КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«24» августа 2011 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Андреева С.В., Зиновьевой О.Н.,
при секретаре Поповой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кострова Александра Николаевича к АК Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Шарьинского отделения № 4366 о признании частично недействительным кредитного договора и дополнительного соглашения к нему,
по кассационной жалобе Кострова Александра Николаевича на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 28 июня 2011 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Костромского областного суда Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения Кострова А.Н. и его представителей Падьяновой И.В. и Салонина С.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Костров А.Н. обратился в суд с иском к АК СБ РФ (ОАО) в лице Шарьинского отделения № 4366 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании недействительным залога жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.
При рассмотрении дела Костров А.Н. обратился с уточненным исковым заявлением к АК СБ РФ (ОАО) в лице Шарьинского отделения № 4366 о признании недействительным п. 2.1.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего условие о залоге жилого дома, п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № в части залога жилого дома. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АК СБ РФ (ОАО) в лице Шарьинского ОСБ № 4366 и Костровой И.В., Костровым А.Н. заключен кредитный договор № («Ипотечный кредит»)» на сумму <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики в соответствии с п. 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ и п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к нему предоставили поручительство физических лиц и залог (ипотеку) жилого дома, расположенного по адресу <адрес> (объект недвижимости). В соответствии с абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Аналогичное правило установлено и в ст. 340 ГК РФ, п. 3 которой подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания, является на момент заключения договора залога собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. Государственная регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ одновременно с регистрацией права собственности Костровой И.В. и Кострова А.Н. на объект недвижимости и земельный участок. Соглашение об ипотеке считается заключенным между сторонами с момента ее государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения соглашения об ипотеке он (Костров А.Н.) являлся собственником земельного участка, купленного на свои средства без привлечения заемных средств, на котором находится здание, переданное в залог. Однако в нарушение ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по условиям кредитного договора в залог было передано только здание без одновременной ипотеки принадлежащего Костровой И.В. и Кострову А.Н. на праве собственности земельного участка. Соглашение об ипотеке жилого помещения, отраженное в п. 2.1 кредитного договора, не содержит условия о залоге земельного участка, на котором оно находится, следовательно, является ничтожным, как не соответствующее вышеприведенным нормам ГК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Кострова И.В.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с согласия истца исключено из числа ответчиков по заявленным требованиям.
28 июня 2011 года Шарьинским районным судом Костромской области принято вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Костров А.Н. просит отменить принятое по делу решение, и, не передавая дела на новое рассмотрение, вынести новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства дела, неверно применены нормы действующего законодательства, тем самым вынесено незаконное и необоснованное решение в отсутствие надлежащей законодательной базы. Указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно ст. 168 ГК РФ, п.3 и 4 ст. 339 ГК РФ, п.3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 5, ст. 10, ст. 69 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Полагает, что регистрация ипотеки в силу закона не является основанием считать п. 2.1.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и п. 1.1 дополнительного соглашения № к кредитному договору соответствующими закону. Действующее законодательство не запрещает сторонам даже при возникновении ипотеки в силу закона заключать договор об ипотеке в силу договора. Указывает на нарушения процессуального законодательства при рассмотрении дела.
В возражениях относительно кассационной жалобы и.о. управляющего Шарьинским отделением №4366 ОАО «Сбербанк России» Толстова Ж.В. полагает решение суда законным и обоснованным, доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Принимая решение, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права к возникшим правоотношениям и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Этот вывод судом мотивирован, соответствует требованиям закона.
Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между АК СБ РФ (ОАО), с одной стороны, и Костровой И.В., Костровым А.Н., с другой стороны, заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязуется предоставить созаемщикам ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 2.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору поручительства граждан РФ (п. 2.1.1) и залог (ипотеку) указанного объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома (п. 2.1.2).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ пункт 2.1 данного договора изложен в следующей редакции: «В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору: 1) Залог приобретенного созаемщиками объекта недвижимости, указанного в п. 1.1. настоящего договора; 2) Поручительство граждан РФ, поручитель: ФИО2».
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным условия кредитного договора и дополнительного соглашения к нему в части залога объекта недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что данное условие не противоречит действующему законодательству.
Указанный вывод районного суда является правильным ввиду следующего.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (статья 334 ГК РФ).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.
По смыслу приведенных норм стороны в соответствующем договоре вправе определить особенности обеспечения исполнения обязательств.
При таких обстоятельствах включение в текст договора кредитования условия о залоге недвижимости не противоречит действующему законодательству и является одним из способов реализации права банка на определение условий предоставления кредита с учетом личности заемщика.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, предусматривающей способы обеспечения исполнения обязательств, а также ст. 33 ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 г. (в редакции от 30.12.2008 г.) обеспечение кредитов, предоставляемых банком, осуществляется залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором.
Таким образом, в рассматриваемых правоотношениях положение кредитного договора о залоге объекта недвижимости является одним из способов обеспечения кредитного обязательства и не подлежит признанию недействительным.
Утверждение истца о том, что в нарушение требований ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») кредитный договор не содержит условие о залоге земельного участка, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости, правильно признано судом необоснованным.
В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
В соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Анализ текста кредитного договора с изменениями, внесенными дополнительным соглашением, позволяет сделать вывод о том, что сторонами не включалось соглашение об ипотеке в данный договор. Имеющееся в кредитном договоре условие об обеспечении обязательства по возврату кредита залогом недвижимого имущества не является условием об ипотеке, так как в нем не указаны согласно требованиям ст. 432 ГК РФ существенные условия ипотеки и индивидуально определенные признаки заложенного имущества.
В этой связи при оформлении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали основания для соблюдения требований закона, предъявляемых к содержанию и регистрации договора ипотеки.
Помимо этого, суд первой инстанции правильно применил ст. 61 ГПК РФ.
Отклоняя доводы истца о том, что в нарушение ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3 ст. 340 ГПК РФ по соглашению о залоге было передано только здание без одновременной ипотеки принадлежащего Костровым земельного участка, на котором находится данное здание, суд правильно исходил из того, что между Костровыми и банком как такового договора залога не заключалось, залог на объект незавершенногостроительства возник в силу закона, а не договора, что установлено вступившими в законную силу судебными актами - решением Шарьинского районного суда Костромской области от 25.02.2011 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 20.04.2011 г., и данное обстоятельство имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Судебными инстанциями установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Костровой И.В., Костровым А.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства (жилого дома), общей площадью застройки 107,9 кв.м, степенью готовности 46%, и земельного участка, площадью 600 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, на тех условиях, что ФИО9 продает ФИО14., а Костровы приобретают в совместную собственность указанный объект незавершенного строительства за <данные изъяты> руб. и земельный участок за <данные изъяты> руб.
В соответствии с п.2.1.6 предварительного договора купли-продажи приобретение указанного недвижимого имущества осуществляется покупателями за счет собственных средств в сумме <данные изъяты> руб., а также за счет банковского кредита в размере <данные изъяты> руб.
Одновременно с государственной регистрацией права совместной собственности покупателей на недвижимое имущество оно передается в залог банку (считается заложенным в силу закона) в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.2.1.7 предварительного договора купли-продажи).
Пунктом 2.1.9 указанного договора предусмотрено, что предмет залога оценивается залогодателем и залогодержателем в сумме <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Костровой И.В., Костровым А.Н. заключен договор купли-продажи указанного в предварительном договоре недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства и земельного участка) на тех же условиях, которые были оговорены сторонами в предварительном договоре.
В этот же день ФИО9 и Костровы обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права совместной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права совместной собственности И.В. Костровой и А.Н. Кострова на указанные объекты недвижимости, а также записи о возникновении на эти объекты ипотеки в силу закона.
При указанных обстоятельствах Костровой И.В. отказано в удовлетворении иска о признании недействительным ограничения (обременения) права на жилой дом и земельный участок, зарегистрированного Управлением Росреестра по Костромской области.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу указанной нормы сделка признается не соответствующей закону или иному правовому акту тогда, когда при ее совершении нарушено какое-либо конкретное требование, предусмотренное тем или иным актом.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В подтверждение своих доводов истцом в нарушение указанных положений закона не были представлены допустимые, достоверные и относимые доказательства, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Доводы кассационной жалобы о том, что настоящее дело разрешено судом с нарушением процессуальных норм ввиду не привлечения к участию в деле ФИО2 (поручителя по кредитному договору) и ФИО5 (залогодержателя недвижимого имущества - незавершенного строительством жилого дома и земельного участка по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ) не состоятельны, поскольку разрешенный судом спор не затрагивает права и обязанности указанных лиц, а соответственно не могут служить основанием к отмене правильного по существу судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований Кострова А.Н. правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, основаны на исследованных доказательствах, надлежаще оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ. Нарушения или неправильного применения норм процессуального права, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.
Доводы Кострова А.Н., изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 28 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Кострова Александра Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи