Дело № 33-567/2012

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург «15» февраля 2012 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Е.Д.

судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,

при секретаре Лопатиной А.Б.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационным жалобам Осиповой Т.В. и Общества с ограниченной ответственностью «С. » на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 г., которым частично удовлетворен иск ООО «С.» к Осиповой Т.В. о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя истца Вишняковой И.А., а также представителя ответчика Химкова А.Е., поддержавших доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

истец ООО «С.» обратилось в суд с иском к ответчику Осиповой Т.В. о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения – комнаты площадью № в.м, расположенной по адресу: г. Бокситогорск, <адрес>, а также оплате коммунальных услуг за период с апреля 2010 года по 30.06.2011 года в сумме № руб. № коп.

В обоснование иска указало, что на основании Договора аренды № от 05.10.2007 года ООО «С.» является арендатором жилого дома, расположенного по адресу: г. Бокситогорск, <адрес>, общей площадью № кв.м., собственником которого на основании Договора купли-продажи, заключенного 16.08.2007 года с ОАО «Р.» является АЮН. Указанным договором купли-продажи было предусмотрено сохранение за Осиповой Т.В. права пользования занимаемым жилым помещением после продажи жилого дома.

Поскольку смена собственника жилого дома в соответствии с положениями ч.2 ст. 102 ЖК РФ повлекла за собой прекращение действия договора найма жилого помещения, на основании которого ответчик была вселена в спорное жилое помещение, однако Осипова Т.В. продолжала проживать и пользоваться указанным жилым помещением, у истца в силу положений ст. 685 ГК РФ на основании договора аренды возникло право с согласия наймодателя (собственника) передать на срок часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю (ответчику) по договору поднайма жилого помещения, в связи с чем истцом было предложено Осиповой Т.В. заключить указанный договор, однако от заключения договора она отказалась.

Поскольку в соответствии с ч.2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, истцом во исполнение условий договора аренды были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Размер платы за поднаем гражданам, проживающим в указанном жилом доме, устанавливался Генеральным директором ООО «С. » и доводился до всеобщего сведения распоряжениями об изменении платы за проживание с учетом коммунальных платежей. Размер стоимости коммунальных услуг рассчитывался в соответствии с принятыми Решениями Совета депутатов Бокситогорского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области. На основании произведенных расчетов проживающим в доме гражданам, в том числе и ответчику, выставлялись соответствующие счета.

Таким образом, по мнению истца, между ним и ответчиком сложились фактические отношения поднайма по договору коммерческого найма (аренды) жилого помещения.

Поскольку, начиная с апреля 2010 года ответчик оплачивает выставленные счета по оплате за наем жилого помещения и предоставленные коммунальные услуги не в полном объеме, у нее образовалась задолженность в размере № руб. № коп., которую истец просит взыскать с Осиповой Т.В., ссылаясь на положения статей 671,676,678 и 685 ГК РФ.

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года иск ООО «С. » удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с 01.04.2010 года по 30.06.2011 года в размере № руб. № коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с законностью и обоснованностью принятого судом первой инстанции решения, и истец и ответчик подали кассационные жалобы, в которых истец просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, а ответчик просила решение суда отменить полностью и прекратить производство по делу.

В обоснование доводов кассационных жалоб и истец и ответчик ссылаются на неправильное применение судом норм материального права, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

При этом, ответчик указывает на то, что у собственника жилого дома отсутствовало право на сдачу по договору найма помещений, занятых нанимателями. Кроме того, в сложившихся отношениях стороны должны руководствоваться договором найма жилого помещения в доме ЖКО Тихвинского глиноземного завода от 01.07.1996 года, правопреемником по которому стал собственник жилого дома, в связи с чем у истца не возникло права устанавливать в отношениях с ответчиком плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги.

Истец в кассационной жалобе ссылается на то, что между ним и ответчиком, не смотря на отсутствие подписанного договора найма, фактически сложились отношения коммерческого найма жилого помещения. Договор найма, который истец предлагал для подписания ответчику с 05 октября 2008 года, был срочным и срок его действия истекал 05 апреля 2009 года. Ответчик, приняв условия нового договора найма, пользуясь жильем и оплачивая его, с апреля 2010 года должен был платить плату в том размере, в каком ее установил истец, поскольку принятие условий договора найма в части и самовольное установление ответчиком размера платы за наем недопустимо.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 27 октября 1992 года у ОАО «БГ. » возникло право собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: г. Бокситогорск, <адрес>.

01 июля 1996 года между жилищно-коммунальным отделом Тихвинского глиноземного завода, правопреемником которого в дальнейшем являлось ОАО «Р.», и Осиповой Т.В. был заключен договор найма жилого помещения на срок пять лет, на основании которого ответчик была вселена в жилое помещение – комнату площадью № кв.м в доме <адрес> города Бокситогорска Ленинградской области.

16 августа 2007 года между ОАО «Р. » и АЮН. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Бокситогорск, № Право собственности АЮН. на указанный жилой дом зарегистрировано 29.09.2007 года.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи предусматривалось сохранение за ответчиком право пользования занимаемым жилым помещением после продажи объекта.

05 октября 2007 года между собственником дома АЮН. и ООО «С. » был заключен Договор аренды жилого дома, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование Арендатору жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, г. Бокситогорск, <адрес> общей площадью № кв.м в целях сдачи жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений ст.ст. 106,107 ЖК РСФСР и ч.2 ст. 102 ЖК РФ смена собственника повлекла за собой прекращение действия договора найма жилого помещения в доме ЖКО Тихвинского глиноземного завода от 01.07.1996 года.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права, поскольку материалами дела установлено, что на момент заключения договора найма 01 июля 1996 года спорный жилой дом уже не являлся общежитием, а находился в собственности ОАО «БГ. », поэтому ссылка суда на положения статей 106,107 ЖК РСФСР и ч.2 ст. 102 ЖК РФ как на основание расторжения предыдущего договора найма от 01.07.1996 года неправомерна.

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая данное положение закона, судебная коллегия полагает, что смена собственника спорного жилого помещения с ОАО «Р. » на АЮН. повлекла не расторжение ранее действовавшего договора найма жилого помещения, а замену наймодателя. При этом, наймодателем по заключенному с ответчиком договору найма стал АЮН.

Судебная коллегия находит ошибочным и вывод суда о том, что между истцом и ответчиком сложились отношения по договору коммерческого найма жилого помещения, поскольку данные отношения могли возникнуть только между наймодателем АЮН. и ответчиком. Утверждение, что на основании договора аренды ООО «С. » стало нанимателем занимаемого ответчиком жилого помещения, а ответчик стал занимать помещение в порядке поднайма не основано на действующем законодательстве и является незаконным, поскольку по договору поднайма в соответствии со ст. 685 ГК РФ право на сдачу жилого помещения по договору поднайма может иметь его наниматель, к категории которых истец не относится.

Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца не возникло право устанавливать в отношении ответчика плату за наем жилого помещения, а также производить сбор указанных платежей, в связи с чем ООО «С.» не может являться надлежащим истцом в части требований о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения, а потому постановленное судом первой инстанции решение в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части требований.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводом кассационной жалобы ответчика о том, что истец не имеет права на взыскание с Осиповой Т.В. задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку право ООО «С.» на управление жилым домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, г. Бокситогорск, <адрес> было предусмотрено пунктом 1.1 договора аренды жилого дома, заключенного 05.10.07 года с его собственником АЮН.

Осипова Т.В. и О. продолжают проживать в спорном жилом помещении, ООО «С. » осуществляет содержание общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг нанимателям жилых помещений, неся расходы по оплате заключенных с ресурсоснабжающими и иными организациями договоров, а потому имеет право на компенсацию своих расходов, плату за которые рассчитывает в соответствии с принятыми Советом депутатов Бокситогорского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области решениями.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что ежемесячная плата за предоставленные коммунальные услуги для ответчика составляет № руб. № коп., то оплата коммунальных услуг за период с 01.04.2010 года по 30.06.2011 года должна составить № руб. № коп., ответчиком за указанный период произведена оплата в размере № руб.№ коп., а потому сумма задолженности ответчика перед истцом по оплате коммунальных платежей составит № руб. № коп.

Указанная сумма задолженности по оплате коммунальных услуг подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в связи с чем постановленное решение в данной части подлежит изменению.

С учетом изложенного, вынесенное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в части взыскания задолженности за наем жилого помещения с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части, поскольку имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для разрешения спора по существу, а также изменению в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального Закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» № 353-ФЗ от 09.12.10 года, Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года в части взыскания задолженности за наем жилого помещения - отменить.

Вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «С.» к Осиповой Т.В. в части взыскания задолженности по оплате за наем жилого помещения отказать.

В части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года изменить, взыскав с Осиповой Т.В. в пользу ООО «С. » задолженность по оплате коммунальных платежей в размере № рублей № копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей, а всего № рублей № копейки.

Председательствующий:

Судьи: