Кассационное определение по делу № 33-363

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей: Демьяновой Н.Н, Ильиной И.Н.

при секретаре: Федоровой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Чистякова Дмитрия Сергеевича, представителя Лапина С.К. - Бранчугова С.В. на решение Красносельского районного суда от 19 января 2011 г., которым требования Баукиной Анны Юрьевны к Лапину Сергею Константиновичу, Чистякову Дмитрию Сергеевичу удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Костромского областного суда Ильиной И.Н, выслушав Чистякова Д.С., его представителя и представителя Лапина С.К. Винокурова В.В., поддержавших кассационные жалобы, возражения относительно кассационных жалоб представителя Баукиной А.Ю. Баукина В.Л., адвоката Шутова В.В.,Тюрина А.Б., представителя Управления Росреестра по Костромской области Полушкиной Е.А., судебная коллегия Костромского областного суда

у с т а н о в и л а:

Баукина А.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к Лапину С.К. Просила признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> В обоснование требований указала, что согласно договору купли-продажи от 02 июля 2010 г. и передаточного акта от 02 июля 2010 г. она приобрела в собственность у ФИО5 <адрес> <адрес> указанный жилой дом, стоимость дома 600 000 рублей была уплачена Лапину С.К. Баукиным В.Л. 27 апреля 2010 года. Все необходимые документы были сданы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на жилой дом. Однако 12 июля 2010 года Лапин С.К. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области с заявлением о возвращении ему документов без осуществления регистрации. Государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц по 12 августа 2010 г.

Определением судьи Красносельского районного суда от 28 июля 2010 года на спорный жилой дом наложен арест.

В ходе рассмотрения дела в связи с тем, что по договору купли-продажи от 19 июля 2010 года Лапин С.К. продал спорный дом Чистякову Д.С., за которым 16 августа 2010 года было зарегистрировано право собственности на этот дом, ФИО4 требования дополнила: просила также признать договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. <адрес> <адрес> <адрес> заключенный между Лапиным С.К. и Чистяковым Д.С. недействительным и погасить запись о регистрации права собственности на дом. В обоснование дополнительных требований указала, что государственная регистрация этого договора и права собственности Чистякова Д.С. на спорный дом была осуществлена в период нахождения дома под арестом.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен Чистяков Д.С., в качестве третьих лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Баукин В.Л., Тюрин А.Б.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Баукин В.Л. исковые требования уточнил, просил суд осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи спорного жилого дома, заключенного 02 июля 2010 г. между Тюриным А.Б., действующим по доверенности от имени Лапина С.К., и Баукиной А.Б., переход права собственности на указанное недвижимое имущество от Лапина С.К. к Баукиной А.Б. и Баукину К.В. без заявления продавца Лапина С.К., а также признать недействительным договор купли-продажи указанного жилого дома от 19 июля 2010 г., заключенного между Лапиным С.К. и Чистяковым Д.С. В обоснование требований указал, что в апреле 2010 г. между ним и Лапиным С.К. была достигнута договоренность о продаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Указанный дом Лапиным С.К. приватизирован не был. Оформлением приватизации и продажей дома было поручено заниматься представителям. 27 апреля 2010 г. Лапину С.К. были переданы 600 000 руб. за жилой дом, о чем была составлена расписка, Лапин С.К. передал Баукину В.Л. ключи от дома. 02 июля 2010 г. был заключен договор купли-продажи и составлен передаточный акт, были поданы документы на государственную регистрацию. После 12 июля 2010 г. они получили уведомление от УФРС по Костромской области о том, что государственная регистрация приостановлена. Тогда ими было подано заявление в милицию на Лапина С.К. о мошеннических действиях Лапина С.К. и заявление в суд о признании права собственности за Баукиной А.Ю. и Баукиным К.В. на спорный жилой дом, одновременно просили наложить арест на жилой дом. 28 июля 2010 г. судьей был наложен арест на жилой дом. Однако в ходе судебного разбирательства было установлено, что 19 июля 2010 г. Лапин С.К. заключил другой договор купли-продажи того же дома с Чистяковым Д.С. Считает, что совершенная Лапиным С.К. и Чистяковым Д.С. сделка купли-продажи жилого дома является недействительной, так как совершена в период, когда судом был наложен арест на спорное недвижимое имущество.

Решением Красносельского районного суда от 27 сентября 2010 года исковые требования Баукиной А.Ю. были удовлетворены. Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 19 июля 2010 года между Лапиным Сергеем Константиновичем и Чистяковым Дмитрием Сергеевичем, признан недействительным и погашена запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Чистяква Д.С. на этот дом. Признано право общей долевой собственности на указанный дом за Баукиной Анной Юрьевной и Баукиным Кириллом Васильевичем по 1/2 доле в праве за каждым.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 08 ноября 2010 г. решение Красносельского районного суда от 27 сентября 2010 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Красносельского районного суда от 19 января 2011 г. требования Баукиной А.Ю. удовлетворены. Суд постановил осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> заключенного 02 июля 2010 г. между Тюриным Алексеем Борисовичем, действующим по доверенности от имени и в интересах Лапина Сергея Константиновича, и Баукиной Анной Юрьевной, действующей за себя и как законный представитель за несовершеннолетнего сына Баукина Кирилла Васильевича, перехода права собственности на указанное недвижимое имущество от Лапина С.К. к Баукиной А.Ю. и Баукину К.В. без заявления продавца Лапина С.К.

Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> заключенный 19 июля 2010 г. между Лапиным Сергеем Константиновичем и Чистяковым Дмитрием Сергеевичем.

Суд постановил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № о праве собственности ФИО6 на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>

Суд решил применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> заключенного 19 июля 2010 г. между Лапиным Сергеем Константиновичем и Чистяковым Дмитрием Сергеевичем, обязать Лапина С.К. возвратить Чистякову Д.С. полученные им от продажи жилого дома денежные средства в сумме 500 000 руб., обязать Чистякова Д.С. передать Баукиной А.Ю. ключи от дверей указанного жилого дома.

В кассационной жалобе Чистяков Д.С. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Указывает, что Баукин В.Л. передал Лапину С.К. в счет исполнения договора купли-продажи только 105 000 руб. из указанных в расписке 600 000 руб. В связи с этим обстоятельством Лапин С.К. не уполномочил Тюрина приватизировать домовладение. Тюрин с Лапиным исправили доверенность и приватизировали дом. Подозревая обман, Лапин принял решение о приостановлении регистрации права собственности Баукиной, о чем ей было сообщено уведомлением УФРС по Костромской области. Указывает, что ГК РФ не предусматривает, что договор может считаться заключенным по решению суда. Полагает себя добросовестным приобретателем законно купленного имущества. В настоящее время владеет и пользуется купленным домом, живет в нем с семьей. На день подачи заявления в УФРС 19 июля 2010 г. ограничений на спорное имущество наложено не было. Регистрация собственности проведена 16 августа 2010 г., а копия определения суда о наложении ареста поступила в Управление Росреестра по Костромской области после этой даты. Государственная регистрация ареста на жилой дом по адресу: <адрес> была проведена 02 сентября 2010 г. Со ссылками на ФЗ «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что приостановление регистрации права собственности возможно, если решение суда (либо другого органа) поступит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в регистрации права в Единый госреестр прав. Органы, наложившие арест, в данном случае суд, обязаны в 3-хдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий регистрацию прав. Определение Красносельского районного суда от 28 июля 2010 г. о наложении ареста на имущество в установленном порядке в Управление Росреестра не поступало, заверенная копия решения в 3-хдневный срок не направлялась. Надлежаще заверенная копия поступила в Управление Росреестра 17 августа 2010 г. Таким образом, на момент регистрации права собственности Чистякова на жилой дом ограничений в такой регистрации не существовало. Кроме того, приказом Минюста РФ №184 рекомендовано учитывать, что арест не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества. Полагает, что суд не должен был налагать арест на <адрес> <адрес>, поскольку он оказался лишен права пользования и распоряжения своим домом. При принятии мер по обеспечению иска суд должен руководствоваться разъяснениями ВС РФ и учитывать, что принятие мер может повлечь ограничение отдельных прав ответчика, ущемление интересов третьих лиц, причинение вреда имуществу.

В кассационной жалобе представитель Лапина С.К. по доверенности Бранчугов С.В. просит решение суда отменить. Полагает, что суд неправомерно применил п.1 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома является заключенным с момента его регистрации. Договор купли-продажи от 02 июля 2010 г. не прошел государственную регистрацию, следовательно, не имеет юридической силы и не считается заключенным. Указывает, что полагал, что личный отказ Баукина В.Л. покупать дом лишает последнего переданной в виде задатка суммы и позволяет кассатору продать дом другому лицу. Выражает несогласие с выводом суда о том, что суд не признал соглашение о задатке с Баукиным от 27 апреля 2010 г., поскольку Баукин исполнил свои обязательства в полном объеме. Полагает, что Баукин свои обязательства по покупке жилого дома до настоящего времени не исполнил, что в соответствии с п.4 соглашения позволяет оставить задаток продавцу. Выражает несогласие с выводом суда, что Баукин В.Л. при подписании соглашения о задатке действовал по поручению своей супруги Баукиной А.Ю., поскольку доверенность ему не предъявлялась, стороной в соглашении о задатке указан именно Баукин В.Л. Кассатор также не согласен с доводом суда о том, что выданная на имя Тюрина доверенность никем не отзывалась и имела силу, полагает что отзывом доверенности стало его заявление в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Костромской области от 22 июня 2010 г. Не согласен, что регистрация сделки по продаже дома Чистякову произведена с нарушением закона, так как во время регистрации сделки арест в соответствии с законом наложен не был. Считает, что суд при рассмотрения дела, должен был учесть положения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что в случае заключения нескольких договоров в отношении одного объекта недвижимого имущества, имущество должно остаться у покупателя, право которого зарегистрировано.

В возражениях относительно кассационных жалоб Баукина А.Ю. выражает несогласие с изложенными в них доводами.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений относительно них, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив вновь представленное доказательство, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.

Рассматривая требования Баукиной А.Ю. о погашении записи о регистрации права собственности Чистякова Дмитрия Сергеевича на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> суд обоснованно признал, что регистрация сделки купли-продажи спорного жилого дома от 19 июля 2010 г. и перехода права собственности от Лапина С.К. к Чистякову Д.С. была произведена государственным регистрирующим органом в период действия ареста, наложенного судом, при наличии вступившего в законную силу определения судьи от 28 июля 2010 г., являющегося обязательным для всех без исключения органов государственной власти, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан, что указанные регистрационные действия произведены в нарушение требований действующего законодательства. В силу этого указанная регистрация не может быть признана законной и сохранена.

Этот вывод основан на законе и материалах дела, доводы, изложенные в жалобе, не опровергают его.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, моментом заключения договора купли-продажи жилого дома является момент его государственной регистрации.

Арест, наложенный на имущество, представляет собой обременение, стесняющее правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В п.4 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством. Пунктом 3 статьи 28 этого же федерального закона установлено, что поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество или об избрании в качестве меры пресечения залога является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.

Как видно из материалов дела договор между Лапиным С.К. и Чистяковым Д.С. мог быть зарегистрирован в период с 13 августа по 18 августа 2010 года, поскольку по 12 августа в отношении этого же дома была приостановлена государственная регистрация договора между Лапиным С.К. и Баукиной А.Ю.

Судом исследовался вопрос и было установлено, не оспаривается представителем Управления Росреестра по Костромской области, что 6 августа 2010 года в адрес УФРС по Костромской области поступила факсокопия определения Красносельского районного суда Костромской области от 28 июля 2010 года о наложении ареста на спорный дом. 9 августа 2010 года копия этого определения была направлена по почте в адрес УФРС, поступила 17 августа 2010 года. Однако 16 августа 2010 года, несмотря на наличие копии о наложении ареста, в Управлении была произведена регистрация договора купли-продажи и права собственности Чистякова С.В. на жилой <адрес>-<адрес>

Таким образом, вывод суда о погашении записи о государственной регистрации права собственности Чистякова С.В. на спорный жилой дом является обоснованным.

То обстоятельство, что изначально копия определения поступила в Управление Федеральной регистрационной службы (в настоящее время Росреестра) по Костромской области по факсу, не влияет на указанный вывод суда, поскольку закон не содержит запрета на поступление судебных постановлений в регистрирующий орган подобным образом.

Таким образом, и договор купли-продажи жилого дома от 19 июля 2010 года, подписанный Лапиным и Чистяковым С.В. также как и договор купли-продажи этого дома Баукиной А.Ю., является незаключенным.

Суд верно сослался на ст. 165 ГК РФ, установив, что договор с Баукиной А.Ю. был подписан раньше, чем договор с Чистяковым С.В., договор с Баукиной А.Ю. был исполнен обеими сторонами, у Тюрина А.Б. имелись все полномочия на подписание этого договора, и вынес решение о регистрации договора купли-продажи и передаче дома Баукиной А.Ю.

Этот вывод основан на собранных по делу доказательствах, и не противоречит закону.

Как указано в п.61 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В ст. 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Поскольку и договор купли-продажи жилого дома с Баукиной А.Ю., и договор купли-продажи этого же дома с Чистяковым Д.С. не зарегистрированы, а Лапин С.К. передал дом сначала Баукиной А.Ю., а затем, отобрав ключи обманным образом Чистякову Д.С., то действует правило о правах того кредитора, обязательство в пользу которого возникло ранее.

Доводы кассационных жалоб основаны на неправильном толковании закона.

Также не может быть принят во внимание довод ответчиков об отсутствии у Тюрина А.Б. полномочий действовать от имени Лапина С.К. при подписании договора с Баукиной А.Ю., поскольку полномочия Тюрина А.Б. на совершение сделки по продаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, предусмотрены в выданной Лапиным С.К. нотариально заверенной доверенности от 27 апреля 2010 года. На момент подписания договора с Баукиной А.Ю. эта доверенность отозвана не была.

То обстоятельство, что в доверенности не было предусмотрено право Тюрина А.Б. на приватизацию этого дома, не влияют на существо спора. Фактически сделка по приватизации дома, совершенная от имени Лапина С.К. Тюриным А.Б., была Лапиным С.К. одобрена, так как он, воспользовавшись тем, что стал собственником дома, решил его продать Чистякову Д.С. и подписал с ним договор купли-продажи дома. В ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения, даже если представитель при её совершении действовал при отсутствии полномочий или при превышении таких полномочий.

Также бездоказателен довод ответчиков о том, что Баукиной А.Ю. не были исполнены обязательства по оплате стоимости дома 600 000 рублей. Этот вывод опровергается приложенной распиской в получении указанных денег Лапиным С.К. от Баукина В.Л. Каких-либо допустимых и достаточных доказательств, опровергающих это, ответчики не представили. Не опровергает это обстоятельство и приобщенная к материалам дела аудиозапись разговоров, поскольку в записанном с Баукиным В.Л. разговоре последний не признает того обстоятельства, что денег Лапину С.К. не передавал.

В связи с тем, что денежные средств, уплаченные за дом, в силу ст.34 СК РФ являются общим имуществом супругов, то передача денежных средств Лапину С.К. Баукиным В.Л., а не Баукиной А.Ю., не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора. В ст. 35 СК РФ предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилого дома Чистякову Д.С. сторонами не оспаривается и не нарушает ничьих прав и законных интересов.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам, указанным в кассационных жалобах, не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Красносельского районного суда от 19 января 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Чистякова Дмитрия Сергеевича, представителя Лапина С.К. - Бранчугова С.В.- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: