Судья Сапогова Т.В. Дело № 33-879
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е«26» июля 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Шабановой В.А., Попова А.Е.,
при секретаре Буровой Н.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Буневой Зинаиды Петровны по доверенности Шкаликова Сергея Дмитриевича и дополнение к кассационной жалобе Буневой Зинаиды Петровны на решение Островского районного суда от 27 мая 2010 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Бунева Василия Александровича, Буневой Зинаиды Петровны к Разину Виктору Валерьевичу, ООО «Октава» о признании права собственности на квартиру;
удовлетворены встречные исковые требования Разина Виктора Валерьевича к Буневу Василию Александровичу, Буневой Зинаиде Петровне о признании расписки, выданной Буневой Зинаиде Петровне 17 октября 2007 г. ничтожной сделкой и применить реституцию в отношении денежной суммы 320 000 руб.;
удовлетворены встречные исковые требования ООО «Октава» к Буневу Василию Александровичу, Буневой Зинаиде Петровне об истребовании из незаконного владения для передачи ООО «Октава» квартиры.
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения Буневой З.П., ее представителя Шкаликова С.Д., представителя Разина В.В. и ООО «Октава» Яшиной И.Н., Разина В.В., судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда
у с т а н о в и л а:
Бунев В.А. и Бунева З.П. обратились в суд с иском к Разину В.В. и ООО «Октава» о признании права долевой собственности в размере 1/2 доли каждому на двухкомнатную квартиру общей площадью 46,6 кв.м., жилой площадью 22,5 кв.м., расположенную по адресу: ..., ..., с/п Островское центральное, ..., ..., ..., ..., о возложении судебных расходов по оплате государственной пошлины на ответчиков пропорционально, мотивируя свои требования тем, что 17 октября 2007 г. между ними и Разиным В.В. заключен договор купли-продажи, согласно которому Разин В.В. продал им спорную квартиру за 320 000 руб., в тот же день указанная сумма была передана продавцу под расписку. На момент продажи квартира представляла собой недостроенный объект, не введенный в эксплуатацию. В последующем дополнительно ими было выплачено 30 000 руб. за подключение дома к электросетям. Однако Разин В.В. отказался от соблюдения условий договора купли-продажи, после сдачи дома в эксплуатацию, указанная квартира была зарегистрирована на предприятие ООО «Октава», которой руководит ответчик.
ООО «Октава» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Буневу В.А. и Буневой З.П. об истребовании из незаконного владения для передачи ООО «Октава» спорной квартиры. В обоснование заявленных требований указало, что на основании договора купли-продажи от 11.09.2007 г. и разрешения на ввод в эксплуатацию от Дата обезличена г. Номер обезличен приобрело право собственности на вышеуказанную квартиру, которое подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 44-АБ Номер обезличен от Дата обезличена г. Указанную квартиру по какому-либо договору ООО Буневой З.П. или Буневу В.А. не передавало, никаких договорных отношений между ними не возникло. Ввиду того, что Буневы пользуются спорной квартирой, у ООО нет возможности осуществлять свое право собственника на указанное имущество. Считает, что Буневы пользуются спорной квартирой без надлежащего правового основания, не являются добросовестными приобретателями.
Разин В.В. обратился со встречными исковыми требованиями к Буневой З.П., Буневу В.А. о признании расписки, выданной Буневой З.П. 17.10.2007 г., ничтожной сделкой и применении реституции в отношении денежной суммы, полученной им в размере 320 000 руб. В обоснование сослался на то, что расписка, выданная им Буневой З.П., не соответствует требованиям законодательства, поскольку он, как физическое лицо не имел права заключать сделку купли-продажи, поскольку в тот момент не являлся собственником спорной квартиры и, следовательно, в силу ст.209 ГК РФ не имел прав на отчуждение имущества. По данной расписке деньги Бунева З.П. не передавала, так как расписка была написана им позже, после того, как получил деньги от племянницы Буневой З.П. - ФИО9, при этом доверенности у ФИО9 на заключение сделок и представления интересов Буневой не было, что подтверждает сама Бунева. Расписка не может являться договором купли-продажи жилого помещения, так как по форме и содержанию не соответствует законодательству о заключении такого рода сделок.
Вышеуказанным решением Буневу В.А., Буневой З.П. отказано в удовлетворении исковых требований к Разину В.В., ООО «Октава» о признании права общей долевой собственности по 1/2 доле каждого на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ..., ....
Удовлетворены встречные исковые требования Разина В.В. к Буневу В.А., Буневой З.П. Расписка, выданная Разиным В.В. Буневой З.П. 17.10.2007 г. признанна ничтожной сделкой, применена реституция в отношении денежной суммы 320 000 руб., с Разина В.В. в пользу Буневой З.П. взыскана денежная сумма 320 000 руб.
Удовлетворены встречные исковые требования ООО «Октава» к Буневой З.П. и Буневу В.А. Жилое помещение - двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., ..., ..., ..., ... истребована из незаконного владения Буневой З.П. и Бунева В.А., Бунева З.П. и Бунев В.А. обязаны передать ООО «Октава» ключи от двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., ..., ....
С Буневой З.П. в доход бюджета Островского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 500 руб.
В кассационной жалобе представитель Буневой З.П. по доверенности Шкаликов С.Д. просит решение суда отменить, дело вернуть на рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе. Указывает, что в нарушение требований ст.54 ГПК РФ 04 июня 2010 г. ему было отказано в ознакомлении с материалами дела, в том числе и с мотивированным решением суда, которое он не получил до настоящего времени. Считает, что описательная часть решения содержит ряд грубых противоречивых выводов. В частности вывод о том, что расписка, написанная Разиным В.В. в 2008 г., является безденежной, что обосновывает вывод суда о том, что договор между сторонами не заключен в надлежащей форме. Указывает, что, исходя из этого довода, непонятно решение суда о необходимости применения реституции именно по данному документу, поскольку в судебном заседании установлено, что деньги Разину передавались ФИО9, которая не имела от Буневой никаких нотариально заверенных полномочий. При этом, суд не принял во внимание показания свидетелей ФИО10 и ФИО9 Не согласен с позицией суда о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Указывает, что именно этим Бунева З.П. и занималась.
В дополнении к кассационной жалобе Бунева З.П. указывает, что не согласна с решением суда. Обращает внимание, что суд при рассмотрении вопроса о цене сделки, не принял во внимание, что двухкомнатная квартира решением №3 ООО «Октава» разрешена к продаже с балансовой стоимостью 230 000 руб. Указывает на то, что правоустанавливающим документом на оформление ее квартиры в собственность ООО «Октава» послужил договор купли-продажи от 11.09.2007 г., а на тот момент, по утверждению представителя ООО «Октава», спорного объекта не существовало. Ссылается на то, что в описательной части решения судом изложена сложившаяся ситуация с позиции Разина В.В. и его представителей, что не соответствует действительности. Полагает, что судом не выполнены требования ст.381 ГК РФ, считает, что суд должен был взыскать с Разина В.В. двойную сумму задатка, то есть 640 000 руб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 09 октября 2007 года было зарегистрировано право собственности ООО «Октава» на незавершенный строительством жилой 18-квартирный дом по адресу: ..., пос.Островское, ... регистрации послужил договор купли-продажи от 11.09.2007 года.
15 марта 2010 года в связи с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от Дата обезличена года Номер обезличен было зарегистрировано право собственности ООО «Октава» на квартиру, находящуюся по адресу: ..., пос. Островское, ..., ..., ....
Заявляя требования о признании права собственности на указанную квартиру, Буневы указали, что между Буневой З.П. и Разиным В.В. в 2007 году был заключен договор купли-продажи квартиры за 320000 руб. В подтверждение этого ими представлена расписка от 17.10.2007 года, согласно которой Разин В.В. получил деньги за квартиру, находящуюся по адресу: пос. Островское, ... в недостроенном доме в 3-м подъезде, 2-й этаж, двухкомнатная квартира, в сумме 320000 руб.
Разин В.В., не отрицая факта получения от Буневой З.П. данной суммы денег, указал, что в 2007 году имел намерение продать Буневым спорную квартиру, уплаченная Буневой сумма не была окончательной, имелась договоренность, что окончательный расчет будет произведен после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом по смыслу указанных положений Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество может быть приобретено лишь на основании сделок, соответствующих положениям законодательства.
При этом договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии этих данных договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Принимая решение об отказе Буневым в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, суд, проанализировав положения ст.ст. 432, 454, 549, 551, 554 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что представленная Буневыми в подтверждение заключения договора купли-продажи квартиры расписка о получении Разиным В.В. 320000 руб. не может быть признана судом достоверным и допустимым доказательством заключения договора купли-продажи квартиры между сторонами, поскольку между ними не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора о предмете договора, о цене договора.
Иные доказательства, свидетельствующие о согласовании сторонами существенных условий договора в отношении объекта недвижимости, в деле отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах суд обоснованно указал, что расписка не может являться основанием возникновения права собственности на спорный объект.
Кроме этого судом установлено, что на момент выдачи расписки и передачи денег право собственности на квартиру было зарегистрировано за ООО «Октава», в связи с чем Разин В.В. не имел права распоряжаться спорной квартирой и быть стороной в договоре.
Суд, проанализировав представленные доказательства, указал, что полученные Разиным В.В. денежные средства в ООО «Октава» не поступали.
Учитывая, что при разрешении спора о признании права, основанием возникновения которого истец указывает гражданско-правовую сделку, оценке подлежит материально-правовое основание возникновения этого права, суд правомерно отказал в удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на спорную квартиру.
Разрешая требования ООО «Октава» об истребовании из незаконного владения спорной квартиры, суд правильно указал, что данная квартира принадлежит ООО «Октава» на праве собственности, у ООО и Буневых отсутствуют какие-либо договорные отношения, в квартире находятся вещи Буневых, в связи с чем собственник жилья не может пользоваться и владеть квартирой.
С учетом этого суд в соответствии со ст.ст. 301 и 305 ГК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворении указанных требований.
Доводы кассационной жалобы о якобы имеющихся нарушениях норм процессуального права материалами дела не подтверждаются. Протокол судебного заседания был изготовлен 04 июня 2010 года, сторонам была предоставлена возможность ознакомления с протоколом судебного заседания, материалами дела. Решение в окончательном форме было вручено сторонам 02 июня 2010 года, в том числе Буневой З.П. - две копии решения для нее и ее представителя.
Доводы кассационной жалобы представителя Буневых Шкаликова С.Д. и дополнительной кассационной жалобы Буневой З.П. по существу сводятся к переоценке фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела. Оснований к отмене или изменению решения в указанной выше части не имеется.
Вместе с тем нельзя согласиться с решением суда в части удовлетворения требования Разина В.В. о признании расписки от 17.10.2007 года ничтожной сделкой и применении реституции.
Принимая решение об удовлетворении указанных требований, суд исходил из того, что представленная суду расписка не является договором купли-продажи, поскольку составлена в ненадлежащей форме и не соответствует требованиям закона, ответчик Разин В.В. не имел прав на отчуждение имущества, поскольку не являлся собственником спорной квартиры, в связи с чем данная сделка является ничтожной.
Однако с данным выводом суда согласиться нельзя.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований Буневых, суд признал, что представленная расписка по существу лишь подтверждает факт получения Разиным В.В. от Буневой З.П. денежных средств в счет заключения в будущем договора купли-продажи.
В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ссылка в решении на то, что сделка совершена в ненадлежащей форме, необоснованна, поскольку в силу п.1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.
Что касается вывода суда о том, что сделка не соответствует требованиям закона, то суд не указал, каким законом ее совершение прямо запрещено.
То обстоятельство, что Разин В.В. не имел прав на отчуждение имущества, поскольку не являлся собственником спорной квартиры, также не является основанием для признании расписки ничтожной сделкой, поскольку, как было правильно установлено судом, расписка свидетельствует лишь о передаче денег Буневой З.П. Разину В.В., а не является договором купли-продажи или предварительным договором купли-продажи недвижимости, в связи с чем оснований для признания ее ничтожной по указанному основанию не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для признания расписки от 17.10.2007 года ничтожной сделкой по заявленным основаниям не имеется.
В связи с этим решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Кроме этого подлежит исключению из мотивировочной части решения вывод суда, содержащийся в абзаце первом на странице восьмой, о признании расписки безденежной, поскольку то обстоятельство, что Разин В.В. получил от Буневой З.П. 320000 руб., сторонами не оспаривался и не оспаривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Островского районного суда от 27 мая 2010 года в части удовлетворения иска Разина Виктора Валерьевича к Буневой Зинаиде Петровне о признании расписки, выданной Буневой З.П. 17.10.2007 года, ничтожной сделкой и применении реституции в отношении денежной суммы 320000 руб. отменить.
Принять новое решение, отказать Разину В.В. в удовлетворении требований к Буневой З.П. о признании расписки, выданной Буневой З.П. 17.10.2007 года, ничтожной сделкой и применении реституции в отношении денежной суммы 320000 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Исключить из мотивировочной части решения суждения суда, содержащиеся в абзаце первом на странице восьмой решения.
Председательствующий:
Судьи: