Судья Смирнов С.А. | Дело № 33-1076 |
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23 августа 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Гусевой Н.А.
судей Шабановой В.А., Ильиной И.Н.
при секретаре Ухановой С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Кустышевой Галины Гурьевны на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 22 июня 2010 года, которым в удовлетворении исковых требований Кустышевой Галине Гурьевне к Новиковой Нине Николаевне о признании договора купли-продажи от 18.12.2008 года в части приобретения доли в комнате Номер обезличен квартиры ... ... ... в ... и применении последствий недействительности сделки отказано.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав объяснения Кустышевой Г.Г., её представителя Усовой Н.А., поддержавших кассационную жалобу, возражения относительно кассационной жалобы Новиковой Н.Н., судебная коллегия
установила:
Кустышева Г.Г. обратилась в суд с иском к Новиковой Н.Н. о признании договора купли- продажи недействительным. Свои исковые требования мотивировала тем, что 18.12.2008 года между нею, Новиковой Н.Н., Громовой Н.А и Громовым А.С. заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, ..., ..., ..., ... о чем 13.02.2009 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации Номер обезличен. Согласно указанному договору ответчик продала в целом комнаты Номер обезличен и Номер обезличен, общей площадью 47,1 кв. м в 9-комнатной квартире, общей площадью 222,5 кв. м, а покупатели купили: Громов А.С. - в целом комнату Номер обезличен, общей площадью 11,8 кв. м, Громова Н.А - 9/25 долей, Кустышева Г.Г. - 16/25 долей комнаты Номер обезличен, общей площадью 35,3 кв. м, в 9-комнатной квартире, общей площадью 222,5 кв. м, находящиеся по адресу: ..., ..., ..., .... Ответчик продала покупателям указанные комнаты за 1 500 000 рублей: Громову А.С. - за 400 000 рублей, Громовой Н.А - за 400 000 рублей, Кустышевой Г.Г. - за 700 000 рублей. Считает, что данная сделка недействительна вследствие ее несоответствия требованиям закона, поскольку в договоре купли-продажи от 18.12.2008 года неправильно указан предмет сделки. Полагает, что предметом сделки должна являться доля в 9-ти комнатной квартире, равная 1/6, а не доля в комнате. Неправильное указание предмета сделки существенно нарушает ее права, поскольку ее доля в квартире значительно уменьшена и она лишена права собственности на общую площадь в квартире и возможности пользоваться ею (общим туалетом, кухней, душем и др.). Жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания в связи с отсутствием необходимых вспомогательных помещений. Поэтому комната не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи жилого помещения. Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи от 18.12.2008 года ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки, что значительно снижает возможность его использования. Так, ответчик при продаже комнаты № 1 говорил истцу, что продает ей комнату № 1 целиком, а не ее долю. Поскольку собственность на комнату в 9-комнатной квартире определяется долями, истец не усомнилась, что ей передают комнату № 1 целиком. Кроме того, при показе данной комнаты истец говорила о возможностях ее использования, размещения возможной кухни, прихожей и т.д., при этом показывая всю комнату целиком. То, что истец приобретает не всю комнату, а лишь ее часть, и что в последующем она не сможет использовать всю площадь целиком она не знала и не могла знать, так как ответчик настаивала на обратном. Сотрудник регистрационной службы, принимавшая документы на регистрацию сделки, на сомнения истца по поводу правильности определения доли и метража заверила ее в правильности заполнения договора. Проявив доверие к сотруднику государственной службы, истец согласилась подписать вышеуказанный договор. О том, что истцу продали не долю в квартире, а долю в комнате, истец узнала в августе 2009 года, когда пришла в свою комнату и обнаружила, что Громова Н.А. продала свою долю Титовой Т.Ю., которая в свою очередь уже начала в комнате ремонт. Приведенные обстоятельства имеют для истца существенное значение, при наличии которых она не заключила бы данную сделку. При таких обстоятельствах сделка подлежит признанию недействительной на основании ст.ст. 168,178 ГК РФ. Просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 18.12.2008 года, применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.
В ходе судебного разбирательства истец Кустышева Г.Г. неоднократно уточняла свои исковые требования, окончательно сформулировав их следующим образом: признать недействительным договор купли-продажи от 18.12.2008 года в части приобретения доли в комнате № 1 Кустышевой Г.Г.; применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение; взыскать с Новиковой Н.Н. в пользу Кустышевой Г.Г. реальный ущерб, причиненный недействительной сделкой в сумме 700 000 руб.; обязать УФРС по Костромской области аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись по сделке купли-продажи части комнаты Номер обезличен по адресу: ..., ..., ..., ... между ФИО4и ФИО5
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Громова Н.А., Громов А.С., Титова Т.Ю., Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области.
