Судья Дедюева М.В..                                                                                             Дело № 33-1013

«11» июля 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Гусевой Н.А.,

судей Ильиной И.Н., Зиновьевой О.Н.,

при секретаре Поповой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Федоренко В.В., Гурина П.В. и его представителя Епифанова В.В. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 16 февраля 2011 года по делу по иску Федоренко Владимира Васильевича, Гурина Павла Владимировича к Администрации муниципального образования городского округа город Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом, Делюкину Виктору Георгиевичу об оспаривании договора купли-продажи, обязании освободить помещение; по иску Гурина Павла Владимировича к Делюкину Виктору Георгиевичу, Делюкиной Любовь Васильевне, Администрации муниципального образования городской округ г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом о признании права общей долевой собственности собственников квартир на нежилое помещение, признании договора купли-продажи и зарегистрированного права собственности недействительными, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения; по иску Гурина Павла Владимировича, Федоренко Владимира Васильевича к Делюкину Виктору Георгиевичу, Делюкиной Любови Васильевне, Администрации муниципального образования городского округа г. Кострома, Комитету по Управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы, Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект права «пристройка», признании права общей долевой собственности квартир дома на объект права «пристройка», которым в удовлетворении исков отказано.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н, выслушав объяснения Федоренко В.В. и его представителя Данилова Ю.М., Гурина П.В., поддержавших доводы кассационных жалоб, Делюкина В.Г. и его представителя Сахарова А.А., Делюкиной Л.В., полагавших доводы кассационных жалоб несостоятельными, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Федоренко В.В., Гурин П.В. обратились в суд с иском к Администрации муниципального образования городского округа г. Костромы, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы, Делюкину В.Г. о признании сделки по продаже нежилого помещения № 55 в <адрес> не соответствующей закону, указав, что после рассмотрения в суде дела об устранении препятствий в пользовании, созданных Делюкиными В.Г. и Л.В., им стало известно, что нежилое подвальное помещение № 55 по вышеуказанному адресу было продано Делюкину В.Г, не являющемуся собственником жилья в их доме. Данное помещение расположено между 1 и 2 подъездами и над ним расположены квартиры 4-х этажей, через которые проведены стояки холодной воды и канализации в подвал в помещение № 55. Через это же помещение проходят трубы отопления, горячей воды и кабеля электропроводки от квартир всего дома и от 2-го подъезда к первому вдоль стены дома дворового фасада, чтобы пройти через квартиру № 3 и выйти на другую сторону дома, на главный фасад. Таким образом, помещение № 55 является техническим подвалом, т.к. находящееся в нем санитарно-техническое, электрическое и иное оборудование обслуживает более одной квартиры дома № 113 и на основании ст. 289 ГК РФ принадлежит собственникам дома. Ответчик Делюкин В.Г. не является собственником жилья в этом доме, однако в нарушение действующего закона он оформил сделку купли-продажи № ДД.ММ.ГГГГ., по которой приобрел в собственность спорное нежилое помещение. Считают данную сделку ничтожной, так как она противоречит нормам закона. Кроме того, Делюкиным В.Г. в договоре указан адрес, где он не был никогда прописан, а также непонятно, куда были перечислены денежные средства от покупки недвижимости. Узнали они о нарушенном праве лишь 31 марта 2010 г., когда получили для ознакомления договор купли-продажи, квитанцию и план помещения. Просили признать сделку купли-продажи нежилого помещения № 55 <адрес> ничтожной, а договор № ДД.ММ.ГГГГ. не соответствующим закону; обязать ответчика Делюкина В.Г. освободить помещение № 55 от своего имущества в срок 1 месяц.

Гурин П.В. обратился в суд с уточненным иском к Делюкину В.Г., Делюкиной Л.В., Администрации муниципального образования городской округ г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом и просил:

признать право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме <адрес> на нежилое помещение № 55 (складское), общей площадью 14,2 кв.м, основная площадь 14,2 кв.м, инвентарный №1-9410, литер А, расположенное в жилом доме <адрес>;

признать договор купли-продажи № нежилого подвального помещения общей площадью 14,2 кв.м, расположенного по адресу: ул. Советская, 113 в городе Костроме, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Костромы (в настоящее время КУГЗМИ) в лице председателя ФИО7 и Делюкиным В.Г. недействительным в отношении объекта нежилого подвального помещения общей площадью 14,2 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>;

истребовать нежилое (подвальное) помещение (складское) № 55 общей площадью 14,2 кв.м, основная площадь 14,2 кв.м хозяйственного назначения, расположенное в жилом доме <адрес>, права на которое были зарегистрированы согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № № в Учреждении юстиции на государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Костромской области из незаконного владения Делюкина В.Н. путем обязания передать указанное помещение собственникам общедомового имущества в многоквартирном доме в лице старшего (уполномоченного) собственников помещений многоквартирного дома в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

признать недействительным зарегистрированное право собственности Делюкина В.Г. на нежилое помещение (складское) № 55, общей площадью 14,2 кв.м, основная площадь 14,2, № адрес: <адрес> нежилое помещение № 55, которое было зарегистрировано согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № № в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним на территории Костромской области.

Свои требования мотивировал тем, что в спорном помещении расположено техническое оборудование и коммуникации, обслуживающие общее домовладение в целом, в силу ст. 289, 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общедомовой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома, сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона ничтожна на основании ст. 168 ГК РФ, следовательно Делюкин В.Г. владеет спорным помещением незаконно. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009г. № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества их чужого незаконного владения, соединив его требованием о признании права общей долевой собственности.

Гурин П.В., Федоренко В.В. 16.02.2011 г. обратились с дополнительным иском к Делюкину В.Г., Делюкиной Л.В., Администрации муниципального образования городского округа г. Кострома, Комитету по Управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы, Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество им сделок с ним на территории Костромской области и просили признать недействительным зарегистрированное право собственности Делюкина В.Г. в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № № на объект права «пристройка», площадь по наружным обмерам 5,6 кв.м, литер а, объект №, части № со дня его регистрации, признать право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном <адрес> на нежилое помещение - пристройка, площадь по наружным обмерам 5,6 кв.м, литер а, объект №, часть №, адрес: <адрес>. В обоснование иска указали, что предметом договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ объект права «пристройка» не являлся, денежные средства за него не уплачивались, он выделен лишь на прилагаемом к договору плане продаваемого помещения, в свидетельстве о государственной регистрации права объект права «пристройка» необоснованно указан, данный объект в силу ст. 290 ГК РФ является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме.

Судом постановлено выше приведенное решение.

В кассационной жалобе Федоренко В.В. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что суд пришел к неправильному выводу о пропуске истцами срока исковой давности. Считает, что в суде доказано, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом, что также подтверждено выводами эксперта, однако решение суда противоречит данным выводам. Также считает, что не имелось оснований для регистрации права собственности на пристройку, площадью 5,6 кв. м, так как она не указана в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи, в стоимость оплаты не входила.

В кассационной жалобе Гурин П.В., его представитель Епифанов В.В. просят решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считают, что суд неправильно определил имеющие значения для дела обстоятельства и поэтому принял неправильное решение. Полагают, что ответчик должен был представить в суд техническую документацию долговременного хранения. Непредставление данных документов повлекло основную ошибку в решении, так как суд неправильно определил предназначение нежилого помещения. Полагают, что ответчик не доказал, что спорное помещение не является техническим подвалом, а может использоваться как отдельное нежилое помещение под какие-то иные цели, а не только для обслуживания дома. В судебном заседании Делюкин В.Г. не скрывал, что он не допустит Гурина П.В. в данное помещение для проверки труб. Также считают, что в суде не доказан факт правомерности продажи этого нежилого помещения администрацией города Костромы, так как это помещение не относилось только к муниципальной собственности, ввиду того, что в доме на момент продажи уже были собственники кроме муниципалитета. Решение суда противоречит также и выводам экспертизы. Кроме того, не согласны с выводами суда о пропуске срока исковой давности, так как считают, что срок исковой давности начал свое течение с момента, когда истцы узнали о нарушенном праве. Делюкин В.Г. скрывал правоустанавливающие документы от собственников и никому не предоставлял их. Полагают, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения и поэтому в рассматриваемом случае исковая давность не должна применяться.

В возражениях относительно кассационных жалоб Делюкин В.Г. и Делюкина Л.В. полагают решение суда законным и обоснованным, доводы кассационных жалоб несостоятельными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Делюкин В.Г. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого подвального помещения, общей площадью 14,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности Делюкина В.Г. на нежилое помещение (складское), общей площадью 14,2 кв. м, лит. А, пристройку, площадь по наружным обмерам 5,6 кв. м, №, по адресу: <адрес>, нежилое помещение №55.

Истцы, считая, что указанное в иске нежилое помещение содержит инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего дома, в связи с чем относится к общедомовому имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности сособственникам помещений в доме, обратились с настоящими требованиями в суд.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, согласно подпункту «а» пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что помещение №55 не является исключительно техническим, имеет возможность самостоятельного использования как нежилого, используется в качестве такового, и наличие в этом помещении общих коммуникаций дома, вентилей и ревизии, которые продублированы, само по себе не порождает право собственности на это помещение у собственников жилых квартир дома.

Судебная коллегия не может признать данные выводы достаточно обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Из заключения эксперта ОО Костромское областное общество защиты прав строителей от 25 января 2011 г. №06 видно, что в нежилом помещении 55 (№) по адресу: <адрес>, находятся инженерные коммуникации: стояк канализации с ревизией; два разводящих трубопровода горячего и холодного водоснабжения, два подающих трубопровода к стоякам ГВС, ХВС и к оборудованию смежного помещения солярия, стояки ГВС и ХВС, два отводящих трубопровода для обслуживания 55. На подающих к стоякам ХВС и ГВС трубопроводах и на двух отводящих трубопроводах для обслуживания помещения 55 расположено по одному запорному устройству - вентилю. Коммуникации (стояки) систем ГВС, ХВС и канализации проходят из нежилого помещения 55 через цокольное перекрытие в туалете квартиры 4, и далее в квартиры 7, 10, 13, обеспечивая их водоснабжением и водоотведением. Транзитный участок обратного трубопровода распределительной магистрали системы отопления входит в состав системы теплоснабжения всего дома и отводит теплоноситель от отопительных приборов, расположенных в помещениях 1-го подъезда. Помещение 55 предназначено для обслуживания и ремонта оборудования и коммуникаций первого подъезда, в том числе, непосредственно расположенных в квартирах 4, 7, 10 и 13.

Судебно-строительная экспертиза ОО Костромское областное общество защиты прав строителей была проведена на основании определения суда от 17 декабря 2010 г. в связи с возникновением в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручает другому эксперту или другим экспертам.

По существу не соглашаясь с выводами эксперта, суд указал, что жизнеобеспечение жилых помещений дома возможно и без вентилей и ревизии, которые находятся в спорном помещении №55, поскольку в квартире №4 дома находятся дублирующие запорные вентили и ревизия канализации.

Однако судом не принято во внимание, что само по себе наличие дублирующих устройств в квартире №4, не опровергает выводы эксперта и доводы истцов о том, что находящиеся в спорном помещении коммуникации обслуживают более одного помещения в доме, и по этому признаку оно может быть отнесены к общему имуществу.

Кроме того, судом без достаточной правовой аргументации отвергнут вывод эксперта о том, что установка запорной арматуры на стояках в жилых помещениях (т.е. в квартире №4) нарушает требования СНиП 2.04.01-85.

Доводы Делюкина В.Г. о том, что он не намерен чинить препятствия к доступу специалистов компетентных служб для осмотра, профилактики и ремонта, не является значимым для разрешения вопроса, относится ли спорное помещение к общему имуществу многоквартирного дома.

Кроме того, материалы дела не позволяют с достоверностью установить, на каком основании и в какой период спорное помещение в жилом доме было выделено в качестве самостоятельного объекта, в связи с чем не может быть отнесено к помещениям, связанным исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома. Из имеющихся в деле материалов видно, что в соответствии с решением малого Совета народных депутатов от 16 июля 1992 г. №120 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность Костромского горсовета» жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был закреплен в муниципальной собственности в целом, как единый объект. Передача Делюкину В.Г. по договору аренды от 03.04.1997 г. нежилого помещения (подвал) площадью 14,2 кв. м также не подтверждает его функционального назначения как самостоятельного объекта.

Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда о применении срока исковой давности.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 57) разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 200 ГК РФ устанавливает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

С учетом изложенного вывод суда об исчислении начала течения срока исковой давности с момента исполнения сделки купли-продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать правильным.

Поскольку в полномочия кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

По смыслу вышеприведенных правовых норм в основу решения суда должны быть положены выводы, логически вытекающие из всех фактов, проверенных и установленных в судебном заседании с учетом требования гражданского процессуального права о правилах относимости и допустимости доказательств, которые оценены с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи.

Данные требования закона судом выполнены не были.

При новом рассмотрении дела суду, надлежит учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, подтверждающие их доводы, и постановить решение в соответствии с действующим законодательством и на основании добытых доказательств.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 16 февраля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи