Судья Семенова Т.В. Дело №33-1969 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ «07» декабря 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего: Никулинской Н.Ф., судей: Муравьевой Е.А., Синицыной О.Р., при секретаре: Шпилевой И.С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Березиной И.И. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 14 октября 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Березиной Ирины Игоревны к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,ОАО«Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге. Заслушав доклад судьи Муравьевой Е.А., выслушав объяснения представителя Березиной И.И. Халапсина М.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Ивановой О.Ю.,судебная коллегия у с т а н о в и л а : Березина И.И. обратилась в суд с иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге. Требования мотивировала тем, что между ней и КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) был заключен кредитный договор, по условиям которого ей предоставлен ипотечный кредит на сумму 900 000 рублей для приобретения в собственность квартиры по адресу : <адрес>, оценка которой по состоянию на 23 ноября 2006 года составила 2 054 000 рублей. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, законным владельцем которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 15 марта 2011 года и 11 апреля 2011 года торги по реализации указанной квартиры были признаны несостоявшимися. Согласно п.5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. В настоящее время она желает продать квартиру, однако до решения вопроса о прекращении ипотеки лишена возможности это сделать. На ее обращения о погашении регистрационной записи о залоге в ЕГРП ответчик не реагирует. К участию в деле в качестве соответчика судом было привлечено ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе Березина И.И. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что суд в нарушение требований ФЗ «Об ипотеке» пришел к неверному выводу о том, что отмена постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%, вынесенного судебным приставом-исполнителем 17 марта 2011 года, влечет за собой отмену всех последующих исполнительных действий, в том числе по проведению повторных публичных торгов. В нарушение положений п.4 ст. 198 ГПК РФ судом в решении не приведено ни одной нормы закона, подтверждающих данный вывод. Вместе с тем, ссылаясь на положения пунктов 4 и 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», ст. 350 ГК РФ полагает, что если залогодержатель не воспользовался правом оставить у себя предмет ипотеки после объявления повторных торгов несостоявшимися по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены, то договор о залоге прекращается. Полагает, что торги могут быть в силу ст. 449 ГК РФ признаны недействительными только по иску заинтересованного лица. По рассматриваемому спору торги не были признаны недействительными, а дважды были проведены и признаны несостоявшимися, что в совокупности с изложенным выше является основанием для прекращения ипотеки. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался ч. 1 ст. 350 ГК РФ, в соответствии с которой реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке. Согласно ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заложенное имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже такого имущества регулируется ст. 57 данного Федерального закона, а также процессуальным законодательством РФ. В силу ч. 1 - 3 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей, организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, и в течение 10 дней после этого залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если такое соглашение не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, на которых начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причине явки менее двух покупателей залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в ч. 1 ст. 62.1 данного Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (ч. 4 ст. 58 ФЗ). В части 5 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) указано, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Правила реализации заложенного имущества отражены также в ФЗ «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ от 02.10.2007 года. Так, согласно части 2 статьи 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом. В соответствии со статьей 91 ФЗ "Об исполнительном производстве" организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. Согласно статье 92 вышеуказанного Закона в случае объявления торгов несостоявшимися, организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися, назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо не поступления от него уведомления о решении оставить за собой нереализованное имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых, возвращается должнику (пункты 12,13 ст. 87). Как следует из материалов дела, 29 ноября 2006 года между КБ «Европейский трастовый банк» и Березиной И.И. был заключен кредитный договор, по условиям которого ей предоставлен ипотечный кредит в сумме 900 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения жилья. 29 ноября 2006 года залогодателем Березиной И.И. права первоначального залогодержателя были удостоверены закладной, владельцем которой до 30 июня 2011 года являлось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в настоящее время - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 24 сентября 2009 года с Березиной И.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по упомянутому выше кредитному договору в сумме 939 291 рубль, обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес>. Определено подлежащим выплате с 22 июля 2009 года по день исполнения обязательства проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка не исполненных обязательств по уплате основного долга. На основании исполнительного листа №2-870/2009 от 24 сентября 2009 года, выданного Ленинским районным судом г. Костромы, 05 ноября 2009 года возбуждено исполнительное производство в отношении должника Березиной И.И., в рамках которого 13 ноября 2009 года произведен арест квартиры по указанному выше адресу с оценкой ее в сумме 2 054 000 рублей. Постановление о реализации квартиры выносилось судебным приставом-исполнителем 25 декабря 2009 года, которое исполнено не было в связи с предоставлением судом Березиной И.И. рассрочки исполнения решения и отзыва имущества с реализации. 23 декабря 2010 года судебным приставом ОСП по Ленинскому району г.Костромы вновь вынесено постановление о передаче имущества на реализацию и 08 февраля имущество (квартира) переданы на реализацию в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области. Имущество, выставленное на торги 15 марта 2011 года по начальной цене 2 045 000 рублей, реализовано не было; торги признаны несостоявшимися. 17марта 2011 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию, на 15%, т.е. до 1 745 900 рублей. В ходе повторных торгов 11 апреля 2011 года имущество вновь не было реализовано, торги были признаны несостоявшимися, в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух человек. Вступившим 29 августа 2011 года в законную силу решением Ленинского районного суда г. Костромы от 25 апреля 2011 года постановление судебного пристава-исполнителя от 17 марта 2011 года о снижении цены реализуемого имущества на 15% отменено. Проанализировав положения ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданского кодекса РФ, представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что отмена судом постановления о снижении цены реализуемого имущества на 15%, повлекла за собой отмену всех последующих мер принудительного исполнения, в том числе и проведение повторных публичных торгов. При этом суд первой инстанции исходил из того, что публичные торги по продаже заложенного имущества производятся в рамках возбужденного исполнительного производства. Цена имущества, выставляемого на повторные торги, определяется постановлением судебного пристава-исполнителя путем снижения стоимости реализуемого имущества на 15%. В этой связи выставление на повторные торги квартиры по цене, определенной постановлением от 17 марта 2011 года, которое впоследствии судом было отменено, является незаконным. Из материалов дела видно, что после проведения повторных публичных торгов судебным приставом-исполнителем уведомление взыскателю с предложением об оставлении предмета залога за собой, не направлялось. В настоящее время судебным приставом-исполнителем вынесено новое постановление (13 сентября 2011 года) о снижении цены имущества на 15%, которое, как верно указал суд, является основанием для проведения повторных публичных торгов по реализации квартиры залогодателя. При таких обстоятельствах, основания для прекращения залога, предусмотренные ст. 350 ГК РФ, п.5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» отсутствуют, в связи с чем судом сделан правильный вывод, что требования истицы о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге не основаны на законе и удовлетворению не подлежат. При разрешении требований суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для разрешения спора обстоятельства. Выводы суда основаны на их всестороннем исследовании, оценке доказательств с учетом правил ст. 67 ГПК РФ, соответствуют обстоятельствам дела. В кассационной жалобе Березина И.И. ссылается на то, что процедура проведения публичных торгов была соблюдена, недействительными они судом признаны не были. Данный довод не может быть принят во внимание, так как оценка соответствия закону мер принудительного исполнения по передачи заложенного имущества была дана как в решении суда от 25 апреля 2011 года, так и в решении суда от 14 октября 2011 года с указанием на то, что отмена судом постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены реализуемого имущества, повлекло за собой отмену всех исполнительных действий, в том числе по проведению повторных торгов. Иные доводы кассационной жалобы сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, которые были исследованы судом и получили надлежащую оценку при разрешении спора, а также к переоценке доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, не опровергают выводы суда и не содержат правовых оснований для отмены решения. Нарушений норм гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было. Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения. Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а : Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 14 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Березиной Ирины Игоревны - без удовлетворения. Председательствующий: Судьи: