Дело № 33-711/2012

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 16 февраля 2012 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Кошелевой И.Л.

судей Киреевой И.А., Переверзиной Е.Б.

при секретаре Лопатиной А.Б.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе ЗАО <...> на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 декабря 2011 г., которым удовлетворены исковые требования Быстровой Т.И. о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Киреевой И.А., объяснения представителей ЗАО <...> Крестовникова А.А. и Большакова Д.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя Быстровой Т.И., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Святая Н.И., Святой В.В. и Быстрова Т.И. обратилиcь в суд с иском к ЗАО <...> об устранении строительных недостатков и компенсации морального вреда.

Решением Гатчинского городского суда от 25.10.2010 года исковые требования Святой Н.И., Святого В.В. удовлетворены частично. Быстровой Т.И. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26.05.2011 года решение Гатчинского городского суда от 25.10.2010 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Быстровой Т.И. к ЗАО <...> об устранении строительных недостатков, компенсации морального вреда, а также в части распределения судебных расходов между Быстровой Т.И. и ЗАО <...> отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В ходе рассмотрения дела Быстрова Т.И. уточнила исковые требования, указав, что ее квартира № расположена в одноэтажной фасадной пристройке дома <...>, принадлежащего ТСЖ <...>

<дата> между ней и сотрудником ЗАО <...> ФИО1 заключен договор о приобретении в собственность квартиры № без чистовой отделки. В течение пятилетнего гарантийного срока ТСЖ <...> многократно обращалось к ЗАО <...> с требованиями устранить многочисленные недоделки и строительный брак. Часть из них была устранена, однако многие не устранены по настоящее время. Из-за протечек в ее квартире вследствие допущенного строительного брака и несовершенства конструкций кровли, работы по ремонту кровли фасадной пристройки проводились многократно. По периметру кровли часто происходили протечки в квартиру истицы. Она также многократно просила ответчика устранить строительные недостатки, наличие которых не оспаривалось самим ответчиком и подтверждается также заключением экспертизы, имеющимся в деле. Истица просила обязать ЗАО <...> принять спорную квартиру, взыскав с ответчика в ее пользу стоимость квартиры в размере <...>., а также разницу между ценой квартиры на момент ее покупки и на момент предъявления иска в размере <...> компенсацию морального вреда в размере <...> судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <...> а также неустойку в размере <...>., и расходы, связанные с оценкой квартиры, в размере <...>

Быстрова Т.И. в заседание суда первой инстанции не явилась, ее представитель исковые требования поддержала в полнм объеме.

Представитель ответчика Крестовников А.А. против заявленных исковых требований возражал, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что при рассмотрении данного спора следует руководствоваться нормами ГК РФ, регулирующими куплю-продажу недвижимого имущества, в связи с чем в рамках ст. 577 ГК РФ покупатель вправе по своему усмотрению требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения недостатков товара, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и устранения других подобных недостатков. Из материалов дела не усматривается, что имеющиеся строительные недостатки спорной квартиры являются существенными, препятствующими использованию жилых помещений по назначению, сопутствующие исковые требования также не подлежат удовлетворению, поскольку истица не представила доказательств в обоснование требований о взыскании разницы между ценой квартиры в момент приобретения и ценой квартиры на дату предъявления требований. Также отсутствуют доказательства обращения Быстровой Т.И. к ответчику. Наоборот, имеется акт о том, что она отказалась впустить в квартиру рабочих. Не подлежит взысканию неустойка, поскольку ответчик не уклонялся от добровольного устранения недостатков. Требования истицы касаются общего имущества многоквартирного дома, однако она не обладает полномочиями от других собственников на предъявление иска относительно недостатков общего имущества дома.

Представитель третьего лица ТСЖ <...> в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о дате и времени слушания дела.

При новом рассмотрении дела судом постановлено решение, которым с ЗАО <...> в пользу Быстровой Т.И. взыскана стоимость квартиры в размере <...>., ответчик обязан принять данную квартиру. Кроме того, в ее пользу взысканы: разница между ценой квартиры на момент покупки и ценой на момент вынесения решения суда в размере <...> а также расходы по оплате экспертизы в размере <...> компенсация морального вреда в размере <...> расходы по оказанию юридической помощи в размере <...> неустойка в размере <...> и расходы по производству оценки квартиры в размере <...>

В кассационной жалобе представитель ЗАО <...> просит решение отменить и в удовлетворении исковых требований Быстровой Т.И. отказать в полном объеме. Считает, что судом при вынесении решения допущено нарушение норм материального права.

Указывает, что жилой дом введен в эксплуатацию <дата> без каких-либо замечаний. Истица приобрела квартиру не у ответчика, а на вторичном рынке. Каких-либо замечаний к качеству квартиры не имелось.

Суд сделал ошибочный вывод о наличии в квартире существенных неустранимых недостатков.

Представленные в ходе рассмотрения дела доказательства, свидетельствуют о наличии недостатков общего имущества дома, а не квартиры истицы. Как следует из заключений экспертизы, несмотря на наличие недостатков фундамента, относящегося к общему имуществу дома, состояние фундамента было признано экспертами допустимым и обеспечивающим прочность и надежность пристройки жилого дома, в которой расположена квартира истицы.

В отношении недостатка кровли экспертом сделан вывода о том, что недостаток является устранимым.

Неустранимых недостатков в самой квартире не выявлено.

Суд не учел, что нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к закону о защите прав потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл. 30 ГК РФ и, следовательно, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ, которая, тем не менее, дает право потребителю требовать возврата недвижимости не в любом случае, а лишь при наличии существенных и неустранимых недостатков.

Кроме того, судом не дана надлежащая оценка заключению эксперта ООО <...> № от <дата>, из которого следует, что квартира не имеет неустранимых недостатков. Фундамент обеспечивает прочность и надежность пристройки, жилая пристройка соответствует требованиям СНиП.

Судом не дана оценка доказательствам, представленным ответчиком в обоснование возражений относительно заявленной Быстровой Т.И. ценой квартиры на дату вынесения судебного решения, которая ссылается на опубликованные в сети интернет объявлений о продаже аналогичных квартир в <...>, согласно которым их стоимость колеблется от <...> до <...> Что позволяет сделать вывод о том, что рыночная цена <...>, в которой отсутствует чистовая отделка, значительно ниже заявленной истицей.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представитель истицы уточнил исковые требования по размеру и просил взыскать в пользу истцы <...> однако суд необоснованно вышел за пределы исковых требований и взыскал <...>

Считает также незаконным взыскание неустойки в пользу истицы, поскольку судом не учтено, что требования о возврате квартиры и взыскании ее стоимости до обращения в суд истицей не заявлялись. Данное требование было заявлено лишь <дата>. С требованиями об устранении недостатков Быстрова Т.И. в ЗАО <...> не обращалась, сроки для устранения недостатков не устанавливала. Более того, отказалась допустить работников ответчика в квартиру, в то время как ответчик никогда не отказывался от исполнения гарантийных обязательств и просил ТСЖ <...> обеспечить возможность продолжения ремонтных работ.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования Быстровой Т.И., суд руководствовался положениями ст. 18, а также ч.4 ст. 24 закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающими возможные требования потребителя по его выбору к продавцу, а также в определенных законом случаях к изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, а также ст. ст. 20, 23 закона, предусматривающих сроки устранения недостатков товара, возможность взыскания неустойки за нарушение данных сроков, а также ст. 15 закона и ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, предусматривающими возможность компенсации морального вреда, полагая, тем самым, что Быстрова Т.И. является потребителем, то есть, гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Однако с выводами суда согласиться нельзя.

Как следует из преамбулы закона РФ «О защите прав потребителей», настоящий закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» следует, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющим работы и оказывающим услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны.

Учитывая это, суды не вправе руководствоваться законодательством о защите пав потребителей при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в частности, из договоров розничной купли-продажи.

Как следует из материалов дела, Быстровой Т.И. <дата> заключен договор с ФИО1, согласно которому ФИО1 (продавец) продал Быстровой Т.И. (покупателю) квартиру по адресу: <...>. ФИО1 квартира принадлежала на основании договора купли-продажи от <дата>.

Следовательно, поскольку договор заключен между двумя физическими лицами, Быстрова Т.И. по смыслу положений указанного закона потребителем не является, то на нее не могут распространяться условия договора, например, о наличии каких-либо гарантийных обязательств, заключенного между прежним собственником квартиры и ответчиком.

С учетом изложенного, суд неправильно применил нормы материального права и не вправе был удовлетворять исковые требования по избранным истицей основаниям.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что у суда имелись также и иные самостоятельные основания к отказу в удовлетворении исковых требований Быстровой Т.И.

Как следует из разъяснений вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим его положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул приоритет норм ГК РФ перед законом о защите прав потребителей. Поэтому, как правильно указал представитель ответчика в кассационной жалобе, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. Следовательно, если бы Быстрова Т.И. приобрела квартиру по договору купли-продажи, заключенному ею непосредственно с ответчиком, то правоотношения, вытекающие из такого договора, как и в данном случае должны регулироваться положениями ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана предоставлять суду доказательства в обоснование своих исковых требования либо возражении на иск.

Однако судом при отсутствии соответствующих доказательств сделан вывод о наличии в квартире существенных неустранимых недостатков. Кроме того, материалам дела подтверждается наличие недостатков общего имущества многоквартирного дома, но не квартиры истицы.

Из материалов дела следует также, что истица самостоятельно отказалась от первоначальных исковых требований относительно устранения недостатков и предъявила требования о возврате квартиры. К застройщику требований об устранении недостатков истица не предъявляла.

Как следует из исковых требований, истица ссылается на недостатки, относящиеся в силу си. 290 ГК РФ к общему имуществу дома. Однако порядок пользования общим имуществом дома не определялся, истица не наделена полномочиями от имени других собственников многоквартирного дома на предъявление данного иска.

Кроме того, заслуживает внимания и довод кассационной жалобы относительно стоимости квартиры в размере <...>., которую взыскал суд в пользу истицы, поскольку данная стоимость ничем не подтверждена, а, кроме того, удовлетворяя исковые требования в данной части, суд в нарушение ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы исковых требований, поскольку истица просила взыскать в ее пользу всего <...>

Не основаны на законе и требования истицы о взыскании неустойки, поскольку со стороны ответчика не имел места отказ от добровольного удовлетворения ее требований.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судом при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, поэтому решение суда является незаконным и необоснованным.

Поскольку обстоятельства дела в полной мере судом установлены, исследования дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия, не передавая дело на новое рассмотрение, считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Быстровой Т.И. о взыскании стоимости квартиры и обязании ответчика принять квартиру. Поскольку остальные требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а также требования о взыскании судебных расходов являются производными от основных исковых требований, они также удовлетворения не подлежат.

Истице следует избрать иной способ защиты своего права путем предъявления соответствующих требований к стороне по договору купли-продажи от <дата> - продавцу приобретенной ею квартиры.

Руководствуясь ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» № 353-ФЗ от 09.12.2010 года, статьями 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 декабря 2011 г. отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований к ЗАО <...> о взыскании стоимости квартиры, обязании принять квартиру, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда Быстровой Т.И. отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья ...