Судья Корчевская Т.И. Судья-докладчик Каракич Л.Л. По делу № 33-6551-12 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 14 августа 2012 года г. Иркутск Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе: председательствующего судьи Воеводиной О.В., судей Симаковой Н.К. и Каракич Л.Л., при секретаре Макаровой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Продана А.М. к администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения), администрации Усть-Кутского муниципального образования, Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского МО о признании действительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, по апелляционной жалобе истца Продана А.М. на решение Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 6 июня 2012 года, УСТАНОВИЛА: В обоснование иска Продан А.М. указал, что по договору купли-продажи приобрел у ОАО «В.» квартиру <Адрес>. Право собственности на нее в установленном порядке не зарегистрировал в силу собственной неграмотности. Произвести регистрацию сделки и перехода права собственности на указанную квартиру в настоящее время невозможно, так как решением арбитражного суда от 12 ноября 2001 года продавец квартиры ОАО «В.» было ликвидировано. Просил суд признать действительным договор купли-продажи квартиры от 15 сентября 1998 года и признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <Адрес>. В судебном заседании Продан А.М. не присутствовал, его представитель Студинская М.В. исковые требования поддержала. Представители ответчиков иск не признали, указали, что администрация Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) и администрация Усть-Кутского муниципального образования не являются надлежащими ответчиками, так как указанный дом в собственность администрации не передавался, обязательств перед истцом ответчики не имеют. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Продан А.М. просил судебный акт отменить. В апелляционной жалобе указывает на то, что судом неправильно определены имеющие значение для дела обстоятельства. Он является добросовестным приобретателем спорного имущества, условия договора об оплате и передаче квартиры были исполнены сторонами до его подписания. То обстоятельство, что продажа квартиры была осуществлена с нарушением установленного законом порядка, и явилось основанием его обращения в суд. Заслушав доклад судьи Каракич Л.Л., проверив обстоятельства дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. На основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следует из материалов дела, <Дата обезличена> между ОАО «В.» (продавцом) и Продан А.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры <Адрес>. Пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации в органах БТИ. Между тем, договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности к покупателю не зарегистрированы ни в соответствии с действовавшим в период его заключения порядком, ни впоследствии специально уполномоченным регистрационным органом. По сведениям МП «Усть-Кутское БТИ» инвентарное дело на спорный дом не заводилось, право собственности на него не регистрировалось. При таких обстоятельствах иск Продана А.М. о признании договора от 15 сентября 1998 года действительным и признании за ним права собственности на спорную квартиру не подлежит удовлетворению, так как договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован и не считается заключенным. Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на статьи 223 и 551 Гражданского кодекса РФ. Доводы апелляционной жалобы о том, что Продан А.М. является добросовестным приобретателем спорного имущества, условия договора об оплате и передаче квартиры сторонами исполнены, не могут быть приняты во внимание, поскольку при установленных обстоятельствах приобретателем имущества с полным объемом прав собственника истец не является, а может быть признан только добросовестным владельцем. Суд первой инстанции в решении правильно указал, что заявить свои права на имущество в порядке статьи 234 Гражданского кодекса РФ истец вправе при наступлении предусмотренных данной нормой условий. Одновременно судом сделан вывод о ничтожности сделки по отчуждению ОАО «В.» спорного жилого помещения в пользу истца Продан А.М., в силу того, что право собственности продавца на отчуждаемое имущество также не было зарегистрировано, и он не вправе был распорядиться домом, с которым судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям. Как видно из материалов дела и следует из пояснений представителей ответчиков, администрации поселения и муниципального района правом на спорный дом не обладают и по существу законность владения истцом квартирой не оспаривают. В материалы дела представлены: постановление мэра г. Усть-Кута от <Дата обезличена> № <Номер обезличен>, которым ОАО «В.» в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок под строительство группы жилых домов, разрешение от <Дата обезличена>, выданное ОАО «В.» на строительство двух двухквартирных домов <Адрес>, Акт государственной приемочной комиссии от <Дата обезличена> о приеме в эксплуатацию законченного строительством двухквартирного жилого дома <Адрес>, постановление мэра г. Усть-Кута от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> об утверждении данного акта. Из совокупности указанных документов следует, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира самовольной постройкой не является, возведен застройщиком законно на отведенном для этой цели земельном участке с оформлением разрешительной документации и введен в эксплуатацию в установленном порядке. Действительно, согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, препятствий для государственной регистрации права собственности на возведенный объект у ОАО «В.» не было. В настоящее время единственным препятствием для осуществления регистрации права продавца на отчуждаемое имущество, а также сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю является ликвидация продавца ОАО «В.». В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Как разъяснили Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 62 постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров о защите права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ в регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет такое требование покупателя. Таким образом, заявляя требования о признании договора действительным и признании права собственности на квартиру, истец избрал ненадлежащий способ защиты. В то же время, он не лишен возможности защитить свои права на имущество иным законным способом. Остальные выводы суда, изложенные в решении, судебная коллегия признает правильными, они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права. Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 6 июня 2012 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Председательствующий О.В. Воеводина Судьи Н.К. Симакова Л.Л. Каракич