Судья Артемова Ю.Н. По делу № 33-3017/11
Судья-докладчик Папуша А.С.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
07 апреля 2011 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Папуши А.С.,
судей Скубиевой И.В., Николаевой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационное представление прокурора г. Братска и кассационную жалобу представителя Новикова А.В. – Деревяшко О.В. , действующего на основании доверенности от (дата обезличена), на решение Братского городского суда Иркутской области от 03 декабря 2010 года по гражданскому делу по иску Бутякиной О.Л. к Новикову А.В. о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, ничтожной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, встречному исковому заявлению Новикова А.В. к Бутякиной О.Л. , арбитражному управляющему Федоренко С.А. о признании добросовестным приобретателем, признании сделки купли – продажи квартиры состоявшейся, встречному иску Новикова А.В. к Бутякиной О.Л., Товариществу собственников жилья «В.» о признании договора найма недействительным, встречному иску Новикова А.В. к Бутякиной О.Л. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,
У С Т А Н О В И Л А:
В обоснование исковых требований Бутякина О.Л. указала, что (дата обезличена), на основании ордера (номер обезличен), выданного ПСО «Б.», она вселилась в жилое помещение, расположенное по адресу: .... вместе с мужем Бутякиным Э.Б. и сыном Бутякиным Э.Э. и была вместе с членами семьи зарегистрирована в данной комнате.
В связи с наличием задолженности по оплате за квартиру она и Бутякин Э.Б. были вынуждены переселиться в комнату меньшего размера (номер обезличен), заключив договор найма с «наймодателем» - товариществом собственников жилья «В.», где и живут по настоящее время. В последующем с изменением нумерации, квартире (номер обезличен) был присвоен (номер обезличен).
Дом (номер обезличен) по ул. Б. в г. Братске находился в хозяйственном ведении АООТ СФ «Б.» и собственником жилья он не являлся.
Государственное предприятие «Б.» в ** г., в порядке приватизации, стало акционерным обществом открытого типа строительной фирмой «Б.». Жилищный фонд, продан был ему в хозяйственное ведение в т.ч. общежитие по ул. Б. т.к. социально значимые объекты в план приватизации не включаются.
Она имеет полное право на передачу ей в собственность занимаемого жилого помещения .... в г. Братске в порядке приватизации, т.к. занимает жилое помещение на условиях социального найма.
Просила суд признать договор купли-продажи жилого помещения .... в г. Братске, заключенный между акционерным обществом открытого типа строительная фирма «Б.» и Ермиловым М.Ю. недействительным, применить к вышеуказанному договору купли-продажи последствия недействительности ничтожной сделки, погасив запись о государственной регистрации права собственности на жилое помещение .... в г. Братске за собственником Ермиловым М.Ю..
Признать за ней право собственности на жилое помещение .... в г. Братске Иркутской области.
Определением суда от (дата обезличена) произведена замена ненадлежащего ответчика Ермилова М.Ю. на надлежащего Новикова А.В.
В ходе рассмотрения гражданского дела истицей Бутякиной О.Л. было представлено уточнение исковых требований, согласно которых она просила суд признать договор купли-продажи жилого помещения .... в г. Братске между акционерным обществом открытого типа строительная фирма «Б.» и Новиковым А.В. от (дата обезличена) недействительным, применить к вышеуказанному договору купли-продажи последствия недействительности ничтожной сделки погасив запись о государственной регистрации права собственности на жилое помещение .... в г. Братске за собственником Новиковым А.В.
Просила признать за ней право собственности на жилое помещение .... в г. Братске Иркутской области.
Новиков А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ответчикам Бутякиной О.Л., арбитражному управляющему Федоренко С.А. о признании добросовестным приобретателем, признании сделки купли – продажи квартиры состоявшейся. В обоснование исковых требований указав, что он является добросовестным приобретателем. Спорная квартира приобретена им по возмездной сделке, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, полномочия продавца на продажу квартиры, а также его право собственности были проверены Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области. О притязаниях третьих лиц в отношении спорной квартиры ему известно не было, что подтверждается пунктом 3 договора от (дата обезличена) купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым продавец гарантировал, что на момент подписания договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.
Просил суд признать его добросовестным приобретателем квартиры ...., признать сделку купли-продажи жилого помещения, расположенного в г. Братске по ул. .... совершенную между ним и АООТ СФ «Б.» состоявшейся.
В ходе рассмотрения гражданского дела Новиков А.В. представил в суд встречное исковое заявление к Бутякиной О.Л., ТСЖ «В.» о признании договора найма жилого помещения недействительным. В обоснование исковых требований указав, что он считает сделку по предоставлению жилого помещения .... в г. Братске во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения от (дата обезличена) заключенного с товариществом собственников жилья «В.» ничтожной, а договор недействительным.
ТСЖ «В.» собственником жилого помещения .... в г. Братске никогда не являлось, и собственником жилого помещения, правами для предоставления его по договору найма не наделялось.
В момент заключения договора найма жилого помещения (дата обезличена) товариществом собственников жилья «В.» собственником жилого помещения квартира (номер обезличен) было АООТ СФ «Б.». Право собственности АООТ СФ «Б.» на жилое помещение .... в г. Братске подтверждено решением арбитражного суда Иркутской области от 07 февраля 2008 г. по делу (номер обезличен). При рассмотрении указанного дела арбитражным судом Иркутской области было установлено, что в соответствии с приложением (номер обезличен) к плану приватизации ГП «ПСО «Б.» общежитие по .... и общежитие по .... в г. Братске были включены в уставный капитал АООТ СФ «Б.». Согласно справке от (дата обезличена) (номер обезличен), выданной Комитетом по управлению имуществом и развитию рыночных структур Администрации г. Братска, объекты, расположенные по адресам: ...., вошли в уставный капитал АООТ СФ «Б.» согласно плану приватизации, утверждённому распоряжением Комитета по управлению имуществом Иркутской области (номер обезличен) от (дата обезличена) и являются его собственностью.
Право собственности на жилой дом по ...., было зарегистрировано за АООТ СФ «Б.» в порядке, установленном законом и существовавшим до начала регистрации прав Учреждением юстиции, что подтверждается удостоверениями (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), выданными Бюро технической инвентаризации г. Братска.
Сделка по предоставлению жилого помещения .... в г. Братске, во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения от (дата обезличена), заключенного с ТСЖ «В.» ничтожна, так как не соответствует требованиям ст. 671 ГК РФ.
Просил суд признать договор найма жилого помещения .... в г. Братске от (дата обезличена), заключенного Бутякиной О.Л. с ТСЖ «В.» недействительным.
В ходе рассмотрения гражданского дела Новиков А.В. представил в суд встречное исковое заявление к Бутякиной О.Л. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. В обоснование исковых требований указав, что право собственности на жилой дом по ...., было зарегистрировано за АООТ СФ «Б.» в порядке, установленном законом и существовавшем до начала регистрации прав Учреждением юстиции, что подтверждается регистрационными удостоверениями (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), выданными Бюро технической инвентаризации г. Братска.
Сделка по предоставлению жилого помещения .... в г. Братске, во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения от (дата обезличена) заключенного с ТСЖ «В.» ничтожна т.к. не соответствует требованиям ст. 671 ГК РФ.
Бутякина О.Л. и Бутякин Э.Б. самовольно, то есть вопреки установленному Жилищным кодексом РСФСР и ГК РФ порядку вселились в спорное жилое помещение.
Считал, что обстоятельства вселения Бутякиной О.Л. и Бутякина Э.Б. в квартиру, отсутствие ордера на квартиру, выдача которого на момент вселения являлось обязательным условием заключения договора найма, не давали им оснований рассматривать вселение и заключение договора найма с ТСЖ «В.» как социальный наём защищаемый законом.
Он является собственником жилого помещения .... в г. Братске, на основании договора купли-продажи от (дата обезличена), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата обезличена) сделана запись о регистрации права (номер обезличен).
Просил суд прекратить право пользования жилым помещением .... в г. Братске у Бутякиной О.Л., выселить Бутякину О.Л. из жилого помещения .... в г. Братске, снять Бутякину О.Л. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
В судебное заседание истец, ответчик по встречному иску Бутякина О.Л. не явилась, была извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель истца, ответчика по встречному иску Бутякиной О.Л. по доверенности Федкович С.А. исковые требования Бутякиной О.Л. поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования Новикова А.В. не признал.
В судебное заседание ответчик, истец по встречным искам Новиков А.В. не явился, просил суд рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.
В судебное заседание ответчик по встречному иску арбитражный управляющий Федоренко С.А. не явился, был извещен надлежащим образом.
В судебное заседание представитель ответчика по встречному иску ТСЖ «В.» не явился, был извещен надлежащим образом.
В судебное заседание представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Братска не явился, просил суд рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.
Третье лицо УФМС в г. Братске и Братском районе в судебное заседание представителя не направило, было извещено надлежащим образом.
Третье лицо Территориального управления Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом РФ по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило, было извещено надлежащим образом.
Решением суда исковые требования Бутякиной О.Л. – удовлетворены, суд признал договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: .... заключенный (дата обезличена) между конкурсным управляющим в интересах АООТ Строительная фирма «Б.» и Новиковым А.В. недействительным, ничтожным, применил последствия недействительности ничтожной сделки - погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись (номер обезличен), от (дата обезличена) о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по .... от (дата обезличена), заключенного между конкурсным управляющим Федоренко С.А. в интересах АООТ СФ «Б.» и Новиковым А.В., запись о государственной регистрации права собственности Новикова А.В. на квартиру по ...., (номер обезличен) от (дата обезличена)
Суд признал за Бутякиной О.Л. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....
Этим же решением отказано в удовлетворении встречных исковых требованиях Новикова А.В. к Бутякиной О.Л., арбитражному управляющему Федоренко С.А. о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ...., признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., заключенную (дата обезличена) между конкурсным управляющим в интересах АООТ Строительная фирма «Б.» и Новиковым А.В. состоявшейся.
Встречные исковые требования Новикова А.В. к Бутякиной О.Л., Товариществу собственников жилья «В.» о признании договора найма жилого помещения недействительным – удовлетворены.
Суд признал договор найма жилого помещения .... в г. Братске от (дата обезличена), заключенного между Бутякиной О.Л. и Товариществом собственников жилья «В.» недействительным.
Этим же решением отказано в удовлетворении встречных исковых требованиях Новикова А.В. к Бутякиной О.Л. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета по адресу: .....
На решение суда прокурором г. Братска принесено кассационное представление, а представителем Новикова А.В. – Деревяшко О.В., действующим на основании доверенности, подана кассационная жалоба, в которых они просят решение отменить.
Прокурор в кассационном представлении в качестве доводов к отмене решения суда указал, что суд, признавая право на бесплатную приватизацию за Бутякиной О.Л., не учел вступившее в законную силу решение Арбитражного суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) о признании права собственности АООТ СФ «Б.» на объекты недвижимости в указанном доме, в том числе, на комнату, в которой проживает Бутякина О.Л..
Указывает, что в решении суда имеется ссылка на то, что не доказан факт того, что АООТ СФ «Б.» на свои средства построил или приобрел незаселенное спорное жилое помещение, однако данный вопрос судом не выяснялся. Арбитражным судом был достоверно установлен данный факт, который нашел отражение в решении от (дата обезличена), что здание по .... в г. Братске было построено ГП ПСО «Б.», правопреемником которого является АООТ СФ «Б.».
В ** г. здание общежития по .... в г. Братске было включено в состав приватизируемого имущества. Данный объект недвижимого имущества включен в уставной капитал АООТ СФ «Б.».
Полагает, что судом безосновательно сделан вывод о том, что общежитие по .... в г. Братке было неправомерно включено в состав приватизируемого имущества АООТ СФ «Б.», т.к. итоги приватизации не были оспорены в установленном порядке.
Судом не была дана оценку тому, что Бутякина О.Л. вселилась в комнату общежития по .... в г. Братске в ** г., т.е. уже после приватизации указанного недвижимого имущества.
Судом не установлена законность вселения, проживания, а также наличие права пользования Бутякиной О.Л. комнатой (номер обезличен). Ордер был выдан Бутякиной О.Л. для проживания в комнате (номер обезличен), в дальнейшем, в соответствии с договором найма от (дата обезличена), заключенным с ТСЖ «В.», она переселилась с семьей в другую комнату - (номер обезличен) (**). При этом, указанный договор найма признан судом недействительным, основания переселения и наличие обменного ордера на спорную квартиру судом не выяснялись.
Полагает, что судом не установлена законность вселения, проживания и право пользования Бутякиной О.Л. на указанное жилое помещение на основании права на приватизацию муниципального жилья.
Решение суда в части погашения записи в ЕГРП противоречит требованиям закона и не может быть исполнено.
Ссылается на Правила ведения ЕГРП, утвержденным постановление Правительства РФ от (дата обезличена) (номер обезличен), из которых следует, что погашение записи в ЕГРП само по себе не может рассматриваться как последствие признания сделки недействительной. При этом, запись о праве собственности АООТ СФ «Б.» уже была погашена в связи с регистрацией права собственности Новикова А.В. на недвижимое имущество - спорную квартиру в связи с заключением договора купли-продажи.
В кассационной жалобе Деревяшко О.В. в качестве доводов к отмене решения суда указал, что суд, применяя последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, не учел, что по общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Суд не указал в решении, каким образом должно быть восстановлено первоначальное положение, чем нарушил требования п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Суд не применил всех предусмотренных законом последствий недействительности сделки, не принял решение о возврате Новикову А.В. уплаченных за недвижимость денежных средств.
Кроме того, судом неверно истолкована позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П, из которого следует, что сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником. Правила п. 2 ст. 167 ГК РФ к такой сделке не применяются.
Возражений на кассационную жалобу не поступило.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и кассационного представления, заслушав доклад по делу, заключение прокурора Малиновской А.Л., поддержавшей кассационное представление, просившую решение по делу отменить, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части признания за истицей права собственности на спорную квартиру по основаниям, предусмотренным ч. 1 п. 1,4 ст. 362 ГПК РФ.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что в ** году Бутякиной О.Л. в связи с ее работой в АООТ СФ «Б.» было предоставлено для проживания жилое помещение, расположенное в общежитии по ...., на основании ордера (номер обезличен) от (дата обезличена) В ** году в результате обмена представленного жилого помещения наймодателем Бутякина О.Л. вместе с членами ее семьи вселилась в ком. (номер обезличен) этого же дома, зарегистрировалась по месту жительства по указанному адресу, проживает в спорном жилом помещении по настоящее время, оплачивает коммунальные услуги, что сторонами не оспаривалось.
В ** г. статус общежития по адресу: .... был изменен на жилой дом для малосемейных граждан, который находился в собственности у АООТ СФ «Б.», что подтверждается Постановлением главы Администрации .... от (дата обезличена) В связи с изменением статуса общежития на жилой дом была изменена нумерация квартир, жилому помещению (номер обезличен) был присвоен номер (номер обезличен)
Между Бутякиной О.Л. и ТСЖ «В.» (дата обезличена) был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ..... Оплата квартплаты и коммунальных услуг за жилое помещение производилась Бутякиной О.Л. своевременно и полностью. С требованиями о выселении с ** года до момента ликвидации АООТ «Б.» к Бутякиной О.Л. не обращался.
Оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу соответствующему закону и собранным по делу доказательствам том, что Бутякина О.Л. вселилась в спорное жилое помещение на законных основаниях, у нее возникло право пользования данным жилым помещением. Факт вселения, право пользования и владения истцом Бутякиной О.Л. спорным жилым помещением на условиях социального найма, а также законность ордера (номер обезличен) от (дата обезличена) никем не оспаривалось.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что у Бутякиной О.Л. возникло право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры по .... от (дата обезличена), заключенного между конкурсным управляющим Федоренко С.А. в интересах АООТ СФ «Б.» и Новиковым А.В., заключенного между продавцом - АООТ «СФ «Б.» и покупателем – Новиковым А.В. При разрешении дела суд обосновано исходил из того, что спорное жилое помещение принадлежит государственному жилищному фонду. Руководствуясь положениями ст. 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона РФ от 23.12.1992 г. № 4199-1, Федеральных законов от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ, от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ), пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», ч. 1, 2 ст. 30 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. ст. 104 п.п. 4,5, 132 п.п. 4-5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», толкуя нормы материального права системно, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации»», в суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действующим на момент заключения с ответчицей оспариваемого договора купли-продажи спорного жилого помещения, законодательством не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которым относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. Суду не представлены доказательства, подтверждающие, что общежитие по ...., в котором располагается спорное жилое помещение было включено в План приватизации АООТ СФ «Б.».
Не доказан и факт того, что АООТ СФ «Б.» на свои средства построил, либо приобрел незаселенное спорное жилое помещение. Как следует из пояснений представителя истца, материалов дела на момент приватизации ПСО «Б.» дом по .... не являлся незаселенным и это не было опровергнуто ответчиком.
Поэтому суд пришел к правомерному выводу о недействительности заключенного с Новиковым А.В. договора купли-продажи этого жилого помещения.
Судом обосновано, по мотивам, изложенным в решении отказано в признании Новикова А.В. добросовестным приобретателем квартиры .... в г. Братске. Так как, материалами дела подтверждается, что при заключении указанного выше договора купли-продажи спорной квартиры Новиков А.В. должен был знать о проживании истицы в этой квартире и мог предвидеть возможность наступления негативных для себя последствий, однако без достаточных к тому оснований рассчитывал, что таковые последствия не наступят. Тем самым, Новиков А.Ф., заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения, действовал неосмотрительно, полагаясь на мнение продавца квартиры, чем проявил грубую неосторожность.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что Новиков А.Ф. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Разрешая требования истцов о признании за ними права собственности на спорное жилое помещение, суд не учел, что согласно поквартирной карточке, приобщенной к материалам дела в этой квартире проживал сын истицы, поэтому вопрос о наличии права на приватизацию данного жилого помещения за иными лицами судом не был исследован при рассмотрении дела.
Поэтому решение в части признания за истицей права собственности на спорную квартиру подлежит отмене, а дело в это части – возвращению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки наличия права на приватизацию это квартиры за иными, проживающими в ней с истицей, лицами.
Судебная коллегия также находит правильными выводы суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи жилого помещения - .... в г. Братске, заключенного между конкурсным управляющим Федоренко С.А. в интересах АООТ СФ «Б.» и Новиковым А.Ф.
Иные доводы кассационного представления, а также доводы кассационной жалобы Новикова А.А. отражают правовую позицию ответчика и прокурора по данному делу, которую они поддерживали в ходе рассмотрения дела. Данной правовой позиции судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, а выводы по ней правильно мотивированы судом в обжалованном решении. Эти выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, соответствующими закону и собранным по делу доказательства. Поэтому доводы кассационной жалобы и и иные доводы кассационного представления не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения суда по делу.
На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 361, 362 ч.1 п. 1,4, 366 ГПК РФ, судебная коллегия,
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Братского городского суда Иркутской области от 03 декабря 2010 года по гражданскому делу по иску Бутякиной О.Л. к Новикову А.В. о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, ничтожной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, встречному исковому заявлению Новикова А.В. к Бутякиной О.Л., арбитражному управляющему Федоренко С.А. о признании добросовестным приобретателем, признании сделки купли – продажи квартиры состоявшейся, встречному иску Новикова А.В. к Бутякиной О.Л., Товариществу собственников жилья «В.» о признании договора найма недействительным, встречному иску Новикова А.В. к Бутякиной О.Л. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета – отменить в части признания за Бутякиной О.Л. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....
В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационное представление и кассационную жалобу представителя ответчика Новикова А.Ф. – без удовлетворения.
В отмененной части вернуть дело в Братский городской суд Иркутской области на новое рассмотрение.
Председательствующий А.С. Папуша
Судьи И.В. Скубиева
Т.В. Николаева