По делу постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Кустышева Г.Г. просит решение отменить как незаконное, необоснованное и принятое с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. В обоснование указала, что судом при разрешении спора неправильно применена норма ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, из которой следует, что часть комнаты не отнесена законодателем к объектам жилищных прав и не может являться предметом сделки купли-продажи. Полагает, что предметом сделки в данном случае должна являться не доля в комнате Номер обезличен, а доля в праве на 9-тикомнатную квартиру. Судом не учтено, что жилая комната сама не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в связи с отсутствием необходимых вспомогательных помещений, поэтому судом неправильно установлено, что часть комнаты может являться объектом договора купли-продажи жилого помещения. Указывает, что судом неправильно оценен договор приватизации от 20.09.2007 года, заключенный между администрацией г. Костромы и Новиковой Н.Н.По данному договору в собственность Новиковой Н.Н. переданы две комнаты с местами общего пользования, однако по условиям оспариваемого договора купли-продажи от 18.12.2008 года истцу проданы 16/25 долей в комнате Номер обезличен 9-тикомнатной квартиры без мест общего пользования, что существенным образом нарушает права пользования жилой площадью. Считает, что судом неправильно применен п. 2 ст. 431 ГК РФ. Из буквального толкования значений слов в договоре следует, что истцу продана часть комнаты. Указывает, что судом необоснованно не приняты во внимание показания свидетеля ФИО10 о том, что Громова Н.А. ввела их как покупателей в заблуждение, в результате которого воля истца была направлена на приобретение целой комнаты, а не доли в комнате, граничащей с другой проходной комнатой.
Проверив материалы дела, изучив материалы дела 2-57/2010 по иску Кустышевой Г.Г. к Громовой Н.А. о признании договора купли-продажи доли в комнате недействительным, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно п.п.1,2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что в тексте договора в качестве предмета купли-продажи указана не комната в целом, а доля в праве собственности на комнату, доказательств заключения сделки под влиянием заблуждения не представлено.
Между тем этот вывод противоречит материалам дела.
Действительно, исходя из смысла ст.16 ЖК РФ, ст.ст.208, 244 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть доля в праве собственности на комнату в коммунальной квартире. В ст. 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности…Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, в случае приобретения комнаты в коммунальной квартиры в долевую собственность предметом договора купли-продажи является не комната, а доля в праве собственности на эту комнату, а в правомочия сособственников этой комнатой входят правомочия по владению и пользованию комнатой в целом или в определенном ими порядке, также им принадлежит право на выдел доли.
Из пояснений Кустышевой Г.Г. и других участников договора купли-продажи Новиковой Н.Н., Громовых Н.А. и А.С. следует, что воля участников сделки была направлена на приобретение отдельных комнат в коммунальной квартире. Так, Новикова Н.Н. поясняла, что помещение, которое приобретали Кустышева Г.Г. и Громова Н.А. представляло из себя две комнаты, поскольку в комнату под номером 1 вошли две комнаты. Громовы также поясняли, что комната № 1 состоит из двух комнат - большой и маленькой, Кустышева Г.Г. имела намерение приобрести большую из этих комнат. Между тем из представленных документов следует, что комната № 1 в квартире 13 является единой комнатой площадью 35,3 кв.м, возможность её использования как двух самостоятельных комнат этой же квартиры материалами дела не подтверждена.
Как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, и показаний свидетелей, в настоящее время произведена перепланировка комнаты № 1 - из неё выделены две комнаты: одна из них площадью 12,7 кв.м имеет выход в холл квартиры, другая площадью 23.7 кв.м имеет выход в места общего пользования дома в целом и не имеет связи с квартирой. При этом законность выполнения указанной перепланировки и наличие согласия на её выполнение Кустышевой Г.Г. и органа местного самоуправления ничем не подтверждены.
Судом не выяснено, предполагали ли Кустышева Г.Г. и Громова Н.А. возможность пользования комнатой № 1 как единым объектом.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии у Кустышевой Г.Г. заблуждения относительно предмета сделки представляется необоснованным.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Кустышевой Г.Г. были заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи лишь в части продажи ей доли в комнате. Между тем, учитывая, что до заключения этого договора комнаты ... в ... ... находились в собственности одной Новиковой Н.Н., а не в общей собственности, суду следовало обсудить вопрос о возможности заключения договора купли-продажи только комнаты № 2 и 9/25 в праве собственности на комнату № 1 без продажи оставшейся доли в праве на комнату №м 1, и привлечь к участию в деле в качестве соответчиков всех участников сделки купли-продажи комнат №№ 1 и 2.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить круг лиц, участвующих в деле, а также обстоятельства, подлежащие доказыванию, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, принять решение в соответствии с нормами права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Димитровского районного суда Костромской от 22 июня 2010 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий:
Судьи: