Судья Медведева П.В.
Судья – докладчик Скубиева И.В. по делу № 33-4360/11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 мая 2011 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Амосова С.С. и Скубиевой И.В.,
при секретаре Нечкиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Скубиевой И.В. кассационные жалобы Андреенко А.А. и Рыжаковой Л.Н. на решение Усольского городского суда Иркутской области от 23 марта 2011 года про гражданскому делу по иску Рыжаковой Л.Н. к Андреенко А.А. о взыскании денежной суммы и судебных расходов,
по встречному иску Андреенко А.А. к Рыжаковой Л.Н. об уменьшении покупной стоимости имущества, взыскании денежной компенсации,
УСТАНОВИЛА:
В обоснование исковых требований Рыжакова Л.Н. с учетом уточнений указала, что Дата обезличена решила продать принадлежавший ей земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с расположенным на нем жилым домом по адресу: .... а также земельный участок, прилегающий с южной стороны к усадьбе по указанному адресу, площадью <данные изъяты> кв.м. С покупателем Андреенко А.А. была достигнута устная договоренность о продаже указанного недвижимого имущества за <данные изъяты> руб.
Андреенко А.А. на тот момент имела в наличии денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. она была намерена выплатить после получения денежных средств в рамках государственной программы «Материнский капитал», которые должны были поступить после заключения и регистрации договора купли-продажи.
В связи с этим стоимость дома и земельного участка в договоре была указана как <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. - стоимость дома, <данные изъяты> руб. – стоимость земельного участка.
Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. договорились указать в качестве стоимости другого земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. Однако при заключении договора указали стоимость <данные изъяты> руб. При этом было оговорено, что имевшиеся <данные изъяты> руб. Андреенко А.А. передает ей в счет оплаты в день заключения договоров. Денежную сумм в размере <данные изъяты> руб. должны были выплатить по взятому на себя обязательству после поступления денежных средств на счет ООО "К.", с которым истец заключила договор на оказание услуг по оформлению договоров купли-продажи.
После получения свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости Андреенко А.А. приостановила выплату средств по материнскому капиталу, в дальнейшем оформила данные денежные средства на строительство жилого дома, т.к. приобретенный дом был снесен ответчиком.
Согласно актам приема передачи Андреенко А.А. было передано <данные изъяты> руб. за земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> руб. за жилой дом, всего <данные изъяты> руб. Фактически истица получила в день заключения договоров от ответчика Андреенко А.А. <данные изъяты> руб., хотя даже в соответствии с договорами купли-продажи должна была получить денежную сумму не менее <данные изъяты> руб.
Таким образом, истице недоплачено <данные изъяты> руб., т.е. Андреенко А.А. не выполнено обязательство по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от Дата обезличена .
Просит взыскать с Андреенко А.А. в свою пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг адвоката <данные изъяты> руб., расходы на оплату государственной пошлины <данные изъяты> руб.
В обоснование встречных исковых требований Андреенко А.А. указала, что Дата обезличена узнала о продаже дома и 2-х земельных участков в деревне Большежилкина. После визуального осмотра дома и земельных участков договорилась с продавцом Рыжаковой Л.Н. о цене. Стоимость дома была определена в сумме <данные изъяты> руб., стоимость придомового участка площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб., стоимость второго земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: ...., была определена в <данные изъяты> руб. Также стороны договорились о том, что за посадки на огороде Андреенко А.А. уплатит дополнительно <данные изъяты> руб.
Дата обезличена был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с использованием заемных денежных средств (предполагалось использование заемных денежных средств у ООО "К."), а также договор купли-продажи земельного участка. По данным договорам Андреенко А.А. и её дочь С. приобрели у Рыжаковой Л.Н. в долевую собственность дом и два земельных участка.
До заключения указанных договоров Андреенко А.А. передала Рыжаковой Л.Н. <данные изъяты> руб., что подтверждается актами приема-передачи к указанным договорам.
В день заключения договоров Андреенко А.А. передала Рыжаковой Л.Н. по письменной расписке <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. составляли стоимость дома, а <данные изъяты> руб. дополнительная оплата за имеющиеся на земельном участке посадки.
Дата обезличена Андреенко А.А. переехала с детьми в приобретенный дом. После первого дождя побежала крыша, после чего она была разобрана для перестройки. При разборе крыши установлено отсутствие несущей балки, в результате чего крыша рухнула, впоследствии были выявлены и дополнительные дефекты дома, в связи с чем была приглашена комиссия с БТИ, которая Дата обезличена составила акт, согласно которому данный дом непригоден для проживания. В связи с чем Андреенко А.А. начала строительство нового дома взамен разрушенного.
Поскольку ей был продан дом ненадлежащего качества, полагает, что она вправе требовать с Рыжаковой Л.Н. соразмерного уменьшения покупной цены до <данные изъяты> руб.
Просит снизить стоимость приобретенного по договору купли-продажи от Дата обезличена жилого дома соразмерно до <данные изъяты> руб., взыскать с Рыжаковой Л.Н. в свою пользу денежную компенсацию в сумме <данные изъяты> руб.
В судебном заседании Рыжакова Л.Н., её представитель адвокат Федуленко А.Я., действующий по ордеру,исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, требования Андреенко А.А. не признали.
Андреенко А.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель Андреенко А.А. Зайцева С.А., действующая по доверенности, исковые требования Рыжаковой Л.Н. не признала, поддержала исковые требования Андреенко А.А.
Решением Усольского городского суда Иркутской области от 23 марта 2011 года в удовлетворении исковых требований Рыжаковой Л.Н. и Андреенко А.А. отказано.
В кассационной жалобе Андреенко А.А. просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Андреенко А.А., вынести в этой части новое решение об удовлетворении исковых требований.
В качестве оснований к отмене решения суда указала, что на момент осмотра дома у покупателя не было сомнений в качестве продаваемого дома. Скрытые недостатки были обнаружены в доме после продажи. Данные недостатки невозможно было обнаружить при визуальном осмотре дома. При разборе крыши установлено отсутствие несущей балки, в результате чего крыша рухнула, впоследствии были выявлены и дополнительные дефекты дома. Согласно акту комиссии МУП БТИ г.Усолье-Сибирское от Дата обезличена данный дом был признан не пригодным для проживания. Это свидетельствует о том, что покупателю был продан товар ненадлежащего качества, и является основанием в соответствии со ст. 475 ГК Российской Федерации для соразмерного уменьшения покупной стоимости дома и взыскании соответствующей денежной суммы.
В кассационной жалобе Рыжакова Л.Н. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. В обоснование доводов кассационной жалобы указала, что суд при принятии решения исходил из того, что материалами дела документально подтверждается передача Андреенко А.А. Рыжаковой Л.Н. в качестве оплаты за недвижимое имущество денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. При этом суд указал, что со слов представителя Андреенко А.А. <данные изъяты> руб. были переданы сверх оговоренной суммы за посадки в огороде. Показания свидетелей, в том числе директора ООО "К." З., по мнению суда, не могут являться допустимыми доказательствами в силу требования ст. 60 ГПК Российской Федерации.
Считает, что суд не принял во внимание обстоятельства и противоречия, не дав им должной оценки. Условие о передаче <данные изъяты> руб. сверх оговоренной суммы не подтверждается ничем, кроме показаний представителя ответчика Андреенко А.А. Более того, со слов свидетеля З. обязательства по ссуде оформлялось уже после подписания договоров в департаменте, что означает, что средств к оплате в полном объеме в тот день в Андреенко А.А. не было. Более того, свидетель З. показал, что была договоренность о продаже дома за <данные изъяты> руб.
Суд не дал оценки тому факту, что заявление в Пенсионный фонд Андреенко А.А. о получении средств по материнскому капиталу было написано после подписания договора купли-продажи дома, а именно Дата обезличена , что свидетельствует о том, что у Андреенко А.А. было намерение произвести оплату недостающей суммы по договору.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Андреенко А.А. к Рыжаковой Л.Н. об уменьшении покупной стоимости имущества, взыскании денежной компенсации, считает объективным и обоснованным.
Заслушав доклад судьи Скубиевой И.В., объяснения Рыжаковой Л.Н., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
При рассмотрении возникшего спора суд первой инстанции установил, что по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от Дата обезличена Рыжакова Л.Н. продала, а Андреенко А.А. и несовершеннолетняя С. купила в общую долевую собственность по ? доли каждая земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен, площадью <данные изъяты> кв.м., и размещенный на нем одноэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: ....
Договор и право собственности покупателей на указанное недвижимое имущество зарегистрировано Дата обезличена в установленном порядке.
Согласно условиям договора отчуждаемый жилой дом с земельным участком оценен сторонами в <данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. – земельный участок, <данные изъяты> руб. – жилой дом.
По акту приема-передачи от Дата обезличена Андреенко А.А., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери С., передали плату за жилой дом с земельным участком в сумме <данные изъяты> руб., а Рыжакова Л.Н. приняла указанную сумму.
По договору купли-продажи земельного участка от Дата обезличена Рыжакова Л.Н. продала, а Андреенко А.А. и несовершеннолетняя С. купли в общую долевую собственность по ? доли каждый земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: ....
Договор и право собственности покупателей на недвижимое имущество зарегистрированы Дата обезличена в установленном порядке.
Согласно пункту 3 договора земельный участок оценивается по обоюдному согласию сторон и продан за <данные изъяты> руб., уплачиваемых покупателем полностью в день подписания договора.
По акту приема-передачи от Дата обезличена Андреенко А.А., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери С., предали плату за земельный участок в сумме <данные изъяты> руб., а Рыжакова Л.Н. приняла указанную сумму.
Дата обезличена Андреенко А.А. передала Рыжаковой Л.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в качестве оплаты за продаваемую жилплощадь по адресу: ....
Отказывая в удовлетворении исковых требований Рыжаковой Л.Н., суд первой инстанции исходил из того, что цена имущества по двум сделкам купли-продажи составляет <данные изъяты> руб.; Андреенко А.А. передала Рыжаковой Л.Н. в качестве оплаты за приобретенное недвижимое имущество <данные изъяты> руб., что опровергает доводы Рыжаковой Л.Н. о наличии неисполненных денежных обязательств по указанным выше договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Отказывая в удовлетворении иска Андреенко А.А., суд первой инстанции исходил из того, что из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от Дата обезличена и акта приема-передачи следует, что покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием передаваемого жилого дома, состояние имущества соответствует условиям договора; из представленного Андреенко А.А. акта от Дата обезличена не
Усматривается, что на момент продажи состояние спорного жилого дома не соответствовало условиям договора.
Приведенные выводы суда подробно мотивированы, основаны на правильно примененных нормах действующего законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, и сомнений в законности и обоснованности у судебной коллегии не вызывают, а доводы кассационных жалоб, как основанные на неправильном толковании норм материального права, а также на субъективной оценке представленных доказательств, на законность оспариваемого решения не влияют по следующим основаниям.
Согласно части первой статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (часть 1 статьи 555 ГК Российской Федерации).
При этом статьей 60 ГПК Российской Федерации определено, что обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Анализ приведенных норм закона свидетельствует, что условие о цене продаваемого недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи такого имущества, должно быть зафиксировано в письменной форме в тексте договора, при возникновении спора размер цены, факт ее уплаты подтверждаются письменными доказательствами.
Из содержания договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных Дата обезличена между Рыжаковой Л.Н. и Андреенко А.А., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь С., следует, что цена продаваемого Рыжаковой Л.Н. недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб., Рыжаковой Л.Н., согласно письменных доказательств, получено <данные изъяты> руб., что является основанием к отказу в удовлетворении иска Рыжаковой Л.Н. Доводы кассационной жалобы Рыжаковой Л.Н. о поведении Андреенко А.А. по решению вопроса получения «материнского капитала» на законность принятого решения не влияют, поскольку имеют косвенное отношение к предмету спора, и не опровергают содержание договоров купли-продажи относительно условия по цене продаваемого имущества.
В соответствии со статьей 557 ГК Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качестве на товар, соответствующий договору.
В соответствии с частью первой статьи 475 ГК Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Андреенко А.А. заявлены требования о снижении покупной цены приобретенного жилого дома по адресу: ...., до <данные изъяты> рублей, в обоснование чего предоставлен акт МУП БТИ г.Усолье-Сибирское от Дата обезличена , который не может быть признан допустимым доказательством непригодности указанного жилого дома для проживания на момент его приобретения Андреенко А.А., поскольку составлен после разбора данного дома Андреенко А.А. и фиксирует состояние дома после произведенных Андреенко А.А. работ. Доводы кассационной жалобы о том, что недостатки дома носили скрытый характер и были обнаружены после начала ремонта, голословны, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, опровергаются содержанием акта приема-передачи дома от Дата обезличена , на законность оспариваемого решения не влияют.
Таким образом, проверенное по доводам кассационных жалоб решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит, а кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Усольского городского суда Иркутской области от 23 марта 2011 года по гражданскому делу по иску Рыжаковой Л.Н. к Андреенко А.А. о взыскании денежной суммы и судебных расходов, по встречному иску Андреенко А.А. к Рыжаковой Л.Н. об уменьшении покупной стоимости имущества, взыскании денежной компенсации оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий С.С.Амосов
Судьи О.Ф. Давыдова
И.В. Скубиева