Дело № 33-3607/2012
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 08 августа 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.

судей Озерова С.А., Герман М.В.

при секретаре Медведеве П.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Хрояна Г.М. на решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 31 мая 2012 года,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения Хрояна Г.М. и его представителя – Болотина В.Н.. поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ЗАО «П.» – Сосновцева В.Г.,

установила:

Закрытое акционерное общество «П.» обратилось в Волосовский районный суд с иском к Хрояну Г.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г. №, по основаниям, предусмотренным п. 4.2 договора.

В обоснование требований ЗАО «П.» указало, что 15.06.2010 г. ЗАО «П.» (продавец) и Хроян Г.М. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, предварительный номер №, общей приведенной площадью 109,39 кв.м. в строящемся доме по адресу: <адрес>. Покупатель обязался производить оплату стоимости квартиры в полном объеме путем внесения денежных средств согласно графику платежей, по которому в срок до 18.02.2011 г. должен внести сумму в размере <сумма>., в срок до 10.03.2011 г. – <сумма>., а в последующем до 18 числа каждого месяца – по <сумма>. Согласно п. 4.2 договора, в случае невыполнения покупателем своих обязательств, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор. Хроян Г.М. в счет оплаты внес <сумма>. и 29.04.2011 г. – <сумма>., а всего <сумма>., тем самым не выполнив принятые на себя обязательства. 30.05. и 18.08.2011 г. Хрояну Г.М. направлялись уведомления о расторжении договора, однако соглашение о расторжении договора до настоящего времени не подписано.

Определением Волосовского районного суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском, принят встречный иск Хрояна Г.М. к ЗАО «П.» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г. № и о взыскании ранее выплаченной денежной суммы в размере <сумма>.

В обоснование требований Хроян Г.М. указал, что в марте 2011 г. он требовал перезаключить указанный договор, на договор долевого участия в строительстве. На его требования изменить природу сделки, ответчик отказался и отказался вернуть денежные средства. Сделка в виде предварительного договора купли-продажи квартиры является ничтожной, противоречащей требованиям закона, так как ответчик обязан был заключить другую сделку – долевое участие в строительстве. С его стороны сделка совершена под влиянием заблуждения по природе и существу сделки. Ответчик не имел права заключать предварительный договор, не являясь собственником квартиры. В договоре не указано, за счет каких средств осуществляется строительство, кто будет являться собственником после регистрации квартиры. Договор является недействительным, так как противоречит требованиям ст. 429 ГК РФ, невозможно определить параметры квартиры, срок передачи квартиры не определен, требования о предварительной оплате стоимости квартиры являются незаконными.

В суде представитель ЗАО «П.» заявленные требования поддержал по основаниям указанным в первоначальном иске, встречный иск не признал.

Хроян Г.М. и его представитель в суде иск не признали.

31 мая 2012 г. Волосовским районным судом постановлено решение, которым удовлетворены исковые требования ЗАО «П.». Расторгнут предварительный договор купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г. № заключенный между ЗАО «П.» и Хрояном Г.М. В удовлетворении встречных исковых требований Хрояна Г.М. отказано.

Хроян Г.М. не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение отменить, в основание требований указав доводы аналогичные изложенным в встречном исковом заявлении.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит основания для отмены и изменения решения суда в части, с необходимостью принятия по делу нового решения.

Материалами дела подтверждается, что 15.06.2010 г. стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры по условиям которого (п. 1.1.) обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, при характеристике квартиры (п. 1.2): общая площадь – 109,30 кв.м., количество комнат – 3, этаж – 8, предварительный номер квартиры – №.

При этом стороны достигли соглашения о том, что обязанность продавца заключить основной договор купли-продажи с покупателем с обязательством продать квартиру наступает в течение 30 дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права частной собственности на квартиру на продавца в УФРС по Санкт-Петербургу (п. 1.3.).

Стоимость квартиры по договору определена в размере <сумма>., оплата покупателем квартиры производится следующим образом: <сумма>. в срок до 18.02.2011 г., <сумма>. в срок до 10.03.2011 г. и в последующем до 18 числа каждого месяца – по <сумма>. (п. 2.1.)

Пунктом 4.2 договора, в случае не исполнения покупателем своих обязательств по договору, предусмотрено право продавца в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, с возвратом денежных средств покупателю по условиям п. 4.1 договора, в соответствии с которым продавец возвращает покупателю фактически внесенные денежные средства, за исключением неустойки (штрафа) в размере 10% от общей стоимости квартиры по договору.

При этом заключение двустороннего соглашения о расторжении договора предусмотрено лишь в случае расторжения договора по обоюдному согласию (п. 8.2).

Из материалов дела следует, что по указанному предварительному договору Хроян Г.М. в счет оплаты внес <сумма>. и 29.04.2011 г. – <сумма>., а всего <сумма>.

30.05.2011 г. ЗАО «П.» направило в адрес Хрояна Г.М. уведомление о начале процедуры расторжения предварительного договора на основании и условиях п. 4.2 договора.

18.08.2011 г. ЗАО «П.» направило в адрес Хрояна Г.М. уведомление о принятом решении о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке с 01.09.2011 г., с указанием на необходимость сообщить расчетный счет для перечисления возвращаемых денежных средств исчисленных по правилам п. 4.1 договора, то есть за вычетом штрафа в размере 10% от цены договора <сумма>.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, положения ст. 429 и ст. 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В п. 1.1. и п. 1.2 предварительного договора стороны определили предмет договора, указав адрес, условный номер квартиры, этаж, площадь, т.е. все данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного дома. Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем указанной в п. 1.1., п. 1.2 договора квартиры.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение между сторонами предварительного договора не противоречит требованиям закона, не является договором участия в долевом строительстве, поскольку целью его заключения было не участие в строительстве, а приобретение квартиры в будущем по договору купли-продажи.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры не является недействительным, основан на правильном толковании норм материального права.

Обстоятельства, указывающие на недействительность договора по основаниям, предусмотренным ст. 168, ст. 170 и ст. 178 ГК РФ, отсутствуют.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку предварительный договор был расторгнут, при отсутствии у сторон намерения продолжать отношения, истец по встречному иску на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ вправе потребовать возврата внесенных денежных сумм, правовое основание для удержания которых, в этом случае, у ответчика по встречному иску отсутствует.

При этом, поскольку предварительный договор купли-продажи - это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа предусмотренного п. 2.1. предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, - иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.

Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком по встречному иску внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора Хрояном Г.М. платежей является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.

То обстоятельство, что ответчик направил истцу извещение о расторжении предварительного договора в связи с невыполнением истцом обязательств по оплате денежных средств по договору, не свидетельствует о праве ответчика на удержание в соответствии с п. 4.1, п. 4.2 договора штрафа в размере 10% от стоимости договора, поскольку положения ст. 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде штрафа.

Положения п. 4.1., п. 4.2. предварительного договора в указанной части противоречат нормам действующего законодательства, являются ничтожными, в связи с чем применению не подлежат.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что ответчиком были понесены убытки в связи с прекращением правоотношений сторон по данному предварительному договору купли-продажи.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что возврат денежных средств покупателю будет произведен на условиях п. 4.1 договора, с учетом штрафных санкций в размере 10% от общей стоимости квартиры, основан на неправильном толковании норм материального права, а отказ в удовлетворении требований истца по встречному иску о взыскании денежных средств в размере <сумма>. – необоснованным и незаконным.

При этом вывод суда первой инстанции о необходимости расторжения предварительного договора купли-продажи, ранее уже расторгнутого истцом по первоначальному иску, противоречит как условиям предварительного договора, так и положениям п. 3 ст. 450 и ст. 452 ГК РФ, предусматривающими в качестве соответствующих условий как отказ от исполнения договора, так и неполучение ответа в срок, указанный в предложении о расторжении предварительного договора.

Поскольку правоотношения сторон прекращены, что не оспаривается обеими сторонами, требования о расторжении предварительного договора удовлетворению не подлежали.

При таких обстоятельствах решение суда о расторжении предварительного договора подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе ЗАО «П.» в удовлетворении соответствующих требований, а решение суда об отказе в удовлетворении требований Хрояна Г.М. – изменению, с принятием решения о взыскании в его пользу в полном объеме денежных средств внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора.

На основании ст. 103 ГПК РФ в пользу Хрояна Г.М. так же подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований и по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 31 мая 2012 года в части удовлетворения исковых требований закрытого акционерного общества «П.» и взыскания судебных расходов отменить, в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Хрояна Г.М. изменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «П.» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г. № заключенного ЗАО «П.» и Хрояном Г.М., отказать.

Исковые требования Хрояна Г.М. удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Фирма «Петротрест» в пользу Хрояна Г.М. денежную сумму в размере <сумма> и судебные расходы, состоящие из расходов по оплате государственной пошлины в размере <сумма>., а всего <сумма>.

В остальной части решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 31 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Хрояна Г.М. – без удовлетворения.

Судья Островская С.М.