КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 ноября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Ильиной И.Н., Муравьевой Е.А.

при секретаре Строговой М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Гусейналиева Р.Г.о. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 26 июля 2011 года, которым иск Загоруйко Е.В. к Кузнецовой Л.В., Гусейналиеву Р.Г.о. о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимого имущества и перевода прав покупателя по договору купли-продажи от 05 марта 2011 года удовлетворен частично; в иске Гусейналиеву Р.Г.о. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, отказано.

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Гусейналиева Р.Г. и его представителя Виноградова А.В., поддержавших жалобу, Загоруйко Е.В. и его представителя Смирновой А.Г., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Гусейналиев Р.Г. обратился в суд с иском к Загоруйко Е.В. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и обязании ответчика передать ему комплект ключей от квартиры. Требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 05.03.2011 года он приобрел 1/2 долю указанной квартиры. Одним из сособственников квартиры является Загоруйко Е.В. После совершения сделки он (Гусейналиев Р.Г.) неоднократно пытался вселиться в квартиру, принести вещи и жить там, однако ответчик препятствует ему во вселении, не открывает дверь, не отдает экземпляр ключей. Предпринятые попытки урегулировать вопрос в досудебном порядке результатов не дали. Данными действиями ответчика нарушаются его права на распоряжение своей собственностью. Со ссылкой на ст. 304 ГК РФ, 30 ЖК РФ просил удовлетворить иск.

Загоруйко Е.В. иск Гусейналиева Р.Г. не признал, в свою очередь предъявил иск                к Кузнецовой Л.В. и Гусейналиеву Р.Г.с требованием признать недействительным договор купли-продажи от 05.03.2011 года, заключенный между Кузнецовой Л.В. и Гусейналиевым Р.Г. в отношении 1/2 доли <адрес> в г. Костроме. Просил перевести все права и обязанности покупателя в отношении указанного имущества на себя. Требования мотивировал тем, что он является собственником 1/3 доли спорного жилого помещения. В начале мая 2011 года он узнал, что 1/2 доля квартиры была продана Кузнецовой Л.В. постороннему лицу Гусейналиеву Р.Г. по договору от 05.03.2011 года. При совершении сделки было нарушено его преимущественное право покупки, установленное ст. 250 ГК РФ, так как Кузнецова Л.В. ни в устной, ни в письменной форме не извещала его о намерении продать свою долю квартиры. Узнав, что свою долю она продает за сумма1 рублей, он без возражений бы приобрел ее сам.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 23 июня 2011 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены третий сособственник квартиры Федорова Л.В. и Управление Росрегистрации по Костромской области.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 26 июля 2011 года иск Загоруйко Е.В. к Кузнецовой Л.В., Гусейналиеву Р.Г. о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимого имущества и перевода прав покупателя удовлетворен частично. Все права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 05 марта 2011 года переведены с Гусейналиева Р.Г. на Загоруйко Е.В. на приобретение у Кузнецовой Л.В. 1/2доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с признанием за ним право собственности на указанную долю. При вступлении решения в законную силу постановлено выплатить Гусейналиеву Р.Г. со счета УФК по Костромской области Управления Судебного департамента в Костромской области денежную сумму сумма1 рублей, внесенную Загоруйко Е.В. В остальной части иска Загоруйко Е.В. отказано. В иске Гусейналиеву Р.Г. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, отказано. Прекращено право собственности Гусейналиева Р.Г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с исключением из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Не согласившись с таким решением, Гусейналиев Р.Г. подал в суд кассационную жалобу с просьбой об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. Считает, что вывод суда о том, что норма п. 2 ст. 250 ГК РФ подразумевает надлежащее извещение участников долевой собственности о продаже доли имущества, основан на неправильном толковании закона, вследствие чего суд не применил закон, подлежащий применению. Данная норма закона возлагает на продавца обязанность известить сособственников о продаже доли в письменной форме, при этом закон не связывает такое извещение с какой-либо формой уведомления и обстоятельствами получения или неполучения сособственником такого уведомления. Ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также содержит ссылку лишь на письменные документы, подтверждающие извещение, а не надлежащее уведомление. Также указывает, что уведомлением от 5 ноября 2011 года Загоруйко было предложено купить долю квартиры за сумма2 руб., то есть за цену, соразмерную цене договора от 05.03.2011 года - сумма1 руб., с учетом издержек по его оформлению. Данные обстоятельства судом не исследованы. Также отмечает, что Загоруйко Е.В. внес на депозит суда сумма1 руб. без учета понесенных Гусейналиевым Р.Г. иных расходов на оформление сделки, чем нарушено право Гусейналиева Р.Г. на справедливое возмещение. Указывает, что государственная регистрация сделки приостанавливалась до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, однако судом данное обстоятельство не исследовалось и не отражено в решении. Полагает, что судом неправильно определен момент начала течения срока исковой давности для заявления Загоруйко Е.В. как участником долевой собственности требования о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. По мнению кассатора, данный срок должен исчисляться со дня заключения договора, а не со дня его государственной регистрации. Также считает, что суд в нарушение действующего законодательства не привлек к участию в деле его супругу, интересы которой затронуты решением, поскольку доля квартиры, приобретенная Гусейналиевым Р.Г., является совместно нажитым в браке имуществом. Со ссылкой на положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод считает, что он лишен собственности незаконно. Загоруйко Е.В. проявлял недобросовестность, сознательно уклоняясь от получения извещений, что подтверждено допрошенными лицами. Считает, что судебное разбирательство было односторонним, небеспристрастным, нормы права судом применены исключительно в интересах Загоруйко Е.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Загоруйко Е.В. являлся собственником 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Кузнецовой Л.В. принадлежала 1/2 доля этой квартиры.

05 марта 2011 года Кузнецова Л.В. подписала договор купли-продажи своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> Гусейналиевым Р.Г.

В материалах дела имеются почтовые уведомления на имя Загоруйко Е.В., направленные в его адрес Кузнецовой Л.В.: от 05.11.2010 года - о продаже доли за сумма2 рублей, от 27.08.2008 года - о продаже доли за сумма3 рублей, от 15.03.2011 года - о продаже доли за сумма1 рублей. Суд установил, что все уведомления адресатом получены не были и вернулись к отправителю за истечением срока хранения.

22 апреля 2011 года Управлением Росрегистрации по Костромской области оформлена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на Гусейналиева Р.Г., о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № и №.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Загоруйко Е.В. о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи от 5 марта 2011 года, суд правильно исходил из того, что законом предусмотрена обязанность продавца доли известить сособственников о намерении продать свою долю надлежащим образом с тем, чтобы они осознанно и в полном объеме могли оценить предлагаемые им условия сделки, в том числе и по цене. Закон связывает право на продажу иному лицу принадлежащей собственнику общей долевой собственности своей доли только с отказом или умолчанием других собственников на уведомление об отчуждении доли.

Судом установлено, что Загоруйко Е.В. не отказывался от покупки доли, последнее предложение по цене ему не было известно. Таким образом, у Загоруйко Е.В. не было возможности оценить предлагаемые сособственником условия продажи доли в общей собственности.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что право Загоруйко Е.В. на преимущественную покупку было нарушено.

При разрешении спора судом дано правильное толкование норм, содержащихся в п.2 ст. 250 ГК РФ, о том, что направляемое покупателю уведомление должно быть надлежащим, то есть должно быть не только направлено ему, но и получено им.

С доводами жалобы о злоупотреблении правом со стороны Загоруйко Е.А., связанном с уклонением от получения направляемых ему уведомлений, согласиться нельзя, поскольку достаточных доказательств этого утверждения в материалах дела не имеется. То, что ранее с Загоруйко Е.В. Кузнецовой Л.В. велись переговоры о продаже доли, не является подтверждением его уклонения от покупки. Как следует из объяснений Загоруйко Е.В., Кузнецовой Л.В., показаний свидетеля К. и других доказательств, первоначально Загоруйко Е.В. предлагали купить долю по другой, более высокой цене, он соглашался с предложением, пытался оформить кредит, но не смог оформить его ввиду необходимости уплачивать в этом случае дополнительно большие проценты. В дальнейшем в переговорах с ним ему также назывались суммы, превышающие цену фактически состоявшегося договора. В процессе судебного разбирательства уплаченные по договору деньги в сумме сумма1 руб. Загоруйко Е.В. перечислил на счет судебного департамента.

При таких обстоятельствах оснований для вывода об уклонении Загоруйко Е.В. от покупки доли Кузнецовой Л.В. и злоупотреблении им своим правом не имеется.

Отказывая представителю Управления Росрегистрации по Костромской области в применении срока на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, суд правильно указал, что этот срок на момент обращения Загоруйко Е.В. с иском в суд не истек.

Характеризуя правовую природу этого срока, суд ошибочно указал, что этот срок является пресекательным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исковые требования, предъявленные с пропуском срока, установленного п.3 ст. 250 ГК РФ, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Таким образом, указанный срок может быть восстановлен в случае его пропуска, то есть не является пресекательным. Вместе с тем этот ошибочный вывод суда не влияет на разрешение довода о применении этого срока, поскольку судом правильно указано, что срок обращения в суд Загоруйко Е.В. не пропущен.

Срок, установленный п.3 ст. 250 ГК РФ, исчисляется не с момента заключения договора, на что ссылается в жалобе Гусейналиев Р.Г., а с момента, когда сособственник, чье преимущественное право нарушено договором, узнал или должен был узнать о совершении сделки (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае трехмесячный срок не истек даже с момента заключения договора, поскольку в соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры, части квартиры считается заключенным с момента регистрации договора. Регистрация договора произведена 22 апреля 2011 года.

Поскольку Загоруйко Е.В. не мог узнать о совершении сделки ранее даты ее заключения, судом сделан верный вывод о начале течения срока на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателей с 22 апреля 2011 года. Загоруйко Е.В. обратился в суд 06 июня 2011 года.

Также не может служить основанием к отмене решения ссылка Гусейналиева Р.Г. в жалобе на то, что ему не возмещены все расходы, понесенные в связи с заключением договора. В частности, в жалобе и в объяснениях в суде кассационной инстанции Гусейналиев Р.Г. ссылался на то, что он оплачивал еще расходы риэлтора, а также оплатил долг прежнего собственника по оплате коммунальных услуг. Представитель Гусейналиева Р.Г. в суде кассационной инстанции отмечал, что Гусейналиев Р.Г. оплатил расходы по государственной регистрации договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. №4 (в ред. Постановления от 6 февраля 2007 г. №6) при предъявлении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Во исполнение этих требований Загоруйко Е.В. внесены на счет Управления Судебного департамента в Костромской области сумма1 руб. - сумма, указанная в договоре купли-продажи в качестве цены договора. Иных сумм, уплачиваемых покупателем, договор купли-продажи от 5 марта 2011 года не содержит. Поскольку Гусейналиев Р.Г. не заявлял об оплате им иных сборов, пошлин, иных сумм, необходимых для заключения договора, в суде первой инстанции, у суда отсутствовали основания для возложения на Загоруйко Е.В. обязанности внесения денежной суммы, превышающей цену договора. Кроме того, расходы, на которые ссылается Гусейналиев Р.Г. в кассационной жалобе (оплата услуг риэлтора, оплата долга по коммунальным платежам) выходят за пределы расходов, необходимых для заключения договора купли-продажи. Однако Гусейналиев Р.Г. не лишен права на предъявление соответствующих требований к лицам, виновным в причинении ему убытков в связи с заключением договора купли-продажи с нарушением преимущественного права другого сособственника, в общем исковом порядке.

Не является основанием для отмены решения суда и непривлечение к участию в деле жены Гусейналиева Р.Г. - Г.. Как следует из материалов дела, она сама не участвовала в заключении договора, оплате сумм по договору или иных расходов, выдала своему мужу нотариально удостоверенное согласие на покупку любых объектов недвижимости либо любых долей в праве собственности на любые объектов недвижимости на условиях и по цене по его усмотрению. Участник общей совместной собственности в отношениях с третьими лицами действует от имени всех участников общей собственности. Уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в соответствии с решением суда подлежат возврату. Вопрос о правах и обязанностях Г. судом не разрешался, ее интересы оспариваемым решением не нарушены. Интересы Гесейналиева Р.Г., ссылающегося на непривлечение к участию в деле Г., этим обстоятельством не ущемляются.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобе не подлежит.

Из мотивировочной части решения подлежит исключению вывод суда о том, что Федоровой Л.В. в порядке наследования перешла в собственность 1/3 доля спорной квартиры, поскольку доказательств этому в материалах дела нет, а также вывод суда о том, что срок на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя является пресекательным.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

                                о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 26 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Гусейналиева Р.Г.о. - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения слова: из абзаца 7 страницы 3 - «и Федоровой Л.В. в размере 1/3 доли», из абзаца 7 страницы 5 - «Данный срок является пресекательным».

Председательствующий:

Судьи: