, которым признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

При этом, п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

Однако, указанная правовая норма содержит оговорку о том, что до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

В соответствии с п. 3.1 Договора общий размер инвестиционного взноса составил <данные изъяты>, который не подлежит изменению и является окончательным и согласованным на весь период действия Договора, за исключением случаев отклонения общей площади жилого дома по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации от изначально проектируемой площади более чем на один метр в сторону увеличения или уменьшения.

Из материалов дела следует, что по заявлению Шадриной Г.С. в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года №, отделением ГУП «Леноблинвентаризация» «Всеволожское БТИ» 20 июня 2011 года подготовлен технический паспорт жилого <адрес> в д. Кошкино Морозовского городского поселения Ленинградской области, в котором указаны его основные технические характеристики (л.д. 24-30). Также, 20 июня 2011 года Шадриной Г.С. выдан кадастровый паспорт на жилой дом 2011 года постройки общей площадью 220, 3 кв.м 2011 года (л.д. 31).

Таким образом, сведениями, содержащимися в указанных документах, подтвержден факт возведения жилого дома по указанному адресу, что послужило основанием для подписания между ООО «Золотая Бухта» и Шадриной Г.С. акта приема-передачи индивидуального жилого дома площадью 220,3 кв.м. При этом, как следует из текста указанного акта, стороны согласились, что техническое состояние дома и оборудования на дату подписания акта соответствует строительной готовности, указанной в техническом паспорте жилого дома (л.д. 38).

Поскольку общая площадь коттеджа по обмерам ПИБ изменилась в сторону уменьшения, между ООО «Золотая Бухта» и Шадриной Г.С. 19 августа 2011 года было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым общий размер инвестиционного взноса составил <данные изъяты>. Также, были внесены изменения в график платежей. С учетом ранее произведенным Шадриной Г.С. взносам на общую сумму <данные изъяты>, что подтверждается соответствующими квитанциями и платежными поручениями (л.д. 39,40), она обязалась до 25 августа 2011 года внести <данные изъяты>, что и было выполнено 25 августа 2011 года (мемориальный ордер № Сбербанка РФ на л.д. 83).

Кроме того, согласно условиям дополнительного соглашения Шадрина Г.С. должна внести в течение 3-х дней: после подключения к жилому дому электрических сетей – <данные изъяты>; после подключения сетей водоснабжения – <данные изъяты>; после подключения сетей водоотведения – <данные изъяты>; после подключения сетей газоснабжения – <данные изъяты>; после ввода объекта в эксплуатацию – <данные изъяты> (л.д. 82).

Стороны не оспаривают, что инженерные сети коммуникации к индивидуальному жилому дому № не подведены, соответственно затраты на их подключение Шадриной Г.С. не понесены. Однако, ни застройщик, ни инвестор не имеют в настоящее время финансовых претензий друг к другу, а в случае их возникновения, они не лишены права решать возникшие разногласия в ином порядке, в том числе и судебном.

Таким образом, доводы Администрации «Морозовское городское поселение Всеволожского района Ленинградской области» о ненадлежащем выполнении Шадриной Г.С. условий инвестиционного договора, лишены правовой состоятельности

Между тем, отсутствие подведенных к дому инженерных сетей и коммуникаций, являющихся неотъемлемой частью коттеджа, возведение которого по условиям Договора является предметом инвестиционной деятельности, не позволяют идентифицировать рассматриваемый объект недвижимости в качестве законченного строительством объекта.

Вместе с тем, объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130, 131 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются объектами гражданского оборота и подлежат обязательной государственной регистрации.

Принимая во внимание наличие выданных в установленном законом порядке документов, подтверждающих факт возведения и индивидуализации жилого <адрес> в дер. Кошкино, учитывая надлежащее исполнение Шадриной Г.С. условий инвестиционного договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что за Шадриной Г.С. должно быть признано право собственности на указанный жилой дом, но как на незавершенный строительством объект.

Следует также учесть, что спорный жилой дом не может быть рассмотрен в качестве самовольной постройки в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

ООО «Золотая Бухта» до настоящего времени является владельцем земельного участка на основании договора аренды от 21 декабря 2005 года и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 19 февраля 20008 года. Не смотря на истечение срока, установленного договором аренды земельного участка до 31 декабря 2010 года, арендатор продолжает пользоваться имуществом, а потому в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ действие договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, строительство коттеджа осуществлено на земельном участке, отведенном именно для этих целей в установленном порядке.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за Шадриной Г.С. право на приобретение в собственность земельного участка площадью 1200 кв.м по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно ст. 11-1 ЗК РФ земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора инвестиционной деятельности Застройщик обязался за свой счет провести межевание и кадастровую съемку индивидуального земельного участка, расположенного под жилым домом и непосредственно прилегающего к нему в ориентировочных границах, устанавливаемых сторонами в соответствии с проектом планировки территории Объекта.

Согласно п. 5.1Ззастройщик заключает с Инвестором договор переуступки права аренды на индивидуальный земельный участок в течение одного месяца после проведения работ по межеванию и оформлению кадастрового паспорта на индивидуальный земельный участок, но не ранее возведения жилого дома на нем.

Однако, сторонами не представлены достоверные доказательства, подтверждающие проведение работ по межеванию земельного участка и постановки его на кадастровый учет, что делает невозможным его идентификацию.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение Всеволожского городского суда от 24 ноября 2011 года подлежит отмене в части отказа Шадриной Г.С. в признании права собственности на жилой <адрес> в дер. Кошкино Всеволожского района с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В остальной части решение суда является правильным.

Доводы кассационной жалобы Шадриной Г.С. не содержат правовых оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении требований о признании права на приобретение в собственности земельного участка за плату.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 года № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ч.1 ст. 347, ст.ст. 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2011 года отменить в части.

Принять по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Шадриной Г.С..

Признать за Шадриной Г.С., <дата> года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт №, выданный отделом внутренних дел <адрес> <дата>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства – двухэтажный жилой дом общей площадью 220,30 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Кошкино, <адрес>, участок №.

В остальной части решение Всеволожского гоьродского суда Ленинградской области от 24 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Шадриной Г.С. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: <...>