Судья: Варсанофьева С.Г. Дело №
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е«22» ноября 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего: Кулаковой И.А.,
и судей: Шестанова Ю.И., Болонкиной И.В.,
с участием прокурора Хрящевой Е.Ю.,
при секретаре Королевой Ю.П.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Рязанцева Е.Э., Рязанцевой Е.Н., действующей от своего имени и от имени Рязанцева В.Е. и Рязанцева Р.Е. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 07 октября 2010г., которым исковые требования Сорокиной Елены Вадимовны удовлетворены. Рязанцев Евгений Эдуардович, Рязанцева Елена Николаевна, Рязанцев Роман Евгеньевич и Рязанцев Владислав Евгеньевич выселены из жилого помещения по адресу: г. Кострома, ул. Никитская, д.140, кв.8. Отказано в удовлетворении встречных исковых требований Рязанцеву Е.Э. к Суровому Р.В. о возложении обязанности заключить с ним договор купли продажи спорной квартиры и признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Суровым Р.В. и Сорокиной Е.В. как ничтожную сделку и погасить в ЕГРП регистрационную запись о праве собственности Сорокиной Е.В. на указанную квартиру.
Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Сорокина Е.В. обратилась в суд с иском к Рязанцеву Е.Э. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование требований указала, что осенью 2008 г. решила приобрести квартиру. Через знакомую ФИО24. узнала о продаже вышеназванной квартиры, собственник которой находился в местах лишения свободы, в квартире никто не был зарегистрирован. Сомнений в том, что в квартире никто не проживает, у нее не было. 12 декабря 2008 г. она заключила договор купли-продажи спорной квартиры, впоследствии получила свидетельство о государственной регистрации права. После заключения сделки решила вселиться в квартиру, однако попасть в неё не смогла, поскольку в ней проживал Рязанцев Е.Э. с членами семьи. По данному факту обращалась в ОВД Центрального округа г. Костромы. Она не предоставляла ответчикам права проживания в квартире. Просила выселить Рязанцева Е.Э и членов его семьи из указанной квартиры
В ходе судебного разбирательства Сорокина Е.В. уточнила круг ответчиков, адресовав требования также к Рязанцевой Е.Н., Рязанцеву Р.Е. и Рязанцеву В.Е., проживающим в квартире, являющейся объектом настоящего спора.
Рязанцев Е.Э. предъявил встречный иск к Суровому Р.В. и Сорокиной Е.В. о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, совершенной между Суровым Р.В. и Сорокиной Е.В. недействительной и признании за ним права собственности. Требования мотивировал тем, что 27 января 2003 г. он заключил предварительный договор с Суровым В.В., по условиям которого обязался предоставить Суровому В.В. и его несовершеннолетнему сыну Суровому Р.В. двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> денежные средства, а Суровой В.В. обязался приватизировать <адрес> и передать ему в собственность. В 2003-2006 г.г. Суровой В.В. приватизировать квартиру не смог из-за отсутствия согласия на сделку органов опеки. В 2003 г. он с семьей вселился в спорную квартиру. 16 декабря 2006 г. заключил с Суровым В.В. дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому последний подтвердил получение от него жилья в собственность, а его (Рязанцева Е.Э.) вселил в спорную квартиру и согласился с правом на проживание. 21 марта 2008г. между ними было заключено еще одно дополнительное соглашение, которым Суровой В.В. и его сын Суровой Р.В. подтвердили получение от него в собственность квартиры по <адрес> и денег в сумме 16 000 руб., а Суровой В.В. обязался приватизировать <адрес> и продать ему. В этот же день Суровой В.В. подал заявление на приватизацию. 28 марта 2008 г. он умер. 3 апреля 2008 г. им, Рязанцевым Е.Э., по доверенности было получено свидетельство о праве собственности Сурового В.В. на квартиру. Суровой Р.В. знал о соглашениях с ним относительно квартиры, однако продал её Сорокиной Е.В. Со ссылкой на ст. ст. 429, 1112 ГК РФ полагает, что предварительный договор мог быть исполнен наследником Сурового В.В. - Суровым Р.В., и последний должен был заключить с ним договор купли-продажи квартиры. Считает, что, поскольку спорная квартира была обременена обязательством, заключенная сделка не соответствует требованиям закона и должна быть признана недействительной.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 18 сентября 2009г. исковые требования Сорокиной Е.В. были удовлетворены.
Рязанцев Е.Э., Рязанцев Е.Н., Рязанцев Р.Е., Рязанцев А.Е. выселены из жилого помещения по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований Рязанцеву Е.Э. было отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам от 2 ноября 2009 года решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела Рязанцев Е.Э неоднократно уточнял заявленные им требования. В окончательном варианте просил обязать Сурового Р.В. заключить с ним договор купли продажи спорной квартиры и признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Суровым Р.В. и Сорокиной Е.В. как ничтожную сделку и погасить в ЕГРП регистрационную запись о праве собственности Сорокиной Е.В. на указанную квартиру.
Свердловским районным судом г. Костромы 07 октября 2010г. постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Рязанцев Е.Э., Рязанцева Е.Н., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего Рязанцева Е.В. и Рязанцев Р.Е. просят решение суда отменить и постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сорокиной Е.В.отказать, встречный иск Рязанцева Е.Э. удовлетворить. Считают вывод суда об отсутствии в предварительном договоре условия о цене квартиры, не соответствующим материалам дела. Отмечают, что в предварительном договоре от 21.03.2008 г. указано об исполнении обязанности по передаче в собственность в оплату спорного жилья квартиры на <адрес> и погашении задолженности в сумме 55636 рублей. Полагают, что судом не учтены противоречия в пояснениях ответчика Сурового Р.В. по приобретению квартиры на <адрес>. Считают неправомерным отказ суда в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела в связи с отсутствием ответчика Сурового Р.В., который после освобождения из колонии упорно не желал участвовать в судебном заседании. В обосновании жалобы ссылаются на то, что, принимая наследство, Суровой Р.В. принял и обязанность отца по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры с Рязанцевым Е.Э. и не имел права заключать такой договор с Сорокиной Е.В. Указывают, что материалами дела подтверждено, что спорная квартира Сорокиной Е.В. не передавалась, соответственно, у последней отсутствует право на спорную квартиру.
Кассационном представление, которое принесено прокурором г. Костромы ФИО12 на указанное решение суда, отозвано прокурором до начала рассмотрения дела в судебном заседании в суде кассационной инстанции.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, выслушав Рязанцева Е.Э. и его представителя Григорьеву И.В., заслушав заключение прокурора Хрящевой Е.Ю., полагающей, что решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 27 января 2003 г. между Суровым В.В. и Рязанцевым Е.Э. был заключен предварительный договор, согласно которому Рязанцев Е.Э. обязался предоставить Суровому В.В. однокомнатную квартиру со всеми удобствами по адресу: <адрес>, оплатить все расходы по оформлению купли-продажи и погасить задолженность за обе квартиры, рассчитаться с сыном продавца - Суровым Е.Э., отремонтировать обе квартиры за свой счет. Суровой В.В. обязался переоформить свою квартиру (<адрес>) на покупателя (л.д.101).
Впоследствии, 16 декабря 2006 г., между Суровым В.В. и Рязанцевым Е.Э. было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого стороны подтвердили частичное исполнение сторонами предварительного договора от 27.01.2003 г.: получение Суровым В.В. в собственность квартиры по <адрес>, оплату Рязанцевым Е.Э. задолженности по квартире по <адрес> - 8 в размере 18000 руб. и передачу 16000 руб. в руки Суровому В.В. и Суровому Р.В., осуществление Рязанцевым ремонта квартиры по <адрес> за свой счет. При этом Суровой В.В. обязался приватизировать квартиру на <адрес> после получения согласия органов опеки или достижения Суровым Р.В. совершеннолетия, и заключить с Рязанцевым Е.Э. договор купли-продажи. Предусмотрено также, что Рязанцев Е.Э. вселяется с членами семьи в спорную квартиру с правом проживания до государственной регистрации перехода к нему права собственности (л.д.103).
21 марта 2008 г. между сторонами предварительного договора было заключено еще одно дополнительное соглашение, согласно которому Рязанцев Е.Э. оплатил задолженность по <адрес>. 140 по <адрес> в размере 55 636 руб., а Суровой В.В. обязался приватизировать квартиру и заключить договор купли-продажи данной квартиры с Рязанцевым Е.Э.(л.д.102).
Из материалов дела следует, что 21 марта 2008 года Суровой В.В. заключил договор приватизации спорной квартиры с администрацией г.Костромы и договор был сдан на регистрацию в УФРС по Костромской области.
Суровой В.В. умер 25 марта 2008 года (л.д.107).
11 декабря 2008 года Суровому Р.В. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти отца. 12 декабря 2008 года был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> между ФИО8, действующей по доверенности за Сурового Р.В., (Продавец) и Сорокиной Е.В. (Покупатель), по условиям которого(договора) Продавец продал, а Покупатель купила указанную квартиру за 950000 руб. Сорокиной Е.В. 18 декабря 2008 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на 2-комнатную квартиру, общая площадь:42,6 кв.м, инв.№-6463, лит.А по адресу: <адрес> (л.д.6-7).
С иском о понуждении Сурового Р.В. заключить договор купли-продажи квартиры Рязанцев Е.Э. обратился в суд в августе 2010 года (л.д. 228-230).
В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5 ст.429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).
Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п.1 ст.432 ГК РФ).
В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Разрешая спор, суд, исследовав представленные по делу доказательства, руководствуясь приведенными нормами, пришел к правильному выводу о том, что как по предварительному договору от 27 января 2003 г., так и по дополнительному соглашению от 16 декабря 2006 г. истек установленный ст.429 ГК РФ годичный срок, что влечет за собой прекращение обязательств по этим договорам.
Суд, проанализировав дополнительное соглашение от 21 марта 2008 года, заключенное между Рязанцевым Е.Э. и Суровым В.В., с учетом анализа п.3 ст.555 ГК РФ, сделал обоснованный вывод о том, что это соглашение не является самостоятельным предварительным договором купли-продажи. При этом суд правомерно исходил из того, что в дополнительном соглашении от 21 марта 2008 года отсутствует такое существенное условие для данного вида основного договора (продажи недвижимости), как цена.
Нельзя согласиться с доводом кассационной жалобы о том, что в дополнительном соглашении от 21 марта 2008 года имеется условие о цене квартиры, поэтому данное соглашение является самостоятельным предварительным договором.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как уже указывалось, предварительный договор должен содержать четкое условие о цене продаваемого объекта.
В дополнительном соглашении от 21 марта 2008 года отсутствует указание о цене продаваемой <адрес> в <адрес>.
Необоснованно утверждение в кассационной жалобе о том, что у Сорокиной Е.В. отсутствует право на спорную квартиру.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что 12 декабря 2008 года Сорокина Е.В. купила спорную квартиру у Сурового Р.В., от имени которого по доверенности действовала ФИО8 В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 декабря 2008 года сделана запись регистрации №44-44-01/183/2008-255 права собственности Сорокиной Е.В. на спорную квартиру (л.д.6-7).
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда, а свидетельствуют лишь о несогласии с решением суда.
Кроме того, как уже указывалось выше, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу указанной нормы, предложение о заключении основного договора купли-продажи должно быть направлено другой стороне до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, при этом доказательства направления предложения заключить основной договор должны соответствовать требованиям ст. 60 ГПК РФ.
В материалах дела отсутствуют письменные доказательства направления Рязанцевым Е.Э. предложения Суровому Р.В. заключить основной договор в срок до 21 марта 2009 года.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, а в кассационной жалобе не приводится доводов, являющихся основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы 07 октября 2010г. оставить без изменения, кассационную жалобу Рязанцева Е.Э., Рязанцевой Е.Н., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего Рязанцева Е.В. и Рязанцева Р.Е.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи