КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«06» декабря 2010 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Болонкиной И.В., Шестанова Ю.И.,
при секретаре Строговой М.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Беккер Галины Валерьевны на решение Красносельского районного суда от 08 октября 2010 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Беккер Галины Валерьевны к администрации Красносельского муниципального района Костромской области, Захарову Владимиру Васильевичу о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи от 24 августа 2009 г. на продажу нежилого помещения № в цокольном этаже <адрес>, общей площадью 32, 7 кв.м., расположенного по <адрес> и приведение сторон в первоначальное положение; обязании администрации Красносельского муниципального района <адрес> заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений в ее собственность; обязании Захарова В.В. освободить нежилое помещение; внесении изменений в запись ЕГРП о прекращении права собственности Захарова В.В. на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения Беккер Г.В., ее представителя Гуляевой Л.Я., представителя Захарова В.В. - Бекренева П.Ю., Пуховой О.В.,, судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда
установила:
Беккер Г.В. обратилась в суд с иском к администрации Красносельского района, Захарову В.В. о применении последствий недействительности сделки и расторжении договора купли-продажи от 24 августа 2009 г. на продажу нежилых помещений №, 4 в цокольном этаже <адрес> общей площадью 13, 3 и 13, 4 кв.м. (всего 26, 7 кв.м.) по <адрес> в п. Красное-на-Волге Красносельского района Костромской области и приведении сторон в первоначальное положение; об обязании администрации Красносельского муниципального района Костромской области заключить с ней договор передачи спорных нежилых помещений в собственность; об обязании Захарова В.В. освободить указанные нежилые помещения; об обязании УФРС Костромской области внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на спорные помещения, мотивируя тем, что в соответствии с договором приватизации от 31 октября 2005 г. имеет в собственности <адрес> на первом этаже <адрес> в <адрес>, общей площадью 38, 4 кв.м., жилой площадью 31 кв.м., лит. А, часть пристройки (лит.а1), часть крыльца (лит.а2), два сарая (лит.Г2-2,Г5). В доме имеется цокольный этаж, часть которого находится в собственности соседей Пуховых (помещение №5, 6, 7), помещение №2 где устроена газовая котельная, находится в ее собственности. В справке БТИ №949 от 05 сентября 2005 г. в п.3.2 указано, что полуподвальное помещение относится к квартире №2. Указанное помещение ей неоднократно обещали оформить в собственность. Несколько раз она обращалась к Главе администрации с просьбой передать ей в собственность или продать цокольные помещения№3 и 4, так как они находятся под ее квартирой и необходимы для ее обслуживания. В письме Главы Красносельского муниципального района от 10 ноября 2006 г. ей было сообщено, что указанные помещения находятся в аренде, в них размещена мастерская теле-видео техники и поскольку она единственная в районе, то в настоящее время продажа данного нежилого помещения невозможна. Так же было указано, что продажа помещений будет производиться с аукциона, объявление о котором будет размещено в газете «Красное Приволжье». Однако аукцион не проводился, объявления в газете не было. После ее очередного обращения Глава администрации в письме от 21 июля 2010 г. сообщил, что помещение теле мастерской по договору купли-продажи от 24 августа 2009 г. передано в собственность Захарову В.В. Считает указанный договор купли-продажи ничтожным, противоречащим требованиям закона. Полагает, что своими действиями Захаров В.В. нарушает ее права, его клиенты на машинах заезжают во двор, несут вещи, звонят в дверь, канализация у него не установлена и двор превратился в общественный туалет, с техникой завозят в дом тараканов.
В ходе рассмотрения дела Беккер Г.В. уточнила исковые требования, просила обязать администрацию Красносельского муниципального района Костромской области заключить с ней договор купли-продажи спорных нежилых помещений в ее собственность, обязать Управление Росреестра по Костромской области внести в ЕГРП запись о прекращении права собственности ответчика на спорные нежилые помещения. В остальной части исковые требования оставила без изменения.
По делу постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Беккер Г.В. просит решение суда отменить. Считает его необъективным, постановленным в защиту интересов ответчиков. В подтверждение ссылается на то, что ей было отказано в назначении и проведении санитарно-технической экспертизы на соответствие спорного помещения требованиям нежилого помещения, расположенного в жилом доме и занятого теле радио мастерской. Указывает, что судом не было рассмотрено ее ходатайство о назначении и проведении почерковедческой экспертизы на давность исполнения соглашений и уведомлений о продлении договора аренды. Ссылается на то, что сделка возникла именно со ссылкой ответчиков на договор аренды и дальнейшее отчуждение спорных помещений производилась Захарову В.В. как участнику малого бизнеса, о чем прямо указано в договоре купли-продажи от 24 августа 2009 г. Указывает, что, со слов Захарова В.В., с февраля 2008 г. он индивидуальным предпринимателем не является, следовательно, никакого отношения к малому и среднему бизнесу не имеет. Таким образом, договор купли-продажи основан на утратившем силу 01 декабря 1999 г. договоре аренды спорных помещений, кроме того, договор заключен с лицом, не являющемся предпринимателем. Указывает, что до 06 июля 2007 г. тоже являлась индивидуальным предпринимателем и также могла использовать эти помещения в интересах предпринимательства, тем более, что ее сын Беккер А.Д. в настоящее время является индивидуальным предпринимателем. Захаров В.В. объясняет прекращение своей предпринимательской деятельности тем, что его сын предприниматель и теперь он занимает спорные помещения. Просит обратить внимание, что администрация несколько лет отказывала ей в передаче в собственность спорных помещений, ссылаясь на необходимость проведения аукциона, однако передача помещений в собственность Захарову В.В. состоялась без проведения аукциона. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно истолкован закон, что повлекло вынесение необоснованного и несправедливого решения.
В возражениях относительно кассационной жалобы Захаров В.В. считает решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Как видно из материалов дела и установлено судом, <адрес> в <адрес> является многоквартирным домом, в нем имеется две квартиры, собственниками которых являются Пухова О.В. и Беккер Г.В., и одно нежилое помещение, собственником которого является Захаров В.В.
Разрешая требования Беккер о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи нежилого помещения, суд, проанализировав нормы действующего законодательства, исследовав материалы дела, обоснованно указал на то, что данное помещение нельзя признать общим имуществом собственников квартир, поскольку оно не предназначено для обслуживания жилого дома, кроме этого данное помещение не предназначено и для обслуживания квартиры Беккер Г.В.
Как видно из материалов дела и установлено судом, указанное помещение ранее имело статус жилого помещения, однако после выселения жильцов оно было переведено в нежилое помещение на основании постановления главы самоуправления от 08.04.2002 года, в связи с чем в технические паспорта были внесены соответствующие изменения.
С 1998 года в данном помещении находилась телевизионная мастерская, помещение было передано по договору аренды ИП Захарову В.В.
Впоследствии на основании решения общего собрания депутатов Красносельского муниципального района от 17.07.2009 года с Захаровым В.В. был заключен договор купли-продажи спорного помещения.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное помещение используется самостоятельно, в силу его функционального назначения возможно им распоряжаться как объектом недвижимости.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований к признанию данного договора ничтожным в силу противоречия его требованиям закона, а именно положениям ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36 и 37 ЖК РФ, не имеется.
Доводы Беккер Г.В. о том, что она имела преимущественное право выкупить данное помещение, судом проверены и признаны необоснованными, поскольку доказательств того, что она имеет какие-либо преимущества, ею не представлено. Каких-либо законных оснований для признания за ней права преимущественной покупки помещения судом не установлено.
Кроме этого суд признал необоснованной и ссылку Беккер на положения п.4 ст. 35 ЗК РФ, поскольку указанная норма запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, между тем как истицей были заявлены требования о признании ничтожной сделки купли-продажи нежилого помещения.
Доводы Беккер Г.В. о том, что ответчик ненадлежащим образом использует принадлежащее ему недвижимое имущество, суд признал несостоятельными, поскольку каких-либо требований об устранении нарушений своих прав она не заявляла.
Доводы кассационной жалобы о том, что судом необоснованно было отклонено ходатайство о назначении санитарно-технической экспертизы на соответствие спорного помещения требованиям нежилого помещения, несостоятельны, поскольку суд обоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства, так как законность и обоснованность перевода жилого помещения в нежилое не были предметом данного судебного разбирательства.
Доводы жалобы о том, что суд не рассмотрел ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы соглашений и уведомлений о продлении договора аренды, не являются основанием для отмены решения, поскольку указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при разрешении возникшего спора.
Доводы жалобы о том, что оспариваемая сделка противоречит закону, поскольку Захаров В.В. не является предпринимателем, следовательно, договор купли-продажи следует признать недействительным, т.к. он основан на утратившем силу договоре аренды, необоснованны, поскольку Беккер Г.В. таких требований не заявляла, указанные обстоятельства не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований к отмене решения по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда от 08 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Беккер Г.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: