Судья Мухаметова С.И. Судья-докладчик Александрова М.А. по делу № 33-7436/2012 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 27 сентября 2012 года г. Иркутск Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе: председательствующего Орловой Е.Ю., судей Малиновской А.Л. и Александровой М.А., при секретаре Макаровой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова В.В. к администрации г. Иркутска о признании права собственности на комнату в квартире по апелляционной жалобе представителя администрации г. Иркутска Красноперовой М.П. на решение Кировского районного суда г. Иркутска от 30 мая 2012 года, У С Т А Н О В И Л А: Павлов В.В. в обоснование исковых требований указал, что "Дата обезличена" между Комитетом по управлению Правобережным округом г. Иркутска и И. был заключен договор передачи жилых помещений в собственность граждан в отношении комнаты "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., находящейся квартире "Номер обезличен" по адресу: ..... Данный договор исполнен сторонами в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. ФЗ от 11.08.1994 № 26-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора) и у И. возникло право собственности на указанное жилое помещение. В то же время право собственности надлежало зарегистрировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако своевременно такая регистрация осуществлена не была. "Дата обезличена" между И., в лице С., действующего на основании доверенности (продавец), и Павловым В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной комнаты. Договор купли-продажи также был исполнен сторонами, произведен расчет, а комната передана по акту приема-передачи. Однако покупатель и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и следок с ним за регистрацией перехода права собственности, поскольку "Дата обезличена" И. умер. Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления сторон договора, то в связи со смертью И. Павлов В.В. самостоятельно осуществить регистрацию права собственности на указанную комнату возможности не имеет. На основании изложенного, Павлов В.В. просил суд признать на ним право собственности на комнату "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ..... В судебном заседании истец Павлов В.В., его представитель Вацет А.О. исковые требования поддержали в полном объеме. Представитель ответчика администрации г. Иркутска Красноперова М.П. исковые требования не признала. Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 30 мая 2012 года исковые требования Павлова В.В. удовлетворены. В апелляционной жалобе представитель администрации г. Иркутска Красноперова М.П. просит решение суда отменить, указав, что при вынесении решения суд не применил нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Как следует из материалов дела, право собственности И. на спорную комнату не было зарегистрировано в едином государственном реестре прав, следовательно, право собственности на комнату у него не возникло. Поскольку право собственности на комнату у И. не возникло, распоряжаться комнатой он не мог. Следовательно, право собственности от И. не могло перейти к Павлову В.В. Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд пришел к неправильному выводу о том, что регистрация права собственности И. произошла с момента заключения договора, судом указан и регистрационный номер права собственности "Номер обезличен" от "Дата обезличена". Однако суд не учел, что на договоре приватизации указан номер регистрации распоряжения председателя Комитета о передаче жилых помещений в собственность граждан, на основании которого оформлялся договор. Указанный регистрационный номер не подтверждает регистрацию права собственности. Суд не учел, что право собственности на приватизированные жилые помещения на момент заключения договора приватизации регистрировали уже в учреждении юстиции. В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Вацет О.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец Павлов В.В. с доводами жалобы администрации г. Иркутска не согласен, считает решение суда законным и обоснованным. Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Александровой М.А., объяснения представителя ответчика администрации г. Иркутска Красноперовой М.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Павлова В.В. – Вацета О.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ. Как установлено судом и следует из материалов дела, в обоснование исковых требований о признании права собственности на комнату "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., находящейся в квартире "Номер обезличен" по адресу: ...., истцом представлены два договора. Договор о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена", заключенный между администрацией г. Иркутска и И., и Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от "Дата обезличена", заключенный между Павловым В.В. и С., действующим по доверенности от имени И. Удовлетворяя заявленные требования Павлова В.В., суд первой инстанции исходил из того, что право собственности Павлова В.В. возникло на основании заключенного им договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от "Дата обезличена", а право собственности И. возникло с момента заключения договора передачи жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена". При этом заключенный "Дата обезличена" между И. и Павловым В.В. договор купли-продажи не может быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области только в связи со смертью И. "Дата обезличена" и иных препятствий в государственной регистрации права собственности Павлова В.В. не имеется. С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена") право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена") передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. 21.07.1997 был принят ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, согласно ст.4 которого государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. После вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ договор передачи служит основанием для проведения государственной регистрации прав на приватизируемое жилое помещение. Соответственно право собственности на него возникает с момента проведения такой регистрации. В соответствии со ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года. До приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом действующие на территории Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Таким образом, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ вводился в действие поэтапно. Первоначально - с 31.01.1998 - вступили в силу нормы, регламентирующие процедуру осуществления государственной регистрации и порядок ведения реестра. С 31.01.1998 по 01.01.2000 субъекты Российской Федерации при содействии Минюста России создали учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. С 01.01.2000 все нормы Закона вступили в силу в полном объеме за одним исключением: положения, касающиеся получения информации на всей территории государства, независимо от места совершения регистрации, вступают в действие с созданием единой информационной системы. И до приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом действующие на территории Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону Согласно п. 2.6 Положения о приватизации жилищного фонда в г. Иркутске, утвержденного Решением Городской Думы г. Иркутска от "Дата обезличена" "Номер обезличен" (в редакции, действующей на момент заключения договора о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена") право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора передачи жилого помещения и права собственности на него в Иркутском филиале департамента Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как следует из представленного в материалы дела договора о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена", заключенного между администрацией г. Иркутска и И., настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре департамента Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, доказательств того, что договор о передаче жилых помещений в собственность граждан от "Дата обезличена" был зарегистрирован И. в установленном законом порядке, и право собственности И. на жилое помещение возникло с момента государственной регистрации права в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах, выводы суда о возникновении у И. права собственности на комнату "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., находящуюся в квартире "Номер обезличен" по адресу: ...., и как следствие, о возможности И. распоряжаться указанным жилым помещением путем его продажи Павлову В.В., не основаны на фактических обстоятельствах дела и противоречат требованиям материального закона. Поскольку на момент подписания С. от имени И. договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от "Дата обезличена" право собственности И. не было зарегистрировано, а потому не возникло, И. не вправе был распоряжаться комнатой "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., находящейся в квартире "Номер обезличен" по адресу: .... путем продажи ее Павлову В.В. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от "Дата обезличена", заключенный между Павловым В.В. и С., действующим по доверенности от имени И., в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным и правовых последствий не влечет. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Павлова В.В. о признании за ним права собственности на комнату "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., находящуюся в квартире "Номер обезличен" по адресу: ..... Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. На основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Из материалов дела не усматривается, что Павлов В.В. в целях защиты своих прав обращался за регистрацией перехода права собственности в орган по государственной регистрации прав, ему было отказано в государственной регистрации перехода права, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю явилась смерть продавца. Таким образом, Павлов А.А. избрал ненадлежащий способ защиты права, обратившись с иском о признании права собственности к администрации г. Иркутска, что также исключает возможность удовлетворения его требований. Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда ОПРЕДЕЛИЛА: решение Кировского районного суда г. Иркутска от 30 мая 2012 года по данному гражданскому делу отменить. Принять новое решение. Исковые требования Павлова В.В. к администрации г. Иркутска о признании права собственности на комнату "Номер обезличен", общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: .... – оставить без удовлетворения. Председательствующий Е.Ю. Орлова Судьи А.Л. Малиновская М.А. Александрова