Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Ильиной И.Н.,

судей: Болонкиной И.В., Шестанова Ю.И.

при секретаре: Леонтьевой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО «Русская деревня» адвоката Данченко А.А. на решении Костромского районного суда от 19 августа 2011 года, которым исковые требования Одинцовой В.Н. удовлетворены. За Одинцовой В.Н. признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты>, инвентарный номер №. Встречные исковые требования ООО «Русская деревня» к Одинцовой В.Н. о признании незаключенным договора, возврате уплаченных по договору денежных средств, оставлены без удовлетворения. С ООО «Русская деревня» взысканы в пользу Одинцовой В.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 497 руб. 50 коп.

Заслушав доклад судьи Костромского областного суда Ильиной И.Н, выслушав представителя ООО «Русская деревня» адвоката Данченко А.А., поддержавшего кассационную жалобу, возражения относительно кассационной жалобы Одинцовой В.Н.и её адвоката Цымбал О.В., судебная коллегия Костромского областного суда

у с т а н о в и л а:

Одинцова В.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Русская деревня» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> инвентарный номер №, общей площадью застройки 81 кв.м., степень готовности 34%.

В обоснование требования указала, что 20 января 2010 года между ней и ООО «Русская деревня» был заключен договор, в соответствии с которым ООО «Русская деревня» взяла на себя обязательство построить индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, и передать его в собственность не позднее 30 декабря 2010 года. Одинцова В.Н. обязалась направить денежные средства на финансирование данного строительства. Свои денежные обязательства она исполнила, оплатив 1 259 500 руб., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам. 12 февраля 2011 года между истцом и ответчиком был подписан акт приемки-передачи индивидуального жилого дома, которым подтверждено, что ответчик выполнил работы по строительству жилого дома, оплаченные истцом, и отмечены недостатки по работам. Подписание акта подтверждает исполнение договора и окончание его действия. Фактически работы по строительству жилого дома были окончены в конце октября 2010 года, но ответчик не оформляет документы о праве собственности на дом, чтобы передать объект истцу, сведения о регистрации прав на незавершенный строительством жилой <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют. Истец не имеет возможности выполнить отделочные работы для сдачи дома в эксплуатацию. Считает, что ООО «Русская деревня» недобросовестно выполнило свои обязательства по передаче истцу в собственность жилого дома.

ООО «Русская деревня» обратилось со встречным исковым заявлением к Одинцовой В.Н. о признании незаключенным договор № от 20 января 2010 года с условием возврата ей денежных средств. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Русская деревня» и Одинцовой В.Н, был заключен договор № на инвестирование средств в строительство индивидуального жилого <адрес> д.Нажерово. По данным Одинцовой В.Н, срок выполнения работ был установлен 30 декабря 2010 г., а в экземпляре договора ООО указан срок - 30 декабря 2008 г. В соответствии с экземпляром договора Общества размер средств, подлежащих инвестированию, составлял 1 550 000 руб., а согласно укрупненного расчета стоимости жилого дома размер средств составлял 1 300 000 - 1 400 000 руб. Предметом договора было возведение индивидуального жилого дома (сруб 6х9 м высотой 3 м, общей площадью 90 кв.м.) на средства инвестора Одинцова В.Н. Подрядные работы предметом договора не являлись. В феврале 2011 г. в адрес Одинцовой был направлен промежуточный акт за июль 2010 г. о проведенных на объекте работах с указанием объема выполненных работ и их стоимости, всего на сумму 1 275 000 руб. На момент подписания акта имелось недоплата со стороны инвестора на сумму 15 500 руб. Кроме того, Одинцовой В.Н., не произведена оплата работ по подведению коммуникаций к дому и проезду к нему, стоимость которых согласно первоначальной смете установлена в 500 000 руб., а согласно акту - 320 000 руб. Таким образом, Одинцовой В.Н. не произведена оплата в сумме 335 500 руб. Изменения в проекте строительства жилого дома сторонами не согласованы, в письменной форме не закреплены, срок передачи жилого дома, его стоимость, проектные характеристики не согласованы. Составленный акт не является свидетельством исполнения сторонами обязательств. Основанием для передачи жилого дома является полное внесение инвестором средств на строительство жилого дома, что Одинцовой В.Н. не исполнено.

В качестве соответчика к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области.

Костромским районным судом принято указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ООО «Русская деревня» Данченко А.А. просит решение суда отменить и принять новое решение. Приводит доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Также указывает, что предметом договора № от 20 января 2010 г. было возведение индивидуального жилого дома на средства Одинцовой В.Н., отдельные строительные работы не заказывались. В феврале 2011 г. Одинцовой был направлен промежуточный акт за июль 2010 г. о проведенных на объекте работах с указанием объема выполненных работ и их стоимости на сумму 1 275 000 руб. На тот момент уже имелась недоплата, также не были оплачены работы по проведению коммуникаций к дому и проезду к нему. Полагает, что суд, сделав вывод о наличии между сторонами подрядных отношений, подтвердил позиция Общества о том, что в договоре должны быть согласованы все существенные условия. Считает, что неясно, какое право защищает истец - право собственности либо право на получение жилого дома от ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Так, суд счел установленным, что договор инвестирования от 20 января 2010 года, подписанный директором ООО «Русская деревня» и Одинцовой В.Н. является договором строительного подряда. Между тем этот вывод суда не основан на законе и материалах дела.

Исходя из анализа ст.ст.740, 743 ГК РФ, ст.ст. 40,41 ЗК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, следует, что заказчиком по договору строительного подряда на строительство индивидуального жилого дома может быть только законный владелец земельного участка, получивший разрешение на строительство. Одинцова В.Н. не является владельцем или пользователем земельным участком по адресу: <адрес> разрешение на строительство дома выдано ООО «Русская деревня». При таких обстоятельствах к возникшим между сторонами правоотношениям нормы о договоре подряда применены быть не могут.

По своей сути подписанный сторонами договор может быть расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара.

Так, согласно ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

ГК РФ и другие нормативные акты не содержат положений, запрещающих заключать договоры купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

Согласно ст. ст. 554, 555 ГК РФ обязательными условиями такого договора являются условия о предмете и цене, при не согласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Между тем в тексте договора от 20.01.2010 года отсутствует условие о цене индивидуального жилого дома, который должен быть передан истице после завершения строительства. В приложенном к договору укрупненном сметном расчете стоимости жилого дома на 1 семью общей площадью 90 кв.м указано, что в его стоимость должны входить: стоимость фундамента, сруба, наружных сетей, проекта дома, дороги, межевания, разработки генплана, забора и охраны за 12 месяцев. Однако в расчете указана только стоимость сруба (6х9 м) 800-900 тыс. руб., размер которой нельзя признать определенным, и стоимость наружных сетей 500 т.р. Стоимость остальных элементов не определена.

В представленном в суд экземпляре договора ООО «Русская деревня» от руки дописана стоимость дома 1 550 000 руб.

В акте выполненных работ за июль 2010 года указаны выполненные работы по изготовлению проекта дома общей площадью 150 кв.м, стоимость 1 этажа 810 тыс. руб., 2 этажа - 300 тыс. руб., подвала - 15 тыс. руб., фундамента - 150 тыс. руб., с электрических сетей 120 тыс. руб., дороги - 100 тыс. руб., забора - 50 тыс. руб., охраны 50 тыс. руб. Итого: 1 595 тыс. руб. При этом в стоимость не вошла цена выполненных работ по обустройству кровли и невыполненные работы по подключению дома к иным коммуникациям. Этот акт был подписан Одинцовой В.Н. с замечаниями, некоторые из которых касались и стоимости выполненных работ (истица поставила под сомнение указанную в акте стоимость в связи с отсутствием справки о стоимости выполненных работ и затрат).

В судебном заседании истица поясняла, что между ней и ответчиком была достигнута договоренность о стоимости дома исходя из стоимости одного кв. метра 10 000 руб.

Однако, несмотря на расхождения в стоимости дома в имеющихся в деле доказательствах, суд вопрос о наличи между сторонами договоренности о стоимости дома и о содержании этой договоренности на обсуждение не поставил и не предложил сторонам представить доказательства в обоснование своих позиций.

Также в решении суд сделал вывод о том, что незавершенный строительством жилой дом был передан по акту Одинцовой В.Н. Между тем это утверждение суда опровергается текстом представленного акта.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В представленном акте выполненных работ отсутствуют какие-либо сведения о передаче незавершенного строительством дома Одинцовой В.Н., в нем только перечислены выполненные работы и их стоимость. Кроме того, как следует из этого акта, Одинцова В.Н. работу не принимала, с объемом выполненных работ, указанным в акте, не согласилась. Действительно, как видно из отчета об определении рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома, объем выполненных работ не совпадает с объемом, указанном в акте. Так, частично выполнены работы по обустройству кровли, хотя они и не отражены в акте, а работы по первому и второму этажу выполнены не в полном объеме. Таким образом, указанный акт не может быть принят в качестве доказательства передачи объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что нормы материального права судом применены не правильно, не определены обстоятельства, имеющие значение для дела, обстоятельства, которые суд счел установленными, не подтверждены доказательствами, решение подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, в полном объеме судом не установлены, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разъяснить сторонам их процессуальные права, в том числе право на заключение мирового соглашения, на обращение к медиатору, правильно определить предмет доказывания по делу, предложить сторонам представить доказательства относительно юридически значимых обстоятельств, правильно применить нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского районного суда от 19 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи: