Дело № 33а-2403/2012

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 14 июня 2012 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Ильичевой Т.В.,

судей Киреевой И.А.. Эдвардс А.А.

при секретаре Глазуновой Ю.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Банк на решение Гатчинского городского суда <...> от <дата>, которым удовлетворены его требования о взыскании в солидарном порядке с ООО <...> Воскресенского С.В. задолженности по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии с обращением взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Киреевой И.А., объяснения представителя Банк Резник Я.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения ООО <...> Силина А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

представитель Банк с учетом неоднократных изменений и дополнений обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от <дата> в размере <...> и по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от <дата>, в размере <...> судебных издержек по оплате госпошлины <...> обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в виде 27 квартир, расположенных в <...>, просил определить начальную продажную цену в размере залоговой (л.д. 55-60 т. 4).

В обоснование иска указал, что по заключенным договорам с ООО <...> данному обществу были открыты невозобновляемые кредитные линии. В целях обеспечения кредита были заключены договоры поручительства с Воскресенским С.В. и договоры ипотеки на квартиры, принадлежащие ООО <...> на праве собственности. Поскольку, ответчик неоднократно допускал просрочки по оплате ежемесячных платежей, в адрес ООО <...> было направлено требование о погашении просроченной задолженности, которое было получено, однако погашение произведено не было, в связи с чем просил взыскать задолженность в солидарном порядке.

В заседании суда первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика - ООО <...> - Силин А.А. размер и периоды задолженности признал в полном объеме, против взыскания денежных средств не возражал. Просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере рыночной, поскольку конъюнктура рынка позволяет реализовать его по цене выше, чем установлено по результатам экспертизы. В противном случае ответчику будет причинен прямой ущерб продажей его имущества по заниженной цене.

Ответчик Воскресенский С.В. о дне слушания дела в суде первой инстанции извещался надлежаще, начиная с <дата> в судебные заседания не являлся, за судебными извещениями по месту жительства не является, слушание дела просил вновь отложить в связи с нахождением в служебной командировке. Как следует из материалов дела, по аналогичным ходатайствам дело неоднократно откладывалось, ответчик являлся генеральным директором ООО <...> обеспечивал ранее участие в судебных заседаниях своего представителя. При таких обстоятельствах суд правильно счел возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие, поскольку подобные действия правильно расценены судом о явном намерении затянуть дело по существу, нежелании участвовать в рассмотрении дела со стороны ответчика.

О слушании дела в заседание суда апелляционной инстанции Воскресенский С.В. также извещался надлежаще, в суд не явился без объяснения причин, поэтому судебная коллегия также нашла возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Банк просит решение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательства по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии отменить и установить начальную продажную цену в размере залоговой.

Считает, что судом не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, существенно нарушены нормы материального права.

Суд не принял во внимание разъяснений, содержащихся в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.98 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о «Залоге», согласно которым, если при рассмотрении указанных споров, по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными ими доказательствами, независимо от его оценки.

Ссылается на имеющиеся в материалах дела договоры Ипотеки, заключенные между Банк и ООО <...> в которых уже согласована залоговая стоимость имущества, составившая <...>. Данная залоговая стоимость устанавливалась на основании рыночной стоимости имущества с применением дисконта, в соответствии с нормативными документами Банк для определения начальной продажной цены залогового имущества в случае реализации имущества с публичных торгов.

Указывает, что срок экспозиции имущества на торгах в ходе исполнительного производства ограничен двумя месяцами, поэтому при определении начальной продажной цены в размере рыночной, реализуется риск того, что для участия в публичных торгах подадут заявки менее двух покупателей и торги будут признаны несостоявшимися.

При проведении повторных публичных торгов в случае отсутствия покупателей, торги будут признаны не состоявшимися и в соответствии с п. 4 ст. 58 Закона об «Ипотеке» имущество будет предложено залогодержателю Банк однако, являясь залогодержателем в соответствии с нормативными документами Банка, Банк не может принимать на баланс имущество, не используемое в основной его деятельности. Поэтому существует риск утраты залогового имущества.

Указывает также, что неправильное определение (завышение) продажной цены на уровне рыночной стоимости резко снижает эффективность торгов, влечет признание торгов несостоявшимся. В связи с отсутствием потенциальных покупателей, риск взыскателя/кредитора по прекращению залога в случае признания повторных торгов несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» дает возможность недобросовестным должникам уклоняться от погашения задолженности. Кроме того, определение начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, указанной в отчете от <дата> в корне противоречит природе публичных торов, предполагающих пошаговое повышение цены, а не ее снижение. Публичные торги своей цели по реализации заложенного имущества могут не достигнуть, а ипотека может утратить обеспечительную функцию. Завышенная начальная продажная цена, установленная судом, не соответствующая качественному состоянию и рыночной стоимости имущества на момент реализации, затруднит организацию работы судебных приставов по реализации заложенного имущества. Таким образом, в целях обеспечения эффективности торгов начальная продажная цена должна определяться в виде залоговой с учетом ограниченным сроков экспозиции не более двух месяцев.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части размера установленной первоначальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит изменению, как постановленное с нарушением норм материального права.

Как установлено судом <дата> между истцом и ООО <...> был заключен Договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств с лимитом в сумме <...> под переменную ставку 13% -11 % годовых с ежемесячной уплатой процентов 20-го числа каждого календарного месяца, а Общество обязалось вернуть вышеуказанный кредит и уплатить проценты в срок по <дата>.

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору были заключены: договор ипотеки № от <дата> с ООО <...>, согласно которому в залог переданы 17 жилых квартир <...> и договор поручительства № от <дата> с Воскресенским С.В.

Факт исполнения Банком своих обязательств по предоставлению кредита подтвержден платежными поручениями № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>

<дата> между истцом и ООО <...> был заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым Банк открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для приобретения объекта недвижимости и права аренды на земельный участок с лимитом в сумме <...> под переменную ставку 13% -11 % годовых с ежемесячной уплатой процентов 20-го числа каждого календарного месяца, а общество обязалось вернуть вышеуказанный кредит и уплатить проценты в срок по <дата>.

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному Договору были заключены: договор ипотеки (последующая) № от <дата> с ООО <...>, согласно которому в залог переданы 10 квартир в <...>; договор поручительства № от <дата> с Воскресенским С.В.

Факт исполнения Банком своих обязательств по предоставлению кредита подтвержден платежным поручением № от <дата>.

Решение суда в части взыскания задолженности ответчиками не обжаловано. Оснований сомневаться в правильности решения суда в данной части у судебной коллегии не имеется.

Сторонами не оспаривалось, что сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договорам об ипотеке, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, в связи с чем отсутствуют основания для отказа в иске, предусмотренные ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Заложенное имущество находится в собственности ООО <...>, что подтверждается представленными правоустанавливающими документами.

Как правомерно указал суд, в соответствии со ст. ст. 334, 348-350 ГК РФ требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат полному удовлетворению.

Из материалов дела следует также, что до заключения договоров ипотеки ООО <...> провело оценку всех объектов недвижимого имущества по состоянию на январь 2011 г, определив их рыночную и ликвидационную стоимость. Однако результаты проведенных оценок были действительны только в течение 6 месяцев, то есть, до июня 2011 г.

При заключении договоров ипотеки стороны пришли к соглашению, что залоговая цена всех объектов недвижимости будет определена с учетом поправочного коэффициента 0,7, т.е. ниже рыночной на 30%, и заключили порядок досудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Однако банк вынужден был обратиться в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по кредитным договорам, в ходе рассмотрения которого между сторонами возник спор о первоначальной продажной стоимости заложенного имущества.

Разрешая данный спор, суд правильно руководствовался п.п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», № 102-ФЗ, взяв за основу заключение проведенной по делу судебной товароведческой экспертизы, результаты которой стороны не оспорили.

Однако судом не принято во внимание, что на момент вынесения решения указанный закон действовал в новой редакции от 06 декабря 2011 года, которая внесла изменения, в частности, в вышеуказанную ст. 54.

Так, согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ № 102 «Об ипотеке залоге недвижимости» в новой редакции начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению ООО <...> общая рыночная стоимость 27 квартир по состоянию на январь 2012 г составляет <...> а ликвидационная (с учетом сокращенного срока реализации) <...> (л. д. 57 - 58 т. 3).

Суд правильно не согласился с доводами представителей истца о том, что квартиры невозможно реализовать по рыночной стоимости, поскольку они не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, в силу ст. 58 Закона «Об ипотеке» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов не состоявшимися, ипотека прекращается.

Таким образом, как правильно указал суд, применение залоговой стоимости имущества, которая определена соглашением сторон, возможно с их согласия для реализации имущества во внесудебном порядке.

С учетом изложенного начальная продажная цена каждого объекта недвижимости, на которые обращено взыскание, установленная оспариваемым решением суда, должна быть уменьшена на 20%.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию, изложенную представителем истца в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, им дана судом надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, правового значения не имеют, поэтому во внимание приняты быть не могут.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-327-1, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 05 апреля 2012 года изменить.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов по договору ипотеки № от <дата> и по договору ипотеки № от <дата>, заключенного с ООО <...>

1)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...>.. инв. <...>, этаж - 4, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

2)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...>., инв. №, этаж - 4, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...> установив начальную продажную стоимость <...>

3)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 6, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

4)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 7, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

5)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 7, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

6)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 7, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость

<...>

7)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 7, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

8)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 8, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

9)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 8, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

10)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...>., инв. №, этаж - 9, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

11)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...>., инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

12)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...>, инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...> установив начальную продажную стоимость <...>

13)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 3, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

14)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

15)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

16)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

17)квартира (в многоквартирном доме), назначение: жилое, площадью <...> инв. №, этаж - 12, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.;

18)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

19)квартира, назначение: жилое, площадью <...>., этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

20)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...> установив начальную продажную стоимость <...>

21)квартира, назначение: жилое, площадью <...>, этаж - 1, расположенная по адресу: <...>. условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

22)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

23)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

24)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...> установив начальную продажную стоимость <...>

25)квартира, назначение: жилое, площадью <...>., этаж - 1, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

26)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 10,расположенная по адресу: <...>. условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>

27)квартира, назначение: жилое, площадью <...> этаж - 11, расположенная по адресу: <...>, условный номер объекта <...>, установив начальную продажную стоимость <...>.

В остальной части решение оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя Банк Резник Я.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья ...