КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«04» апреля 2011 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего Гусевой Н.А.,
судей Веремьевой И.Ю., Андреева С.В.,
при секретаре Строговой М.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя администрации г. Костромы Шаталовой Н.Н. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 17 января 2011 г., которым удовлетворены исковые требования Синицкого Павла Николаевича к администрации г. Костромы, комитету ЖКХ администрации г. Костромы об обязании перевести жилое помещение в нежилое.
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения представителя Синицкого П.Н. - Маниной А.А., судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда
у с т а н о в и л а:
Синицкий П.Н. обратился в суд с иском к администрации г. Костромы, комитету ЖКХ администрации г. Костромы о признании неправомерным отказ комитета ЖКХ администрации г. Костромы, об обязании комитет ЖКХ администрации г. Костромы перевести из жилого в нежилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, о взыскании с ответчика судебных издержек, мотивируя тем, что является собственником 3-х комнатной квартиры общей площадью 73,4 кв.м, в том числе жилой площадью 47,4 кв.м., расположенной на 1-м этаже пятиэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу. В июле 2009 года он обратился в комитет ЖКХ администрации г. Костромы с заявлением о переводе указанной квартиры в нежилое помещение, предоставив необходимые документы. ОГУП ЖКХ ПСБ разработал технический проект перепланировки <адрес> под офис в <адрес> в <адрес>. Данный проект согласован с архитектурой г. Костромы и предусматривает вход в помещение, выполненный на месте оконного проема, отдельный, изолированный от входа в жилые квартиры, оборудованный металлическим крыльцом со ступенями с насечками, предупреждающими скольжение. Кроме этого, имеется архитектурно-строительное решение входного крыльца, экспертное заключение №291-П от 17 мая 2009 г., что проект перепланировки <адрес> в <адрес> под офис соответствует санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим требованиям. Согласно заключению ООО «Безопасность XXI век» проект перепланировки спорной квартиры под офис по вопросам пожарной безопасности замечаний не имеет. Документы им были сданы в полном объеме, однако ему было отказано в переводе жилого помещения в нежилое в связи с невозможностью устройства отдельного входа в переводимое помещение. Данный отказ считает незаконным, не соответствующим представленным в администрацию г. Костромы документам.
В судебном заседании представитель Синицкого П.Н. по доверенности Манина А.А., уточнила исковые требования, просила признать незаконным отказ комитета ЖКХ администрации г. Костромы в форме уведомления №01-20/4532 от 23.12.2009 г., обязать администрацию г. Костромы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, находящееся по адресу: <адрес>.
Вышеуказанным решением признан незаконным отказ комитета ЖКХ администрации г. Костромы в форме уведомления №01-20/4532 от 23.12.2009 г., администрация г. Костромы обязана осуществить действия по процедуре перевода из жилого помещения в нежилое квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Синицкому П.Н.
В кассационной жалобе представитель администрации г. Костромы по доверенности Шаталова Н.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что производство по настоящему делу было приостановлено до разрешения дела по заявлению Синицкого П.Н. о признании неправомерными действий и.о. архитектора города Смолиной В.Н., выразившееся в несогласовании перевода спорного жилого помещения в нежилое. 27 мая 2010 г. дело было рассмотрено, решение суда вступило в законную силу. Однако суд, делая вывод о возможности обустройства отдельного входа, не дал оценку тому обстоятельству, что указанным решением установлено, что ранее выданное АХУ от 25 августа 2008 г. №184 считается недействительным в связи с истечением срока АХУ и непредоставлением проекта оформления фасада дома с учетом устройства отдельного входа. Кроме того, указанным решением фактически было установлено, что обустройство отдельного входа является реконструкцией. Ссылаясь на пп.6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, указывает, что в случае реконструкции необходимо согласие всех правообладателей такого объекта. Полагает, что обстоятельства, установленные решением суда от 27 мая 2010 г., имеют значение для разрешения данного дела и должны были быть учтены при вынесении решения. Также отмечает, что суд, указывая на имеющуюся техническую возможность обустройства отдельного входа, ссылается на заключение экспертизы от 16 сентября 2010 г., выполненной ООО «Облстройинвестпроект». Считает, что к данной экспертизе следует относиться критически, так как она выполнена заинтересованным лицом, поскольку была проведена той же самой организацией, которой и был выполнен проект обустройства отдельного входа.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом Синицкому П.Н. на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес>.
Уведомлением от 23 декабря 2009 г. №01-20/4532 комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Костромы отказал Синицкому П.Н. в переводе указанного жилого помещения в нежилое в связи с невозможностью устройства отдельного входа в переводимое помещение.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что отказ Комитета ЖКХ администрации г. Костромы в форме Уведомления №01-20/4532 от 23.12.2009 г. по основаниям невозможности устройства отдельного входа в переводимом помещении необоснован.
При этом суд исходил из того, что перевод помещения из жилого в нежилое с устройством дверного проема для образования отдельного входа в помещение не предполагает изменение порядка пользования общего имущества, не нарушает строительные нормы и правила, не изменяет несущих конструкций.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 16 сентября 2010 г., проведенной ООО «Облстройинвестпроект» техническая возможность перепланирования <адрес> в нежилое помещение существует и при перепланировке не нарушаются права и законные интересы других собственников многоквартирного жилого дома.
Отвергая довод представителя администрации г. Костромы о том, что для изменения статуса <адрес> требуется согласие собственников жилых помещений указанного дома, суд сослался на то, что земельный участок, расположенный под домом, не сформирован в соответствии с порядком, установленным ст.16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем их согласие на использование земельного участка не требуется.
Однако с данными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 5 части 2 статьи 23 ЖК РФ одним из документов необходимых для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как видно из архитектурно-строительного решения «Входного крыльца», выполненного ООО «Облстройинвестпроект», вход в помещение выполнен на месте оконного проема, отдельный, изолированный от входа в жилые квартиры, оборудованный металлическим крыльцом со ступенями с насечками, предупреждающими скольжение. Дверь оборудована доводчиком. Над входом устанавливается козырек. Проектом также предусмотрена установка перед входом урны для мусора и бетонной цветочницы, покрытие тротуарной плиткой.
При этом, для обустройства отдельного входа в помещение необходимо провести демонтаж оконного блока, разбор участка кирпичной наружной стены под оконным проемом, в получившийся проем установка дверного блока.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
Как следует из п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Работы же, предусмотренные проектом, в том числе и установка отдельного входа в нежилое помещение, установка металлического крыльца, обустройство козырька из металлоконструкций, мощение тротуарной плиткой (8 кв.м) и установка цветочного газона (6 кв.м) (л.д.37), связаны с занятием части земельного участка.
Таким образом, при переводе жилого помещения в нежилое, согласно проекту, перепланировка и переустройство указанного жилого помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (части земельного участка).
Между тем, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст. 36 ЗК РФ).
В силу части 3 ст. 36 и части 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку право распоряжения частью придомовой территории и частью внешней стены дома задевает интересы собственников помещений многоквартирного дома, распоряжение ими возможно только с согласия данных собственников, то Синицкий П.Н. в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения в комитет ЖКХ и администрацию города Костромы с соответствующим заявлением должен был получить согласие всех участников долевой собственности в многоквартирном доме.
В связи с этим оснований для признании незаконным отказа комитета ЖКХ и возложении на администрацию города обязанности перевести жилое помещение в нежилое не имеется.
Однако данные требования закона и обстоятельства дела судом учтены не были.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Синицкому П.Н. в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 17 января 2011 г. отменить.
Принять новое решение.
Синицкому Павлу Николаевичу отказать в удовлетворении исковых требований к комитету жилищно-коммунального хозяйства при администрации города Костромы о признании незаконным отказа в форме уведомления № 01-20/4532 от 23.12.2009 года и возложении обязанности на администрацию города Костромы перевести жилое помещение в нежилое отказать.
Председательствующий:-
Судьи:-