Судья Кукушкина О.Л. Дело № 33-1920

«30» ноября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Синицыной О.Р., Ильиной И.Н.,

при секретаре Шпилевой И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Михайловой Светланы Анатольевны на решение Ленинского районного суда от 13 октября 2011 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применений последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Синицыной О.Р., объяснения представителя Михайловой С.А. по доверенности Григорьеву И.В., поддержавшую доводы жалобы, Груздеву Л.С. и её представителя по доверенности Смирнову М.М., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Груздева Л.С. обратилась в суд с иском к Михайловой С.А. о признании недействительным договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3 от 16 ноября 2009 года, заключенный между ней и Михайловой С.А., просила взыскать с Михайловой С.А. 1 300 000 руб., за оплату юридических услуг 2 500 руб. Требования мотивированы тем, что на момент заключения договора купли-продажи ей было известно, что в квартире ранее был зарегистрирован, но затем снят с регистрационного учета в места лишения свободы по решению суда Зорин В.Ю., данные сведения занесены в договор купли-продажи. При оформлении договора ее заверили, что никакого права проживания за данным гражданином не сохраняется. С этим условием она совершила сделку. В апреле 2011 года она решила указанную квартиру продать Коршуновой Л.И. Однако Управление Росреестра по Костромской области её уведомило, что регистрация сделки возможна лишь при условии, что в договор купли-продажи будет внесена запись о том, что за Зориным В.Ю. сохраняется право на пользование и проживание в жилом помещении. Не согласившись с внесением такого условия она обратилась с иском в Ленинский районный суд г.Костромы к Зорину В.Ю. о признании его утратившим право пользования и проживания в жилом помещении. Решением Ленинского районного суда г.Костромы от 2 июня 2011 года в иске ей было отказано, так как судом установлено, что за Зориным В.Ю. сохраняется право на проживание в спорной квартире и после перехода права собственности на данное жилое помещение другому лицу. Таким образом, Михайлова С.А. ввела ее в заблуждение при заключении договора купли-продажи спорной квартиры относительно жилищных прав Зорина В.Ю. В связи с чем, она не может в полной мере осуществлять свои права как собственница квартиры. Ссылаясь на положения ст.ст. 178,166,167 ГК РФ, просила иск удовлетворить.

При рассмотрении дела Груздева Л.С. требования уточнила, в окончательной редакции сформулировала исковые требования следующим образом: просила признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3 от 16 ноября 2009 года, заключенный между ней и Михайловой С.А., применить последствия недействительности сделки - возвратить в собственность Михайловой С.А. указанную квартиру, взыскать с Михайловой С.А. в пользу Груздевой 1 300 000 руб., погасить запись о регистрации №44-44-01/076/2009-718 от 9 декабря 2009 года. Взыскать с Михайловой С.А. понесенные расходы на оплату юридических услуг в сумме 2 500 руб. и на оплату госпошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

Вышеуказанным решением признан недействительным договор купли-продажи жилого помещения: трехкомнатной квартиры по адресу: г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3 от 16 ноября 2009 года, заключенный между Груздевой Л.С. и Михайловой С.А. Применены последствия недействительности сделки. В собственность Михайловой С.А. возвращена квартира, находящаяся по адресу: г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3, с Михайловой С.А. в пользу Груздевой Л.С. взыскан 1 300 000 руб., погашена запись о регистрации №44-44-01/076/2009-718 от 9 декабря 2009 года. С Михайловой С.А. взысканы расходы на оплату юридических услуг в сумме 2 500 руб. и на оплату госпошлины в сумме 5 000 руб. С Михайловой С.А. в доход муниципального образования городской округ г.Кострома взыскана госпошлина в сумме 9 000 руб.

В кассационной жалобе Михайлова С.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Не согласна с выводом суда о том, что началом срока исковой давности по оспариванию сделки купли-продажи квартиры от 19 ноября 2009 года следует считать Уведомление Росреестра по Костромской области от 15 апреля 2011 года и решение Ленинского районного суда от 2 июня 2011 года. Обстоятельства регистрации Зорина В.Ю. в спорной квартире на момент приватизации, его участие в приватизации истице были известны на момент совершения сделки. Срок для оспаривания сделки, предусмотренный п.2 ст.181 ГК РФ возник у Груздевой Л.С. с 9 декабря 2009 года, то есть с даты государственной регистрации договора. Полагает, что об осведомленности притязаний Зорина В.Ю. на спорную квартира, истица знала с момента привлечения ее к участию в процессе по иску Зорина В.Ю. к Зорину Ю.В. о расторжении договора приватизации, по которому она лично извещалась на судебное заседание получала копию иска 29 июня 2010 года, лично участвовала в судебных заседаниях. Настоящий иск Груздева Л.С. подала 21 июля 2011 года, то есть за пределами установленного срока исковой давности. Не согласна с выводом суда о наличии у истцы заблуждения относительно качеств предмета, учитывая, что в силу ст.178 ГК РФ существенное значение имеет лишь заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению, то есть заблуждение должно касаться непосредственно предмета сделки, а не объема прав на него. В решении суда имеется ссылка на ст.460 ГК РФ, в силу которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Однако в силу приведенной нормы закона, неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Соответственно, данное обстоятельство не является основанием для признания сделки порочной.

В возражениях относительно кассационной жалобы представитель Груздевой Л.С. по доверенности Смирнова М.М. считает решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования Груздевой Л.С., суд, исходил из того, что, приобретая у Михайловой С.А. квартиру, истица имела намерение приобрести жилое помещение свободное от прав третьих лиц, однако была введена в заблуждение относительно прав Зорина В.Ю. на постоянное и бессрочное проживание в спорной квартире, при этом посчитал, что её заблуждение имело существенное значение, так как создало у Груздевой Л.С. ошибочное, не соответствующее действительности представление о предмете договора купли-продажи и, руководствуясь положениями ст.178 ГК РФ, признал сделку недействительной.

Между тем с данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 16 ноября 2009 года между Михайловой С.А. (продавец) и Груздевой Л.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3.

В пункте 4 договора содержится следующее условие: «На момент составления настоящего договора в вышеуказанной квартире никто не зарегистрирован. Ранее зарегистрированный в указанной квартире Зорин В.Ю. снят с регистрационного учета 2 октября 2009 года в МЛС по решению суда, о чем покупатель знает и не возражает».

          Из материалов дела усматривается, что Груздева Л.С. действительно имела намерение купить квартиру, свободную от прав третьих лиц, тогда как фактически квартира на момент совершения сделки была обременена правами третьего лица (Зорина В.Ю.), что подтверждено решением Ленинского районного суда г.Костромы от 2 июня 2011 года.

          Вместе с тем неправильное представление Груздевой Л.С. о правах Зорина В.Ю. на приобретенную квартиру, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Указанные Груздевой Л.С. обстоятельства не свидетельствуют о том, что она заблуждалась относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, то есть не являются основанием для признания сделки недействительной на основании ст.178 ГК РФ.

В соответствии с положениями п.1 ст.460 ГК РФ, применимых в сложившихся правоотношениях (п.5 ст.454 ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц, прямо урегулированы абзацем вторым п.1 указанной статьи, в соответствии с которым неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, в возникшем споре истицей ошибочно выбран способ защиты своего права, не предусмотренный законом.

В связи с этим правовых оснований для удовлетворения иска Груздевой Л.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применений последствий недействительности сделки не имеется.

         Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, однако неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе Груздевой Л.С. в иске о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3 от 16 ноября 2009 года и применении последствий недействительной сделки.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда от 13 октября 2011 года по иску Груздевой Людмилы Сергеевны к Михайловой Светлане Анатольевне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применений последствий недействительности сделки - отменить.

Вынести новое решение.

В иске Груздевой Людмилы Сергеевны к Михайловой Светлане Анатольевне о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Кострома, ул.Новый Быт, д.3, кв.3 от 16 ноября 2009 года недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Председательствующий:

Судьи: