ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 3 мая 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Озерова С. А.,

судей Переверзиной Е. Б., Алексеевой Г. Ю.

при секретаре Ледяеве И. С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя администрации <данные изъяты> поселения Волковой О.В. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года, которым удовлетворены требования Петровой В.Н. об оспаривании решения администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е. Б., пояснения Петровой В.Н. и ее представителя Кривачева А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Петрова В.Н. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области от 28 июля 2011 года, которым ей отказано в переводе квартиры по адресу: <адрес>, в нежилое помещение. Также Петрова В.Н. просила обязать администрацию <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области согласовать перепланировку квартиры по адресу: <адрес>, и осуществить перевод данного жилого помещения в нежилое помещение.

В обоснование требований Петрова В.Н. указала, что является собственником квартиры по указанному адресу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Желая осуществить перевод указанного жилого помещения в нежилое, она обратилась с заявлением в администрацию <данные изъяты> поселения, представив все необходимые документы. Первоначально рассмотрение заявления Петровой В.Н. было отложено по причине отсутствия согласия на это всех собственников квартир жилого дома. Впоследствии, письмом администрации <данные изъяты> поселения от ДД.ММ.ГГГГ Петрова В.Н. была извещена об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения и переводе его в нежилое в связи с тем, что собственники квартир жилого дома выразили свое несогласие с предложенными действиями. Полагая, что перевод квартиры в нежилое помещение не связан с проведением работ по реконструкции дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома, Петрова В.Н. просит защиты нарушенного имущественного права в судебном порядке.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года требования Петровой В.Н. удовлетворены.

В кассационной жалобе представитель администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области просит отменить решение суда и в удовлетворении заявленных Петровой В.Н. требований отказать.

По мнению представителя администрации <данные изъяты> поселения, суд первой инстанции не учел, что согласно требованиям ч.ч. 1, 2 ст.36 ЖК РФ собственники в многоквартирном доме владеют, пользуются, в пределах жилищного и гражданского законодательства общим имуществом в многоквартирном доме. На праве общей долевой собственности относятся ограждающиеся несущие и ненесущие конструкции, земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, в связи с чем Петрова В.Н. должна была представить либо согласие всех собственников квартир либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Также податель жалобы полагает, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что организация отдельного выхода взамен трёхстворчатого окна, не относиться к категории реконструкции, так как указанный вывод противоречит положениям ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Перечень указанных в проекте необходимых для проведения работ для использования жилого помещения в качестве магазина с отдельным выходом, подпадают под признаки проведения реконструкции, а не перепланировки.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющие значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Так, согласно положениям п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под понятием реконструкция понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, понятие которого (переоборудование, переустройство) раскрывается в Постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а именно: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, ввиду необходимости проведения именно реконструкции жилого помещения для использования его в качестве нежилого и использования части земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, необходимо учитывать положения п.п.1 и 2 ст.44 Жилищного кодекса РФ, согласно которым принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (п.3 ст.36 ЖК РФ).

Несмотря на отсутствие в п.2 ст.23 ЖК РФ указания о праве органов местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения п.п.2 и 3 ст.23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. При этом следует учитывать, что часть 3 данной статьи, в которой регламентируются случаи недопущения выдачи разрешений на строительство в силу ст.3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вводится в действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из представленного в материалы дела проекта, выполненного ООО <данные изъяты> для перевода принадлежащей Петровой В.Н. жилого помещения в нежилое для размещения в нем магазина непродовольственных товаров, помимо сноса всех старых внутренних ненесущих дощатых перегородок, демонтажа сантехнического оборудования, газовой плиты и деревянных оконных блоков, замены конструкций полов с понижением уровня чистого пола на 70 мм, необходимо также переоборудование ограждающих конструкций дома с целью организации отдельного входа в нежилое помещение, что влечет за собой разрушение части кирпичной стены дома под окном до уровня перекрытия шириной 1,2 м. При этом, проектом запланировано возведение крыльца с приставной входной площадкой из монолитного армированного бетона. Это влечет использование внешней части стены дома, относящейся к общей долевой собственности домовладельцев в многоквартирном жилом доме и увеличение общей площади проектируемого магазина.

Кроме того, проектом предполагается разборка части бетонного поребрика длиной 3,0 м по <адрес>, отделяющего тротуар от палисадника для прохода к вновь устраиваемому отдельному входу, а также укладка на площадке около него тротуарной плитки. Проведение указанных работ свидетельствует о занятии истцом части земельного участка около дома.

В соответствии с п. 2 ст.36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Единоличное использование собственником магазина части земельного участка придомовой территории ставит его в приоритетное положение перед другими долевыми собственниками, что противоречит положениям ст. 247 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что до обращения в органы местного самоуправления с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое Петрова В.Н. должна был согласовать этот вопрос с собственниками помещений в доме.

Между тем, решением общего собрания собственников жилых помещений дома № по <адрес>, проведенного в форме заочного голосования, подтверждается отсутствие согласия собственников квартир в указанном доме на перевод спорной квартиры в нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Петровой В.Н. в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст.2 Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» № 353-ФЗ от 09.12.2010 года, статьями 360, 361 и 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года отменить.

Петровой В.Н. в удовлетворении требований о признании отказа администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в переводе квартиры по адресу: <адрес>, в нежилое помещение незаконным; обязании администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области согласовать перепланировку квартиры по адресу: <адрес>, и осуществить перевод данного жилого помещения в нежилое помещение – отказать.

Председательствующий

Судьи

Судья: Степанова Е.Г.