КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

Председательствующего Апалькова А.М.

Судей                                  Ефремовой Н.М., Черниковой Е.Н.

При секретаре                    Перминовой В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 декабря 2011 года дело по иску Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее по тексту Банк) к Пестроухову А.В., Сухачевой Т.Н. о признании права залога на жилое помещение, обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, поступившее по кассационной жалобе Банка на решение Железногорского городского Курской области от 07 октября 2011 года, которым постановлено об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Ефремовой Н.М., представителя Банка Крамского Н.Н. в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия

Банк обратился в суд с иском к ответчикам о признании за ответчиками права собственности на квартиру, признании права залога на жилое помещение, обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ Банк выдал Пестроухову А.В. кредит в сумме 14 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ под 19 % годовых за пользование кредитом на приобретение недвижимости (посредством участия в долевом строительстве, объектом которого является трёхкомнатная квартира №, проектной площадью 108,64 кв.м., расположенная на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>). Условием договора предусматривалось ежемесячное погашение кредита и процентов. В обеспечение обязательств по кредитному договору Банк ДД.ММ.ГГГГ заключил договор залога, по которому ответчики передали в залог принадлежащие им имущественные права (требования) по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по указанному адресу. В 2009 г. застройщиком ответчикам была передана вышеуказанная квартира.

Однако, ответчики уклоняются как от регистрации права собственности на квартиру, так и от регистрации залога на квартиру.

Пестроухов А.В. ненадлежащим образом исполнял обязательства по кредитному договору. Решением Третейского суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с Пестроухова А.В.взыскана кредитная задолженность в размере 14 670 756,26 руб., решение суда не исполнено до настоящего времени.

Уточнив исковые требования, Банк просил признать право залога на вышеуказанную квартиру, обратить взыскание на квартиру и установить начальную продажную цены квартиры, с которой начинаются торги.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе представитель Банка просит решение суда отменить, как незаконное.

Ответчики, извещенные о слушании дела, в судебное заседание не явились, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Кунцево-Инвест» и Пестроуховым А.В., Сухачевой Т.Н. заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в УФРС по г. Москве.

ДД.ММ.ГГГГ Банк выдал Пестроухову А.В. кредит в сумме 14 000 000 рублей, сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 19 % годовых за пользование кредитом на приобретение трёхкомнатной квартиры №, проектной площадью 108,64 кв.м., расположенной на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д.37-52).

В обеспечение обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ Банк заключил договор залога № с Пестроуховым А.В., Сухачевой Т.Н., по которому в залог Банку переданы - имущественные права (требования) по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры (л.д.53-58).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Кунцево-Инвест» и ответчиками подписан Акт приёма-передачи спорной квартиры (л.д.233).

Решением Третейского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с Пестроухова А.В. в пользу Банка взыскана кредитная задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 14 670 756 рублей (л.д.19-35). Решение вступило в законную силу и в настоящее время не исполнено.

Данные обстоятельства ответчиками не оспариваются.

Банк, обращаясь в суд с настоящим иском, указал, что Пестроухов А.В. имея не погашенную кредитную задолженность, вместе с Сухачевой Т.Н. уклоняются от регистрации залога на спорную квартиру в пользу Банка, чем лишают их возможности обратить взыскание на предмет залога.

Суд, рассматривая требования Банка, пришёл к выводу о том, что исковые требования Банка не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на квартиру за ответчиками не зарегистрировано, а ипотека подлежит регистрации одновременно с регистрацией права собственности на квартиру.

Однако данные выводы суда являются преждевременными.

Как следует из материалов дела, решением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Пестроуховым А.В., Сухачевой Т.Н. признано право собственности по 1\2 доле за каждым на квартиру <адрес> (л.д.192-210).

ДД.ММ.ГГГГ ответчики обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации право общей долевой собственности на спорную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ по их заявлению регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.234).

Банк, обращаясь в суд с иском, указал, что ответчики уклоняются от регистрации права собственности на квартиру и регистрацию ипотеки. Данные доводы истца заслуживают внимания, поскольку в соответствии с ч.1 ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретённая полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на квартиру.

Учитывая вышеуказанную норму права, суду следовало установить причину в связи с чем, была приостановлена регистрация права собственности, зарегистрировано ли право собственности и залога на спорную квартиру после ДД.ММ.ГГГГ

Однако, судом данные обстоятельства не выяснялись, при этом, из представленных истцом материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Москве произведена регистрация за ответчиками права общей долевой собственности на спорную квартиру.

В связи изложенным, является и преждевременным вывод суда об отказе в иске Банку об обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Статьёй 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определены вопросы, которые разрешаются судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Однако, стороны, в нарушение ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованию об обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной цены заложенного имущества объяснений в суде не давали.

Учитывая изложенное, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене вследствие нарушения и неправильного применения судом норм материального и процессуального права (п.1,4 ч.1 ст. 362 ГПК РФ). Поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело следует направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить юридически значимые для дела обстоятельства, нормы материального права, подлежащие применению, и, дав надлежащую оценку всем доказательствам, доводам и обстоятельствам, разрешить дело в строгом соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361, п.1, 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железногорского городского суда Курской области от 07 октября 2011 г. об отказе в удовлетворении иска ОАО «Российский Селькохозяйственный банк» в лице Курского регионального филиала к Пестроухову А.В., Сухачевой Т.Н. о регистрации права залога, обращении взыскания на заложенное имущество отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи