Дело № 33-862/2012 ОПРЕДЕЛЕНИЕ Санкт-Петербург 22 февраля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе: председательствующего Алексеевой Е.Д., судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А., при секретаре Лопатиной А.Б., рассмотрела в судебном заседании дело по кассационным жалобам истца Березюк Р.В., ответчика Товпенец З.С. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 декабря 2011 года. Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., объяснения представителя истца Березюка Р.В. – Сильченко Н.В. и представителя ответчика Товпенец З.С. – Лифшица А.Л., поддержавших доводы своих кассационных жалоб и возражавших против удовлетворения кассационной жалобы противоположной стороны, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда установила: Березюк Р.В. обратился в суд с иском к Товпенец З.С. о взыскании суммы долга по договору займа в размере <...> евро и дополнительному соглашению к договору займа в размере <...> евро путем обращения взыскания на заложенное имущество, оцененное в <...> евро: земельный участок площадью <...> кв.м. и недостроенный жилой дом (объект незавершенного строительства 52% готовности) с надворными постройками по адресу: <адрес>. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика дополнительно проценты за пользование займом по договору и дополнительному соглашению к договору, пени за несвоевременный возврат суммы займа, а также возместить судебные расходы. В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и третьим лицом Товпенец В.В. <дата> августа 2009 был заключен договор займа на <...> Евро с условиями о начислении процентов за пользование займом и пеней за нарушение сроков возврата суммы займа и процентов. <дата> сентября 2009 между Березюком Р.В. и Товпенец В.В. заключено дополнительное соглашение № к договору займа на сумму <...> Евро со сроком возврата – <дата> января 2010 года. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между истцом и ответчиком Товпенец З.С. был заключен договор залога недвижимого имущества: земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, что было установлено определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 8 декабря 2010 года. Решением Всеволожского городского суда от 7 декабря 2011 года исковые требования Березюка Р.В. удовлетворены в части. Обращено взыскание на заложенное имущество по заключенному <дата> августа 2009 года между Товпенец З.С. и Березюком Р.В. договору залога недвижимости: земельный участок с объектом незавершенного строительства — жилым домом, надворными постройками, расположенные по адресу: <адрес>, уч. №, в счет погашения задолженности в размере <...> Евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа перед Березюком Р.В. по договору займа от <дата> августа 2009 года, заключенному между Товпенец В.В. и Березюком Р.В., путем продажи с публичных торгов. Решением суда установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере <...> рублей. Взысканы с Товпенец З.С. в пользу Березюка Р.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей, расходы на представителя в размере <...> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Березюка Р.В. решением суда отказано. В кассационной жалобе истец Березюк Р.В. просит решение суда первой инстанции изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере <...> рублей, установив ее в размере, определенным по результатам судебной товароведческой экспертизы, которую истец в кассационной жалобе просит назначить. Выражает свое несогласие с результатами экспертной оценки, считает завышенной оценку стоимости заложенного имущества. Полагает, что суд ограничил его права в представлении доказательств по делу, не дав возможности заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы. От ответчика Товпенец З.С. также поступила кассационная жалоба, в которой она просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку закон не предусматривает такого способа защиты права как взыскание долга путем обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, Товпенец З.С. указывает, что право залога у истца не возникло, поскольку договор залога не был в установленном порядке зарегистрирован. Также указывает, что истец не доказал факт передачи большей части суммы займа третьему лицу, в связи с чем вывод суда о наличии долговых обязательств третьего лица перед истцом в размере <...> евро противоречит обстоятельствам дела. Также выражает свое несогласие со взысканием судебных расходов по делу. Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему. Из материалов дела следует, что <дата> августа 2009 года между истцом Березюком Р.В. и третьим лицом Товпенец В.В. был заключен договор займа, по которому истец передал Товпенец В.В. <...> евро со сроком возврата до <дата> января 2010 года. В пункте 1.4 договора займа предусмотрено, что в обеспечение возврата займа, уплаты процентов, пени и судебных расходов заемщик подписывает с заимодавцем договор купли-продажи и передает ему правоустанавливающие документы на земельный участок с объектом незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Товпенец З.С. <дата> сентября 2009 года Березюк Р.В. и Товпенец В.В. подписали дополнительное соглашение № 1 к договору займа от <дата> августа 2009 года, согласно которому заемщику были переданы в установленные соглашением сроки дополнительно <...> евро. <дата> августа 2009 года между истцом Березюком Р.В. и ответчиком Товпенец З.С. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недостроенного жилого дома и земельного участка. В последующем Товпенец З.С. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка и недостроенного дома от <дата> августа 2009 года недействительным (притворной сделкой), применении к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила, а именно правила договора залога недвижимости. Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 9 июля 2010 года по делу № 2-1999/10 в удовлетворении иска Товпенец З.С. было отказано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 8 декабря 2010 года указанное решение отменено, вынесено новое решение, согласно которому договор купли-продажи от <дата> августа 2009 года, заключенный между Товпенец З.С. и Березюком Р.В., признан недействительной притворной сделкой. К сделке, которую стороны имели в виду, применены относящиеся к ней правила: установлено, что между Товпенец З.С. и Березюком Р.В. <дата> августа 2009 года был заключен договор залога недвижимости со следующими существенными условиями: предмет залога - земельный участок с объектом незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес>; оценка залога - <...> евро; существо обязательства, обеспечиваемого залогом - договор займа от <дата> августа 2009 года, заключенный между Березюком Р.В. и Товпенец В.В.; размер обязательства, обеспечиваемого залогом - <...> евро, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом - <дата> января 2010 года. Разрешая исковые требования и обращая взыскание на заложенное имущество, суд исходил из того, что определением судебной коллегии установлен факт заключения межу сторонами договора залога недвижимого имущества, и с учетом выявленного факта неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа имеются в соответствии со ст. 348, 349 ГК РФ правовые основания для обращения взыскания на предмет залога. Судебная коллегия находит данные выводы неправильными, постановленными с нарушением норм материального права. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Согласно пунктам 3 и 4 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора о залоге. В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2 ст. 10 Закона). Таким образом, в силу действующего законодательства, отсутствие государственной регистрации договора залога недвижимого имущества (ипотеки) предопределяет его ничтожность. Истцом не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор залога недвижимого имущества, заключенный <дата> августа 2009 года между Товпенец З.С. и Березюком Р.В., прошел государственную регистрацию. Определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 8 декабря 2010 года, которое устанавливает, что между Товпенец З.С. и Березюком Р.В. <дата> августа 2009 года заключен договор залога недвижимости, не заменяет собой государственную регистрацию и не исключает необходимость последующей, после вынесения определения, государственной регистрации договора ипотеки. По существу указанным определением судебной коллегии констатирован факт достижения между сторонами соглашения по существенным условиям договора залога недвижимости. Однако, легитимация данной сделки связана с необходимостью выполнения сторонами договора требований, с которыми закон связывает обретение таким договором юридической силы, а именно государственной регистрации договора. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора залога недвижимости от <дата> августа 2009 года, заключенного между Товпенец З.С. и Березюком Р.В., влечет его ничтожность. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. С учетом приведенных правовых положений, следует сделать вывод о том, что договор залога недвижимого имущества от <дата> августа 2009 года в силу его недействительности не может расцениваться в качестве создающего юридические последствия для сторон договора. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу закона указанный договор залога не порождает для истца право требования по обращению взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику. Вышеприведенные нормы закона, регулирующие условия приобретения договором залога недвижимости юридической силы, не были учтены судом первой инстанции при разрешении спорных правоотношений, равно как и не было принято во внимание имеющее юридическое значение для правильного разрешения спора обстоятельство отсутствия государственной регистрации договора залога, что привело к вынесению решения, не соответствующего закону. На основании пунктов 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ решение суда первой инстанции полежит отмене, поскольку судом не определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применены нормы права, подлежащие применению. Учитывая, что по делу отсутствует необходимость сбора дополнительных доказательств, а имеющееся в материалах дела документы позволяют установить юридически значимые обстоятельства, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении иска Березюка Р.В. в полном объеме. При таком положении, судебная коллегия полагает возможным не приводить в кассационном определении оценку доводам кассационных жалоб истца и ответчика, поскольку такая оценка утрачивает правовой смысл ввиду отсутствия правового значения данных доводов при том условии, что решение суда отменено. На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации», ст. 361, п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда определила: решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 декабря 2011 года отменить. В удовлетворении исковых требований Березюк Р.В. к Товпенец З.С. об обращении взыскания на заложенное имущество отказать. Председательствующий: Судьи: Судья <...>