Судья Иванова О.А. Дело № 33-1496 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 3 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего Никулинской Н.Ф., судей Демьяновой Н.Н., Муравьевой Е.А. при секретаре Поповой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Хорошиловой Ю.А. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 01 августа 2011 года, которым исковые требования ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» удовлетворены. С Хорошиловой Ю.А. в пользу ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» взыскана задолженность за фактическое пользование услугами по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию здания и мест общего пользования в размере 72 687 руб. 64 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 816 руб., а также государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования г. Кострома в сумме 565 руб. Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Хорошиловой Ю.А., поддержавшей жалобу, представителей ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» Тетериной Т.Л., Рыбальченко Н.М., Крылова Э.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия установила: ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» обратилось в суд с иском к Хорошиловой Ю.А. о взыскании задолженности на том основании, что в оперативное управление Учреждения был передан ряд административных зданий (нежилых помещений), в частности переданы помещения по адресу: <адрес>. Ответчик является собственником части нежилых помещений по указанному адресу общей площадью 152,15 кв.м. В январе 2010 года ответчику было предложено заключить договор на оказание услуг по содержанию, ремонту, техническому обслуживанию помещений. 17 мая 2010 года была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако ответ на неё в установленный срок получен не был. В результате действий ответчика истец понес убытки, состоящие из недополученной платы за коммунальные услуги в размере 4 624 руб. 11 коп., платы за уборку дворовых территорий и лестничных маршей в размере 6 854 руб. 40 коп. и платы по техническому обслуживанию здания в размере 42 403 руб. 43 коп. за период с 01 января 2010 года по 01 ноября 2010 года. Таким образом, истец просил взыскать с Хорошиловой Ю.А. кредиторскую задолженность за период с 01 января 2010 года по 01 ноября 2010 года в сумме 53 881 руб. 94 коп. и государственную пошлину в размере 1 533 руб. 91 коп. В ходе рассмотрения дела истец требования увеличил, просил взыскать с Хорошиловой Ю.А. в пользу ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» задолженность за фактическое пользование услугами по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию здания и мест общего пользования за период с 01 января 2010 года по 01 июня 2011 года в размере 72 687 руб. 64 коп., расходы по уплате государственной пошлины. Указал, что была произведена переплата по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию на 01 января 2010 года в сумме 3 850 руб. 17 коп., работы по ремонту кровли пересчитаны по фактическим затратам. К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Глухов Н.В. - сособственник принадлежащего Хорошиловой Ю.А. помещения. По делу постановлено вышеуказанное решение. Не согласившись с таким решением, Хорошилова Ю.А. подала кассационную жалобу на него, в которой просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что суд при вынесении решения неправильно истолковал и применил ст. 249 ГК РФ и ст. 1102 ГК РФ, не учел требования ст. 1 ГК РФ. Указывает, что в 2008 году между нею и истцом был заключен договор по обеспечению коммунальными услугами и технической эксплуатации здания, который был расторгнут с 31.12.2009 года по инициативе истца. В 2010 году она заключила с истцом договор на возмещение затрат по коммунальным услугам, позднее заключила также договор на возмещение затрат за установку прибора учета тепловой энергии. Таким образом, она исполняла обязанность по содержанию имущества, в том числе и общего. От заключения с истцом договора на оказание услуг по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию здания она устно отказалась, поскольку оказание предложенных услуг является предпринимательской деятельностью истца, и цена услуг была значительно выше по сравнению с ранее заключенным договором 2008 года. При этом она заключила договоры на возмещение других затрат и в устной форме предложила свое участие в содержании общего имущества в виде оплаты работ в случае необходимости их проведения. Также отмечает, что в результате оказания истцом услуг по ремонту крыши фактически стоимость ее имущества снизилась вследствие повреждения потолка и пола протечкой (с 6-го по 4-й этаж), однако данное обстоятельство не учтено при расчете суммы неосновательного обогащения. Считает необоснованным вывод суда о необходимости проведения ремонта крыши, поскольку данный вывод основан на акте осмотра кровли здания ЗАО «Полимерстройзащита», вызывающем сомнения в допустимости и достоверности. Также отмечает, что решение содержит ссылку на несуществующий правовой акт - Распоряжение губернатора Костромской области «О приеме в казну Костромской области теплового узла и инженерных коммуникаций правой (южной) пристройки административного здания по ул. Ленина, 20 в г. Костроме» № 1870-р от 14.10.2022 года. Судом указано, что тепловой узел и инженерные коммуникации являются общим имуществом собственников помещений в здании, в то же время они переданы тепловой узел и коммуникации переданы истцу распоряжением губернатора. Однако суд не сделал вывода о том, кто же является собственником теплового узла и коммуникаций и кто должен нести бремя их содержания. Решение суда в части взыскания с нее оплаты услуг по уборке дворовой территории также считает принятым с нарушением норм права, поскольку границы земельного участка на момент оказания услуги по уборке не были установлены и согласованы с другими собственниками, они были самостоятельно определены истцом и уборка территории в этих границах осуществлялась по инициативе истца. Указывает, что истец при определении ее доли в здании взял в расчет общую площадь принадлежащих ей помещений в двух литерах - А и А3. Суд не выявил эту ошибку и не учел при принятии решения, взыскав с нее завышенную сумму задолженности. Кроме того, указание в резолютивной части на взыскание с нее задолженности за пользование услугами по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию здания и мест общего пользования считает неправомерным, поскольку договорные отношения между сторонами отсутствовали. Полагает, что истец пытается незаконно взыскать с нее оплату своих услуг, от которых она отказалась, тем самым истец нарушает п. 3 ст. 176 Закона РФ «О защите прав потребителей». Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам. Как следует из материалов дела и установлено судом, в оперативное управление ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» согласно Распоряжению Департамента имущественных отношений Костромской области № 701 от 20 июня 2007 года был передан ряд административных зданий (нежилых помещений), в частности, помещения по адресу: <адрес>, расположенные на 2-м этаже и на 4 этаже правой (южной) пристройки административного здания. Хорошилова Ю.А. является собственником 1/2 доли нежилого помещения (административного), общей площадью 304,3 кв.м., основная площадью 183,5 кв.м., вспомогательная площадью 120,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в том числе: в литере А3 - ком. №, общей площадью 285 кв.м., основная площадь 183,5 кв.м., вспомогательная площадь 101,5 кв.м.; в литере А - комн. №, общей площадью 19,3 кв.м., вспомогательная площадь 19,3 кв.м. На основании ст. 135 ГК РФ сособственникам нежилых помещений здания принадлежат также на праве общей долевой собственности общие помещения, включая крышу, лестницы, общие коммуникации. В течение спорного периода с 01 января 2010 года по 01 июня 2011 года учреждение осуществляло деятельность по содержанию общего имущества собственников здания, а именно: содержание электрооборудования, инженерных сетей, теплового узла, производило уборку территории, лестничных маршей, вывоз мусора, производило оплату ремонта кровли, неся при этом соответствующие затраты. Договор, предусматривающий возмещение ответчиком понесенных истцом расходов по содержанию общего имущества, сторонами не заключен. Разрешая спор о возмещении Хорошиловой Ю.А. расходов, произведенных ОГУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области», суд правильно исходил из того, что на основании статей 210 и 249 ГК РФ Хорошилова Ю.А. как собственник должна участвовать в издержках по содержанию общего имущества. Отсутствие договорных отношений между сторонами не освобождает Хорошилову Ю.А. от возмещения расходов по содержанию общего имущества здания. Установив то, что истец с согласия большинства собственников фактически осуществляет деятельность по содержанию и обслуживанию общего имущества, а письменный договор между сторонами о возмещении понесенных истцом издержек на содержание имущества отсутствует, суд правильно применил к отношениям сторон нормы ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении и его последствиях. Вместе с тем при определении размера подлежащих взысканию с Хорошиловой Ю.А. сумм судом не учтено то, что такие расходы с учетом требований ст. 249 ГК РФ должны определяться пропорционально доле помещений ответчика в общей площади принадлежащих всем собственникам помещений обслуживаемого здания. Кроме того, произведенные расходы должны быть направлены на содержание общего имущества и быть необходимыми для содержания и сохранения общего имущества здания. В соответствии с ч.2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылаются. В ходе судебного разбирательства истцом произведен расчет исковых требований, положенный судом в основу решения (т.2 л.д. 56-57). Как следует из этого расчета, истцом участие Хорошиловой Ю.А. в расходах по содержанию общего имущества здания определялось следующим образом: доля ее затрат в содержании здания составила 17,1%, в ремонтах - 6%, в уборке дворовой территории и лестничных маршей - 7%. Такой расчет противоречит ст. 249 ГК РФ и не может быть признан правильным. Кроме того, в расчетах доли участия Хорошиловой Ю.А. в расходах по содержанию общего имущества собственников литера А3 истец исходит из размера площади принадлежащих Хорошиловой Ю.А. и приходящихся на ее долю помещений площадью 152,15 кв.м., не учитывая при этом, что часть этих помещений расположена в литере А того же здания. Это обстоятельство влияет на расчет доли Хорошиловой Ю.А. в помещениях литера А3, но не учтено судом. Также истцом несмотря на возражения ответчика не представлено обоснования такой части расходов, которая в расчете указана как «материально-техническое обеспечение», сумма затрат по которому в 2010 году составила 40 800 руб., а в 2011 году - 5 000 руб. Судом расчет этой части расходов также не проверен, не установлено, какие фактически произведенные расходы включены в него, чем объясняется такая значительная разница в расходах в 2010 и 2011 годах. Поскольку истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения, определяемого по действительной стоимости неосновательно сбереженного имущества (п.1 ст. 1105 ГК РФ), суду необходимо было проверить и расчет такой части расходов, которая обозначена истцом как «резерв на непредвиденные расходы» (2010 год - 42 693 руб., 2011 год - 11 637,6 руб.), установить, возникли ли у истца в спорный период непредвиденные расходы, чем они были вызваны и в каком размере фактически произведены. Также убедительным является довод истца о том, что площадь земельного участка 300 кв.м., уборку которого осуществляет принятый на работу истцом дворник, определена истцом произвольно. Как следует из материалов дела, площадь земельного участка установлена истцом без каких-либо расчетов, замеров или подтверждающих документов (т.1 л.д. 184). Суд не предложил истцу представить дополнительные доказательства в подтверждение того, что указанная в акте площадь не превышает размер земельного участка, предоставленного для эксплуатации литера А3 здания по <адрес>, а также не установил, как размер площади земельного участка влияет на сумму затрат на содержание здания. При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. Поскольку недостатки, допущенные судом, не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в определении, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, распределить между сторонами обязанности по их доказыванию, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, в том числе истцу предложить уточнить расчет своих исковых требований, проверить правильность этого расчета и разрешить спор в соответствии с требованиями закона. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а: Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 01 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий: Судьи: