Судья Лепина Л.Л. Дело №33 - 1638 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ «10» октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего: Веремьевой И.Ю., судей: Муравьевой Е.А., Синицыной О.Р., при секретаре: Шпилевой И.С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО «Русская деревня» Данченко А.А. на решение Костромского районного суда Костромской области от 16 августа 2011 года, которым удовлетворены исковые требования Ачкасовой Ольги Викторовны. За Ачкасовой Ольгой Викторовной признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, Минское сельское поселение, дер. Нажерово, дом 53, литер А, инвентарный номер 14882. Заслушав доклад судьи Муравьевой Е.А., выслушав объяснения представителя ООО «Русская деревня» Данченко А.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя Ачкасовой О.В. по доверенности Цымбал О.В., судебная коллегия у с т а н о в и л а : Ачкасова О.В. обратилась в суд с иском к ООО «Русская деревня» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный в Костромском районе, дер. Нажерово, дом 53. В обоснование требований указала, что 20 марта 2009 года между ней и ООО «Русская деревня» был заключен договор, в соответствии с которым ООО «Русская деревня» взяло на себя обязательство построить индивидуальный жилой дом по адресу: Костромской район, д. Нажерово, дом 53 и передать его в собственность Ачкасовой О.В., а истица, в свою очередь, обязалась направить денежные средства на финансирование указанного строительства. Обязательства в своей части истица исполнила, оплатив по договору 1 042 000 рублей. 14 февраля 2011 года между истицей и ответчиком подписан акт приема - передачи жилого дома. Фактически работы по строительству дома завершены летом 2010 года, однако ответчик не оформил документы о праве собственности на дом и не передал объект строительства истице, ссылаясь на финансовые трудности и отсутствие в связи с этим возможности зарегистрировать право собственности ООО «Русская деревня» на жилой дом. Истица из-за недобросовестного исполнения своих обязанностей ответчиком не имеет возможности воспользоваться результатами строительства и выполнить отделочные работы для сдачи дома в эксплуатацию. В процессе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования: просит признать за ней право собственности на жилой дом по адресу: Костромской район, д. Нажерово, дом 53, литер А, общей площадью 75,8 кв.м, инвентарный номер 14882, поскольку в период рассмотрения дела в суде спорный жилой дом ответчиком был достроен и поставлен на кадастровый учет. В качестве соответчика к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе представитель ООО «Русская деревня» Данченко А.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе Ачкасовой О.В. в удовлетворении заявленных требований. В жалобе указывает, что предметом договора, заключенного между истицей и ООО «Русская деревня» было возведение индивидуального жилого дома стоимостью 1 350 000 рублей. На момент рассмотрения дела истицей оплачено лишь 942 000 рублей. В июле 2010 года в связи с расторжением договора строительства жилого дома истице было возвращено 100 000 рублей. Предметом указанного договора никогда не были отдельные подрядные работы. Все договоренности сторон в рамках указанного строительства, касающиеся цены, сроков и предмета договора носили устный характер. Ачкасовой О.В., как инвестором, не произведена оплата по договору в полном объеме. Изменения в проекте строительства жилого дома были произведены ответчиком после обращения истицы за возвратом денежных средств в связи с расторжением договора. Считает, что акт о приемке выполненных работ, составленный между сторонами, не является свидетельством исполнения сторонами своих обязательств, а подтверждает выполнение конкретных работ на деньги инвестора. Основанием для передачи жилого дома в соответствии со ст. 218 ГК РФ является полное внесение инвестором средств на строительство жилого дома, что Ачкасовой О.В. не исполнено в связи с отказом от исполнения договора. Полагает также, что суд, сделав вывод о наличии между сторонами подрядных и инвестиционных отношений, подтвердил вывод ответчика о том, что в договоре, в соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ, должны быть согласованы все существенные условия, что в данном случае полностью отсутствует. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Принимая решение об удовлетворении требований Ачкасовой О.В. о признании права собственности на жилой дом по адресу: Костромской район, д. Нажерово, д.53, суд указал, что согласно имеющемуся в материалах дела акту выполненных работ истица приняла работу на сумму 1 060 000 рублей с замечаниями по строительству, обязательства по договору об оплате работ по строительству выполнила и внесла деньги в сумме 1 042 000 рублей. Подписание акта приема выполненных работ подтверждает наличие договорных отношений по строительству жилого дома между сторонами, а замечания по качеству работ были указаны Ачкасовой О.В. для обеспечения возможности в будущем обязать ответчика устранить имеющиеся недостатки. Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным в виду следующего. Как видно из материалов дела, 20 марта 2009 года между ООО «Русская деревня» (застройщиком) и Ачкасовой О.В. (инвестором) заключен договор, согласно которому инвестор принял на себя обязательство направить денежные средства на строительство жилого дома по адресу: Костромской район, дер. Нажерово, дом 53, а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить указанный объект в соответствии с согласованной инвестором документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность инвестору обусловленный договором объект. Согласно имеющегося в деле акту приема выполненных работ от 14 февраля 2011 года, Ачкасова О.В. приняла выполненные работы на сумму 1 060 000 рублей с замечаниями по строительству. Из анализа положений статей 51 Градостроительного кодекса РФ, 40,41 Земельного кодекса РФ, 740 и 743 ГК РФ следует, что по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома заказчиком может выступать законный владелец земельного участка, имеющий разрешение на строительство. Из материалов дела (л.д. 111-119) следует, что земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов предоставлены и разрешение на строительство таких домов в дер. Нажерово Костромского района, в том числе и дома №53, получено ООО «Русская деревня». Ачкасова О.В. владельцем или пользователем земельного участка по адресу: Костромской район, д. Нажерово, 53 не является. Следовательно, к правоотношениям, возникшим между ООО «Русская деревня» и Ачкасовой О.В. не могут быть применимы нормы о договоре подряда. При этом судом не определено, исходя из фактически сложившихся обстоятельств, каковым по своей сути является договор, заключенный между указанными сторонами. В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с положениями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Исходя из анализа указанных выше норм Гражданского кодекса РФ, обязательными условиями возмездного договора являются условия о предмете и цене, при несогласовании которых договор буде считаться незаключенным. Как следует из текста договора, заключенного между истицей и ООО «Русская деревня» (пункт 1.2) объектом строительства является индивидуальный жилой дом, планируемой площадью, при этом в тексте договора отсутствуют данные о размерах указанной площади. Ачкасова О.В., в соответствии с п.3.1 договора, вносит денежные средства на инвестирование строительства объекта в объеме, предусмотренном в п.1.3 настоящего договора и в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора. Однако в пункте 1.3 договора размер денежных средств, вносимых Ачкасовой О.В., не указан, график платежей отсутствует. К договору приложены два укрупненных сметных расчета стоимости жилого дома на одну семью ( л.д. 54 и 85). В первом укрупненным сметном расчете указана общая площадь дома 50 кв.м и стоимость 1 350 000 рублей, во втором сметном расчете площадь дома уже указана 80 кв.м и стоимость дома - 1 885 000 рублей. Стоимость остальных элементов (наружные сети газопровода, электроснабжение, водопровод, дороги общего пользования и подъезды и др.) имеют в сметных расчетах разную стоимость. В акте выполненных работ от 14 февраля 2011 года (л.д.53) указаны выполненные работы по изготовлению и установке сруба (6х9 м) стоимостью 640 000 рублей, коммуникации - 420 000 рублей, в том числе скважина - 100 000 рублей, дорога - 100 000 рублей, электроэнергия - 120 000 рублей. При этом в стоимость не вошли работы по подключению дома к иным коммуникациям. Акт был подписан Ачкасовой О.В. с замечаниями, в том числе, ряд замечаний касался стоимости выполненных работ. В частности, истица указала, что дом не подсоединен к коммуникациям, не подключен к сетям электроснабжения, не построен забор. Ею поставлена под сомнение стоимость работ по устройству фундамента и стропильной системы крыши, поскольку отсутствуют акты на скрытые работы. В судебном заседании истица пояснила, что между ею и ответчиком была достигнута устная договоренность при заключении договора 20 марта 2009 года о том, что стоимость дома составит не более 1 000 000 рублей, была достигнута также договоренность и об объемах строительства. Истица указала, что дом договорились с ООО «Русская деревня» строить одноэтажный, площадью 6х6 м. Вместе с тем, при наличии в имеющихся доказательствах расхождений в стоимости дома, объемах строительства (площадь дома, этажность), суд не поставил на обсуждение вопрос о наличии между сторонами договоренности о стоимости и объемах строительства и содержании этой договоренности; не предложил сторонам предоставить доказательства в обосновании своих позиций. В решении суд указал, что истица выполнила принятые на себя договором обязательства и внесла денежные средства на строительства жилого дома, а также приняла выстроенный объект согласно акту приема выполненных работ (л.д.41). Указанный вывод суда опровергается материалами дела и самим актом приема выполненных работ. В акте отсутствуют сведения о передаче строительством жилого дома Ачкасовой О.В. Более того, Ачкасова О.В. не только не приняла жилой дом от ответчика, но не согласилась как со стоимостью, так и с объемом выполненных работ. На момент рассмотрения дела в суде строительство жилого дома было завершено и площадь дома составила не 50 кв.м, как планировалось при заключении договора, а 75,8 кв. м. Изменилась этажность здания ( возведен мансардный этаж). При таких обстоятельствах, акт приема выполненных работ, на который ссылается суд в решении, не может быть принят в качестве доказательства передачи индивидуального жилого дома Ачкасовой О.В. Кроме того, судом в нарушение положений статьи 133 ГПК РФ не принято в пятидневный срок процессуальное решение по поступившему 15 июня 2011 года и имеющемуся в материалах дела (л.д.92) исковому заявлению ТУ Росимущества в Костромской области к Ачкасовой О.В. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой на чужом земельном участке и об обязании снести объект незавершенного строительства. Принимая во внимание, что при разрешении дела судом неправильно применены нормы материального права, не определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а обстоятельства, который суд посчитал установленными, не подтверждены доказательствами, решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, разъяснить сторонам их процессуальные права, в том числе право на заключение мирового соглашения, и постановить решение в соответствии с нормами материального и процессуального права. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а : Решение Костромского районного суда Костромской области от 16 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий: Судьи: