Судья Романенко И.М. Дело № 33-315 - 2012 г. КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Курск 14 февраля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе: председательствующего Апалькова А.М., судей Барковой Н.Н. и Букреевой Е.В., при секретаре Белоусовой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Зуева В.Н. к Батурину В.Н.- о регистрации перехода права собственности на земельные участки, по встречному иску Батурина В.Н. к Зуеву В.Н. о признании сделки в части недействительной, поступившее с кассационной представителя истца Зуева В.Н. по доверенности ФИО1 на решение Обоянского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено: «Исковые требования Зуева В.Н. оставить без удовлетворения. Исковые требования Батурину В.Н.- удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (репо), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Батуриным В.Н. и Зуевым В.Н. в части продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства: - общей площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - общей площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - общей площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; - общей площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - общей площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> Применить последствия недействительности сделки: прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Зуева В.Н. и/или третьих лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства: - общей площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - общей площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; - общей площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - общей площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; - общей площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Батурину В.Н.- на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства: - общей площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - общей площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - общей площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № расположенный по адресу: <адрес> - общей площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - общей площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № расположенный по адресу: <адрес> Заслушав доклад судьи Апалькова А.М., объяснения представителя истца Зуева В.Н. по доверенности ФИО1, представителя третьего лица на стороне истца Волкодав С.П. по доверенности ФИО2, представителя третьего лица на стороне истца ООО «<данные изъяты>» по доверенности ФИО3, представителя третьего лица на стороне истца ОАО «<данные изъяты>» по доверенности ФИО4, поддержавших кассационную жалобу, представителя ответчика (по основному иску) Батурина В.Н. по доверенности ФИО5, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия у с т а н о в и л а: В исковом заявлении истец Зуев В.Н. свои требования обосновывал тем, что по договору купли-продажи с отлагательными условиями (репо) от ДД.ММ.ГГГГ он как покупатель приобрел у ответчика Батурина В.Н. как продавца земельные участки общей площадью 12 420 000 кв.м., в том числе земельные участки на территории <адрес>: площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № №, площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №. Данные земельные участки полностью им оплачены и получены от продавца по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора переход права собственности на землю происходит по истечении 45 дней с момента подписания договора, если продавец не перечислит на счет покупателю в порядке условий договора репо эквивалент <данные изъяты> за возврат данных участков продавцу. Указанная сумма продавцом в оговоренный срок на счет покупателя не поступила. Документы о регистрации перехода права были переданы в учреждение Федеральной регистрационной службы ДД.ММ.ГГГГ, но регистрационные действия по ним не были совершены, так как доверенность от имени Батурина В.Н. на Зуева В.Н. была отменена Батуриным В.Н. в феврале 2009 года. Ссылаясь на п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> Заочным решением Обоянского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено об удовлетворении исковых требований Зуева В.Н. Определением того же суда от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ответчика Батурина В.Н. заочное решение отменено. Батурин В.Н. обратился с встречным иском к Зуеву В.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, указав, что между ним и Зуевым В.Н. был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи с отлагательными условиями (репо) 39 земельных участков местоположением <адрес>. Данная сделка была совершена с нарушением закона, так как в силу ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже собственником земельного участка сельхозназначения преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации. При продаже земли Зуеву В.Н. это правило соблюдено не было. Кроме того, совершенная сделка не отвечала условиям договора купли-продажи, так как фактически это был договор займа, поскольку его основным предметом были денежные средства, возврат которых обеспечивался залогом земли. Право собственности на земельные участки зарегистрировано за Зуевым В.Н. с нарушением положений ст.ст. 13, 16, 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как экспертиза представленных на регистрацию документов была ненадлежащей. С учетом уточнений просил применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, прекратить зарегистрированное право Зуева В.Н. на спорные земельные участки и восстановить в ЕГРП записи о регистрации права собственности на эти земельные участки за ним, Батуриным В.Н. Судом постановлено указанное решение. В кассационной жалобе и дополнении к ней представитель истца Зуева В.Н. по доверенности ФИО1 просит отменить решение как незаконное и необоснованное. Изучив материалы дела и проверив в соответствии с ч. 2 ст. 347 ГПК РФ решение суда в полном объеме, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права. В соответствии со ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Разрешая спор, суд исходил из того, что сделка по купле-продаже земли является ничтожной в силу прямого указания закона - п. 3 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как земля продана Батуриным В.Н. Зуеву В.Н. с нарушением преимущественного права субъекта РФ на приобретение предмета сделки. В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п. 2). В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п. 3). Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4). В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. По смыслу данной нормы под заинтересованностью лица понимается лишь тот интерес, который в рамках закона влечет для него возникновение, изменение или прекращение каких-либо прав или обязанностей в отношение предмета сделки. В возникших отношениях по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения таковым лицом является субъект Российской Федерации - Курская область в лице его органа Комитета по управлению имуществом Курской области, поскольку в силу ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» он имел право на преимущественную покупку данных земельных участков. Батурин В.Н. не может быть отнесен к числу таковых лиц, поскольку он как участник сделки вправе оспорить её по иным основаниям, предусмотренным законом для сторон договора, но не в порядке взаимосвязи п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 166 ГК РФ. Судом первой инстанции при разрешении спора не учтено положений данных норм материального права, что привело к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела и повлекли принятие незаконного решения. В силу п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ данное решение подлежит отмене и, поскольку по делу имеются все доказательства для правильного разрешения спора, по делу подлежит принятию новое решение - об удовлетворении иска Зуева В.Н. и об отказе в удовлетворении иска Батурина В.Н. Этот вывод судебной коллегией сделан на основании следующего. Отношения между Батуриным В.Н. и Зуевым В.Н сложились на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как Договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (репо). Договором репо в соответствии со ст. 51.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» признается договор, по которому одна сторона (продавец по договору репо) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору репо) ценные бумаги, а покупатель по договору репо обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора репо) и по которому покупатель по договору репо обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору репо, а продавец по договору репо обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора репо) (п. 1). Ценными бумагами по договору репо могут быть эмиссионные ценные бумаги российского эмитента, инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда, доверительное управление которым осуществляет российская управляющая компания, акции или облигации иностранного эмитента и ценные бумаги иностранного эмитента, удостоверяющие права в отношении ценных бумаг российского и (или) иностранного эмитента (п. 2). В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Из смысла приведенных норм права следует, что к имущественным отношениям договор репо применяться не может. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, поименованному как договор репо, Батурин В.Н. (продавец) продал Зуеву В.Н. (продавцу) 39 земельных участков сельскохозяйственного назначения местоположением <адрес>, в том числе участки местоположением <адрес> с кадастровым (условным) номером № площадью 5 690 000 кв.м.; с расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым (условным) номером № площадью 340 000 кв.м.; с кадастровым (условным) номером №, площадью 710 000 кв.м.; с кадастровым (условным) номером № площадью 1 360 000 кв.м.; расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; с кадастровым (условным) номером №, площадью 4 320 000 кв.м. Общая стоимость продаваемых участков составляет <данные изъяты>. Переход права собственности на земельные участки к покупателю происходит в течение 45 дней с момента подписания договора, в случае если продавец не перечислит покупателю в счет возврата земельных участков денежную сумму, эквивалентную <данные изъяты> США (т. 1 л.д. 28-41). Из обстоятельств дела известно, что сторонами исполнена лишь первая часть договора: Батурин В.Н. передал Зуеву В.Н. земельные участки, а Зуев В.Н. выплатил Батурину В.Н. за эти участки <данные изъяты>, что соответствует по установленному на тот период времени курсу <данные изъяты> Данные обстоятельства подтверждены Актом приема-передачи недвижимого имущества и денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным Батуриным В.Н. и Зуевым В.Н., и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе Зуевым В.Н. через банк ОАО «<данные изъяты>» на имя Батурина В.Н. <данные изъяты> (т. 1 л.д. 25, 24). Остальная часть договора не исполнена. Отсюда следует исходить из фактических состоявшихся отношений, которые охватываются признаками договора купли-продажи земельных участков. И, поскольку Зуевым В.Н. оплачена стоимость земельных участков в соответствии с договором, он приобрел право собственности на данные вещи. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3). В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Истцом заявлены требования о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, перешедшего в порядке договора купли-продажи. На основании приведенных норм гражданского права данное требование подлежит удовлетворению. Доводы иска Батурина В.Н. о том, что Зуев В.Н. не являлся участником сделки, а был доверенным лицом Волкодава С.П. в отношениях по договору купли-продажи тех же земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Батуриным В.Н. (продавцом) и Волкодавом С.П. (покупателем), не состоятельны. В деле имеется договор купли-продажи недвижимого имущества - земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и акт расторжения договора и приема-передачи денежных средств, из которого следует, что якобы Волкодав С.П. не перечислил в течение 40 дней обусловленные договором <данные изъяты>, в связи с чем стороны расторгают договор от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны констатируют, что по просьбе Волкодава С.П. Батурин В.Н. был готов предоставить дополнительную отсрочку платежа для чего стороны намеревались заключить с доверенным лицом Волкодава С.П. Зуевым В.Н. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи (репо). Предполагалось что Волкодав С.П. через Зуева В.Н. перечислит Батурину В.Н. безотзывный залог в <данные изъяты>, после чего в течение 45 дней перечислит остальную сумму. ДД.ММ.ГГГГ Батурину В.Н. была зачислена сумма <данные изъяты> со счета Волкодава С.П. Так как была перечислена сумма вдвое меньше оговоренного залога Батурин В.Н. возвращает эту сумму наличными, для чего стороны договорились считать договор репо не заключенным (ничтожным), а доверенность на имя Зуева В.Н. подлежит отмене. Батурин В.Н. передал Волкодаву С.П. в своем офисе указанную сумму, претензий не имеют, Зуев В.Н. погасил долг перед Волкодавом С.П. Волкодав возвратил недвижимость по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права не регистрировался (т. 1 л.д. 117). В ходе рассмотрения дела Волкодав С.П. не подтвердил данные обстоятельства и обратился в суд с заявлением о подложности доказательств (т. 2 л.д. 15-16). Достоверными доказательствами доводы Батурина В.Н. об отсутствии у него с Зуевым В.Н. отношений купли-продажи земли не подтверждаются. Имеющиеся в деле доказательства обоснованности исковых требований истца Зуева В.Н. отвечают требованиям ст. 67 ГПК РФ об относимости, допустимости и достоверности и являются достаточными для правильного разрешения спора. В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Из квитанции об оплате государственной пошлины видно, что Зуевым В.Н. при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в сумме <данные изъяты>. Следовательно, данная сумма подлежит взысканию с Батурина В.Н. Руководствуясь ст. 361, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а: Решение Обоянского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Зуева В.Н. удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода на Зуева В.Н. права собственности на объекты недвижимости: - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 5 690 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 340 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 710 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 1 360 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером № расположенный по адресу: <адрес> - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4 320 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> В удовлетворении иска Батурину В.Н.- отказать. Взыскать с Батурину В.Н.- в пользу Зуева В.Н. судебные расходы в сумме <данные изъяты>. Председательствующий судьи