Судья Алсыкова Т.Д. Судья-докладчик Зубкова Е.Ю. По делу № 33-9906/11 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 14 сентября 2011 года г. Иркутск Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе: председательствующего Гуревской Л.С., судей Ткачук М.А. и Зубковой Е.Ю., при секретаре Макаровой С.С., с участием прокурора Нарижняк О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Котельниковой Т.П. на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 14 апреля 2011 года по гражданскому делу по иску Ху П. к Котельниковой Т.П., Котельникову А.С., Котельниковой А.С., Шершун Я.С. о признании договора заключенным, о государственной регистрации сделки, перехода права собственности, о признании права собственности, о прекращении права собственности, о признании свидетельства о праве собственности недействительным, по встречному иску Котельниковой Т.П., Котельникову А.С. к Ху П. о признании договора недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, его передаче, выселении, У С Т А Н О В И Л А: В обоснование заявленных требований Ху П. указал, что <дата обезличена> между ним и К.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..... Предметом договора являлся трехэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. В этот же день К.С. фактически передал истцу указанное в договоре имущество, а истец ему - денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. В связи с занятостью ни истец, ни К.С. не могли заниматься регистрацией сделки, поэтому доверили представление своих интересов Ф., который несвоевременно передал необходимые документы в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области. Однако <дата обезличена> К.С. умер, что сделало невозможной регистрацию сделки и перехода права собственности на данное имущество к истцу. Истец считает подписанный договор заключенным, поскольку сторонами в договоре был определен предмет договора, права и обязанности сторон и другие существенные его условия. Договор был реально исполнен, истец пользуется приобретенным жилым домом и земельным участком, произвел его улучшение, что, по его мнению, служит дополнительным доказательством заключения названной сделки. В связи с наличием у дома недостатков, истец переоборудовал дом, то есть <дата обезличена> он пристроил со стороны входной двери веранду, сделал лестницу, поменял освещение на 3-м этаже, произвел ремонт: штукатурка, побелка, покраска, смена дверей, замена сантехники и плитки. В результате чего общая площадь жилого дома увеличилась до <данные изъяты> кв. м, однако при этом фундамент дома не нарушался, несущие стены не затрагивались, границы дома не изменились. Таким образом, новый объект недвижимости он не возводил. Тем не менее, переоборудование жилого дома произведено без нарушения строительных норм и правил, противопожарной, санитарной безопасности. С учетом уточнений просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества <номер обезличен> от <дата обезличена> между К.С. и Ху П. заключенным; признать за ним право собственности на <данные изъяты> жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, под литерой «А», «А1», кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: ....; произвести государственную регистрацию перехода права собственности К.С. к Ху П. на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под эксплуатацию существующего индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными строениями, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: ....; признать прекращенным право общей долевой собственности Котельниковой Т.П., Котельникова А.С, Котельниковой А.С, Шершун Я.С. по ? доли за каждым на указанные дом и земельный участок, признать недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, выданные Котельниковой Т.П., Котельникова А.С., Котельниковой А.С., Шершун Я.С., удостоверенные нотариусом Рябовой Л.И. на ? долю в праве общей долевой собственности на указанный дом и на ? долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Не согласившись с иском Ху П., ответчики Котельникова Т.П. и Котельников А.С. предъявили встречный иск, в котором просили признать недействительным ничтожный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м и расположенного на нем жилого дома, инвентарный номер <номер обезличен>, находящихся по адресу: ...., <номер обезличен> от <дата обезличена> между К.С. лице представителя Ф. и Ху П., об истребовании из чужого незаконного владения Ху П. указанного недвижимого имущества, о передаче названного имущества правопреемникам, о выселении Ху П. из указанного жилого дома. В обоснование встречных исковых требований указали, что признание названной сделки заключенной будет расценено как признание ничтожной сделки действительной. Заключенность, действительность договора купли-продажи без государственной регистрации не влечет возникновения права собственности покупателя. Ху П. не представил доказательств возникновения у него права собственности на указанное имущество. Кроме того, в договоре <номер обезличен> от <дата обезличена> не зафиксированы сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения о земельном участке содержат лишь площадь участка, его адрес. Данные не позволяют установить его конкретное местоположение, так как отсутствуют координаты, нет данных кадастрового номера. По жилому дому в договоре указан инвентаризационный номер, не схожий со сведениями регистрационного органа в их сообщении об отказе в государственной регистрации. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, а договор не считается заключенным. Следовательно, переход права не недвижимость не подлежит государственной регистрации. В п.2.1 договора содержатся сведения о цене объекта - <данные изъяты> рублей, в том числе, НДС. По мнению ответчиков, если был уплачен стороной покупателя НДС – 18 %, то продавец обязан был уплатить, перечислить в соответствующий бюджет <данные изъяты> рублей, то есть цена объекта составила <данные изъяты> рубля, что не соответствует условиям договора. Поэтому считают, что цена между продавцом и покупателем не согласована, договор - не заключен. Ссылались также на то, что данные, содержащиеся в договоре купли-продажи, не позволяют определенно установить продаваемую недвижимость. Подсобные помещения, как самостоятельные постройки в договоре не указаны, нет характеристики расположения их на земельном участке. Исходя из перечисленного, ответчики считают названный договор купли-продажи порочным как по форме, так и по содержанию, не согласованным между сторонами при его составлении, тем самым не заключенным, не прошедшим государственную регистрацию, ничтожным, а потому не подлежащим судебной защите. В судебном заседании истец, его представитель Белова М.В. иск поддержали, просили его удовлетворить. Ответчики Шершун Я.С. в лице законного представителя Шершун Е.В., Котельникова А.С. в лице законного представителя А. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчик Котельников А.С. в судебном заседании иск не признал. Ответчик Котельникова Т.П., действующая за себя и за ответчика Шершун Я.С. иск не признала, выразила сомнение в достоверности подписи, совершенной К.С. в доверенности от <дата обезличена>, выданной Ф.. Представитель ответчика Котельниковой Т.П. - Ракович Л.Г. поддержала доводы доверителя, исковые требования Ху П. не признала. Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков нотариус Иркутского нотариального округа Рябова Л.И., в суд не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие. Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 14 апреля 2011 года исковые требования Ху П. удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества <номер обезличен> от <дата обезличена> между Котельниковым С.В. и Ху Павлом заключенным. Суд признал за Ху Павлом право собственности на трехэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, под литерой «А», «А1», кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: .... Суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности Котельникова С.В. к Ху П. на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под эксплуатацию существующего индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными строениями, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: ..... Суд признал прекращенным право общей долевой собственности Котельниковой Т.П., Шершун Я.С., Котельникова А.С., Котельниковой А.С. по ? доли на трехэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, под литерой «А», «А1», кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: .... Суд признал прекращенным право общей долевой собственности Котельниковой Т.П., Шершун Я.С., Котельникова А.С., Котельниковой А.С. по ? доли на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными строениями, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: ...., с записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <номер обезличен> от <дата обезличена>. Также суд признал недействительными свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: ...., и на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по тому же адресу, выданные на имя Котельниковой Т.П., Шершун Я.С., Котельникова А.С., Котельниковой А.С. В удовлетворении иска Ху П. к Котельниковой Т.П., Котельникову А.С., Котельниковой А.С., Шершун Я.С. о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: ...., о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества <номер обезличен> от <дата обезличена>, заключенного между К.С. в лице Ф. и Ху П., о государственной регистрации акта приема передачи от <дата обезличена> по договору купли-продажи недвижимого имущества <номер обезличен> от <дата обезличена>, о государственной регистрации перехода права собственности К.С. к Ху П. на трехэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью <данные изъяты>7 кв.м, в том числе, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, под литерой «А», «А1», кадастровый номер <номер обезличен> расположенный по адресу: ...., отказано. В удовлетворении встречного иска Котельниковой Т.П., Котельникова А.С. к Ху П. отказано в полном объеме. В кассационной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Котельникова Т.П. просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы указала, что применение к частноправовым отношениям, регулирующим куплю-продажу недвижимости, по аналогии норм Закона о приватизации жилищного фонда РФ противоречит их сути и существу отношений, что недопустимо в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ и нарушает право наследников на имущество, входящее в наследственную массу. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что доверенность, выданная К.С. Ф., утратила свою силу еще до момента подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и регистрации права собственности, сразу по двум основаниям: в связи со смертью доверителя (п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ) и истечения срока доверенности (п. 1 ч. 1 ст. 188 ГК РФ). Действия Ф. выразившиеся в подаче документов на государственную регистрацию <дата обезличена> (после прекращения действия доверенности) в УФРС по Иркутской области являются неправомерными и, соответственно, не могут выражать собой волю умершего К.С. о регистрации договора купли-продажи спорного имущества и регистрации права собственности на него Полагает, что в данном случае для признания договора заключенным, не достаточно одного лишь установления намерения заключить договор и фактического исполнения сделки, необходимым является также достижение согласия по всем существенным условиям и придание договору требуемой от него законом формы - государственной регистрации договора. Суд фактически признал ничтожный договор заключенным. Государственная регистрация договора произведена не была, соответственно, к договору подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ. Судом было установлено, что договор купли-продажи спорного жилого помещения соответствует требованиям, предусмотренным ГК РФ, заключен в письменной форме, содержит существенные условия позволяющие установить предмет договора и его цену. Однако, с данным выводом согласиться нельзя, поскольку п. 1 ст. 558 ГК РФ устанавливает дополнительное существенное условие применительно к договорам продажи жилого дома, а именно перечень лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор купли-продажи спорного имущества не содержит вышеуказанного перечня лиц. В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор является незаключенным. Указывает, что в деле отсутствует расписка или иной документ, подтверждающий факт принятия К.С. от Ху П. денежных средств, составляющих стоимость отчуждаемого жилого помещения. Более того, вопрос принятия денежных средств самим продавцом по договору купли-продажи спорного имущества даже не исследовался судом первой инстанции, хотя, данное обстоятельство имеет значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Письменных возражений на кассационную жалобу не поступало. Заслушав доклад судьи Зубковой Е.Ю., объяснения ответчика Котельниковой Т.П. и ее представителя Котельникова Р.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Нарижняк О.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного постановления. При рассмотрении настоящего дела суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, определил характер правоотношений сторон, дал надлежащую оценку представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права, а именно: ГК РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Разрешая исковые требования, суд установил, что на основании договора купли-продажи, заключенного с администрацией г. Иркутска <дата обезличена> собственником земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым, расположенного по адресу: ...., площадью <данные изъяты> кв. м, с разрешенным использованием: под эксплуатацию существующего индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными строениями в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являлся К.С. Согласно решению Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 19 августа 2002 года К.С. также являлся собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м со всеми надворными постройками по техпаспорту, находящегося по указанному выше адресу. Как следует из материалов дела и достоверно установлено судом, <дата обезличена> К.С. и истец Ху П. заключили договор <номер обезличен>, согласно которому К.С. в лице Ф. передал, а Ху П. принял в собственность следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м и расположенный на нем жилой дом литер «а», площадью <данные изъяты> кв. м, находящиеся по адресу: ..... Согласно договору, цена объекта определена сторонами в <данные изъяты> рублей, в том числе НДС, покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта в день подписания сторонами настоящего договора. Из акта приема-передачи от <дата обезличена> усматривается, что К.С. в лице Ф. передал, а Ху П. принял названное в договоре недвижимое имущество. <дата обезличена> К.С. умер. <дата обезличена> Ф., действующий за продавца К.С. на основании доверенности от <дата обезличена>, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа О., реестровый <номер обезличен>, и за покупателя Ху П. на основании доверенности от <дата обезличена>, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа Ш., реестровый <номер обезличен> обратился в государственный орган для государственной регистрации названного договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на проданное К.С. имущество к Ху П.. Однако Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области в государственной регистрации договора купли-продажи от <дата обезличена> и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...., на основании абзаца 3 п.1 ст.20 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было отказано, поскольку установлено прекращение действия доверенности, выданной Ф. К.С., в связи со смертью последнего. Как усматривается из материалов дела, нотариусом Иркутского нотариального округа Иркутской области Рябовой Л.И. выданы: свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: ...., а также свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 305 кв. м, кадастровый номер 38:36:000013:1198, расположенный по адресу: .... на имя Котельниковой Т.П., Шершун Я.С., Котельникова А.С., на имя Котельниковой А.С. Кроме того, произведена государственная регистрация права общей долевой собственности в размере ? доли на указанный выше земельный участок и жилой дом Котельникова А.С., Котельниковой Т.П., Шершун Я.С., Котельниковой А.С.. Разрешая исковые требования Ху П. о признании договора купли-продажи от <дата обезличена> заключенным, о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, суд обоснованно исходил из того, что К.С. при жизни выразил волю на заключение договора купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: ...., а регистрация данного договора стала невозможной вследствие смерти К.С. В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при уклонении одной из сторон договора о государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Проанализировав содержание спорного договора купли-продажи, проверив доводы сторон, оценив все письменные и иные доказательства в совокупности, суд пришел к достоверному выводу о том, что договор купли-продажи соответствует требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 432, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, поскольку заключен в письменной форме, содержит существенные условия, позволяющие установить предмет договора и его цену. Так, в договоре купли-продажи от <дата обезличена> подробно приведены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Ху П. по договору, а также данные, определяющие расположение жилого дома на земельном участке. Как видно из содержания договора купли-продажи, стороны действия сторон договора были направлены на заключение сделки по отчуждению принадлежавшего на праве собственности К.С. недвижимого имущества, последний передал Ху П. указанное имущество и получил за него денежные средства. Судебная коллегия соглашается с выводом суда при таких объективно установленных обстоятельствах, что договор купли-продажи от <дата обезличена> является фактически заключенным. Таким образом, судом правильно удовлетворены исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: ...., от К.С. к истцу Ху П. и отказано в удовлетворении иска о признании за Ху П. права собственности на указанный земельный участок на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ в связи с несоответствием способу защиты нарушенного права. Учитывая, что судом признан заключенным договор купли-продажи от <дата обезличена>, соответствуют требованиям закона и выводы суда в части признания недействительными выданных на имя ответчиков свидетельств о праве на наследство и свидетельств о государственной регистрации права собственности по ? доле. Оставляя без удовлетворения встречный иск Котельниковой Т.П., Котельникова А.С., Шершун Я.С., Котельниковой А.С., суд, проанализировав требования закона и имеющиеся в деле доказательства, сделал правильное суждение о том, что оснований для признания сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) не имеется, доказательств в подтверждение своих доводов ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ суду и судебной коллегии не представлено. Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности. Доводы кассационной жалобы Котельниковой Т.П., приведенные в опровержение выводов суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку не основаны на требованиях действующего законодательства, нормы которого правильно применены судом, выражают иную позицию заявителя на то, как должен быть разрешен спор, согласиться с данной позицией у судебной коллегии не имеется оснований. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, на которую указывает заявитель жалобы, не является безусловным основанием для признания недействительной сделки купли-продажи, данное утверждение основано на неверном толковании норм гражданского законодательства. Судом установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства: фактическое заключение договора купли-продажи, исполнение сторонами данной сделки путем принятия недвижимого имущества и передачи денежных средств, предусмотренных договором, невозможность государственной регистрации перехода права собственности в связи со смертью продавца и иные обстоятельства. В целом доводы кассационной жалобы не являются основаниями к отмене обжалуемого судебного решения, являющегося законным и обоснованным, поскольку основаны на ином толковании норм материального и процессуального права, неправильной оценке имеющихся в материалах дела доказательствах. Иных доводов, которые могли бы повлиять на законность судебного решения, кассационная жалоба не содержит. Таким образом, решение суда, проверенное по доводам кассационной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит. На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 14 апреля 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу Котельниковой Т.П. - без удовлетворения. Председательствующий: Л.С. Гуревская Судьи: М.А. Ткачук Е.Ю. Зубкова