Дело № 33а-2313/2012
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 30 мая 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Косарева И.Э.

судей Нестеровой М.В., Озерова С.А.

при секретаре Лопатиной А.Б.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Семенова А.Ю. на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2012 года,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., возражения представителя КУМИ администрации Кировского муниципального района – Масюкевич О.В.,

установила:

КУМИ администрации Кировского муниципального района обратилось в Кировский городской суд с иском к Семенову А.Ю. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый номер №, разрешенное использование: малоэтажное жилищное строительство, по адресу: <адрес>, заключенного между КУМИ администрации Кировского муниципального района и Семеновым А.Ю.

В обоснование требований КУМИ администрации Кировского муниципального района указало, что Семенов А.Ю. в соответствии с п. 3.2.6. договора купли-продажи обязался до момента государственной регистрации договора оплатить арендную плату согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства по оплате аренды ответчик не исполнил. В связи с существенным нарушением условий договора купли-продажи принято решение о расторжении договора купли-продажи. Задолженность ответчика по арендной плате за период с 20.11.2008 г. по 20.01.2012 г. составляет <данные изъяты> руб. На основании п. 3. 3 договора аренды, за указанный период начислены пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки, в размере <данные изъяты> руб.

Определением суда принят встречный иск Семенова А.Ю. к КУМИ администрации Кировского муниципального района (для совместного рассмотрения с первоначальным иском) о признании прекращенным договора аренды земельного участка под малоэтажное жилищное от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Семеновым А.Ю. и КУМИ администрации Кировского муниципального района, о передаче в аренду земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1338 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В обоснование требований Семенов А.Ю. указал, что с момента подписания акта приема-передачи в собственность земельного участка, договор аренды прекратил свое действие в силу п. 1 ст. 407, ст. 413 ГК РФ. Уплата арендной платы является неосновательным обогащением ответчика, так как последний, с момента подписания акта приема-передачи по договору купли-продажи не является собственником земельного участка и не имеет права извлекать выгоду из данного имущества. С момента заключения договора купли-продажи его обязанность по внесению арендной платы прекратилась. Ответчик подписывать соглашение о прекращении договора аренды отказывается, что является препятствием в государственной регистрации права собственности на участок.

В суде представители истца по первоначальном иску заявленные требования поддержали по основаниям указанным в иске и не признали встречный иск.

Представитель ответчика по первоначальном иску в суде иск не признал, встречный иск поддержал по основаниям указанным в встречном иске.

28 марта 2012 года Кировским городским судом постановлено решение, которым расторгнут договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между КУМИ администрации Кировского муниципального района и Семеновым А.Ю., с Семенова А.Ю. в пользу КУМИ администрации Кировского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате за период с 20.11.2008 г. по 20.01.2012 г. в сумме <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб. и государственная пошлина. В иске Семенова А.Ю. о признании прекращенным аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по адресу: <адрес>, отказано.

Семенов А.Ю. не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить, в обоснование указав доводы аналогичные изложенным в встречном иске.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда признает необходимым решение суда в части удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи отменить, и принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении иска, при отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части по доводам изложенным в жалобе.

Как следует из материалов дела, КУМИ администрации Кировского муниципального района по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предоставило Семенову А.Ю. земельный участок по адресу: <адрес>, по условиям которого арендная плата вносится арендатором ежемесячными равными долями по <данные изъяты> руб., начиная с 01.04.2008 г., а в случае несвоевременной оплаты, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

В то же время по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ КУМИ администрации Кировского муниципального района передало указанный земельный участок в собственность Семенова А.Ю.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора купли-продажи, до момента государственной регистрации договора Семенов А.Ю. оплачивает арендную плату согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ полностью, включая месяц государственной регистрации договора (п. 3.2.6).

Удовлетворяя исковые требования КУМИ администрации Кировского муниципального района суд первой инстанции признал существенным нарушением условий договора купли-продажи неуплату ответчиком арендной платы и расторг договор купли-продажи.

Однако выводы суда первой инстанции, изложенные в решении в указанной части основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ, существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Договор купли-продажи позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче ответчику, цену имущества и момент передачи этого имущества.

Оснований полагать, что условие договора купли-продажи об обязанности покупателя оплачивать арендную плату является существенным условием договора, не имеется.

При таких обстоятельствах основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка у суда первой инстанции отсутствовали.

Решение суда в указанной части, как вынесенное с нарушением норм материального права подлежит отмене, с необходимостью принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В силу положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного и ничтожностью условия договора купли-продажи об определении момента прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы – до момента государственной регистрации договора, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, сторонами не представлены, как и не представлены доказательства, подтверждающие уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, обращение одной из сторон к другой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, проверив расчет задолженности, исчисленный из размера арендной платы определенной условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере <данные изъяты> руб. и пени за нарушение сроков внесения платы, правомерно снизив их на основании ст. 333 ГК РФ до <данные изъяты> руб.

В то же время с учетом изложенного оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в остальной части при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда в иной части не имеется, решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кировского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2012 года в части удовлетворения требований КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, отменить, и принять по делу в указанной части новое решение.

В удовлетворении требований КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый номер №, разрешенное использование: малоэтажное жилищное строительство, по адресу: <адрес>, заключенного между КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и Семеновым А.Ю., отказать.

В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2012 года оставить без изменения, а жалобу Семенова А.Ю. – без удовлетворения.

Судья Гудков В.А.